｜關注「新加坡眼」，輸入「地鐵」「雅思」獲得更多信息｜
2019年4月11日，耗資17億元打造的星耀樟宜（Jewel Changi Airport）舉辦了首場預覽活動，讓本地人搶先一睹這座新地標的魅力。40米高室內的Rain Vortex那奇幻的燈光效果結合瀑布律動，仿佛在音樂中翩翩起舞，讓觀眾嘆為觀止，紛紛拿起相機拍下眼前絢麗的一幕。毫無疑問，這極富創意超時代的10層樓高建築，將是又一個讓新加坡人充滿自豪感的國際化新地標。回眸50多年前，獅城可謂是正處於一窮二白的艱難時局，短短五十多年，新加坡人均GDP趕日超美，豪宅林立，地標無數，地產泡沫極小，一舉成為全球最富庶的國家之一，新加坡是怎樣做到的呢？
20世紀70年代的一天，英國的三位科學家威廉、木辛特、赫迪從倫敦去蘇格蘭參加一個科研會議，越過英國邊境不久，他們發現了一隻黑山羊。
「真的太有意思了，」天文學家威廉說道，「蘇格蘭的山羊都是黑色的。」
「威廉先生，你這樣沒有廣泛論據地去推斷是不可靠的，」物理學家木辛特對威廉說道，「關於蘇格蘭的黑山羊這個問題，我們現在只能得出如下結論：在蘇格蘭這個地方，有一些山羊是黑色的，而不是全部。」
邏輯學家赫迪馬上接著說道：「木辛特先生，你說的這個結論也不嚴謹，我們在此時真正有把握的結論只不過是：在蘇格蘭這一片地域內，至少有一個地方生活著至少一隻黑山羊。」
正如天文學家威廉，人一旦認定某件事情時，就會變得片面。當這一行為上升到國家層面時，就顯得很幽默。1965年，大馬政府秀了一波神操作---強烈要求新加坡，你必須給我獨立出去，別粘著我。理由是，新加坡華人太多了（70%都是華人），當時的馬來西亞中的馬來人和華人起了衝突。
新馬分家後，馬來西亞不再通過新加坡的港口進行對外貿易。同區域另一大國印尼又和新加坡搞對抗，貿易活動也停止。新加坡經濟的第一支柱轉口貿易受到重創。新加坡另一經濟支柱，駐紮在新加坡的英國軍隊和行政機構，又在1968-1971年從新加坡撤出。英國人的撤出，讓新加坡的GDP一下子掉了20%，影響國內3萬人的就業。1966年，新加坡預計失業率達到14%，這樣的失業率已經接近引發國家動亂。國父李光耀先生的曾經說過：「1965年8月9日，我帶著惶惑不安的心情啟程，走上一條沒有路標和茫無目的的道路。前途茫茫，不知道何去何從。」
新馬分家，外部環境的變化使新加坡必須重新審視自身的定位。當時主流的經濟學家把跨國公司看作廉價的土地、勞工、原料的剝削者。發展中國家把原料賣給發達國家，又反過來購買他們的消費品，被認為是新殖民主義。但這種理論並沒有得到李光耀的認同。反正新加坡沒有天然資源可供跨國公司剝削，新加坡有的只是勤勞的人民、良好的基礎設施、誠信的政府。新加坡政府的責任只是為當年200萬人民提供生計，如果跨國公司能讓工人獲得報酬，並教授他們技能和管理，為什麼不把他們爭取過來呢？新加坡沒有廣闊的腹地，但全世界又何嘗不是新加坡的腹地！處於第三世界的新加坡要成為第一世界的綠洲！這就是當年李光耀的初心。認知一變，果然局面大開。1965-1975年，新加坡確立了發展出口導向型工業，而發展出口導向型經濟意味著新加坡需要和世界各個國家做競爭。
1975年以後，新加坡重點發展資金密集型產業、金融業以及房地產業。
石油化工
1973年石油危機，全球幾家大石油公司在新加坡都有自己的庫存石油。當時新加坡並沒有像其他國家一樣阻止他們出口，這贏得了石油公司的信任。石油公司把新加坡當作可靠的石油交易場地。充沛的原油供給使新加坡能發展起自己的石化產業。到90年代，裕廊島工業區就成為僅次於美國休斯敦和荷蘭鹿特丹的世界第三大煉油中心。
電子產業及金融業
新加坡及東南亞首家矽晶片製造廠在八十年代初期建成。蘋果電腦公司也於1981年開始在新加坡生產個人電腦，1982年光碟驅動器開始生產，到1985年已經有超過150家跨國公司在新加坡從事電子或電腦配件生產。
七八十年代，區域內金融的賽道完全屬於新加坡。新加坡通過取消非居民利息預扣稅，吸引國際金融機構。所有亞元存款無需遵守法定流動資產和儲備規定。新加坡成為亞洲最重要的銀行業金融中心。90年代初外匯市場全球第四，僅次於紐約倫敦東京。
房地產業
新加坡總理李光耀信奉「人無恆產必無恆心」的儒家思想，認為只有新加坡的家庭擁有自己的住房，人民在面對外來敵人，才會堅決捍衛自己的利益。因此從1963年開始新加坡政府就實行「居者有其屋計劃」。政府推出低於市場價格的組屋供民眾購買。購買組屋的人數從1967年3000人增加到1996年7萬人。特別是1975年以後，政府在遠離市區的鄉村建立大型組屋，並配套無汙染工業。新加坡住房供給快速提高。到80年代中期，85%的新加坡居民擁有了自己的住房，同時私宅地產業開始騰飛。
二戰之後，日本開始心無旁騖發展建設，結果令人側目。從1953年到1973年，20年的時間日本從一個農業國轉型為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國，1985年日本外匯儲備超過4000億美元，獨佔世界外匯儲備的50%，日本取代美國成為世界上最大的債權國，經濟總量也趕超意法英德，坐穩老二位置。1985年9月，狡詐的美國佬為了應付日漸形成的貿易逆差，給日本人甩出一記大招---「廣場協議」，從此美元因此持續大幅度貶值，而日元刷到飛起，三年間升值達到了86.1%！《廣場協議》後，日本政府放鬆貨幣政策，銀行開始大力放貸，尤其是房貸。承平已久，日本老百姓手裡還是有些積蓄的，但是銀行利率下浮，貨幣超發，必須有靠譜的渠道方能保證財富增值。因此所有這些多到扎手的錢，全都默契的直奔股市、房地產而去！1955年到1990年，日本土地價格上漲了70倍，日本1988年末調查統計的土地總價，是1842兆日元，按當時匯率，美國的地價總額為403兆日元，也就是說，一個日本列島可以買下4個美國不止，而東京23區總地價411兆日元，所以說「一個東京絕對可以把美國買下」還真不是笑話。1990年，日本政府感到地價、股市的瘋漲完全脫離了真實的經濟狀況，泡沫日益膨脹，遲早要崩，與其被動等待，不如主動挑破。於是日本政府動手了，而且一出手就是狠手，如果有一次重來的機會，他們一定不會這麼幹。
日本政府當時採取緊縮貨幣政策。日本央行從1989 年開始連續5 次加息，利率從2.5%上升到了6%，同時，貨幣供應增速大幅下滑。同是收緊房貸，並對土地交易強管制。到1991年，日本商業銀行實際上已經停止了對房地產業的貸款，並調整土地收益稅。政令一出，股市先崩。1990年9月，日經股票市場平均虧損44%，相關股票平均下跌55%。幾乎所有銀行、企業和證券公司出現巨額虧損。很多公司為避免破產紛紛拋售不動產，頓時供過於求，房價地價開始下跌，因為發放了大量的抵押貸款，所以銀行收回了很多的不良資產，同期，日本21家主要銀行宣告產生1100億美元的壞帳，幾家大銀行相繼倒閉。居民財富大幅縮水，日本先後有180家金融機構宣布破產倒閉。日本社會更是自殺成風、屍橫遍野，「低欲望社會」一詞便始於那個年代。
2009年中開始，新加坡房產開始了長達4年的飆升階段，新加坡政府為了防止房地產市場發生日本式血崩，開始不斷的出臺調控政策：
* 2010年2月，一年以內賣房需交賣家印花稅，貸款比例降低；房價還是一路高漲；
* 2010年8月，三年以內賣房需交賣家印花稅，貸款比例進一步降低；房價還是繼續漲，漲勢稍微有點放緩；
* 2011年1月，賣家稅調整到了四年，並且調高了比例到了最高16%，貸款比例進一步降低;房價還是繼續漲，漲勢有點放緩；
* 2011 年12月，開始實施買家額外印花稅；這次之後的房價平穩了幾個月，但經過一個季度的消化後，房價還是繼續漲；
* 2012年10月，貸款比例進一步降低，最高貸款年限調整為35年，之前是40年；房價還是繼續漲，漲勢有所放緩；
* 2013年1月，調高了買家額外印花稅；房價還是繼續漲，漲勢有所放緩；
* 2013年6月發布的總貸款（房貸和在新加坡的所有貸款）比率不得超過收入的60%的這個比率的政策（TDSR）；
終於，房價在一系列的調控措施下算是真正的控制了下來，新加坡政府終於可以長舒一口氣，「我國人民和國外投資客真是不好對付啊，買房和賣白菜一樣輕鬆，終於我們在確保銀行房貸不受影響的情況下，房價總算降下來啦」！
新加坡政府欣喜地看到了新加坡的房價自從2013年開始一直處於下跌態勢。這麼辛苦得以調控的接下來4年的房價回調成果，在2018年3月，政府4年來第一次的放寬房產政策，把賣家稅從4年調整到3年這一點點鬆動的政策後，買氣慢慢聚集，發展商摩拳擦掌，房價慢慢回穩到開始飆升，短短一年幾乎收復池城。其實根本原因是連發多個政策調控好不容易在2013年中控制下來的房地產市場4年降低20%的降幅，壓得這麼辛苦的成果在1年內輕鬆破功，一路飆漲，頗有勢不可擋的趨勢。熱錢不斷流入和外國開發商高價拿地，新加坡的政府與經濟穩定，匯率相對穩，房貸利率低，對比其他亞洲國家如馬來西亞與泰國的政局不穩，香港的高房價和對外國人徵稅33%，中國大城市的限買限賣投資局限，在有限的選擇中，新加坡正吸引大批投資熱錢湧入，如果不加以控制，新加坡經濟會被高房價泡沫擊垮，所以在萌芽上升階段，稍加控制是很有必要的。
於是乎這個問題再次引起了政府的關注，央媽出面了，新加坡金融管理局負責人Mr. Ravi Menon在今年7月4號的2017/18的年會上指出幾點：
* 新加坡房價在過去幾年得到了有效的控制；
* 自去年第二季度起房價已經起漲了9.1%；
* 這幾乎輕鬆抵消了從2013年中到2017年中，4年房價下跌的11.6%的幅度；
* 房地產成交量過去12個月比去年同時期增長了25%；
* 新房貸12個月比率比前一年增長了34%；
* 房產復甦是可以的，但不能脫離經濟發展軌道的漲幅；
* 經管局要確保市場的穩定。
於是，7月5號晚上，也就是年會的第二天，新房產調控政策發布，增加買家額外印花稅和降低最高銀行貸款比例來穩定房地產市場，主要的目的是：降低熱度和使房地產的增幅儘量與經濟增長同步。1）增加買家額外印花稅，除新加坡公民和永久公民的第一套房產稅率不變外，其第二套或以上及外國人額外稅增長5%，公司買家額外稅增長10%；在調控之餘保護剛需。2）降低最高銀行貸款比例，整體降低5%，也就是首付需多付5%，貸款成數減少，防止高槓桿投資房地產帶來的高風險暴露。
然而，冷靜分析，新加坡穩定的環境，低利率，相對高的租金回報，供求之間地小造成的相對需求大，對自住增值和房產投資都有一定的吸引力，長期的大方向是向上的。房產的魅力，在於其抗通貨膨脹的保值增值能力，也是老百姓利用低成本金融槓桿從而獲得相對高增值回報和租金回報的一個難得的途徑。如果有誰問我吳洲值不值得付這個額外稅，那答案是值得的，因為這是這麼多年房產新政出臺後，太多的人後悔第一次加額外稅，或第二次加額外稅的時候沒有出手，縱觀香港市場，多年的高稅收（空置稅、買賣印花稅）仍然沒有抑制市場的上漲態勢，從2012年到2017年，香港市場房價上漲了60%。所以說，土地稀缺、人口密度高、經濟向好、財富收入提高的區域，投資人必須具備長遠的投資眼光，因為加稅的價格肯定比未來的市場價格還要便宜。
過去的50多年，新加坡以其實實在在的治國理念贏得了實實在在的高速發展和經濟成就，但畢竟新加坡只是一個城市型的經濟體，國家小，抵禦外部風險的能力相對也小，面對中國、印度等新興經濟體的激烈競爭，許多人都發出了這樣的疑問：在亞洲先行一步的新加坡還能夠走多遠？「各國之間的競爭就好像在高速公路上跑汽車。當汽車不多的時候，新加坡可以跑的很快，當大家都跑到這條路上的時候，你就不可能跑的太快了。」李光耀先生1994年的這段講話，表明了從當年的建國總理到現在的新加坡政府和領導人始終把「可持續發展」當作一個重大命題放在自己的心裡。
「可持續發展」自然離不開一個知行合一的高效政府，就吳洲的個人觀點而言：新加坡是一個最典型的實行精英治國的國家，也是全世界精英治國最為強化的國家，沒有之一，這種體制也就從根本上造就了新加坡的政治、經濟、軍事等各個主要關乎國家命脈的行業或部門，始終由新加坡精英中的精英人才所領導。特別是在政治上,執政黨人民行動黨建立了一個精簡、高效、快速，廉潔、靈活的高效政府,從長遠來看，進一步為新加坡經濟長遠健康發展提供了有效保障。
有鑑於此，吳洲堅信新加坡超前的經濟政策，靈活的應對謀略，高效的行政手段，廣泛的世界聯繫，必將為新加坡繼續成為全球競爭力領先的經濟體奠定堅實的基礎！一個朝氣蓬勃的新加坡也將繼續前行！
完善自我，成就他人，如果您喜歡這篇文章，歡迎轉發分享。
添加吳洲微信，免費實時獲取新加坡所有
樓盤最新價格和解答房產疑問。
· 我是誰
吳洲：任職於新交所上市企業 ERA擔任高級營銷總監，金牌房產經紀人（新加坡IEA房地產經紀協會2013/2014 年度金獎得主），他從業9年，專業買賣全島各區產業，秉承專業誠信，事無巨細的工匠精神理念，迄今成交完的產業總市值以數億新幣計算，服務過數百位中高端客戶滿意置業，為中國客戶和新移民的首選金牌經紀人，歡迎買家/賣家聯繫吳洲團隊。
· 我們是誰
我們的金牌團隊是一個源自地產，海外身份規劃，全球資產配置，律師和金融系統中最靠譜一個跨行團隊組合，團隊高度專注中國市場，數百高淨值客戶共同見證使用，給您絕對靠譜的專業服務。
聯繫吳洲:
微信：peterwu99
手機：(+65) 88 139 139
在線看房：www.kangongyu.com
(圖文由吳洲提供)
相關閱讀：
— END —
歡迎關注新加坡眼®
獨立視角｜平實報導｜深度評論