「寧九條」新政、土拍新政出爐後的第一場土拍，冷熱分化不要太明顯！
9月17日，南京9幅地塊的出讓，6幅涉宅、2幅商辦、1幅藝術傳媒用地，涉及城中、城南、城北、紫東、江寧等多個板塊，多個片區未來的毛坯房銷售限價低於區域內在售現價。
土拍新規則之下，住宅（商住）用地競價達到土地出讓最高限價時仍有競價的，不再競爭人才房面積，改為通過現場搖號方式確定最終競得者。在這次的土拍中，有3幅地塊（江寧大學城G52地塊、燕子磯G54地塊以及鐵心橋G50地塊）觸頂最高限價，搖號將在9月18日的下午舉行，競得者將再加價一個幅度作為最後的成交價。
另外3幅涉宅地塊（紫東湯山G53地塊、江寧谷裡G49地塊、紫東麒麟G51地塊）則比較冷淡，幾乎都是底價成交。其中，一位新面孔首進南京，浙江大樹置業拿下湯山地塊。
還有3幅商辦地塊均為底價成交，南京地鐵拿下軟體谷與城中板塊的商辦地塊，德基進仙林拿下藝術傳媒地塊。
成交情況
待搖號地塊：
城北燕子磯G54地塊，經64輪競價，觸頂最高限價38億元，成交樓面價22070元/㎡，溢價率20%，競得企業待搖號公證。
江寧高新園G52地塊，經38輪競價，觸頂最高限價22億元，成交樓面價13405元/㎡，溢價率20%，競得企業待搖號公證。
城南鐵心橋G50地塊，經29輪競價，觸頂最高限價17億元，成交樓面價17318元/㎡，溢價率20%，競得企業待搖號公證。
已成交地塊：
紫東湯山G53地塊，經2輪競價，被浙江大樹置業以總價5.1億元競得，成交樓面價9390元/㎡，溢價率2%。
江寧谷裡G49地塊，被德信以底價3.5億元競得，成交樓面價10083元/㎡。
紫東麒麟G51地塊，被亞東以底價7.3億元競得，成交樓面價6113元/㎡。
城南軟體谷G46商辦地塊，被南京地鐵以底價1.1億元競得。
城中G47商辦地塊，被南京地鐵以底價0.35億元競得。
紫東仙林G48藝術傳媒地塊，被德基以底價0.98億元競得。
專家點評：
這次土拍顯示出南京土地市場上，住宅地塊冷熱不均，分化程度加大的現象。
一是外圍的谷裡、湯山，因為板塊市場低迷，去化不暢，2個地塊1-2輪低價成交，降溫明顯。
723新政之後，南京住宅市場降溫往土地市場傳導，土地市場的降溫首先從外圍板塊開始。既有新政的作用，也傳遞出這些板塊回歸理性的信號，回歸板塊市場的基本面，由於房源去化不暢而降低了開發商的風險偏好，不敢再輕易高價拿地，只能屈從現實，根據板塊市場的實際去化水平和買房人的真實心理價位進行拍地。
二是，麒麟這種熱點和外圍之間的板塊，由於包括一部分商辦，不是純住宅，溢價程度往往相對較低。另外，由於麒麟板塊的去化中規中矩，略顯偏冷，也在很大程度上制約了溢價成交。當然，由於土拍新規，同一開發商最多只能報名2個地塊，也不排除多數開發商把報名資格都集中在了少數熱點地塊上，導致非熱點地塊意外遇冷。
三是，燕子磯、城南鐵心橋、江寧科學園等熱點板塊，今年以來銷售持續火爆，房子基本不愁賣，基本不存在去化風險。即使最高限價成交，也能保證一定的利潤空間，基本屬於無風險地塊，因此受到開發商集體追捧也不意外。
整體來看，723新政以來，開發商拿地邏輯變了。從土拍的邏輯來看，新政改變了開發商寧願虧損也要為拿地而拿地的現象，開發商開始更加根據板塊市場的實際去化水平、買房人的預期進行拍地，地價水平與市場冷熱、與房價預期更加掛鈎。
土拍市場形成的地價新格局也必然深刻影響到住宅市場。外圍地塊的降溫，必然在一定程度上打擊這些板塊的市場預期，有可能進一步加劇外圍板塊銷售市場的進一步降溫或持續低迷。熱點地塊的備受追捧，居高不下，必然進一步強化這些板塊地價高企、房價難降的預期，或將引發進一步的搶房或者熱度不減。樓市的冷熱分化預計還會加深。
地塊具體情況
江寧谷裡G49地塊
成交總價：3.5億元
成交樓面價：10083元/㎡
開發商：德信地產
地理位置：東至水街路， 南至安康路， 西至經四路， 北至緯三路
出讓面積：29667.92㎡
規劃用地性質：R2二類居住用地 Rc基層社區中心
綜合容積率：1.17
建築高度：12m≤H≤18m
建築密度：≤28%
綠地率：≥30%
出讓條件：
（1）該地塊規劃住宅建築高度不低於12米。
（2）B分區為基層社區中心用地，可建設地上總建築面積為2022.47平方米。具體要求如下：社區衛生服務站，建築面積不小於150平方米；文化活動室，建築面積不小於400平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；基層社區黨群服務中心，建築面積不小於500平方米；社區警務室，建築面積不小於40平方米；居家養老服務站，建築面積不小於300平方米；公廁，建築面積不小於60平方米；垃圾收集房，建築面積不小於80平方米；環衛作休息場，建築面積不少於20平方米；環衛車輛停放場，用地規模不少於250平方米。以上設施中社區衛生服務站、基層社區黨群服務中心、社區警務室、居家養老服務站、公廁、垃圾收集房、環衛作休息場、環衛車輛停放場共計建築面積1150平方米，由江寧區政府出資並委託競得人建設，建成後須移交江寧區政府，所對應土地按劃撥方式供應，建設費用經第三方審計機構確認後，由江寧區政府支付給競得人。其餘社區商業可上市銷售、轉讓。
（3）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（4）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過18500元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
城南兩橋G50地塊
成交總價：17.1億元
成交樓面價：17318元/㎡
開發商：搖號待確認
地理位置：東至勝藍路， 南至福園路， 西至規劃茗苑北路， 北至翠嶺路。
出讓面積：35057.99㎡
規劃用地性質：R2二類居住用地
容積率：1.0﹤Far≤2.8
建築高度：60m≤H≤100m
建築密度：≤20%
綠地率：≥35%
出讓條件：
（1）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（2）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過26000元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
紫東麒麟G51地塊
成交總價：7.3億元
成交樓面價：6113元/㎡
開發商：江蘇亞東建設發展集團
地理位置：東至滄波門南街， 南至智匯路， 西至光華路， 北至富瑞路
出讓面積：地上：40619.15㎡ 地下：1168.99㎡
規劃用地性質：Bb商辦混合用地 R2二類居住用地
綜合容積率：2.94
建築高度：≤60m
建築密度：≤50%
綠地率：≥20%
毛坯房銷售限價：26000元/㎡
出讓條件
（1）A分區可配建不超過A分區地上總建築面積30%的酒店式公寓，不得設置商業用房。
（2）B分區中高度下限35米僅限於住宅建築。
（3）C分區為商辦混合用地，地面為城市道路，出讓地下空間應符合市政管線敷設、綠化種植等要求，出讓範圍為道路路面標高以下-4至-10米空間，作為停車設施使用，具體以審定的規劃設計方案為準。
（4）地塊內除酒店式公寓外，剩餘面積須全部建設辦公用房。其中不少於2.5萬平方米的辦公用房須由競得人自持不少於5年（自竣工驗收合格之日起算），自持期滿後須經南京市麒麟科技創新園（生態科技城）開發建設管理委員會書面同意方可銷售。其餘辦公用房均須自持、不得銷售、不得轉讓。
（5）由於地塊內建築業態較多、自持比例較大，出讓後可應競得人要求提供各用途及分區的起始價測算說明。
（6）該地塊要求裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（7）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過26000元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
（8）競得人須在成交後十個工作日內與南京市麒麟科技創新園（生態科技城）開發建設管理委員會籤訂《投資發展協議》。
江寧高新園G52地塊
成交總價：22.1億元
成交樓面價：13405元/㎡
開發商：搖號待確認
地理位置：東至高家邊路，南至規劃道路，西至學十四路，北至藥谷路。
出讓面積：72943.86㎡
規劃用地性質：Rb商住混合用地、Rc基層社區中心
綜合容積率：2.25
建築高度：35≤H≤80
建築密度：≤25%
綠地率：≥30
毛坯房銷售限價：24300元/㎡
出讓條件
（1）A分區商業建築佔地塊地上總建築面積15%-20%，商業建築宜沿藥谷路集中布置，可上市銷售、轉讓。
（2）A分區中住宅建築高度不低於35米。
（3）該地塊須配建建築面積不小於6347平方米的人才房，由競得人建成後無償移交給江寧區政府。
（4）B分區為基層社區中心用地，可建設地上總建築面積5930.25平方米，具體要求如下：社區衛生服務站，建築面積不小於300平方米；文化活動室，建築面積不小於600平方米；體育活動站，建築面積不小於200平方米；基層黨群社區服務中心，建築面積不小於1000平方米；社區警務室，建築面積不小於60平方米；居家養老服務站，建築面積不小於560平方米；公廁，建築面積不小於60平方米；垃圾收集站，建築面積不少於80平方米；環衛作休息場，建築面積不少於30平方米；環衛車輛停放場，用地規模不小於250平方米。其中社區衛生服務站、基層黨群服務中心、社區警務室、居家養老服務站、公廁、垃圾收集站、環衛作休息場、環衛車輛停放場共計建築面積2090平方米，由江寧區政府出資並委託競得人建設，建成後須移交江寧區政府，所對應土地按劃撥方式供應，建設費用經第三方審計機構確認後由江寧區政府支付給競得人。其餘社區商業可上市銷售、轉讓。
（5）該地塊裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，建築單體預製裝配率不低於50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（6）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過24300元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
紫東湯山G53地塊
成交總價：5.1億元
成交樓面價：9391元/㎡
開發商：浙江大樹置業集團股份有限公司（大樹集團）
根據資料，大樹集團起家浙江嘉興，圍繞成為「城市全生活優化服務商」的目標，以房地產開發為基礎，著力轉型以「大服務」為主的多元化經營，持續打造住宅開發、健康養老、商業管理、休閒旅遊四大產業，上海大樹投資控股集團有限公司，是一家以實業投資、創業投資、資產管理、投資管理，投資諮詢為主要業務的綜合性集團公司。集團累計開發各類項目46個，累計開發面積348萬平方米。
地理位置：東至經十一路，南至萬安祥路，西至經十路，北至泉都大街。
出讓面積：27155.81
規劃用地性質：Rb商住混合用地
容積率：1.0＜R≤2.0
建築高度：≤60
建築密度：≤30
綠地率：≥30
出讓條件：
（1）地塊商業建築佔地塊地上總建築面積15%-20%，可上市銷售、轉讓。
（2）住宅建築高度不低於24米。
（3）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（4）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過18000元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。
城北燕子磯G54地塊
成交總價：38.1億元
成交樓面價：22070元/㎡
開發商：搖號待確認
地理位置：東至燕園路，南至棲霞大道，西至規劃支路，北至黃河路（規劃）。
出讓面積：61493.24
規劃用地性質：R2二類居住用地
容積率：1.0＜Far≤2.8
建築高度：60≤H≤100
建築密度：≤20
綠地率：≥30
毛坯房銷售限價：32000元/㎡
出讓條件：
（1）地塊內配套商業建築面積不應超過地上總建築面積的3%，可上市銷售、轉讓。
（2）裙房及配套商業不受最低建築高度限制。
（3）地塊內須配建建築面積不小於8609平方米的人才房，由競得人建成後無償移交給江南小化工集中整治工作現場指揮部。
（4）該地塊裝配式建築面積比例100%，住宅建築單體預製裝配率≥50%，公共建築單體預製裝配率≥40%，住宅建築100%實行全裝修成品房交付，不享受容積率獎勵政策。
（5）該地塊按「限房價、競地價」方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過32000元/平方米(裝修價格另行核定)，最高銷售單價不得超過售價均價的110%(裝修價格另行核定)。