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「跳單」是一個行業術語，並非嚴格的法律概念，一般指交易雙方通過中介提供的機會及媒介接觸後，繞開中介機構自行成交，或者委託其他中介促成交易的一種行為，目的是逃避支付中介費或少付中介費。現實中「跳單」行為令不少中介頭痛不已，在法律圈也掀起了對「跳單」行為規制的熱烈探討。《民法典》在合同編中設立專章規定中介合同，相較於原《合同法》關於居間合同的規定，增加了「跳單」條款。那麼什麼是「跳單」，哪些行為構成「跳單」？「跳單」的法律後果是什麼呢？ 法律支持 張盈律師事務所
「跳單」並不陌生
看過電視劇《安家》的讀者都會對林老闆「跳單」的橋段記憶猶新，房產中介房似錦輾轉奔波，終於為林老闆找到了其口中描述的老洋房，並費盡心思聯繫到老洋房原主人，找到房屋的繼承人。本想可以順利開單，卻不料林老闆跳過中介私下過戶，房似錦眼睜睜看著被「跳單」，也只能是「一聲嘆息」。這種橋段在現實生活中也頻頻上演，俗話說，沒有被跳過單的房產中介，就不是完整的中介。
中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。通俗地講，中介人就是「中間人」，服務於交易雙方之間。在《合同法》中稱之為「居間」，為便於大眾理解及符合行業習慣，《民法典》將居間合同改為中介合同，居間人改為中介人。
「跳單」行為亦稱為「跳中介」，是指買受人或出賣人已經與中介（公司）建立了委託關係，中介公司已經按照協議履行了提供獨家資源信息並促使買賣雙方見面洽談等促進交易的義務，買賣一方或雙方為了規避或減少按照協議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自籤訂合同的行為。
「跳單」法律界定
先來看個案例：張某在購買房屋前，與中介公司籤訂看房協議，約定房屋成交後，張某需按房屋成交總額的1.5%向中介公司支付佣金9000元。在看房協議中另約定了「禁止跳單」條款，即張某若獲得了房屋信息後與賣家私下達成交易或通過其他中介公司達成交易，仍需支付中介費用並賠償損失。協議籤訂後，中介公司向張某提供了案涉房源信息，並帶張某看房。張某看房後，通過第三方房地產經紀公司與該房源的所有人籤訂了房屋買賣合同，以成交總額的0.5%支付了佣金3000元。中介公司得知後，認為張某違約，請求法院判令張某按協議約定支付佣金和賠償損失。法院審理後認為，誠實信用原則是民法的基本原則，在民事活動中各方當事人均應遵守。因張某購買的房屋並非該中介公司獨家代理，其在買房過程中選擇房價與中介費用更低、服務更優質的中介公司達成房屋交易是房地產中介市場交易的習慣，其行為並非惡意「跳單」，中介公司要求張某支付佣金的請求不能成立。但在看房過程中，張某確實享受了中介公司提供的服務，綜合考慮中介公司提供看房服務的次數、已完成中介服務項目的程度及合理的支出，判決張某支付中介公司服務費1000元。
可見，「跳單」行為在《民法典》之前早已有之，最高人民法院也曾就「跳單」發布過指導性案例。根據《最高人民法院關於發布第一批指導性案例的通知》（法【2011】354號），確立了禁止買方利用中介公司提供的房源信息，撇開中介公司與賣方籤訂房屋買賣合同的指導精神，即買方不得「跳單」違約。但是同一房源信息經多個中介公司發布，買方通過上述正當途徑獲取該房源信息的，有權在多個中介公司中選擇報價低、服務好的中介公司促成交易，此行為不屬於「跳單」違約。既保護中介公司合法權益，促進中介市場健康發展，維護市場交易誠信，又促進房屋買賣中介公司之間公平競爭，提高服務質量，保護消費者的合法權益。
通過上述案例可知，並非只要買方與中介公司建立中介服務關係，後跳過中介與其他賣方籤訂合同的行為都構成「跳單」。衡量買方是否「跳單」的關鍵，在於買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。如果買方並未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成「跳單」違約。
此外「跳單」違約的範圍並不僅局限於房屋買賣中介合同，而是所有類型的中介合同。這就要求合同各方，尤其是委託人，應基於誠實信用原則，在實際享受中介服務後，應支付相應的服務費。同時，中介在提供中介服務時，應不斷改善服務態度、提高服務質量、提升專業水準，為委託人提供更優質的服務體驗。
「跳單」法律後果
在《民法典》之前，對於「跳單」行為，法院主要根據《合同法》及雙方合同約定並結合誠實信用原則對「跳單」行為進行處罰。《民法典》頒布後，對於「跳單」行為有了更明確的規定，再處理此類案件就有法可依了。
《民法典》第965條規定，「委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。」也就是說，即便在中介合同中沒有另行約定，委託人在接受中介人的服務並利用其提供的機會、資源或服務後繞開中介人達成交易的，也應當向中介人支付服務費。中介人如遇被「跳單」，可依據上述規定，搜集證據後向委託人主張權利。
《民法典》首次將「跳單」行為上升到了法律層面，不僅保障了中介人的權益，同時對於違背契約精神的行為進行了嚴格規制。隨著我國法律體系的進一步完善，對於社會經濟中公平及誠實守信精神的倡導不僅僅體現在原則上，更體現在合同締結與執行中。
這裡要特別提醒的是，中介服務機構除了能夠提供一定的交易信息、資源及服務外，因其熟悉交易程序和規則，還具有一定在該領域的專業技能。買賣雙方選擇正規、專業的中介服務機構，可以在安全、便捷、合法的模式下促成交易，切勿為省中介費而因小失大。
當然，在保護中介權益的同時，《民法典》也調整關於委託人的相關權益，過去按照《合同法》相關規定，中介即使未促成合同籤訂，仍可以要求委託人支付從事中介活動支出的必要費用。但《民法典》第964條規定，中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委託人支付從事中介活動支出的必要費用。法條中「按照約定」這四個字在一定程度上保護了委託人，只有委託人與中介機構籤訂的合同中明確約定了中介未促成合同籤訂可以要求委託人支付從事中介活動支出的必要費用時，中介才能要求委託人支付相關費用。