昨
日，北京市發布「史無前例調控重拳」，個人不能購買在建在售商住房了。專家紛紛表示：商改住新政下，開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理，這將明顯抑制市場上公寓的成交，抑制的影響超過了住宅限購升級影響。
而在商業存量巨大的成都，投資渠道和面積段小總價低的購房預算，導致購房者紛紛把目光投入越來越壯大的公寓市場，隨著成都限購新政的頒布，多個公寓紛紛傳出熱賣消息。那麼北京的商住房限購，會給我們帶來哪些借鑑和思考呢？
供應：今年6成出自高新區
2016年11月，成都中成房業統計顯示，成都公寓在供應環比下跌22.3%的情況下，成交卻環比上漲62.2%。其中成都高新區以3.6萬平方米的銷售面積居於首位，佔總成交面積的31.9%。其次是天府新區，銷量1.6萬平方米，佔總成交面積的13.6%。loft銷售5.4萬方，環比上漲95%，其中高新區環比上漲71%，銷售2.07萬平方米，佔總成交的38.8%。
進入2017年以來，成都公寓市場的供應近6成來自主城高新區，新增供應8.6萬㎡。其次是天府新區，新增供應2.5萬㎡,佔整體供應量的17.5%。包括潤富國際花園、譽峰、合能·楓丹鉑麓等，即將推出公寓產品的則有華潤·時光裡、復地·金融島、招商·大魔方、大源歡樂頌等項目。
從以上數據不難看出，去年年底到現在，無論是新增供應還是成交量，城南均成為這一波商住產品的黃金主場。那麼其他區域呢？
此外，根據中原地產2016年下半年統計，成都SOHO的存量在2016年6月已經達到190萬方，且還有進一步上升的趨勢；截至2016年6月，成都LOFT市場整體存量為52萬方。兩者相加，成都商住產品總存量為242萬方。
房觀察的數據顯示，加上去年下半年到現在的新增供應，大成都商住產品存量逾300萬方。按照最一月10萬方的最高消化速度，也要30個月。
售價：城南上漲明顯，其他區域漲幅不大
近日，成都公寓紛紛傳出熱賣消息，城南金融城板塊一公寓表示，限購後兩天內，銷售40餘套，之前的情況是月銷60餘套。
我們再來看一下價格的變化。2016年上半年譽峰售價不過9000元/平方米，如今已到元/平方米；潤富國際花園的公寓總價也上漲了5-10萬/套不等；保利·星座公寓目前單價約元/平方米，價格比2016年年初翻了一番。年初時，麓湖推出首批小面積個性化產品，開盤當日，均價元/平方米的221套loft和均價元/平方米的151套公寓。
以上項目均在高新南區或天府新區。於是成都商報記者詢問了武侯新城的首信紅星國際廣場在售公寓，價格在元/平米、地處北面的城北優品道SOHO公寓，清水均價6500元/平米，裝修均價7500元/平米。這兩大樓盤的銷售價格和去年下半年比，並無太大變化。
從以上不難看出，成都的商住產品，並不是都坐上了「飛漲、快銷」的快車，而是呈現出區域性不均衡的發展變化。換句話說，成都仍然處於商住產品「高存量」時代。
北京商住限購對成都會不會有影響？
那麼，最近大家在瘋狂討論的「公寓瘋漲」，要不要轉戰公寓市場？北京商住限購，會不會對成都有影響？
北京公寓的瘋狂熱銷，是因為北京嚴格的限購政策推行時間長，住宅供應量小，價格高等多重原因，讓「類住宅」產品成為市場主角。而成都市3.23新政的推行，確實可能在短期內將購房者眼光吸引到公寓市場，但這並不代表兩者之間有很強的比較性。
成都商報記者採訪了成都鏈家高策顧問部總監李博。對方對這一輪公寓行情是這樣分析的。「成都近期商業公寓類產品價格、銷量的增長主要有3個原因：
1、成都住宅的限購，部分投資的資金在市場恐慌性的影響下流入公寓市場。
2、成都住宅價格的快速上揚，為商業公寓產品創造了價差基礎。
3、城南等核心位置城市成熟度的兌現，造就了公寓生存的紅利。
同時，李博認為，成都的限購新政會讓一部分買不到住宅的購房客繼續轉戰商住，另外因為目前公寓市場持有租賃回報不錯，投資客也不會少。
在李博看來，這次北京商住限購，會對2017年成都公寓市場造成一定影響，主要是對投資客投資信心的影響，會主要擔心此類產品後期變現是否會難度加大，會產生政策不可控的擔憂。具體影響情況還需要關注近期公寓市場的客戶變化。從業內分析角度來說，成都作為商業存量巨大的城市，去庫存還有很長的周期，我們認為政府不會出臺過於極端的全面政策，成都可能會從一定的規劃要求層面出發，對商業住宅化作出一些限制。
特別提醒
購買商住產品須知
商住一般不強制性要求設計配套服務設施，例如：學校、商業、居委會等，所以您如果居住在商住房子裡，可能享受不到這些配套服務，學區房就更別想了。
商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年，住宅則是70年。
買商住的話，貸款期限一般不能超過10年，貸款利率至少上浮10%，而且不能申請住房公積金貸款。
商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本高。
商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅。
買商住不能遷入戶口。
商住基本上都沒有燃氣，只能用電磁爐。
商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。
商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。
由於很難成立業委會，商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅，所以用作居住時很多權益不受法律保障。
商住產品通常有居住的、又有辦公的，人員混雜，居住舒適性相對住宅較差。
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