運東的登臺。
2017年3月，三家千億房企招商、碧桂園、新城的幸運兒「三千邑」售樓處公開，將彼時還不能稱作板塊的運東拉上了蘇州樓市的展臺。
這樣項目誕生的背景是2016年蘇州樓市土拍的瓜，那一年可能是開發商拿地的熱情最高漲的時刻，高溢價率成家常便飯。
那年5月，新城斥資29.15億拿下運東16、17號兩宗連體地塊，成交樓面價8760元/㎡，溢價率高達111.59%，當時直呼過癮的很多人都不知道運東在哪。
參加售樓處公開的諸多媒體一致印象是：
路程遠，位置很偏，無配套，按照樓面價推算項目或將直接冰凍，就像今天我們看木瀆地王的心態一般。
原因有幾點：
第一，16年10月，政策從天而降，火熱市場直接冰凍，最苦的就是16年拿的高價地。
第二，板塊認知度過低。這是蘇州人都指不出方位的板塊，也是處於吳江人鄙視鏈低端的區域，無論是環境還是配套，哪方面都不行。
第三，當時的購房者的心態跟當下有點相像，沒便宜不會買，而這個樓面價已經達到了周邊二手房的售價。
總之，那時的運東毫無競爭力可言。
一年光景，已是不同。
果不其然，那個片區初期賣的並不理想，甚至說慘澹。
但古話有雲，要想炒熱一個板塊，只要由足夠多的開發商進入即可。
在接下來的一年裡，多達9家房企進入了運東，整個板塊被分為南北兩部分，各5個項目。
運東有了一定的項目基礎，做好了「大火」的準備。有了一定意義上的「人和」，只等天時、地利。
這個天時和地利出現在18年。
18年中旬左右，經過擠壓的需求開始陸續釋放，沉寂多時的市場回暖跡象明顯。園區二手房開始偷偷上揚，整個市場一天一個樣，帶動了整個蘇州的節奏，市場變好是天時。
地利是東環南延，19年2月開通的東環南延，開車20分鐘到達湖東，運東給自己貼上了「園區南」的標籤，目標對準了園區的外溢客戶，這是某種意義上的」地利「。
*關於東環南延。我們曾在今年2月初試運營的第一天做了實測，詳情可以看下面的連結，確實大大縮短了運東和園區的通勤時間。
在這樣的背景下，19年過完年，運東的熱達到了高潮。三千邑變成了搖號盤，片區項目開盤售罄成為常態，板塊熱度到達了巔峰。
靠著園區的擠壓，運東走上了神壇。園區外溢區域，尹山湖水漲船高，甪直當時項目偏少，很自然的將客戶導到了運東。再加上關注度的提升，東環南延的出現，這可能是一個區域從幕後走到臺前最快的板塊。
再看運東，熱度退燒？
然而，運東的情況在今年下半年再次發生了轉變。
之前傳出運東某盤8月開盤，最終去化只有5、6成，但就在2個月前，這個項目還是開盤售罄，從朋友圈看，該項目確實能夠直接落地認購，而這在上半年的運東是不可能存在的。
運東板塊在經歷了上半年的熱銷後，逐步走冷是事實。其中市場環境還是成為了最主要的原因。
724新政後，整個蘇州樓市的熱度都降了下來，不限價的新房以及二手房成交量明顯下滑，運東作為沒有倒掛的區域，熱度自然受到影響。
而從板塊內部來看，不少大面積房源開始面市，總價段的抬升對於以剛需為主的板塊來說，有些勉強。
此外，運東作為園區外溢價格最低的板塊，也受到了挑戰。甪直板塊的崛起，直接與運東形成了競爭，區域內多達6個項目。雖然價格方面，甪直稍高一籌，但其與園區湖東、桑田島直接相連成為了最大優勢。
顯然運東樓市又到了新的輪迴。
未來，運東將如何走？
運東是一個典型的外部驅動區域，自身的配套幾乎可以忽略不記，目前主要仰仗園區外溢。一旦市場環境走弱，在沒有倒掛的前提下新房銷售勢必會受到影響。
運東價值：在於它特殊的區位環境。
從購房者的層面來講，2W的新房放在如今的蘇州還能選哪裡？無非運東、太湖旅遊度假區（胥口）、通安這幾個板塊（過於偏遠的不算），對於剛需來說，根據自己的生活半徑來選擇樓盤，運東有一定的優勢——離園區近。
而從板塊的角度出發，就如上文所提，指望運東自身的發展，還需要非常長非常長的時間，難度極大，但與其緊鄰的太湖新城，作為吳江的CBD核心，未來的發展對於運東來說同樣重要。運東在園區、太湖新城的雙重輻射之下，有自己的機會點。
運東目前一些項目的大面積房源是老大難問題，但無論哪個板塊，正常的市場環境下大面積難銷一直是通病，對於運東這樣的剛需盤塊，總價是購房者考慮的主要因素。從剛需轉型為改善，需要時間的慢慢打磨。
在小編看來，運東未來的機會依然是傍上園區大腿，當然還有太湖新城發展潛力帶動。
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