北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的「專家」，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。
關注「章哥說買房」微信公眾號，有房產相關問題可以向我提問。提問：
章哥好，本人剛需改善，這些日子看了N多的項目，被售樓處的各種沙盤和講解弄得實在腦子有些亂了。請問您有什麼經驗和建議嗎？去買新房應該注意些什麼？謝謝。
回答：
售樓處其實就是個商場，售樓員也就是導購，代銷著從開發商那裡批發來的房子而已。甚至還不如商場呢，因為一般商場買的都是現貨，還能現場試用。而售樓處呢，很多時候買的是期房，甚至只是張圖紙而已。
買房是人生大事，幾乎是一輩子最大的消費支出了。可很多人在平時買件衣服都要貨比三家，在網上或市場裡反覆的試穿比較，買房子這種大事卻總想偷懶，盲目的相信自己的直覺或開發商的廣告，事後還給自己找藉口，反正背後誰吃虧誰知道。
20年的職業生涯中，我不知道去過多少家售樓處，自己工作過的就至少有幾十個，那就講講售樓處的那些事兒吧，看看裡面有多少秘密和套路。
1、很多規劃都是「鬼話」。
售樓員們滔滔不絕的給你講未來的發展，指著規劃圖能講出花來。但實際是，那張圖紙指不定是哪兒來的呢！或是八張圖合成的一張，十年前早就作廢和修改的圖紙也拿來用，反正只要是能吸引人就行。
裡面的比例尺根本就是胡來的，看著地鐵和產業園就在旁邊，實際上連孫悟空都得翻八個跟頭都到不了。
所以，乾脆就不要聽鬼話，只能看，看施工現場，看項目完工日期，眼見才能為實。一切圖紙都不能當真。
2、售樓處看上去是開發商的地盤，其實未必。
這裡或許是他們的自營團隊，但很多的時候是全案外包。也就是都是第三方營銷公司，只不過打著開發商的名義而已。
開發商對他們只是名義上的管理，實際上沒有真正的控制權，甚至連人家的項目銷講和說辭都控制不了。反正人家只要把房給你賣出去就行了，你管人家怎麼忽悠呢！
在這種情況下，售樓員幾乎什麼都敢承諾，只要你能掏錢就行。反正最後是開發商收拾爛攤子，大不了咱甩手不幹了。
其實開發商也不怕，只要沒有寫在合同上，一切都是個人行為，上了法院都拿人家沒轍。
所以，一切承諾都要有書面承諾，至少是要有錄音，否則全都沒有效力。
3、售樓處處裡還來往著幾波人，或是看房團、或是中介，還有私人定製的服務公司。
這些其實都是渠道商，也就是相當於分銷商。他們有的是掙人頭費，不管是否成交，只要來個人登記就領錢。有的是按次收費，不管來多少人買不買，就掙個活動組織費。當然大部分還是掙佣金的，必須帶來的客戶籤了約才能拿到提成。
不要相信這些渠道商所謂的和開發商關係如何，能拿到特價房源，價格比售樓處還低什麼的。銷售體系是開發商的根本，必須保證內外一致，否則整個系統就亂套了。跳單挖牆腳的事情會頻繁發生，最終房子沒賣出去，倒把客戶嚇跑了。
所以，買房其實從誰手裡買，在價格上都是一樣的，只是享受的服務不同罷了。（當然，有時候渠道商也會從自己的提成裡，拿出一部分來返現，這就和開發商無關了）
4、售樓處的沙盤，為什麼和實景不一樣？
要知道，沙盤是在開剛開始設計時就開始製作了，甚至壓根就是規劃時的概念。或者更厲害的，乾脆是沙盤設計師憑經驗的猜想，他們才不管將來真正是啥樣呢。
所以，有時候未必是開發商想糊弄買房人，是他們也沒辦法，建設中臨時修改的事情太多了。
也就是說，不要太過相信沙盤裡的那些景觀道路，建成時的實際情況連開發商老闆都說不清。也正基於此，也就沒人會把這些寫進合同裡，確實只能以實景為準。真實商品的買家秀和賣家秀都相差巨大，何況這壓根兒就是概念的賣家秀呢。
還有一種沙盤，就是戶型的小模型，配合著戶型圖和樣板間來做銷講。很多買房人覺得這比戶型圖立體，又沒有樣板間那麼多的裝飾，所以應該是最可信的。
那你就錯了，其實這戶模才是能隱藏最多的瑕疵。首先你就分不出承重牆等牆體，都是薄薄的一塊板，顯得所有房間都寬敞明亮。其次，廚衛裡的設施根本沒人會按實際比例來製作，只會給人超值的感覺。樣板間裡的家具做小了，看房人有時還是能發現的，畢竟能近距離觀察。但戶模裡的怎麼看，那比例尺量嗎？
所以，如果是選戶型，懂行的乾脆看圖紙，要麼就等著看現房，各種渲染過的宣傳品還是儘量小心吧。
5、售樓處裡的公示價格牌。
價格當然是真的，至少在大城市，誰也不敢來造假。但是，就算是公示了又能怎麼樣？北京還有上下5%的浮動區間呢，其他城市更是五花八門，各種的浮動和定價全都不一樣。
這種價格牌其實還不如不放呢，反倒給了售樓員以說辭，畢竟這都是管理部門認可的價格啊。但他們認可的只是價格，至於是否合理，是否能優惠，人家管不著，也管不了。
沒有這個備案價，好歹買房人還能正經的知道房子多少錢。有了這個價格，到多出來一堆的裝修費、電器費、車位費等等，直到把你算暈了為止，而且貸款時還會受到影響。
所以，最好別拿著備案價太當回事兒，那就是個指導價而已。真實的底價，誰也不知道，只能去多方打探，自己來砍。
總結：售樓處的那些事兒說不完，都是套路和行業秘密，我也不可能都說出來，因為就算告訴了買房人也沒用。總之，買房時最好就是保持獨立思考能力，別輕信、別怕辛苦、別不好意思，別總想著佔便宜！
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