與深陷債務泥沼的泰禾地產相似，閩系房企陽光城地產的高周轉中，也夾帶著一絲兇猛。
通過加槓桿、高周轉，在2018年和2019年銷售規模先後突破1000億和2000億後，狂飆的陽光城卻不得不在2020年，放緩前進的腳步。
在4月份的年度業績說明會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌表示， 2020年是一個不確定性很強的年份，疫情帶來的影響到底有多大、持續多久，誰也無法估量，陽光城能夠做的就是向死而生，做出最悲觀的情況判斷。
對於今年的目標，陽光城是謹慎中難掩野心。「2000億元+」的意思是，在整體供貨貨值可達到3200億的情況下，以65%的去化率就能完成目標，但並不滿足於2000億。
謹慎之處在於，陽光城前7個月的銷售額就已破千億，達到1080.02億元，完成了全年2000億銷售目標的54%，其中權益銷售金額為697.62億元。
不過，在這份漂亮的成績單背後，債務高企成為陽光城當前最大的隱患與頑疾。半年報數據顯示，截止到6月30日，陽光城負債總額達到2838億元，其中短期有息債為377億元。
事實上，陽光城的現狀與泰禾極其相似，其最大的軟肋在於，行業向好的時候，規模會快速擴大，一旦行業稍有停滯，就會帶來巨大的反作用力。本質上是一場賽跑，賭注是企業的命運。
紅線上的「重點房企」
融資監管，近期在房企內部成了熱詞。
8月20日，恆大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、融創總裁汪孟德、中海總裁張智超、陽光城總裁朱榮斌，以及碧桂園、保利、綠地、中梁等房企的財務負責人齊聚北京，參加了住房城鄉建設部、人民銀行召開的重點房地產企業座談會。
據多家媒體報導，參會的「重點房地產企業」為：碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和陽光城等12家房企。
此次座談會上，住建部與央行等部門擬對這12家房企進行融資債務總規模的控制，即「345新規」，旨在控制房企有息負債規模，要求其在9月底上交降檔方案，並於2021年1月1日起面向全行業推行相關規則。
據了解，「345新規」以有息負債規模作為融資管理的操作目標，設置了「三道紅線」：一是剔除預收款後的資產負債率不超過70%;二是淨負債率不超過100%;三是現金短債比小於1倍。
據消息人士稱，參與此次會議的12家房企均非常重視，前來參會的要麼是總裁，要麼是財務一把手。
根據相關機構2019年年報數據，中國恆大、融創中國、綠地控股和陽光城4家房企位於紅檔，「三道紅線」均踩線。
當然，隨著各家房企逐漸公布半年報，有部分房企也將位於紅檔。由於上半年融資相對寬鬆，導致一些房企不斷拿地，債務水漲船高，槓桿難言下降，即使下半年拼命降槓桿，短時間內也難見成效。
降不了槓桿，融資就會受困，哪怕是「重點房地產企業」。
負債與融資
在朱榮斌、吳建斌「雙斌」加盟後，陽光城的打法基本沒變，只是在優化。
例如，陽光城的淨負債率在逐年下降。截至2020年6月30日，陽光城淨負債率為114.98%，較2019年底下降23.22個百分點;有息資產負債率降低至33.06%，較2019年底減少3.46個百分點;平均融資成本7.5%，較2019年年末優化20個基點。
短期嘗債能力上，截至6月30日，陽光城帳面貨幣資金483.50億元，實現全額覆蓋376.52億元的短期有息負債。
2017年，吳建斌曾提出，淨資產負債率在2019年降至150%以內，2020年降至100%以內。對照來看，2019年目標達成，但2020年目標能否實現呢?
有業內人士表示，陽光城未來一年將有50億元永續債陸續到期，如果不償還，永續債利率將會上升，蠶食歸母利潤;如果償還，那麼淨負債率降到100%恐怕沒那麼容易。
命門仍然在融資端。
12億元規模的20陽城01，票面利率6.95%，為期4年，於2024年4月24日到期;8億元規模的20陽城02，票面利率7.3%，為期5年，於2025年4月24日到期……
近期，陽光城融資成本平均值超過7%，高於行業內平均值6%。數據顯示，此前陽光城的美元債，票面利率更高。
天平左右邊
「公司的負債和規模就像一個天平，天平的左邊是負債，右邊是規模，中間是利潤。當負債重的時候，規模這個天平就要向上走，也就是加槓桿的過程，企業的規模就可以做大。當負債減輕，規模必然會下降，債務和規模之間的支撐點就是利潤。」陽光城執行董事吳建斌這樣解釋過高槓桿問題。
大致意思是，高周轉的房企需要用負債去擴大規模，規模擴大後，再用利潤去覆蓋債務。
道理似乎說得通，但不意味著陽光城就不在意負債表裡的數字。據媒體統計，2017年，陽光城發行了40億的永續債，接近當年10家A股房企發債總額419億的十分之一。此後2018年到2019年，陽光城永續債規模一直保持在50億左右。
永續債就像是讓人「上癮」的藥方，儘管不會列入負債表，降低公司資產負債率，但增高的利息卻不斷蠶食公司歸母利潤。
今年上半年，陽光城淨利潤17.71億元，同比增長14.98%，淨利潤率微升0.26個百分點至7.34%，仍低於2019年行業11.2%的平均淨利潤率水平。
在業內人士看來，這無疑是一種惡性循環。陽光城只有依靠不斷增長的銷售規模，才能與不斷增長的負債規模達成平衡。一旦遭遇市場問題，公司狀況會迅速惡化。
「影子」的價值
有媒體稱，陽光城正在通過資產騰挪，將帳面上的債務變小。
據報導，陽光城通過旗下子公司拿地，隨後將子公司的股權轉讓給其他公司。而其他公司背後的最終控制人，就是陽光城董事長林騰蛟，這些公司算是陽光城的「影子」公司。
陽光城中報顯示，今年上半年，陽光城共計處置了19家公司的股權，這些公司合併總負債高達193.85億元。這樣做的好處是，項目以及債務出表，降槓桿立竿見影。
「企業要想實現快速發展、可持續發展，就必須繼續要追求高周轉的打法，而且在相當一段時間，高財務槓桿是根本降不下來，一是沒有這個條件，二是也沒有降的理由，三是它能夠推動公司的快速發展，從心理上也不需要(降)。」吳建斌不久前坦言。
現在好了，融資監管加強的情況下槓桿仍然得降，雖然房企有很多的應對方式。但泡沫終有一天會破，誰將成為下一個被戳破的泡沫?
內容來源：求是財經