長江日報-長江網10月8日訊（記者夏晶）2015年，黃某承租宋某的商鋪，合同約定租賃期限五年，到期後承租人有優先承租權。起初，因商鋪位於新開發區，人流稀少。承租人黃某利用網絡資源，聘請專門人才在線上線下推廣，商鋪生意逐漸火了起來，並固定了一大批客源。
2020年，第三人王某得知黃某的房屋租期即將到期，率先找到宋某在正常房屋租賃合同的基礎上，額外支付給宋某五萬元商鋪轉讓費。宋某租賃期限到期後，首先提出不與黃某續租，要求黃某退出房屋。黃某堅決要求按照租賃合同的規定優先承租該房屋。宋黃二人爭執不下，訴至法院。
北京盈科（武漢）律師事務所律師丁皓介紹，民法典合同編第743條第2款規定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有同等條件優先承租的權利，首次在法律層面規定了房屋承租人在房屋租賃期滿後享有優先承租權。所以當事人雙方在自願、平等的基礎上協商一致籤訂了房屋租賃合同, 合同中約定在同等條件下承租人享有優先承租權，該約定不違反法律、政策規定,應予以保護。房屋租賃期限到期後，黃某的優先承租權應該得到保護。
該案宋某訴訟至法院，法院認為優先承租權是由當事人約定產生的同等條件下的優先締約請求權，既不具備對抗第三人和物權的效力，也不具備單方形成新合同關係的效力，對該請求權不宜通過強制履行的方式進行保護。由於本案判決時第三人王天已經實質佔有租賃物，並已經開始經營，不宜因為黃某的優先承租權而強制要求第三人返還租賃物。
法院認為租賃合同約定承租人在同等條件下享有優先承租權，出租人拒絕承租人同等條件下續籤合同的請求，而將房屋出租給第三人，侵害承租人的優先承租權，因房屋已被第三人合法佔有，承租人僅可要求出租人承擔違約責任，並賠償因侵犯承租人優先承租權造成的經濟損失。
法院最後判決，房屋所有權人宋某賠償黃某暫停營業期間的經濟損失，商鋪轉讓過程中的獲益五萬元歸黃某所有，同時判令宋某按照租賃合同的約定以兩個月的房屋租金金額為限向黃某承擔違約責任。
法律小貼士
丁皓律師介紹，優先承租權為房屋租賃法律關係中相對弱勢的承租人提供法律上更進一步的保護。以商鋪為例，為房屋提升價值更多的是使用者的作用，優先承租權為保護這份價值提供了依據。在住宅租賃方面，優先承租權為弱勢的租戶穩定的居住提供了法律保護。房屋租賃是保障基本住房需求，解決低收入人群住房問題的重要手段，用立法的手段規範房屋租賃市場的參與主體的行為，保障各方面的利益，充分的發揮房屋租賃市場在解決中低收入者住房問題中的積極作用。
【編輯：符櫻】