本文來源：顯微故事作者：顯微故事編輯部
你聽說過「黃金籤證」嗎？
「黃金籤證「的最早來源，可以追溯到2008年。
由華爾街金融風暴引發了席捲全球的金融海嘯，也使歐洲主權國家陷入債務危機。為緩解歐盟部分國家經濟壓力，從2013年開始，西班牙、葡萄牙、義大利、希臘、賽普勒斯等國，曾相繼推出外國人購置房產獲取居留權的政策。
在這之中，「購買25萬歐元房產，即可一家三代拿『永居』的希臘『黃金籤證』」倍受矚目。因為價格低廉，過去三年希臘黃金籤證呈指數級的上升態勢，其中2019年有近8000名中國申請人及其家屬獲得了希臘長期居留許可。
中國申請人一直是希臘黃金籤證的大客戶。據希臘官方2020年7月公布的數據，中國申請人佔項目總申請人的85%，佔絕對霸主地位。
另一方面，為了促進歐盟內部國家經濟復甦，黃金籤證的辦理條件還在放寬。
六月底，歐盟委員會在對世界各地疫情發展情況進行評估後，列出了一份包括中國在內的15國安全名單，從7月1日起被準許進入歐盟境內。
國內一些主營海外房地產業務的公司，紛紛在第一時間轉發了歐盟開放邊境的消息，宣布重啟停滯了小半年之久的海外置業項目。
移民真的那麼簡單？「黃金籤證」到底需要個人耗費多少隱形成本？
本期顯微故事的講述者為參與「黃金籤證」交易的開發商、購房者和房產中介，從三方角度闡述了「黃金籤證」的交易內幕。
在他們的口中，一套8萬歐元的房子，經過「冒牌開放商」的打包和運作，被25萬歐元價格賣給購房者。
購房者所以為享受的高品質看房服務、中介服務，實際上是擔心顧客被其他中介「截胡」的變相軟禁。此外，一些中介機構為搶客戶上演了「宮心計」。
然而，為這場利益角逐買單的最終還是消費者。
以下是關於他們的真實故事：
文｜Aaron
編輯 ｜萬芳
1
開發商：
在希臘設「皮包公司」
8萬歐元房子可以翻3倍賣出
程成 國內某房產公司老闆
人生就像一場接一場的賭博，如果你沒有勇氣開始，就永遠沒有機會成功。
2006年，我辭掉了北京某房產中介業務員的工作，加上一年攢的錢，也幹起了房地產銷售的工作。
當時正好趕上了房地產業最好的那幾年，我小賺了一筆，還在北京買了兩套房，添了一輛幾十萬的車。
但最近幾年，房地產市場下滑。除了北京的房子，我還開始賣北京周邊河北的房子、山東、海南的海景房，但都經營慘澹，入不敷出。
圖片來源於壹伴
2017年年底，支付完房租、水電、員工工資等各項開支後，公司帳面上的餘額變成了負數。我不得不將公司解散。
2018年，希臘購房移民項目在國內相當火，身邊有同行開始轉型賣海外的房子，其中有一個人據說一年賺了一億，由此得了個「一億」的外號。是不是真賺了一億我不知道，但賺了很多錢絕對是真的。
於是，我也躍躍欲試。
同一年夏天，我就跟朋友去雅典考察，花8萬歐元買了一套三室一廳。房子離市中心很近，簡單裝修一下就可以入住。
圖片來源於壹伴
買房的時候，我就有申請「永居」的想法，準備把全家人都辦過去。按照希臘政府的規定，購房金額必須達到25萬歐元以上，才有資格申請「綠卡」。
那麼，怎樣才能讓8萬歐元變成25萬歐元呢？辦法有兩個：
1、請房主幫忙，把購房合同上的交易價格改成25萬，過戶之後再讓他把多餘的錢退回來。
但這麼做風險很大。如果不是特別值得信賴的人，多付的錢很有可能打水漂。
2、進行二次交易：先以原始價格把房子買下來，再以符合「綠卡」申請條件的金額進行二次買賣。
以我為例，朋友先以他的名義，花8萬歐元從房主那裡把我看上的房子買下，然後再以25萬歐元的價格賣給我。
當然，這25萬歐元只是合同上的價格，我實際付給朋友的只有8萬歐元。除此之外，我只需多交一次房產稅即可。
當時，北京做這個業務的公司多如牛毛，包括一些有知名度的大企業。
雖然「覺悟」得有點晚，但我還是搭上了這趟末班車。2018年年底，我註冊了新公司，大量招聘銷售人員，準備拓展希臘市場。
圖片來源於壹伴
找渠道是前期工作的重點。業內普遍的做法是，和移民公司合作，請他們提供客源，如果有客戶成交，則給他們20%的分成。這個20%是實際房產交易價格的20%，比如一套以25萬歐元成交的房子，我們給渠道的分成是：25萬歐元×20%=5萬歐元。
除了移民公司，基金、理財、保險等行業也有合作的可能，因為它們有很多高淨值客戶資源。
我也充分調動自己的人脈關係，和高爾夫俱樂部、遊艇俱樂部等「聯姻」，利用他們的場地做宣傳，或是直接請他們提供客源，客戶成交後，分成和移民公司一樣，也是給他們20%。
我自己能賺多少呢？
一般而言，一套一百平方米以下的房子，實價是七八萬歐元左右，地段好、裝修好、面積大些的可能要十幾萬歐元，但我們報給客戶的價格，一般比原價高50%左右。
舉個例子，一般9至15萬歐元的房子，我們對客戶的報價基本都在25萬歐元左右（25萬歐元是辦理永居的門檻），房屋成本越低，我們的毛利潤越高。一般成本9萬歐元的房子，我們最多可以從中賺16萬歐元。
圖片來源於壹伴
還有一些底價特別低（單套在3萬至4萬）的房子，但房屋品質不佳，我們就會組合2-3套以25萬歐元售出，然後打出「25萬歐元在雅典買兩三套房」的口號。
我還讓助理在網上下載全國所有主要城市移民公司、地產公司、理財公司、基金公司的電話，按區域分任務給業務員，讓他們每天打電話找渠道。
打電話也是需要技巧的，我們對外統一的口徑是：我們是希臘的房地產開發商，總部在雅典，手中有大量的一手房、二手房資源，準備找國內這邊有相關業務的公司合作。
很少有人質疑我們的真實性，移民公司每天不知道要接到多少類似的電話，對於整套業務的運作方式，他們可能比我這個新入行的還清楚。
不管是不是真的開發商，我們在移民公司的口裡被統一稱為「項目方」。
但也遇到過較真兒的，有一個中年男性「直客」（不通過渠道自己來公司的客戶）就曾提出，去我們的雅典總部看看。
這個我也有準備——我在雅典有一個華人合作夥伴。我負責前期尋找客源，他負責找當地的房產中介合作，及後期各種手續的辦理。
我們在雅典租了一間很大的辦公室，辦公室在頂層，視野很好，還帶了一個很大的露臺，站在露臺上可以看到雅典衛城。租金很便宜，價格還不到我北京辦公室的三分之一。
雅典衛城 （圖片由作者提供）
不過，華人移民在希臘是不能開公司的，必須找一個本地「持牌人」，也就是我們所說的「法人」。找這樣的人也不難，只要給錢就行。
就這樣，我們的雅典「總部」成立了。平時辦公室沒人，有客戶「考察」的話，我們才帶人過去。
營業執照什麼的也可以提供給他們看，但都是希臘語的，看也看不懂，不過那張紙的確能在某種程度上打消客戶的顧慮。
說白了，這就是一個「空手套白狼」的遊戲。
如果國內有人去看房，我們就提前跟希臘當地的合作方打招呼，請他們做好接待準備。
客戶如果訂房，訂金必須交到我這兒，然後我會以公司的名義把房子買下來，再轉手到客戶名下。看房也是有「套路」的，每天看什麼樣的房子都是「預謀」好的，目的是成交。
雖然有「套路」，但我還是守法的。客戶從訂房到最後拿「身份」，我全程負責到底。
這個圈子，有太多收了錢跑路的了。
2
購房者：
擔心我們被半路「截胡」
中介跟著我們吃喝拉撒
董女士 在希臘購房的中國消費者
我人生中第一次出國就是去希臘，還不是為了旅遊，而是移民。
我是一個全職主婦，兩個孩子的媽媽。從22歲結婚，我從未上過班，也沒出過遠門。我先生是一家私營企業的項目經理，家裡經濟條件不錯，看到有朋友在希臘買房他也蠢蠢欲動。
架不住先生每天在耳邊「吹風」，我同意和他去雅典看看。他找了北京的一家中介，交了五天四晚的「看房費」，包括往返機票及雅典的食宿，每人8000元，孩子半價。
中介派了兩個人協同我們辦籤證，一個負責陪我們在窗口遞材料，一個陪我們一家三口聊天——小兒子浩浩還不到三歲，我去哪兒都得帶著。
那天，申請籤證的人並不是特別多，但是辦理的時間比較長，我們從早上八點半一直等到中午11點多。浩浩在屋裡待不住，總想到處跑，我和先生就輪流帶他出去玩。
每次出去，中介都會有一個人「陪」著。那時我還不知道，他們是怕被同行「截胡」。
在希臘大使館的籤證中心，每天都有不同中介的人「潛伏」。那天就有個小夥子想「搶」我們，結果就被我們中介的人攔住了。
據說，那小夥子是另一家中介的，每天在那兒「蹲點兒」。
出國事宜辦理完，中介又找了另一個叫王虹的女人陪我們上飛機後。當時我們對她印象很好，王虹很熱情，還準備了很多兒童食品和玩具，一路都幫我照看孩子。
我們到雅典時，已經是晚上九點。在機場等候入境的時候，我發現一個巨大的中文廣告牌，上面寫著「25萬歐元移民希臘」，再後來在雅典市區，我也看到過好幾次類似的廣告牌，包括公交車體廣告——全是中文的。
雅典街道 （由作者提供）
按計劃，我們第二天早上就要去看房子。不巧的是，趕上了周末，希臘人都休息了，看不了房子。
王虹就建議帶我們去市區轉轉，我以「坐了十幾個小時的飛機很累」推脫，但她堅持說好不容易來趟雅典，怎麼也得轉轉，我們只好同意（後來才知道，這是為了避免我們「自由」活動）。
第二天早餐後，王虹先是開車帶我們去了市中心的憲法廣場、女人街、蒙納斯塔拉奇跳蚤市場，然後又沿著海岸線開了70公裡，到了波塞冬神廟。
在那裡，我第一次見到傳說中的愛琴海。以前反對先生在希臘買房的我動搖了，覺得能在這裡生活也不錯。
幾天的看房行程安排得很緊，浩浩經常哭鬧，我被攪得心神不寧，恨不得馬上回國。
雅典街道 （由作者提供）
大概是看出了我的不耐煩，王虹又找了個叫小雲的女孩專門幫我帶孩子。她年紀不大，但挺會哄小孩兒，浩浩也很喜歡她。
在後來的行程裡，小雲就一直「陪」著我們，吃飯、逛街、去廁所，走到哪兒都跟著。
一天中午吃飯的時候，浩浩又開始鬧，先生先吃完就抱他去樓下玩兒。
無意中，我看到王虹對小雲使了一個眼色，小雲當時嘴裡正咬著一塊麵包，看到王虹的暗示，趕緊放下麵包去追先生和浩浩。
那一刻我明白了，和在籤證中心一樣，他們是怕被競爭對手搶了生意。
表面上，他們對我們熱情周到，形影不離，實際上是不想讓我們有和其他人接觸的機會。雅典做這種業務的中國人太多了，萬一我們被別人帶跑，他們就前功盡棄了。
後來，我和先生看上一處售價為25.5萬歐元的房子，經過一番砍價，以25萬歐元的價格成交。
中介帶我們看的雅典住宅（由作者提供）
當時已經很晚了，我們說明天再交訂金籤合同，但王虹和一個據說是老闆的人堅持要當晚籤。反正已經決定要買了，我們就按他們的要求交了訂金，合同也籤了。
先生對這個價格很滿意。他一個同學去年通過一個有名的大中介買了一套房子，位置和我們差不多，面積沒我們的大，但是花了三十萬歐元。
回到酒店，先生開心地說：「雖然咱們找的是小公司，但是省了好幾萬歐元，合人民幣好幾十萬呢！」
3
購房中介：
坑國內同胞是普遍現象
為了賺錢我們「睜一隻眼閉一隻眼」
Damianos 雅典某房產中介經紀人
房產經紀人在希臘並不是一個賺錢的職業，但自從「黃金籤證」政策出臺後，我賺的比以前多了不少。
我所在的公司是希臘比較大的房產中介連鎖機構，除了雅典，在其它城市也有分支。
以前我們基本只做本地人的生意，也有少量外國客戶，但大多來自歐洲，比如英國人、法國人，他們在希臘買房主要是為了度假。
希臘是個很受歡迎的旅遊休閒聖地，這一點毋庸置疑。
圖片來源於壹伴
這幾年，中國的客人越來越多，每年都有一大批中國人在希臘買房。
對於中方公司的「套路」，我們也是知道的，只是睜一隻眼閉一隻眼而已。畢竟，我們自己很難找到那麼多中國客戶，全靠他們帶過來。
不過，我們只掙2%的中介費，不像他們那麼「暴利」。
我的工作說起來很簡單，就是有中國客戶來考察的時候，帶他們看房。
在希臘，大多數房東只講希臘語，說英語的不多，所以我同時也是一個翻譯。偶爾，有合作關係的中方公司，也讓我幫著去機場接人，跟客戶說我是他們公司的人。
大多數情況都很順利，但也有碰壁的時候。
有一次，我帶客戶去看南部的一套海景公寓，事先跟房主約好了時間，他答應得很痛快。可是等我們到他家裡的時候，他看來的是中國人，馬上就說不賣了。
圖片來源於壹伴
那是一個四十多歲的中年男人，性格直率，直截了當地說：「我知道你們中國人騙中國人，低價買高價賣，我有一個中國朋友就是這樣被坑的！去年，她花20多萬歐元，從她同胞手裡，買了實際價格只有幾萬歐元的房子！」
儘管我試圖說服他，但他態度堅決，就是不肯賣給中國客戶。遇到這樣的房東，我也沒辦法，只能放棄。
也有房主因為買家是中國人而加價的。他們清楚，中國顧客大多是為了「黃金籤證」而來，所以會故意抬高價格。包括一些希臘本地的房產中介，他們在報價的時候會刻意上調價格，好從中賺取差價。
有的希臘地產公司為開拓中國市場，還在北京設立了辦事處，招了一些中國僱員。我的朋友Garry就是，他的中國辦公室就在國貿。
（應受訪者要求，文中均為化名）
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