作為業主，您對物業公司滿意嗎？業主的權利您真的了解嗎？您懂得正確行使權利、保護自己的合法權益嗎？今天，為您梳理《民法典》有關物業服務合同的相關內容，請查收。
一、物業服務人有哪些義務？
小區衛生沒人搞，煩心！電梯壞了沒人修，扎心！垃圾堆成山沒人清理，鬧心……物業公司究竟有哪些職責？
《民法典》第九百四十二條：物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全。
對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時採取合理措施制止、向有關行政主管部門報告並協助處理。
條文解讀：
1.物業公司應當維護電梯的正常運行，及時清掃小區內的垃圾，保持良好的小區環境。
2.物業公司還應當維護好物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財產安全，例如加強巡邏、安裝監控等。
3.如果在物業服務區域內有違反治安、環保、消防等法律法規的行為，物業公司應當採取合理措施制止，並向有關主管部門報告並協助處理。
二、前期物業服務是否需要交納物業費？
《前期物業服務合同》由開發商與物業公司籤訂，合同雖然約定有物業收費標準，物業公司也為小區提供了物業管理服務，因業主沒有委託開發商公司籤訂合同，還需要交物業費嗎？
《民法典》第九百三十九條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。
條文解讀：
1.業主雖未與物業公司籤訂正式物業合同，但建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，對業主具有法律約束力。
2.物業公司按照前期物業服務合同約定為業主提供了物業服務，業主應當向物業公司交納物業費。
三、房子沒人住、物業服務不到位，能否不交物業費？
買了房子後一直沒居住，並沒有享受到物業服務，物業公司怎麼還來催交物業費？小區私家車亂停亂放，環境亂七八糟，這樣的服務也需要交物業費嗎？
《民法典》第九百四十四條：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
條文解讀：
1.《民法典》規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。物業公司提供的是小區公共事務管理服務，即對小區內環境、衛生、安全等方面的日常維護。因此，即便沒有實際居住也應當交納物業費。目前也有一些物業公司為沒有實際居住的業主辦理「房屋空置」，可以減免一定比例的物業費。
2.如果物業公司提供的服務達不到合同約定的標準,可以通過業主委員會直接與物業公司交涉,甚至可以根據合同的約定改聘其他物業公司來管理小區，業主們應當注意保留或固定證據，以便在發生糾紛時有據可依。
3.《民法典》中還明確規定，物業公司不能採取斷水、斷電等方式催交物業費，應充分保障居民的正常生活。
四、對物業服務不滿意，能否要求更換物業公司？
經歷了以上種種，對物業公司的服務實在不滿意，不想委曲求全，業主能否要求更換物業公司呢？
《民法典》第九百四十條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
《民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。
依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。
《民法典》第九百五十條：物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。
條文解讀：
1.如果對小區開發商委託的前期物業公司不滿意，是有權更換物業公司的。對更換後的物業公司仍不滿意，可以依照法定程序共同決定解聘物業公司、解除物業服務合同等事項。
2.在物業公司交替期間，原來的物業公司還應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。
通訊員：付蕾、趙媛坤
責編：劉書海
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