■易居企業·克而瑞廣西區域分析師 王瑩 吳思逸 周文彬 陳秋帆
【商品房】2020年已近尾聲，今年在「三道紅線」下，品質、服務、成本管控、現金流管理成為房企運營管理的硬性指標。同時，今年初，新冠肺炎疫情暴發，給我國經濟發展帶來較大衝擊，從而傳導到房地產市場。全國商品房市場銷售熱度有所減退，南寧商品房成交量下降明顯，供過於求現象顯著，但價格依舊堅挺。克而瑞數據顯示，2020年1—11月，南寧商品房新增供應1597.83萬㎡，同比小幅下降1.22%；成交面積1178.92萬㎡，同比下降6.71%，成交收縮，供求比1.36，市場整體供過於求明顯；成交均價11006元/㎡，整體保持1.1萬元+，整體房價保持平穩；成交金額1297.53億元，同比下降6.68%。
從單月的走勢來看，1月、2月受到春節假期及新冠肺炎疫情影響，成交量相對較低，3月起市場逐漸復甦，供應加碼，成交回升；5月、6月份為年度成交高峰。今年下半年，市場熱度下降明顯，面對市場銷售壓力，房企「價格戰」四起，多盤以價換量，「金九銀十」成色不足。
除6月、8月成交量同比表現上漲外，其他月度均表現為下滑，與去年同期相比月度銷售縮水明顯。2月成交不足20萬㎡，其他月度成交維持在87～134萬㎡之間，月度成交峰值為5月、6月，單月成交超130萬㎡。
價格方面，受到春節假期及新冠肺炎疫情影響，今年2月、3月南寧住宅價格持續下降，4月隨疫情影響淡化價格回升，6月起南寧多個高價項目陸續入市價格結構性上漲。2020年1—11月商品房成交均價11006元/㎡，與去年同期11003元/㎡相比，成交均價保持平穩。一方面市場促銷只是部分房源；另一方面有高價項目支撐，市場價格依舊堅挺。
庫存方面，截至11月底，南寧商品房庫存面積為2484.42萬㎡，去化周期為21.8個月。與去年同期相比，庫存面積增加748.6萬㎡，同比上漲43%；去化周期增加7.1個月，同比上漲48%。庫存高企，去化周期被拉長，去化壓力增大。
【商品住宅】克而瑞數據顯示，2020年1—11月，南寧商品住宅供求同比均有所回落，尤其是成交同比下降近兩成，今年或無緣千萬成交量。其中，新增供應面積965.76萬㎡，同比下降9.69%；成交面積824.32萬㎡，同比下降18.09%。供求比為1.17，供求整體平衡。2020年1—11月南寧商品住宅成交均價12491元/㎡，同比上漲8.83%，主要是受今年多個2萬元+項目集中入市影響，房價有所拉高。但是從8月下旬開始，南寧房企大打「價格戰」，再加上「三條紅線」新政影響，不少品牌房企採取低折扣、首付分期等方式，以價換量，加速現金回流。對購房者來說，是一個不錯的買房時機。
從區域成交佔比來看，良慶區依然妥妥地領跑南寧樓市，成交量261.90萬㎡，在六大城區中佔比達32%；其次是青秀區和江南區，成交佔比分別為22%、18%；西鄉塘區緊隨其後，佔比達13%；興寧區和邕寧區成交佔比略小，分別為8%和7%。
截至2020年11月，南寧商品住宅庫存量為698萬㎡，去化周期為8.7月，庫存量較低，市場整體發展較為健康。
【商業】2020年1—11月，南寧商業整體呈供大於求態勢，供求比高達1.67，但是與去年同期相比，供求均有所上升，以價換量趨勢明顯，存量依然高企。其中，新增供應面積91.33萬㎡，較去年同期上漲10.58%；成交面積54.64萬㎡，同比大幅上漲40.86%；成交均價18015元/㎡，同比下降14.89%。
從區域來看，商業供應多集中在青秀區，供應量分別佔全市商業的33%；成交表現較好的是青秀區、邕寧區和興寧區，成交量分別佔全市商業的22%、17%、17%。
截至11月30日，南寧商業庫存量為326.72萬㎡，去化周期為65.6個月，除邕寧區外其他城區均存量高企，去化仍是商業的核心關鍵。不過，今年10月南寧「商改住」新政得到實錘。對市區（不含五象新區、武鳴區、東協經開區）內，今年1月1日前籤訂土地出讓合同的商業辦公項目，在符合要求情況下，可申請調整為普通商品住宅來開發。新政實施後，將一定程度上緩解商辦物業的去化壓力，也解決了開發商庫存跟資金回籠問題，促進整個市場的長期健康發展。
【辦公】從數據來看，今年南寧辦公市場依舊慘澹，供求量價全面下滑，降幅都超過了10%。
克而瑞數據顯示，今年1—11月，南寧辦公新增供應84.04萬㎡，同比下降18.45%；成交面積37.97萬㎡，同比下降30.94%；成交均價12340元/㎡，同比下降10.59%，跌破「1.3萬元」大關。
不僅是整體供求量價全面下滑，今年南寧辦公市場的供求關係持續失衡，供過於求的態勢進一步加劇。
數據顯示，今年1—11月南寧辦公市場供求比已達2.21。而這一指標在去年同期為1.87，同比上升明顯。
市場供過於求加劇，必然導致庫存壓力加大。
數據顯示，截至2020年11月，南寧辦公庫存已達261.75萬㎡，去化周期高達68.6個月。與去年同期相比，庫存量上升了近60萬㎡，去化周期拉長了將近31個月。
區域表現方面，庫存主要集中在青秀區和良慶區，合計庫存面積達163.92萬㎡，佔比超過了六成。
【六大主城區市場表現】2020年1—11月，南寧六大主城區商品住宅銷售中，熱點區域還是大家的置業心頭愛，如良慶區，領跑全市成交量；而聚集城市高能配套的青秀區，則仍舊是價格引領。
從各區域商品住宅成交面積在全市的佔比看，良慶區成交為261.90萬㎡，佔比最大達32%；其次是青秀區，成交177.70萬㎡，佔比22%；江南區成交146.39萬㎡，佔比18%；西鄉塘區成交107.11萬㎡，佔比13%；興寧區、邕寧區不相上下，分別成交68.70萬㎡、62.53萬㎡，佔比分別為8.3%、7.6%。
與去年同期相比，僅青秀區商品住宅成交面積實現正增長，上漲28%；其他區域均呈下降趨勢。其中，邕寧區成交面積下降幅度最大，下降42%；興寧區、西鄉塘區、良慶區、江南區分別下降36%、28%、26%、2%。
從各區域商品住宅成交均價看，六大主城區價格與去年同期相比，均呈上漲趨勢。其中，青秀區成交均價最高，達15759元/㎡，同比上漲5%；其次到良慶區，成交均價12768元/㎡，同比上漲11%；興寧區、邕寧區、西鄉塘區成交均價水平線相差不大，每平方米1.1萬元左右，依次分別為11330元/㎡、11218元/㎡、11156元/㎡，同比上漲5%、2%、1%；江南區價格最低10095元/㎡，同比上漲7%。
整體看，除青秀區是量價齊漲以外，其他區域都為量跌價漲型，而在歷經前11個月的考驗後，南寧各區域分化持續加劇。距離2020年底樓市「大考」僅剩幾天時間，最終區域的成績單如何？會不會有「人」逆襲？讓我們拭目以待。