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提問：房姐您好！新人首問：夫妻雙方京籍，家庭現有朝陽紅軍營2014年次新房兩居一套，用於自住，截至到目前，小區有朝陽景山九年一貫制學位。考慮到孩子三年以後上小學，準備入手一套海澱學區房，現有首付150，準備貸款300萬，總預算450萬。夫妻二人均在五道口上班，從今年五月開始看石油附小的學區房。最近整理明白思路，不打算兼顧自住，僅用於上學落戶。請問：1、朝陽景山九年一貫制對比海澱石油附小+學院路初中，如何選擇？2、年底是入手學區房的時機嗎？3、如果不是，何時入手學區房合適？4、希望學校能夠離五道口不太遠，方便未來接送，有無其它的學區房建議？
回答：你好，海澱買無坑的學區450有點難，而且居住體驗很差。景山是新建校，生源不錯，硬體也好，以後應該不次於本部。石油附小屬於區重點，排不進海澱前10，除了健翔園和石油大院，其他都是老破小，但是學區溢價不算多，可以買。年底是最後的購房時機，有充足的時間淘筍。
提問：房姐，現在手頭150左右，北京可以用父母房票，想問問智慧的房姐是在北京的望京或者朝青地段投資一個一居，還是去惠州的臨深圳地區投資，在短期內的收益會更大呢
回答：你好，惠州，不是一塊未被發掘的窪地，反而因為常年不限購，早被開發商和投資客聯合炒作過數輪。房價之所以低，並且極端扁平化，是因為兩個原因。 惠州的房子太多太多，嚴重供大於求。 惠州樓盤有一個顯著特徵，就是大盤、巨盤眾多。 從大灣區利好角度，肯定是深港廣三核最大，莞佛次之，珠中惠再次，臨深的機會，我個人認為東莞比中山惠州大，原因是產業； 從房產投資角度，要考慮就不止是這些了，為什麼臨深我一直不建議買，原因就在於臨深的土地供應量太大，一手房茫茫多根本賣不完，二手要賣出獲利基本打到骨折； 房子不是買便宜，而是買漲，未來深圳的核心區與臨深的價差會越來越大，不要被貧窮限制了想像力。 入住率極地的大亞灣鬼城，就是大部分臨深概念樓盤的現狀。首付150萬，正好能入手一套北京的上車盤，建議入手望京。
提問：您好！關注您有一段時間了，孩子在京上學，以後想留京，不是京戶。我想給孩子買套以後自住房，目前可賣一套房產約380左右作首付，月收入3萬多，請教哪個位置性價比更適合呢？
回答：以你的首付預算 能選的範圍蠻多的 考慮到月供壓力，建議標的圈定在700上下比較合適。非京戶暫時不自主，選擇上朝陽 為主 朝青、石佛營、四惠、大望路 例如 青年匯佳園、愛這城、東恆時代二期 ，其次可以看下亦莊的新盤
提問：業主說為了方便貸款，把房子掛在了別人名下，應該是親戚關係，但沒法確定是什麼樣的親戚。買賣雙方通過一家小的房產中介公司，定金和購房款打給了中介，籤合同的時候中介把定金轉給了真正的業主，完成房子產權過戶後，其餘購房款由中介再轉給真正的業主的，目前房子已過完戶，但是想想後怕，這裡面有什麼風險麼？以後不會有什麼麻煩吧。
回答：除非是你常年御用中介，否則為什麼要把定金和房款給中介?業主怎麼這麼笨，把錢給中介收，過完戶才拿錢?最安全的方式是，合同上寫誰，定金打給誰，或者做銀行帳戶資金託管。打給一個無關聯的第三人（法律上就是無關聯），有可能財房兩空。
提問：新人首問外地有購房貸款記錄，目前家庭上班地點在中關村和上地西二旗；首付保底280-300左右，但也可以看到合適的借一些儘量400以下的首付，請問有推薦的盤嗎？上月有在回龍觀看過幾套房，覺得和諧家園的三居看著還不錯，但目前沒有合適房源，或者價格太高的；另外也在想是不是回龍觀西邊配套更成熟交通更方便一些，想看看有沒有合適的小區和房源；且最近朋友推薦了石景山的新樓盤，但很多都是限價房，首付也不低，交房都兩年後了，就自己網上搜了一下看到有西黃村地鐵站旁的老小區西黃村北裡和海特花園。求幫忙分析推薦啊！感謝！
回答：和諧家園還行可以看， 不過你300的首付能看更大的標的。可以看下 融澤嘉園以及新龍城、流星花園三區、首開智慧社 、國風美唐 都還不錯你的情況還是關注回龍觀更好，其它地方不合適。
提問：目前我們兩口住在朝陽大悅城旁邊朝陽園兩房，孩子剛出生三個月，想換一個大點的房子改善居住，以後孩子上學也方便，看了一個對面天鵝灣小區南區的房子，三疊上下兩層四個臥室，295平，裝修還比較新，孩子可以直接入住，價格1650萬，想著以後老人和保姆一起來帶孩子也住得下，要了二胎也不用換房子。從購房和以後孩子讀書角度來看（母親北京戶口，孩子戶口跟母親），您覺得怎麼樣，或者這個預算左右還有什麼好的推薦？
回答：你好，朝青板塊各梯隊產品排序：第一梯隊豪宅盤：星河灣第二梯隊豪改盤：逸翠園，天鵝灣，潤楓水尚第三梯隊改善盤：華紡易城，珠江羅馬第四梯隊剛需盤：國美第一城，青年匯，朝陽園，炫特嘉園等。第二梯隊的豪改盤中性價比最高的就是天鵝灣，距離大悅城很近，但是沒有噪音汙染，小區環境比肩星河灣。另外大部分天鵝灣業主會選擇把子女送到私立學校，如果學區不是第一考慮因素，純改善自住可以入手天鵝灣。
提問：可可愛愛的房姐好！看了您一些帖子，迫不及待加入星球；非首房首貸，非北京戶口，有工作居住證，在北京有資格入2套房；31歲，明年結婚，婚後1年要娃，現打算和男友領證後共同在北京先入手一套2居，自住+增值，暫時不想考慮學區，想以後條件再好點換房或者繼續入第二套。我本人名下2套房，老家5線城市1套45w總價，貸款20，父母住；河北固安1套82平空置，目前已掛牌打算100w出手湊首付，還有45w貸款；我每月還貸+3份商業保險等，均下來每月還款1w，男友無額外還款；兩人年薪70w，稅後+公積金有50w； 目前男友100w現金，我50w現金，可湊200w首付；原打算買總價400內的房子，月供1.5w內，但是看了房姐的帖子，感覺儘量價值最大化，能多貸就多貸，儘量買大更合適。所以請房姐幫看看我這個現狀條件，怎麼搞合適1、買總價多少的合適2、回龍觀、常營一代推薦哪些房子3、怎麼能把現有的固定資產和錢最大化的利用起來。
回答：1. 把固安的先出掉，你們的月供能力不錯，可以墊資全款抵押入一個500-600左右的標的。月供在1.5W左右2. 回龍觀看看 新龍城 智慧社 美唐或者北京北, 常營 北京新天地，蘋果派
提問：美麗的房姐，不好意思，不確定是不是圖片不方便閱讀。所以把首問再打出來提問。內容是一樣的。本人京戶，長居海外，離京前購買東花市04年回遷小三居一套（已是商本），貸款結清一直出租。現租金8000左右。同戶型房價最高成交820萬。目標，資產保值，增幅跟上大盤。如果可能購入西安三或四居一套（200+，有房票）以備以後照顧老人和回國探親居住。國內除租金外無收入。因為房客不再續租。所以考慮幾個方案1）賣掉東花市購入國美南北通三居或者北緯二居。爭取抽出100作為首付購買西安，之後北京租金供貸款2）抵押東花市，買入西安，但是不知道沒有收入證明和流水能否抵押以及房租不足以還抵押月供如何處理（國外有收入，但是可以挪用額不大）3）西安不是好選擇，維持原樣不動。新人首問，希望這次能夠成功。謝謝！
回答：東花市04年的回遷增長潛力一般, 建議換掉 ，綜合評估方案一更好。但西安是不是現在就賣，可以再考慮下，如果近幾年不著急，建議資金全部打到北京，求收益最大化。西安未來需要時再買，來得及
提問：新人首問請房姐關注：簡單介紹下情況，三口之家，雙方父母均在老家（山東山西），老婆孩子深戶有一套學區房，我戶口天津，社保一直在廣州繳納，在天津和廣州具備買房資格，孩子3周歲半，我被公司派到北京工作常駐，無法解決北京戶口，孩子在北京上學難度較大，現在想買二套，一直在天津和廣州之間猶豫不決，去天津實地考察明顯感覺城市活力不足，如果單叢保值潛力交付出發，天津和廣州如何選擇，購房預算總價250萬左右，如果選廣州的話，金沙洲、科學城、南沙三者五年內哪裡比較有潛力？感謝房姐！
回答：廣州肯定好於天津。金沙洲這幾年金沙洲這幾年產業一直不行，加上地理位置的特殊性，導致樓價非常不穩，不建議看。南沙都是投資客去，真正發現起來還比較早，還不是適合入場的時間。 科學城未來的發展會不錯現在也有起色，推薦選擇這裡
提問：您好，新人首問：三口之家自住趙公口95平小三居，補齊按揭，能湊500左右，月供可承受1.5-2.0，請問：1. 北苑拂林園、上元君庭、天暢園這片值得購買嗎？2. 我們這個條件，看重房屋戶型、小區品質、周邊便利程度還可以考慮哪些板塊呢？3. 找墊資全款買入做dy難度大嗎？ 過程中有哪些風險需要重點注意？4. 腦洞大開，保留現在的房子（沙子口是否還有救？），dy後投資性在北城尋一處小房是否推薦？
回答：1. 天暢園 比較差 ，裡面基本都是公司，不人車分流，塔樓、戶型奇葩，不建議碰，另外兩個 上元君庭>拂林園2. 奧森、望京、酒仙橋這一片就不錯3. 需要找靠譜的資源，dyd是成熟的業務並不難，風險都是可控的，可以看下精華帖，會有注意事項4. 沙子口一般，未來看改造潛力。但你們本身有改善自住的需求，建議換籌更合適。
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