最近很多會員朋友諮詢，回遷房可以買嗎？如何避免買回遷房遇到的風險？怎麼確定回遷房舊改的周期？這幾個關於舊改回遷房交易問題是會員們問得最多的了，今天就來和大家聊一聊如何投資回遷房。
自從7月15日「深圳新八條」加碼限購限貸，7月31日深圳叫停公寓的供應，短短20天之內，深圳接連出臺最嚴樓市調控，讓很多熱心於房產投資的人一夜之間失去了購房資格的「房票」！大家對回遷房感興趣，一方面是因為它不限購不限售，另一方面是它「以小博大」的投資收益，以深圳為例，目前回遷房的市場價格大概是同片區次新房價格的50%到60%，等回遷房取得房產證時，收益十分可觀。
大家都說風險越大收益越大，買回遷指標房最怕籤約進度，所以儘量選擇有大開發商，有舊改案例的項目。籤約後村委和街道辦都有登記了，產權確定就等周期了。筆者結合多年來所接觸的深圳回遷房投資經驗，從投資交易風險層面對投資回遷房做一個詳細的分析。
一、什麼是回遷房？
回遷房就是在舊改項目拆遷補償時，拆遷主體賠給回遷戶的房子。本質上是「以舊換新」的結果，即拆遷主體拆掉原有建成的舊物業，以新建物業置換原有舊物業的結果，是「城市更新」和「舊城改造」的衍生物。
二、回遷房的兩種類型
回遷指標：拆遷階段，買的是補償給回遷戶的指標（不要名額），等建好才有房。
集體分配回遷房：分配給集體，交房辦證前還能更名（要名額，比如豪方天際）。
1、指標房：
指標房為什麼不限購？
買村民的回遷房指標，直接跟開發商籤補償協議，回遷到買家名下，它的優勢是不限購。指標房對回遷房權利人無主體資格限制（如無戶籍、社保購買年限及名下不動產數量等限制），購買資格無限制。有資金想投資住宅，外地客戶想買深圳的，一般會選擇這種指標房。舊改多的地方項目就多，龍崗坪山，龍華寶安舊改較多，南山也有少量舊改拆遷。
為什麼會賣指標房？因為政府要更新城市，所以村民必須配合拆遷。比如說有村民將自己3000平的安置面積出售300平方，提前實現財富自由。現在，這種方便拆遷的方式已經形成了成熟的市場，並得到了政府、開發商以及村落的認可，在這方面其他城市還無法和深圳相比，深圳的靈活性和政府的高效性實屬全國第一。但並非所有的回遷房都能如此，比如已經建好還未出證的已經備案的就沒辦法在公務機構備案，風險也就很難控制。
回遷房的價格，相比周邊二手房5-6折左右，每個月還有租金補償。不過需向回遷房賣方全額一次性付款，所以資金要求較高。獲得回遷房後權利人首次對外出售的，不受權利人購得房屋滿三年才可對外轉讓的限制。
指標房的交易流程
指標房的交易，通常是看好項目，跟開發商籤《回遷補償協議》，補償的細節都在補償協議裡面有約定。
舊改籤約流程、交易流程都大同小異，不同項目的補償區別，主要體現在補償協議裡面。
指標房注意風險
最怕釘子戶，籤約不下去；還有開發商破產，爛尾。重點關注：
有沒有立項，籤約進度、權屬人有多少，釘子戶；
開發商資金實力、品牌，有沒有舊改案例；
這些是要關注的問題點。指標房，其實最擔心是進度，也就是拆遷周期。
2、集體分配的回遷房：
分配給集體，交房辦證前還能更名。比如南山豪方天際，早已售罄；沙井博林君瑞還有少量，價格水漲船高。南山臨海攬山，之前說可以有，遲遲沒開賣。有人看到買豪方天際的賺得多，也想買？因為75平3房當時500萬不到，現在900萬了。但是當時買房的人，也不知道什麼時候能辦下證來。
流程是全款先買，出證後再抵押，辦證時間如果拖很長，前期的資金成本也高，隨著辦證時間確定，價格也會水漲船高。南山豪方天際這波漲幅高，還有一方面原因是南山的學位房，去年普遍全漲帶動。南山教育集團基本覆蓋2/3樓盤。
集體分配的回遷房，辦證前能更名。需要名額才能購買，通常已經建好，沒爛尾風險，差價相比新房空間較小。
三、回遷房的投資周期說完回遷房的種類，我們說一下投資周期。房子各方面都很好，就是拆不下來，很多城市都會看到，有些釘子戶就是不同意，所以深圳的最新《城市更新條例》規定：當已籤訂搬遷安置協議的合法產權比例不低於95%且符合房屋徵收相關規定的，市、區政府可以依法對未籤約部分房屋實施個別徵收。在深圳，如果是舊村改造，釘子戶真的非常少，如果是舊住宅改造，就是另外一碼事了。因此，一定要選擇舊村改造而不是舊住宅改造。
四、安全性
說完回遷房種類，我們說說安全性的問題。我們推薦的都是購買現產權人的權益，然後變成自己的權益，並且經過確權備案，備案後這種權屬會得到開發商、政府的認可，有國家信用背書，購買就沒什麼風險了。這相當於買了一套期房，風險和期房完全一樣，但是與期房不同的是，每月還能夠拿到至少15元每平方的租賃安置補償。
五、總結
總體來說，拆遷前期的回遷房指標，相比同區域商品房5-6成價格，還不要名額。但是要注意周期不確定風險，還有《回遷補償協議》要認真閱讀，沒名額長投的會員可以考慮。因為拆遷籤約進度、開發商資金問題，都會影響最終交房周期，所以開發商實力也要仔細考量。