來源：億翰智庫
-研究模型全景展示-
2020年9月
企業擁有較低的融資成本，可以減少財務支出，提高盈利能力，進而提高企業的市場競爭力，實現低成本融資的良性循環。在億翰的研究成果中，我們將各房企的融資成本及其增速納入研究體系，作為考核企業融資能力的重要指標。
由此，億翰智庫聯合《國際金融報》發布《2020年中期50家典型房企融資成本》研究成果。
億翰百科
融資成本
融資成本的實質是資金使用者支付給資金所有者的報酬，由於企業融資是一種市場交易行為，有交易就會有交易費用，資金使用者為獲得資金使用權而支付相關的費用就是融資成本。一般來說企業每年的利息支出就是企業使用資金付出的成本，企業的融資成本越低，利息支出越少。
解讀
一、上半年平均融資成本下降0.14pct
2020年上半年，受新冠疫情影響，房地產行業遭遇銷售停滯風險，融資渠道也受到不同程度的影響，企業難以及時收回現金，償債困難，政府及時救市救企，融資環境邊際放寬，以緩解房企償債壓力、刺激經濟，企業綜合融資成本普遍下降。從40家典型房企來看，平均融資成本6.25%，較2019年平均融資成本6.38%下降1.13個百分點。在40家房企中共有30家企業融資成本相比2019年底下降，藍光發展和中梁控股融資成本下降最為明顯，其中藍光發展融資成本下降最多，達到0.62個百分點，為8.03%；中粱控股融資成本上半年為8.9%，較2019年下降0.50個百分點，主要原因是中梁控股2020年新增境外融資渠道，境內非銀行借款規模下降，與此同時公司長短期償債能力增強。另外有5家房企融資成本與2019年持平，例如中國奧園、融創中國以及佳兆業。6家房企融資成本較2019年有所上升，其中德信融資成本上升較為明顯，德信中國2020年上半年融資成本8.92%，較2019年8.40%上升了0.52個百分點。
二、房企融資成本整體下行，資金成本分化依然嚴峻
為更清楚的看到房企融資成本的變化趨勢，我們將40家房企分為三個梯隊，融資成本小於等於6%作為第一梯隊，融資成本介於6%和7%之間為第二梯隊，融資成本在7%以上為第三梯隊。
第一梯隊共有20家，這20家房企相對來講財務更加穩健，長短期償債能力較強，上半年融資成本較2019年全部下降，平均下降0.19個百分點，值得注意的是在第一梯隊中，有12家是國企，這也印證國企具有天然的融資優勢這一說法。
第二梯隊共有8家房企，平均融資成本為6.55%；相較2019年融資成本有4家下降，例如正榮和陽光城；2家上升，分別為新城控股與華發股份；另有富力地產和中駿集團2家房企融資成本與2019年持平。
第三梯隊共有12家房企，這12家房企相較前面兩個梯隊來講，我們發現公司財務槓桿相對偏高，導致長短期償債能力偏弱，融資成本相對偏高，其中5家房企融資成本較2019年有所下降，4家融資成本上升。
從三個梯隊融資成本變化情況可以看出，融資成本小於6%的房企融資成本普遍進一步降低，而融資成本高於7%的房企成本下降情況並不明顯，部分公司相比2019年維持或者上升，總體呈現強者恆強的融資成本分化態勢。
三、提高財務穩健性可降低融資成本
融資成本的高低除了公司對本身融資結構的管理外，還與償債能力有關。根據2020上半年EH50淨負債率表現，我們發現，前兩個梯隊除部分國企外淨負債率均低於EH50均值（EH50淨負債率均值為94.2%）；第三梯隊中，11家房企中有5家房企淨負債率過百，因此公司的財務槓桿一定程度上會影響融資成本水平，我們認為房企可通過增權益和控負債2個方法控制公司淨負債率，提高財務穩健性從而有效降低融資成本。
（1）增權益——拆分優質資產上市
拆分優質資產上市不僅能夠為房企帶來更大範圍的融資，還能夠增加公司的權益，作為母公司並表的物業板塊更是近年來房企拆分上市的最熱門選擇。2018年以來已經有20餘家房企拆分物業板塊並赴港上市，目前仍有十餘家房企物業板塊已遞表或正在籌備上市，例如榮盛發展的榮萬家以及佳兆業集團的佳兆業物業。
（2）控負債——以銷定投，審慎投資
在2020年上半年房地產業績會上，多數房企提出要控制企業投資力度，保持審慎的投資態度，實現以銷定投，同時降低有息負債規模，提升公司長短期償債能力。在這樣的趨勢下，我們認為穩健的經營方式有利於公司降低債務壓力，提升在資本市場上的信用表現，最終實現資金成本的下行。
在嚴格的融資監管下，我們認為未來部分房企負債規模增長將放緩，財務穩健的房企有利於繼續發揮低成本融資優勢。另外，下半年房企依然注重通過加快銷售回款、持續優化債務結構，以保障企業資金流安全，實現融資渠道的多元化和資信評級的上升最終推動融資成本的下行。