日常生活中，買完房屋後，總免不了和小區物業打交道，業主與物業公司之間因各種問題產生糾紛矛盾的現象時有發生。例如：車輛停在小區內被盜，業主以物業管理不善為由拒交物業費；有些業主認為自己房屋存在防水不到位、地面有空鼓等質量問題，長期拖欠物業費。
那麼，究竟什麼情況下
可以合理地拒交（少交）物業費呢？
又有哪些情況不能拒交物業費？
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PART1：不可以拒交物業管理費的幾種情況
情況一
關鍵詞：鄰居違章搭建、整改通知
【案例】
某物業公司從2016年開始負責上海市奉賢區某小區的物業管理。其間，業主王某因鄰居擅自違章搭建而深受困擾，遂向物業反映。物業公司發出整改通知書並上報有關部門，但事情並未得到解決。王某認為物業公司未儘管理之責，故而拒交物業管理費。物業公司訴至法院，要求王某支付物業管理費。
王某認為，物業公司有責任維護小區秩序，對於違章搭建的事情，物業可以強制拆除，但是事情一直沒有解決。物業公司沒有盡到管理義務，故不同意支付物業費。
物業公司認為，在接到王某反映後，公司一方面向違章搭建的業主發出整改通知書，一方面向所在居委會、房管局、拆違辦等政府部門溝通，請求解決此事。公司已經發出整改通知書並上報有關部門，盡到了管理義務，業主應按合同約定支付物業費用。
以案說法
按照誠實信用、等價有償原則，物業公司為業主提供了管理服務，業主理應向物業公司繳納管理費。業主違章搭建，改變房屋使用性質等現象是屬於公共秩序和公共事務管理上的瑕疵。收到投訴後，物業公司已採取了積極措施，向違章搭建業主發出整改通知書。在勸阻無效的情況下，又向有關職能部門進行了反映，證明其已經盡到了相應的通知、報告義務，且物業公司並沒有強制拆除違章建築的權利，故業主以此為由拒交物業費沒有法律依據。
在法院主持下，王某當場付清了欠繳的物業費。
情況二
關鍵詞：車輛被盜
【案例】
2017年9月，張某放在小區的電動車被盜丟失，張某認為其電動車被盜是由於小區物業管理公司疏於管理的責任，遂向物業公司索賠，遭到物業公司拒絕。
隨後，張某又要求以兩年的物業管理費折抵賠償款，物業公司一直未作答覆。故張某從2018年1月1日起至2019年12月30日期間，沒有交納物業費。物業公司將張某訴至法院。
由於張某不能證明其電動車被盜是由於物業公司未履行約定義務導致的，故張某以此為由不交物業費，法院不予支持。
以案說法
業主以「物品被盜」作為物業公司違約的事實，這種違約不足以構成根本性違約、從而完全免除業主交費義務。因此，車輛被盜不能成為業主拒絕交納物業費的抗辯理由。
情況三
關鍵詞：房屋存在質量問題
房屋存在質量問題的，業主應向開發商主張權利，以此為由拒絕向物業公司支付物業費用的，法院不予支持。
開發商交付的房屋存在質量問題，並非物業公司責任。雖然有些開發商會出具《住宅質量保證書》明確：「住戶入住後，有關住宅質量的來信來訪、投訴，由本公司委託某某物業負責處理」。但開發商僅僅委託物業公司處理來信來訪、投訴，並未將房屋質量維修義務轉移給物業公司，業主以此為由拒交物業費，沒有法律依據。
情況四
關鍵詞：業主未籤訂物業合同
在物業管理服務中，業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主所在小區業主委員會與物業公司籤訂的合同對該小區全體業主均具有約束力，故對業主同樣具有約束力。在合同履行期間，物業公司按約履行管理和服務義務，業主理應按合同約定支付物業費，而其以自己未與物業公司籤訂合同為由拒交物業費的，法院不予支持。
■ 民法典對物業服務人的報酬請求權明確規定：
法條連結：《民法典》第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
第九百四十四條第一款：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
PART2：可以拒交（少交）物業管理費的幾種情況
情況一
關鍵詞：新房、未開通用水用電
【案例】
2017年10月，李某購買了位於上海市奉賢區某小區的一套新房。合同約定，開發商在交房時，供水、排水配套設施齊全，與城市公共供水、排水管網連接，且納入城市供電網絡並正式供電，由物業公司負責與業主對接、開通。2018年4月，開發商與某物業公司籤訂前期物業服務合同。2019年5月，李某前往物業公司辦理收房等相關手續，發現房屋未開通用水、用電。同日，李某與物業公司籤訂了《物業管理服務協議》。之後，李某一直未交納房屋未使用期間的物業服務費。
此後，物業公司以李某未交納之前物業服務費為由，拒絕為其辦理裝修手續，且拒絕協助其開通用水、用電。雙方經多次協商未果，李某將物業公司訴至法院，請求判令物業公司接通房屋內的用水用電，賠償其自收房之日至實際開通房屋用水用電之日止的物業服務費損失。
以案說法
本案涉及兩類法律關係。李某與物業公司籤訂了《物業管理服務協議》，系物業服務合同法律關係，雙方對於物業管理費的交納產生糾紛，系物業服務合同糾紛。物業公司拒不協助李某為房屋開通用水用電，並因此給李某造成損失，系侵權法律關係。用水、用電權利是保障公民美好幸福便利生活的基本權利，物業公司不得以不開通用水、用電、用氣或停水、停電、停氣以達到促使一方當事人履行合同約定義務的目的。本案中，購房合同已約定商品房交付時應保證供水、排水設備設施齊全，加之小區開通用水、用電的實際責任人系物業公司。李某於2019年5月至物業公司辦理交房手續後，物業公司以其未交納房屋空置期內物業公司管理費為由拒絕為其開通用水，拒不出具供電工作函協助其開通用電，侵害了李某的合法民事權益，應當承擔停止侵害、賠償損失的侵權責任。
最終，法院判決：物業公司協助李某開通房屋的用水用電；按照籤訂的《物業管理服務協議》約定的物業服務費交納標準，賠償李某自收房之日至實際開通用水用電之日止的物業服務費損失。
法條連結：《民法典》第九百四十四條第三款：物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
Q：李某收房之前的物業服務費是否應該交納？
應當交納。根據最高人民法院發布的《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》規定，建設單位依法與物業服務企業籤訂的前期物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
司法實踐中，對於業主雖未收房，但前期物業服務工作實際已展開的，視為前期物業服務協議已經生效。根據相關法律規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
本案中，在物業服務合同法律關係中，李某未收房前，房屋空置未使用也應當交納物業費，其不能以沒有享受到物業服務為由拒付。也就是說，李某主張的侵權損失和物業公司主張的物業費是兩個法律關係，互不衝突。不能因為侵權損失勝訴就排除了物業費交納。
但鑑於物業公司沒有主張該訴求，故法院未予處理。
情況二
關鍵詞：物業服務合同到期後未續約
如果物業服務合同到期後，物業公司拒絕移交物業管理權，而要求業主支付自物業服務到期日至人民法院判決其移交物業管理權期間物業服務費的，人民法院不予支持。
物業服務合同的權利義務終止後，雖然物業服務企業拒絕退出、移交，但雙方之間的物業服務法律關係已經終止。物業公司再以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，沒有法律依據。
法條連結：《民法典》第九百四十九條 物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。
原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。
情況三
關鍵詞：物業公司對安全隱患採取放任態度
【案例】
某小區102房業主違章加建的玻璃頂棚對小區安全構成了一定隱患，馬先生因此拒付物業費。訴訟中，物業公司不能出示曾向行政機關投訴反映的相關證據，也沒有採取適當的合理、合法措施進行應對。
馬先生的日常生活因此受到影響，其安全保障受到了較大妨礙，法院判決馬先生酌情減交物業費。
以案說法
對物業管理區域內存在的違反治安、環保、裝飾裝修規範的行為，物業公司應當制止，並及時向有關行政管理部門報告。否則，業主可行使瑕疵履行抗辯權，減少交納物業費。
情況四
關鍵詞：物業公司收取裝修配合費
物業公司無論以何種理由向業主收取裝修配合費，均沒有法律依據。即使業主交納了裝修配合費，該行為也不應視為業主自願交納，物業公司應無條件退回該款項。
雖然有些裝修配合費系根據業主公約施工管理規定收取的，收費對象大多是裝修施工單位，但大多要業主預付或承擔。在法律上，物業公司收取裝修配合費沒有依據，業主可以拒絕。已經收取的，應當退還。
以下幾種情況可以拒交物業管理費
1.物業費的收取應從業主收到收樓通知書之日起算，而不應從購房合同寫明的交樓日期起算。如果開發商沒有通知業主收樓，因此延遲收樓的，業主可以拒絕交納這段時間的物業費；
2.對於物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納範圍內的，可以拒絕交納；
3.物業公司提供合同未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；
4.物業公司擅自提高物業服務收費標準，業主對擅自提高的部分可以拒交；
5.物業公司沒有物價管理部門各項審批文件的原件，業主可拒交。
來源：「上海市青浦區人民法院」「上海市奉賢區人民法院」、「浦江天平」微信公眾號，供普法參考