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3月27號，北京市規劃和國土資源管理委員會發布了《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》。這是北京首次在用地性質上列出「負面清單」。
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圖 《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》
根據清單，限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房，限制三環路以內的各類用地調整為倉儲物流設施，城市副中心限制各類用地調整為一般性製造業、區域性物流基地和批發市場。
這份清單共涉及「首都功能核心區」、「首都功能核心區以外的中心城區」、「城市副中心」等六個區域，旨在鼓勵疏解非首都功能、補齊地區配套短板、完善地區公共服務設施、加強職住平衡。
首都功能核心區內鼓勵工業、倉儲批發市場等用地調整為中央黨政軍領導機關辦公和配套用房，鼓勵歷史建築調整為博物館等公共文化設施。鼓勵工業、倉儲、批發市場等用地調整為學前教育、養老設施，鼓勵居住區相鄰用地調整為社區便民服務、菜市場等為本地居民服務的居住公共服務設施。
首都功能核心區以外的中心城區，鼓勵中關村科學城範圍內的各類非居住建築調整為科技創新用房，鼓勵三環路以外商業零售、商務辦公、酒店賓館等建築調整為體育健身、劇場影院、圖書館、博物館等公共文化建築，以及出租型公寓。
上面最後一段，北京市規劃委宣布鼓勵三環路以外的商業零售、商務辦公建築調整為出租型公寓的規定，可謂識破天驚，給低迷中的北京商住市場重大的調整信號。
去年3月26號，北京市發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》規定，商業、辦公類項目（以下簡稱商辦類項目）應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得擅自改變為居住等用途。正是這個稱為3.26商改住的新政，讓北京商住公寓徹底改變為商辦，住的功能被取消了，從此商辦公寓進入盤整低迷期。
雖然58天後去年5月23號，北京住建委就「3·26」發布《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》解釋性條例，對商改住房屋銷售做出規範，明確規定：「已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交並完成網籤的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。」
上述文件給出了商辦類房屋中居住功能是否可以保留的明確規定，就是在售的凡是在3.26之前拿到預售許可證的一律可以保留居住功能，也說明3.26之前已經購買的不會拆除居住設施。
這份文件用通俗的話來說，就是「老房老辦法，新房新辦法」，而判定新老的標準就是2017年3.26之前是否拿到預售許可證，也就是說3.26之前拿到預售證的樓盤是可以居住的，而3.26之後才拿到預售證能不能居住就有了疑問。
同樣在5.23住建委解釋性條例中，規定「中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用於居住或者其具備居住功能。」也就是說這類商辦類房屋雖然可以用於居住，但是不能以任何方式宣傳，於是，就有了了解政策的人才明白北京商辦就是真正意義的商住趕緊布局，而不了解政策的人還以為北京商住不能居住於是扔在地板上。
也正是因為覺大多數的人不知道北京商辦具有居住功能，於是兩個月前一篇題目為《北京商住限購一周年，成交下跌94% 價格跌三成以上》的文章被媒體大量報導，更被多家媒體轉載，讓北京商辦市場雪上加霜。於是我發表了觀點，指出當我看到《北京商住限購一周年，成交下跌94% 價格跌三成以上》的文章發表後，我知道機會來了，而我最擔心的就是最高決策層是否能看到這篇文章。當看到包括央視網和中國青年網相繼報導後，我知道這篇文章其實就是給最高決策層看的，我知道這就是最好的機會。
果然，這篇文章讓北京市規劃委看到了，於是也就有了「鼓勵三環路以外的商業零售、商務辦公建築調整為出租型公寓」的規定。
商業辦公房產調整為租賃性公寓，就是落實十九大提出的「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」。更是落實前年六月三號國務院辦公廳印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中的：「允許改建房屋用於租賃。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。」
而商辦房產調整為租賃性公寓，就是北京市規劃委公開宣布這類房產具有居住功能，徹底讓5.23解釋性調解中的「不能以任何方式宣傳」失效，因為調整為租賃性公寓就是告訴大家可以居住。
於是那些不了解政策的人紛紛明白了這類房產的可商可辦可住的多功能性。
其實，北京邊上的天津早就落實了國務院的政策，比如我們剛剛布局的天津北辰loft公寓就可以落戶口可以上學，看看北辰區重點小學發布的入學政策，商住公寓介入學區範圍。
圖，北辰實驗小區學區範圍
相信，北京市未來針對租賃性公寓還會有最新的調整政策出臺。比如納入政府租賃平臺滿足租租賃住房，改為民水民電，比如可以貸款，比如可以租房落戶等等，而這些調整的前提就是商辦房產是否可以調整為租賃房產。
現在，北京市規劃委給出了確定性的調整方案！
美房網首席特約分析師
康輝（meikang989），畢業於北京理工大學應用數學系，長期從事宏觀經濟分析和房地產市場研究，已發表八百餘篇房地產觀點見諸各大媒體。
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