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中國中鋼股份有限公司
擬轉讓所持有中鋼印度有限公司99%的股權
評估報告
天興評報字（2017）第0345號
（共一冊，第一冊）
二○一七年四月十五日
北京天健興業資產評估有限公司
PAN-CHINA ASSETS APPRAISAL CO .,LTD
目 錄
資產評估師聲明 .............................................................. 2
評估報告摘要 ........................................................ 3
一、委託人、被評估單位和業務約定合同約定的其他評估報告使用者概況 ............ 5
二、評估目的 ............................................................... 10
三、評估對象和評估範圍 ..................................................... 10
四、價值類型及其定義 ....................................................... 11
五、評估基準日 ............................................................. 11
六、評估依據 ............................................................... 11
七、評估方法 ............................................................... 13
八、評估程序實施過程和情況 ................................................. 20
九、評估假設 ............................................................... 22
十、評估結論 ............................................................... 23
十一、特別事項說明 ......................................................... 24
十二、評估報告的使用限制說明 ............................................... 25
十三、評估報告日 ........................................................... 25
資產評估師聲明
（一）本評估報告是依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協
會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制的。
（二）委託人或者本評估報告使用人應當按照法律規定和本評估報告載明的
使用範圍使用評估報告；委託人或者本評估報告使用人違反前述規定使用評估報
告的，本資產評估機構、資產評估師和其他資產評估專業人員不承擔責任。
（三）本評估報告僅供委託人、評估委託合同中約定的其他評估報告使用人
和國家法律、法規規定的評估報告使用人使用；除此之外，任何機構和個人不能
由於得到評估報告而成為評估報告的使用人。
（四）本資產評估機構、資產評估師和其他資產評估專業人員提示評估報告
使用人應當正確理解評估結果，評估結果不等同於評估對象可實現的價格，評估
結果不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
（五）本資產評估機構、資產評估師和其他資產評估專業人員遵循獨立、客
觀和公正的原則，遵守有關法律、法規和資產評估準則的規定，並對所出具的評
估報告依法承擔責任。
（六）提醒評估報告使用人關注評估報告特別事項說明和使用限制。
評估報告摘要
天興評報字（2017）第0345號
北京天健興業資產評估有限公司接受中國中鋼股份有限公司和中鋼設備有限
公司的委託，根據有關法律、法規和資產評估準則、資產評估公認原則，中國中
鋼股份有限公司擬將所持有的中鋼印度有限公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）股權轉
讓給中鋼設備有限公司，按照必要的評估程序執行評估業務，對其在2016年12
月31日的市場價值作出了公允反映。現將資產評估情況報告如下：
一、評估目的：中國中鋼股份有限公司擬將所持有的中鋼印度有限公司
（Sinosteel India Pvt. Ltd.）99%股權轉讓給中鋼設備有限公司。需要對中鋼印度有
限公司的股東全部權益進行評估，為擬進行的股權轉讓提供價值參考。
二、評估對象：中鋼印度有限公司於評估基準日的股東全部權益。
三、評估範圍：中鋼印度有限公司的整體資產，包括全部資產及相關負債。
四、價值類型：市場價值。
五、評估基準日：2016年12月31日。
六、評估方法：資產基礎法、收益法。
七、評估結論：
本次評估，評估人員採用資產基礎法和收益法對評估對象分別進行了評估，
經分析最終選取資產基礎法評估結果作為評估結論。
經資產基礎法評估，中鋼印度總資產帳面價值為5,436.60萬元，評估價值為
7, 675.10萬元，增值額為2,238.50萬元，增值率為 41.17%；負債帳面價值為1,154.72
萬元，評估價值為1,154.72萬元，無增減值；淨資產帳面價值為4,281.88萬元，
評估價值為6,520.38萬元，增值額為2,238.50萬元，增值率為52.28%。
評估匯總情況詳見下表：
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
項目名稱
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
流動資產
3,082.71
3,082.71
-
-
非流動資產
2,353.89
4,592.39
2,238.50
95.10
其中：長期股權投資
737.56
1.84
-735.72
-99.75
投資性
房地產-
-
-
固定資產
1,476.55
4,450.77
2,974.22
201.43
在建工程
-
-
-
無形資產
-
-
-
-
土地使用權
-
-
-
其他
139. 78
139. 78
-
-
資產總計
5,436.60
7, 675.10
2,238.50
41.17
流動負債
1,154.72
1,154.72
-
-
非流動負債
-
-
-
負債總計
1,154.72
1,154.72
-
-
淨資產
4,281.88
6,520.38
2,238.50
52.28
報告使用者在使用本報告的評估結論時，請注意本報告正文中第十一項「特別
事項說明」對評估結論的影響；並關注評估結論成立的評估假設及前提條件。
我們特別強調：本評估意見僅作為中國中鋼股份有限公司擬將所持有的中鋼
印度有限公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）股權轉讓給中鋼設備有限公司經濟行為的
價值參考依據。
本報告及其結論僅用於本報告設定的評估目的，而不能用於其他目的。
根據國家的有關規定，本評估報告使用的有效期限為1年，自評估基準日2016
年12月31日起，至2017年12月30日止。
以上內容摘自評估報告正文，欲了解本評估項目的全面情況和合理理解評估
結論，請報告使用者在徵得評估報告所有者許可後，認真閱讀評估報告全文，並
請關注特別事項說明部分的內容。
中國中鋼股份有限公司
擬轉讓所持有中鋼印度有限公司99%的股權
評估報告
天興評報字（2017）第0345號
中國中鋼股份有限公司、中鋼設備有限公司：
北京天健興業資產評估有限公司接受貴公司的共同委託，根據有關法律、法
規和資產評估準則、資產評估原則，採用資產基礎法和收益法，對中鋼印度有限
公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）的股東全部權益進行了評估，按照必要的評估程序
執行評估業務，對其在2016年12月31日的市場價值作出了公允反映。現將資產
評估情況報告如下。
一、委託人、被評估單位和業務約定合同約定的其他評估報告使
用者概況
（一）委託人一概況
1．基本信息
名 稱：中國中鋼股份有限公司（以下簡稱「 中鋼股份」）
統一社會信用代碼：100000000041554
註冊地址：中國北京海澱區海澱大街8號
中鋼國際廣場
法定代表人：徐思偉
註冊資本： 796280.8081 萬元
企業類型：股份有限公司
成立日期：2008年03月21日
經營範圍： 對外派遣與其實力、規模、業績相適應的境外工程所需的勞務人
員。 冶金產品及生產所需原料、燃料、輔料、設備、配件的生產、加工、銷售、
倉儲、包裝；冶金產品的技術開發、技術服務、技術諮詢；冶金類新型材料、特
種材料、化工原料（不含危險化學品）的研發、生產、加工銷售；進出口業務；
工程招標代理業務；承包境內外工程；對外諮詢服務。（依法須經批准的項目，經
相關部門批准後方可開展經營活動）
2. 股權結構
截止評估基準日2016年12月31日，中鋼股份股權結構如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
序號
股東名稱
出資額
出資比例
1
中國中鋼集團公司
788318
99%
2
中鋼資產管理有限責任公司
7962.808081
1%
3
合計
796280.8081
100%
（二）委託人二概況
1．基本信息
名 稱：中鋼設備有限公司（以下簡稱「中鋼設備」）
統一社會信用代碼：100000000010809
註冊地址：北京市海澱區海澱大街8號26層
法定代表人：陸鵬程
註冊資本：165000萬人民幣
企業類型：有限責任公司(法人獨資)
成立日期：1990年10月16日
經營範圍：對外派遣實施境外工程所需的勞務人員；工程總承包；普通機械、
交通運輸設備、電器及器材、電子、通訊設備、儀器儀表、建築用鋼結構架及上
述設備的備用配件的生產與銷售；建材、木材、化工產品（危險化學品除外）、焦
炭、橡膠及製品、金屬材料、汽車配件、家具的銷售；汽車批發、零售；技術改
造項目設備招標代理；建設工程設備招標；工程機械、通訊及儀器儀表設備的租
賃；機電設備成套；成套工程工藝及設備設計；
自動化系統及液壓系統的設計；
計算機軟體開發；進出口業務；開展對外經濟技術合作經營業務，承包與出口自
產冶金成套設備相關的境外工程（包括境內國際招標工程），物業管理；自有房屋
租賃；室內外裝飾裝修；機電設備安裝、維護；工程、設備監理；設備的售後服
務和冶金技術服務。（企業依法自主選擇經營項目，開展經營活動；依法須經批准
的項目，經相關部門批准後依批准的內容開展經營活動；不得從事本市產業政策
禁止和限制類項目的經營活動。）
2. 歷史沿革
中鋼設備有限公司（簡稱中鋼設備）為
中鋼國際全資的唯一經營性資產，控
股、參股7家投資企業。公司及其下屬企業擁有冶金、建築行業甲級工程設計、
鋼鐵、建築專業甲級工程諮詢、環境工程專項設計、生態建設和環境工程諮詢甲
級、特種設備設計、設備成套、設備監理、對外承包、對外貿易經營、環境汙染
治理設施運營等齊備的資質，擁有國家環境保護工業煙氣控制工程技術中心、國
家工業煙氣除塵工程技術研究中心，通過了質量、職業健康安全和環境體系認證。
截止評估基準日2016年12月31日，中鋼設備股權結構如下表所示：
金額單位：人民幣萬元
序號
股東名稱
出資額
出資比例
1
中鋼國際工程技術股份有限公司
165000 萬元
100.00%
2
合計
165000 萬元
100.00%
（三）被評估單位概況
1．基本信息
名 稱：中鋼印度有限公司（以下簡稱「 中鋼印度」）
營業執照號：U51420DL2005PTC138680
註冊地址：12th Floor, EROS CORPORATE TOWER, NEHRU PLACE, NEW
DELHI, INDIA - 110019
法定代表人：張久洲
註冊資本：500萬美金（3541.36萬人民幣）
企業類型：有限公司
成立日期：2005年7月14日
2. 歷史沿革
中鋼印度有限公司（Sinosteel India Pvt. Ltd.）成立於2005年7月，註冊地點
印度新德裡，註冊資金500萬美元。
中鋼印度的股權結構為：中鋼股份有限公司出資16,482,724.00元、佔99%，中鋼
國際控股有限公司出資165,738.00元、佔1%，註冊資本5,000,000.00美金。
截止評估基準日2016年12月31日，中鋼印度股權結構如下表所示：
金額單位：萬美元
序號
股東名稱
出資額
出資比例
1
中國中鋼股份有限公司
495萬美元
99%
2
中鋼國際控股有限公司
5萬美元
1%
3
合計
500萬美元
100.00%
3. 公司主要資產概況
中鋼印度主要資產為貨幣資金、應收帳款、其他應收款、長期股權投資、固
定資產、遞延所得稅資產，主要資產概況如下：
（1）貨幣資金為公司總部現鈔、辦事處備用金現鈔以及銀行存款。
（2）應收帳款為非關聯公司的鐵礦銷售業務，已全額計提減值。
（3）其他應收款主要包括：投標保證金、預付宿舍租金、應收辦公樓租金、
辦公樓待增租金預提等。
（4）長期股權投資為：對中鋼印度軋輥有限公司的長期投資，持股比例為
93.46%。
（5）固定資產為房屋建築物、電子和辦公設備、車輛，其中：
房屋建築包括：寫字樓，車位；
電子設備主要有：電腦、軟體程序、監控設備、空調、印表機等；
辦公家具主要有：桌、椅、皮套等；
車輛主要有：本田汽車、豐田汽車、奔馳等4輛汽車和一架摩託車。
中鋼印度的設備大部分購置年限較久，保養狀態良好，使用狀態較佳。
（6）遞延所得稅資產主要有：
評估人員了解了企業會計政策與稅務規定抵扣政策的差異，對企業明細帳、
總帳、報表數、納稅申報數進行核對；核實所得稅的計算依據，取得納稅鑑定，
驗算應納稅所得額，核實應交所得稅；經過核實，納入評估範圍的遞延所得稅資
產為企業固定資產折舊、應收款壞帳損失和預提土地減值和稅費產生。
4. 主營業務概況
中鋼印度主要經營工程類項目，為印度當地企業提供備品備件服務，為母公
司中鋼集團提供貿易信息，聯絡服務。
5. 財務狀況和經營成果
財務狀況表 金額單位：人民幣萬元
項目名稱
2016.12.31
2015.12.31
2014.12.31
流動資產
3,084.87
2,929.79
3,232.91
非流動資產
1,616.33
1,553.91
1,610.29
其中：長期股權投資
-
投資性
房地產-
固定資產
1,476.55
1,513.49
1,610.29
在建工程
-
無形資產
-
土地使用權
-
其他非流動資產
-
-
-
資產總計
4,701.21
4,483.69
4,842.20
流動負債
1,154.92
1,100.30
1,178.92
非流動負債
-
124.23
負債總計
1,154.92
1,100.30
1,303.15
淨資產
3,546.29
3,383.40
3,540.05
經營成果表 金額單位：人民幣萬元
項目名稱
2016年
2015年
2014年
一、營業收入
384.37
762.29
7,825.50
減：營業成本
369.27
744.59
9,626.85
營業稅金及附加
銷售費用
22.44
管理費用
443.69
621.09
825.08
財務費用
-138.85
-203.95
-369.65
資產減值損失
1,608.00
加：投資收益
二、營業利潤
15.10
17.71
-1,801.35
加：營業外收入
8.31
29.39
242.72
減：營業外支出
三、利潤總額
23.41
47.09
-1,558.63
減:所得稅費用
-52.12
228.46
212.31
四、淨利潤
75.52
-181.36
-1,770.94
上述財務數據均經中天運會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了無
保留意見審計報告。
（四）業務約定合同約定的其他評估報告使用者
本評估報告的其他使用者為中國中鋼股份有限公司和中鋼設備有限公司，以
及其他與本項目相關的政府審批部門等。
二、評估目的
中國中鋼股份有限公司擬轉讓所持有中鋼印度有限公司99%的股權至中鋼設
備有限公司，需要對中鋼印度的股東全部權益進行評估，為該經濟行為提供價值
參考依據。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
評估對象為中鋼印度的股東全部權益。
（二）評估範圍
評估範圍為中鋼印度於評估基準日納入評估範圍的全部資產及負債，其中總
資產帳面價值為5,436.60萬元，負債帳面價值為1,154.72萬元，淨資產帳面價值
為4,281.88萬元。帳面價值已經由中天運會計師事務所（特殊普通合夥）審計，
並出具了中天運[2017]審字第00069號審計報告。各類資產及負債的帳面價值見下
表：
資產評估申報匯總表
單位：人民幣萬元
項目名稱
帳面價值
流動資產
3,082.71
非流動資產
2,353.89
其中：長期股權投資
737.56
投資性
房地產-
固定資產
1,476.55
在建工程
-
無形資產
-
土地使用權
-
其他
139.78
資產總計
5,436.60
流動負債
1,154.72
非流動負債
-
負債總計
1,154.72
淨資產
4,281.88
（一）委託人和被評估單位已承諾委託評估對象和評估範圍與經濟行為所涉
及的評估對象和評估範圍一致，且業經中天運會計師事務所（特殊普通合夥）審
計，並出具中天運[2017]審字第00069號審計報告。
（二）對企業價值影響較大的單項資產或資產組合的情況
對企業價值影響較大的資產主要是固定資產-房屋建築物，為中鋼印度所持有
的位於印度新德裡市尼赫魯區域的Eros Corporate Tower大廈12層，建築面積為
1305.27㎡，設計為寫字樓，建成於2005年。
四、價值類型及其定義
本次評估價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況
下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
市場價值類型與其他價值類型相比，更能反映評估基準日評估對象的實際狀
況，使評估結果能滿足本次評估目的之需要。
五、評估基準日
評估基準日是2016年12月31日。
評估基準日是由委託人確定的。
六、評估依據
本次評估工作中所遵循的經濟行為依據、法律法規依據、評估準則依據、資
產權屬依據和評估取價依據為：
（一）經濟行為依據
《中國中鋼集團公司關於啟動中鋼印度99%股權轉讓事項的批覆(中鋼集團企
函【2017】26號)》
（二）法律法規依據
1．《中華人民共和國資產評估法》；
2．《中華人民共和國公司法》；
3．《中華人民共和國證券法》；
4．《中華人民共和國物權法》；
5．《中華人民共和國企業所得稅法》；
6．《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》；
7．《中華人民共和國增值稅暫行條例》；
8．《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》；
9．《中華人民共和國公司登記管理條例》（國務院令第451號）；
10．其它相關的法律法規文件。
（三）評估準則依據
1．《資產評估準則—基本準則》（財企[2004]20號）；
2．《資產評估職業道德準則——基本準則》（財企[2004]20號）；
3．《資產評估職業道德準則—獨立性》（中評協[2012]248 號）；
4．《資產評估準則—評估報告》（中評協[2007]189號）；
5．《資產評估準則—評估程序》（中評協[2007]189號）；
6．《資產評估準則—工作底稿》（中評協[2007]189號）；
7．《資產評估準則—機器設備》（中評協[2007]189號）；
8．《資產評估準則—不動產》（中評協[2007]189號）；
9．《資產評估準則—企業價值》（中評協[2011]227號）；
10．《資產評估準則—利用專家工作》（中評協[2012]244號）；
11．《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218號）；
12．《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214號）；
13．《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號）；
14．《評估機構內部治理指引》（中評協[2010]121號）。
（四）資產權屬依據
1．企業法人營業執照、公司章程；
2．主要設備購置合同、發票，以及有關協議、合同等資料；
3．其他權屬文件。
（五）評估取價依據
1．被評估單位提供的《資產評估申報表》；
2．印度當地政府《要求支付土地稅面函》；
3．評估基準日中國人民銀行外匯交易中心授權外匯匯率；
4．《印度會計政策》；
5．企業提供的財務報表、審計報告等相關財務資料；
6．資產評估專業人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
7．與此次資產評估有關的其他資料；
8．被評估單位提供的原始會計報表、財務會計經營方面的資料、以及有關協
議、合同書、發票等財務資料；
9．印度有關部門發布的統計資料和技術標準資料及價格信息資料，以及我公
司收集的有關詢價資料和取價參數資料等。
七、評估方法
（一）評估方法簡介
根據評估目的，本項目的評估範圍應涉及企業的帳面資產及負債。根據《資
產評估準則——基本準則》和《資產評估準則——企業價值》等有關評估準則規
定，此次資產評估的基本評估方法可以選擇市場法、收益法和資產基礎法（成本
法）。
（二）評估方法的選擇
市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的相類似可比資產進行比較
以確定評估對象價值的評估思路。由於在目前國內資本市場的公開資料中無法找
到在相同經濟行為下的同類資產的可比案例，因此不具備使用市場法的必要前提，
本次評估不採用市場法。
收益法的基礎是經濟學的預期效用理論，即對投資者來講，企業的價值在於
預期企業未來所能夠產生的收益。收益法雖然沒有直接利用現實市場上的參照物
來說明評估對象的現行公平市場價值，但它是從決定資產現行公平市場價值的基
本依據—資產的預期獲利能力的角度評價資產，能完整體現企業的整體價值，其
評估結論具有較好的可靠性和說服力。從收益法適用條件來看，由於企業具有獨
立的獲利能力，根據企業歷史經營數據、內外部經營環境能夠合理預計企業未來
的盈利水平，並且未來收益的風險可以合理量化，因此本次評估適用收益法。
資產基礎法，是指在合理評估委估的各項資產價值和負債基礎上確定評估對
象價值的一種評估方法。本項目對委估範圍內的全部資產及負債的資料收集完整，
適宜採用資產基礎法進行評估。
因此，本次評估選用資產基礎法和收益法進行評估。
（三）評估方法介紹——資產基礎法
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表
為基礎，合理評估企業各項資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的評估方
法。各類資產及負債的評估過程說明如下：
1．流動資產及負債的評估
被評估單位流動資產包括貨幣資金、應收帳款、其他應收款；負債包括應付
帳款、預售帳款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款。
（1）貨幣資金：包括庫存現金和銀行存款，通過現金盤點、核實銀行對帳單、
銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。
（2）應收帳款和其他應收款：各種應收款項在核實無誤的基礎上，根據每筆
款項可能收回的數額確定評估值。對於有充分理由相信全都能收回的，按全部應
收款額計算評估值；對於可能收不回部分款項的，在難以確定收不回帳款的數額
時，藉助於歷史資料和現場調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、
款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，參照帳齡分析法，估計出
這部分可能收不回的款項，作為風險損失扣除後計算評估值；對於有確鑿根據表
明無法收回的，按零值計算；帳面上的「壞帳準備」科目按零值計算。
2．非流動資產的評估
（1）固定資產
納入評估範圍的固定資產包括房屋建築、電子設備和車輛。
本次固定資產的評估主要採用兩種方法，市場比較法和重置成本法。
市場比較法是通過調查被評估對象，確定被評估對象價值的影響因素，尋找
影響因素最接近的類似交易，確定交易價格。對於房屋建築類固定資產，需調查
交易情況、市場狀況、區位狀況、實物狀況、權益狀況等因素。對於車輛類固定
資產，需要調查車輛名稱、規格型號、已使用年限和總使用年限、已行駛裡程和
總行駛裡程、車輛的維護保養情況、維修情況等。
重置成本法是通過估算全新設備的更新重置成本，然後扣減實體性貶值、功
能性貶值和經濟性貶值，或在確定綜合成新率的基礎上，確定設備評估價值的方
法。設備類資產的重置價值一般包括重新購置與評估對象功效相同的全新資產所
需的一切合理的直接費用和間接費用，如設備的購置價、運雜費、設備基礎費、
安裝調試費、前期及其他費用、資金成本等。本次評估採用的計算公式為：
評估價值=重置全價×綜合成新率
房屋建築的評估
A. 評估方法選擇
根據可能搜集的信息資料及
房地產實際情況，選取評估方法。
本次委估資產為辦公用房，考慮到周圍類似
房地產交易比較活躍，可以取得
交易資料，採用市場法進行評估分析。
B. 評估方法概述
a. 市場法概念
將委估
房地產與在評估價值日期時點近期有過交易的類似物業進行比較，對
這些類似物業的已知價格作適當的修正，以此估算委估資產的客觀合理價格或價
值的方法，稱為市場法。
b. 評估步驟
①選取可比實例
首先把委估
房地產按性質及結構進行分類，然後搜集委估
房地產附近、相似
用途、類似結構的相似的
房地產交易實例，包括交易房屋的位置、面積、用途、
周圍環境、交通條件、交易日期、交易情況、交易價格等，從中篩選出三個參照
物作為可比實例。
②進行交易情況因素修正
主要考慮排除交易行為中的非正常拍賣、期房預售、付款方式等特殊因素所
造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。
③進行市場狀況因素修正
若可比實例的市場狀況與委估資產不一致，可能會對
房地產價格造成影響，
應將其市場狀況價格調整為評估價值日期的市場狀況價格。主要採用類似
房地產的價格變動率或指數進行調整。
④進行
房地產狀況因素修正
將可比實例在其區位狀況下的價格調整為估價對象區位狀況下的價格。區位
狀況因素主要包括繁華程度、交通便捷程度、環境、公共配套設施完備程度等影
響
房地產價格的因素。
⑤進行實物狀況因素修正
將可比實例在其實體狀況下的價格調整為估價對象實體狀況下的價格。以待
估
房地產的個別因素為基準進行修正，如布局、臨街寬度、深度、建築面積、樓
層、層高、朝向、建築結構、裝修標準、車位配置、新舊程度等。
⑥進行權屬狀況因素修正
將可比實例在其權屬狀況下的價格調整為估價對象權屬狀況下的價格。以待
估
房地產的權屬因素為基準進行修正，如房屋權證辦理狀況，租賃、抵押等他項
權利狀況，土地級別、用途、使用年限，有無法律糾紛狀況等。
⑦確定委估資產的價格
三個可比實例經過上述各種修正後，得出三個價格，最後計算出一個綜合結
果(一般取其平均值)，作為比準價格，即為委估資產的價格。
委估資產的修正價格公式如下：
委估資產修正價格＝可比實例交易價格×交易情況修正率×市場狀況修正率×
房地產狀況修正率，
房地產狀況包括區位狀況、實物狀況和權屬狀況。
C. 評估實施操作
a. 對印度
房地產市場總體形勢、委估
房地產所在地的
房地產市場形勢進行分
析，了解所在地
房地產市場的整體狀況，判斷整體市場走向；
b.對所在城市商業物業的市場特點進行調研分析；
c. 對委估對象所在城區
房地產情況進行了調研分析；
d. 結合委估對象區域特點對區域內的同檔次商業物業的樓盤位置、檔次、建
築規模、可銷售面積、功能分布、配套設施等綜合因素進行對比分析。
e. 採用市場法求取委估的現狀
房地產價格。
f. 對委估
房地產周圍可比物業的租金進行市場調查，求取委估對象的租金標
準；搜集市場上同類型物業的空置率信息，測算平均空置率，計算物業租金收益。
g. 對委估
房地產周圍可比物業交易價格和租金價格分析，測算委估對象的租
售比，確定委估對象的收益還原率；
h. 綜合確定現狀
房地產的評估結論。
電子設備的評估
A.電子設備重置全價的確定
電子設備多為企業辦公用電腦、印表機、空調等設備，由經銷商負責運送安
裝調試，重置成本直接以市場採購價確定。
B.綜合成新率的確定
電子設備成新率，主要依據其經濟壽命年限來確定其綜合成新率；對於大型
的電子設備還參考其工作環境、設備的運行狀況等來綜合確定其綜合成新率。
C.評估價值的確定
評估價值=重置全價×綜合成新率
對於購置時間較早，已停產且無類比價格的車輛及電子設備，主要查詢二手
交易價採用市場法進行評估。
車輛的評估
納入本次評估範圍的車輛，目前市場無同款新車出售，但其二手車市場相對
活躍，交易實例較多，故本次評估採用市場法進行評估。
將評估對象和市場近期已銷售的相類似車輛進行對照比較，找出評估對象與
各個參照物之間在車輛價值影響諸方面因素的差異，並據此對參照物的交易價格
進行比較調整，從而得出多個參考值，再通過綜合分析，調整確定評估對象的評
估值。
3. 長期股權投資的評估
對於全資、控股子公司的長期股權投資，採用企業價值評估的方法對被投資
企業進行整體評估，再按被評估單位所佔權益比例計算長期股權投資評估值。
對非控股的長期股權投資或不具備條件的，針對具體情況分別採用不同的評
估方法：
（1）對於歷史上投資收益有現金分紅的，則根據歷史上的投資收益情況和被
投資企業的未來經營情況及風險、預測長期投資的未來收益，再用適當折現率折
算為現值得出評估值。
（2）對於歷史上無投資收益分紅，可以進入企業進行整體評估的，採用企業
價值評估的方法進行整體評估，再按被評估單位所佔權益比例計算長期投資評估
值。
（3）對於歷史上無投資收益分紅，且由於持股比例較小，無法進入企業進行
整體評估的分別採用下列方法：
A. 對於可提供審計後會計報表的長期股權投資，按照被投資企業基準日的持
股數量乘以每股淨資產確定長期股權投資的評估值；
B. 對於在評估基準日已清算收回投資的被投資單位，按清算收回的投資額確
認評估值；對於在評估基準日後已轉讓的長期股權投資，按實現的轉讓價確定評
估值。
C. 對於委託方不能提供評估所必須的資料且評估人員通過公開渠道亦無法獲
取估值所需資料的長期股權投資項目，按審計後的帳面價值列示。
（四）評估方法介紹——收益法
本次收益法評估採用現金流量折現法，選取的現金流量口徑為股權自由現金
流。
本次評估以未來若干年度內的股權自由現金淨流量作為依據，採用適當折現
率折現後加總，然後再加上溢餘淨資產、未納入營運的淨資產價值得出股東全部
權益價值。
1. 評估模型:
本次評估選用的是現金流量折現法，將股權自由現金流量作為企業預期收益
的量化指標，並使用與之匹配的資本資產定價模型(CAPM)計算折現率。
計算公式
E ＝P ＋ ＋ ＋ 公式一 1C2C』E
上式中：
E ：股東全部權益價值；
P ：股權現金流折現值合計；
：溢餘淨資產評估價值；
：未納入營運的淨資產評估價值； 2C
：長期股權投資評估價值。
其中，公式一中股權現金流折現值合計P按如下公式求取：
公式二 ......
..nnntttrgrRrRP..
.
.
..
.
.....1111
上式前半部分為明確預測期價值，後半部分為永續期價值（終值）
公式二中：
：明確預測期的第t期的股權自由現金流 tR
t：明確預測期期數1 , 2 , 3 ，··· ，n；
r：折現率；
：永續期股權自由現金流； 1n.R
g ：永續期的增長率，本次評估g = 0；
n：明確預測期第末年。
2. 模型中關鍵參數的確定
（1）預期收益的確定
本次將股權自由現金流量作為企業預期收益的量化指標。其計算公式為：
股權自由現金流量＝稅後淨利潤＋折舊與攤銷－資本性支出－營運資金變動
－淨負債的減少
（2）收益期的確定
企業價值評估中的收益期限通常是指企業未來獲取收益的年限。為了合理預
測企業未來收益，根據企業生產經營的特點以及有關法律法規、契約和合同等，
可將企業的收益期限劃分為有限期限和無限期限。
本次評估採用永續年期作為收益期。其中，第一階段為2017年1月1日至
2021年12月31日，在此階段根據被評估企業的經營情況及經營計劃，收益狀況
處於變化中；第二階段2022年1月1日起為永續經營，在此階段被評估企業將保
持穩定的盈利水平。
3. 折現率的確定
確定折現率有多種方法和途徑，按照收益額與折現率口徑一致的原則，本次
評估收益額口徑為股權自由現金流，則折現率選取資本資產定價模型(CAPM)確
定。
4. 溢餘淨資產及未納入營運的淨資產評估價值的確定
溢餘淨資產是指與企業收益無直接關係的，超過企業經營所需的多餘資產或
負債，一般指超額貨幣資金和交易性金融資產等；未納入營運淨資產是指與企業
日常營運活動的收益無直接關係的資產或負債，一般指長期資產對應的負債。對
該類資產單獨進行評估。
5. 長期股權投資評估價值的確定
對於長期股權投資進行單獨評估，選取收益法評估結果作為長期股權投資評
估價值。
八、評估程序實施過程和情況
根據國家有關部門關於資產評估的規定和會計核算的一般原則，依據國家有
關部門相關法律規定和規範化要求，按照與委託人的評估委託合同所約定的事項，
北京天健興業資產評估有限公司業已實施了對委託人提供的法律性文件與會計記
錄以及相關資料的驗證審核，按被評估單位提交的資產清單，對相關資產進行了
必要的產權查驗、實地察看與核對，進行了必要的市場調查和交易價格的比較，
以及財務分析和預測等其他有必要實施的資產評估程序。資產評估的詳細過程如
下：
1．接受委託及準備階段
（1）北京天健興業資產評估有限公司於2017年1月接受委託人的委託，從
事本資產評估項目。在接受委託後，北京天健興業資產評估有限公司即與委託人
就本次評估目的、評估對象與評估範圍、評估基準日、委託評估資產的特點等影
響資產評估方案的問題進行了認真討論。
（2）根據委託評估資產的特點，有針對性地布置資產評估申報明細表，並設
計主要資產調查表、主要業務盈利情況調查表等，對委託人參與資產評估配合人
員進行業務培訓，填寫資產評估清查表和各類調查表。
（3）評估方案的設計，依據了解資產的特點，制定評估實施計劃，確定資產
評估專業人員，組成資產評估現場工作小組。
（4）評估資料的準備，收集和整理評估對象市場交易價格信息、主要固定資
產市場價格信息、評估對象產權證明文件等。
該階段工作時間為2017年1月19日－3月14日。
2．現場清查階段
（1）評估對象真實性和合法性的查證
根據委託人及被評估單位提供的資產和負債申報明細，資產評估專業人員針
對實物資產和貨幣性債權和債務採用不同的核查方式進行查證，以確認資產和負
債的真實準確。
對貨幣資金，我們通過查閱日記帳，盤點庫存現金、審核銀行對帳單及銀行
存款餘額調節表等方式進行調查；
對債權和債務，資產評估專業人員採取核對總帳、明細帳、抽查合同憑證等
方式確定資產和負債的真實性。
對固定資產的調查採用重點和一般相結合的原則，重點調查重要設備等資產。
資產評估專業人員，查閱了相關設備購置合同發票等，從而確定資產的真實性。
（2）資產實際狀態的調查
設備運行狀態的調查採用重點和一般相結合的原則，重點調查生產用設備。
主要通過查閱設備的運行記錄，在被評估單位設備管理人員的配合下現場實地觀
察設備的運行狀態等方式進行。在調查的基礎上完善重要設備調查表。
（3）實物資產價值構成及業務發展情況的調查
根據被評估單位的資產特點，調查其資產價值構成的合理性和合規性。重點
核查固定資產帳面金額的真實性、準確性、完整性和合規性。查閱了有關會計憑
證、會計帳簿以及設備採購合同等資料。
該階段的工作時間為2017年3月15日－3月21日。
3．選擇評估方法、收集市場信息和估算過程
資產評估專業人員在現場依據針對本項目特點制定的工作計劃，結合實際情
況確定的作價原則及估值模型，明確評估參數和價格標準後，參考企業提供的歷
史資料及未來經營預測資料開始評定估算工作。
4．評估匯總階段
（1）評估結果的確定
依據北京天健興業資產評估有限公司資產評估專業人員在評估現場勘察的情
況以及所進行的必要的市場調查和測算，確定委託評估資產的資產基礎法和收益
現值法結果。
（2）評估結果的分析和評估報告的撰寫
按照北京天健興業資產評估有限公司規範化要求編制相關資產的評估報告。
評估結果及相關資產評估報告按北京天健興業資產評估有限公司規定程序進行三
級覆核，經籤字資產評估師最後覆核無誤後，由項目組完成並提交報告。
（3）工作底稿的整理歸檔
上述三四兩階段工作時間為2017年3月22日－2017年4月15日。
九、評估假設
（一）一般假設
1．交易假設：假定所有待評估資產已經處在交易過程中，評估師根據待評估
資產的交易條件等模擬市場進行估價。
2．公開市場假設：公開市場假設是對資產擬進入的市場的條件以及資產在這
樣的市場條件下接受何種影響的一種假定。公開市場是指充分發達與完善的市場
條件，是指一個有自願的買方和賣方的競爭性市場，在這個市場上，買方和賣方
的地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，買賣雙方的交易都是在自願
的、理智的、非強制性或不受限制的條件下進行。
3．持續使用假設：持續使用假設是對資產擬進入市場的條件以及資產在這樣
的市場條件下的資產狀態的一種假定。首先被評估資產正處於使用狀態，其次假
定處於使用狀態的資產還將繼續使用下去。在持續使用假設條件下，沒有考慮資
產用途轉換或者最佳利用條件，其評估結果的使用範圍受到限制。
4．企業持續經營假設：是將企業整體資產作為評估對象而作出的評估假定。
即企業作為經營主體，在所處的外部環境下，按照經營目標，持續經營下去。企
業經營者負責並有能力擔當責任；企業合法經營，並能夠獲取適當利潤，以維持
持續經營能力。
（二）收益法評估假設：
1. 印度現行的有關法律、法規及政策，國家宏觀經濟形勢無重大變化；本
次交易各方所處地區的政治、經濟和社會環境無重大變化；無其他不可預測和不
可抗力因素造成的重大不利影響。
2. 針對評估基準日資產的實際狀況，假設企業持續經營。
3. 假設企業的經營者是負責的，且企業管理層有能力擔當其職務。
4. 除非另有說明，假設企業完全遵守所有有關的法律和法規。
5. 假設公司未來將採取的會計政策和編寫此份報告時所採用的會計政策在
重要方面基本一致。
6. 假設公司在現有的管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式與現
時方向保持一致。
7. 有關利率、賦稅基準及稅率，政策性徵收費用等不發生重大變化。
8. 無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素對企業造成重大不利影響。
十、評估結論
（一）收益法評估結論
採用收益法評估後的中鋼印度有限公司股東全部權益市場價值為4,466.38萬
元，評估增值184.51萬元，增值率為4.31%。
（二）市場法評估結論
經資產基礎法評估，中鋼印度總資產帳面價值為5,436.60萬元，評估價值為
7, 675.10萬元，增值額為2,238.50萬元，增值率為 41.17%；負債帳面價值為1,154.72
萬元，評估價值為1,154.72萬元，無增減值；淨資產帳面價值為4,281.88萬元，
評估價值為6,520.38萬元，增值額為2,238.50萬元，增值率為52.28%。
（三）評估結果的最終確定
資產基礎法是以資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負
債價值，確定評估對象價值的評估方法，結合本次評估情況，被評估單位可以提
供、評估師也可以從外部收集到滿足資產基礎法所需的資料，可以對被評估單位
資產及負債展開全面的清查和評估。
收益法是採用預期收益折現的途徑來評估企業價值，不僅考慮了企業以會計
原則計量的資產，同時也考慮了在資產負債表中無法反映的企業實際擁有或控制
的資源，如在執行合同、客戶資源、銷售渠道、企業資質、人力資源、品牌影響
力、商譽等，而該等資源對企業的貢獻均體現在企業的淨現金流中。
評估師經過對被評估單位財務狀況的調查及經營狀況分析，結合本次資產評
估對象、評估目的，適用的價值類型，經過比較分析，我們認為資產基礎法評估
結果更能公允反映被評估公司股東全部權益的投資價值。主要理由為：從股權交
易的角度下，資產基礎法從整體上考慮企業的現有的各項資產的價值。被評估單
位的資產中，土地和房屋建築佔據了很大的比例。由於印度新德裡市的
房地產市
場非常活躍，該部分資產價值是收益法所不能體現的。因此資產基礎法從企業整
體市場價值的角度來反映其評估基準日股東全部權益的價值，更能體現企業的投
資價值。結合本次評估目的，本次評估採用資產基礎法評估結果作為本次評估的
最終評估結論，中鋼印度有限公司股東全部權益的投資價值為4,281.88萬元。
評估匯總情況詳見下表：
資產評估結果匯總表
金額單位：人民幣萬元
項目名稱
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
流動資產
3,082.71
3,082.71
-
-
非流動資產
2,353.89
4,592.39
2,238.50
95.10
其中：長期股權投資
737.56
1.84
-735.72
-99.75
投資性
房地產-
-
-
固定資產
1,476.55
4,450.77
2,974.22
201.43
在建工程
-
-
-
無形資產
-
-
-
-
土地使用權
-
-
-
其他
139. 78
139. 78
-
-
資產總計
5,436.60
7, 675.10
2,238.50
41.17
流動負債
1,154.72
1,154.72
-
-
非流動負債
-
-
-
負債總計
1,154.72
1,154.72
-
-
淨資產
4,281.88
6,520.38
2,238.50
52.28
註：評估結論的詳細情況見《資產評估明細表》。
十一、特別事項說明
以下事項並非本公司資產評估專業人員執業水平和能力所能評定和估算，但
該事項確實可能影響評估結論，提請本評估報告使用者對此應特別關注：
（一）本報告所稱「評估價值」係指我們對所評估資產在現有用途不變並持續經
營，以及在評估基準日之狀況和外部經濟環境前提下，為本報告書所列明的目的
而提出的公允估值意見，而不對其它用途負責。
（二）報告中的評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場
的原則確定的公允價值，未對資產評估增值額作任何納稅調整準備。評估結論不
應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
（三）本次評估結果未考慮由於控股權和少數股權等因素產生的溢價或折價，
也未考慮委估股權流動性對評估結果的影響。
（四）本次評估的長期股權投資中，主要資產為印度哈拉蒂亞地區180畝土
地的90年租賃權，本用於和中鋼邢機合資建設鍛鋼冷軋輥加工廠，後由於種種原
因，軋輥加工廠項目於2011年4月終止，之後哈拉蒂亞土地一直處於擱置狀態。
目前的土地狀況是：
1. 仍有2家住戶在該土地上不願搬離，其中有一家通過和印度政府打官司，
印度政府已經敗訴，法院判決該住戶可以永久居住在這片土地上不受侵犯。
2. 還有兩家房子沒人居住，需要拆除。
3. 三面圍牆砌築完畢，部分填土完成。
4. 完成了跨橋的施工。
該項目現況嚴重影響了長期股權投資的評估值。
（五）在評估基準日後，至2017年12月30日止的有效期以內，如果資產數
量及作價標準發生變化時，應當進行適當調整，而不能直接使用評估結論。
（六）評估基準日至評估報告日之間可能對評估結論產生影響的期後事項。
（七）自評估基準日至評估報告出具日，不存在其他影響評估前提和評估結
論而需要對評估結論進行調整的重大事項。
十二、評估報告的使用限制說明
（一）本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途；
（二）本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
（三）本評估報告需提交企業有關主管部門審查，備案後方可正式使用；
（四）本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露於公開媒體，
需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事方另有約定除外；
（五）本評估報告所揭示的評估結論僅對本項目對應的經濟行為有效，評估
結論使用有效期為自評估基準日起一年，即評估基準日2016年12月31日至2017
年12月30日止。超過一年，需重新進行資產評估。
十三、評估報告日
評估報告日為2017年4月15日。
（本頁以下無正文）
（本頁無正文）
資產評估機構：北京天健興業資產評估有限公司
法 定 代 表 人：
資產評估師：
資產評估師：
二〇一七年四月十五日
中財網