國家三令五申，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售。然而，蘇州吳江「鼎基?麗灣域」樓盤的開發商卻公然頂風作案，在未取得預售許可證的情況下超前「預售」，且一期百餘套房子已經售罄。是誰給開發商吃了「豹子膽」？當地的監管部門對此為何視而不見？記者為此展開調查。
投訴：
鼎基?麗灣域無證售房
吳江市民陳祥（化名）今年1月買了「鼎基?麗灣域」的房子，並按開發商的要求交了定金。近日，陳祥因為資金緊張，想將這套房子賣掉，這才發現該樓盤根本就沒有預售許可證，當然也無法辦理買賣手續。
記者在陳先生提供的《鼎基?麗灣域認購協議》上看到，其所認購的房子單價為4737.04元/平米，總價為1107519元。該協議的合同條款上規定：「乙方（認購方）自願支付該套物業總價的30%作為認購房款；乙方在協議生效後10日內前來籤訂買賣合同……」該協議的籤署日期為2010年1月份，但開發商此後並未如約與買房人籤訂合同。不久前，陳先生偶爾得知，開發商遲遲未與他們籤買賣合同，是因為他們根本沒有拿到商品房預售許可證。
記者隨後在中國蘇州政府網站上看到，有市民向蘇州市房產局投訴，稱其於今年1月14日在蘇州鼎基房產（吳江麗灣域售樓處）認購了疊加別墅一套，先交了5萬定金，隨後於1月24日又交了48萬房款，合計交款為總房價的30%。開發商出具的《認購書》上約定，10日內籤購房合同。但直到投訴日前，開發商依然沒有與他籤合同。該投訴人懷疑，「開發商在明知預售許可證沒有辦好的情況下，仍讓買房人交納30%的房款，很有可能是資金鍊斷了，拿我們的錢度過年關。」
現場：
麗灣域項目才打地基
日前，記者來到「鼎基?麗灣域」樓盤展示處實地調查。一位姓孫的銷售人員告訴記者，該樓盤一期百餘套房產已經售罄，目前預售的都是二期的期房，要買的話可以先登記預約，等到六七月份樓盤開盤時再通知交款。當日下午，按照銷售人員的指示，記者來到該樓盤的施工現場，發現工地上相當一部分地塊還沒有動土，已經施工的也不過剛打了地基。記者隨後撥通該樓盤負責人趙總的電話，對方承認，鼎基?麗灣域到目前為止確實沒有取得預售許可證，並提出希望能和記者「面談」。
5月14日，記者再次聯繫上該公司負責人趙總，此人表示：之前投訴的購房者的30%預付款已經退給了購房人。「那一期的百餘套房源的預付款都退了？」記者隨即追問。對方的回答是：「誰告訴你有百餘套？這個我不好和你說，要繼續採訪讓你們單位開個證明！」隨即就掛斷了記者的電話。採訪中記者得知，蘇州當地的多個網站去年年底就對外發布了鼎基?麗灣域正式對外發售的消息。
監管部門：
只警告未罰款
吳江市住房和城鄉建設局相關人士明確表示：鼎基?麗灣域肯定沒有預售許可證，「沒有預售許可證是不能銷售的，否則肯定是違規的！」吳江市住房和城鄉建設局局長桑小劍表示，對於違規行為，他們「不會姑息」。桑小劍表示，只要有反映房地產開發企業違規的，住建局必將嚴格查處。據桑小劍介紹，該樓盤的開發商已在年初的時候，將收取的購房人的錢款退還了，住建局也對開發商進行了「宣傳、教育、警告」，沒有對開發商罰款。吳江市住房和城鄉建設局一位分管領導也明確表示，對於未獲得商品房預售許可證的樓盤，購房人與開發商籤署的認購協議將不被認可。
桑小劍坦言，他今年春節後才走馬上任，而對麗灣域的處理是在前任手上辦的，據他了解，事發後開發商很快承認了錯誤，有關部門就沒有對開發商罰款。他表示，過去，住建部門對市場監管有所鬆懈，主要是金融危機後出於保增長的需要，今後將加大監管力度，對這種行為將嚴查。
律師：
購買「缺證」房產有後遺症
「這家開發商的膽子真是太大了！」蘇州一家知名地產中介服務公司的負責人汪女士表示，預售房產必須要持有預售許可證明，這是房地產業內的常識。開發商違規操作的，縣級以上人民政府房地產開發主管部門可責令開發商停止違規行為，沒收違法所得，可處已收取預付款1%以下的罰款。汪女士同時表示，消費者購買沒有預售許可的房產風險極大，萬一開發商資金鍊斷裂，樓盤恐成爛尾樓。開發商無證預售其實另有目的，因為許多開發商資金鍊很緊張，提前向購房者收取預付款，就能融到一部分資金，可以不向銀行貸款或少貸款。另外，開發商通過要求購房者交納「誠意金」、花錢選號、辦理貴賓卡、籤認購書等諸多手段，摸清購房者的需求量，人為製造出諸多火熱的銷售場面，刺激購房者，炒熱樓盤，直接推動房價上漲。
蘇州公大律師事務所於峰律師表示，按照規定，樓盤開發只有在工期進行到一定階段時才能進行預售，剛打了個地基就對外賣「顯然不行」。另外，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第六條的規定，商品房預售實行許可證制度，開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得商品房預售許可證；未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。
律師提醒消費者，如果開發商未取得《商品房預售許可證》，主管部門無法監控，很容易出現開發商擅自改變規劃、逾期交房、合同欺詐、無法辦理房產證等現象，消費者無形中面臨著多項風險，甚至會出現開發商攜款潛逃的風險，購房者的權益很難得到維護。孟正中李曉靜
相關法規
無預售證
所籤合同無效
4月下旬，住建部下發了《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，該通知明確指出：加強商品住房預售行為監管，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。
而對於購房人購買了未取得預售許可證的房產，其所籤署的相關合同如何認定？最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條中有規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。」
其次，依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，或者提供虛假商品房預售許可證明，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
另外，《商品房銷售管理辦法》第22條也規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。籤訂房屋認購協議行為顯屬違規，應認定為無效合同。
（來源：《江南時報》）