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*ST商城:安永華明會計師事務所（特殊普通合夥）出具的安永華明（2020）審字第61601752_H01號《崇德物業管理（深圳）有限公司2018年度、2019年度及2020年1-5月財務報表及審計報》

時間：2020年08月24日 21:00:23&nbsp中財網

原標題:

*ST商城

:安永華明會計師事務所（特殊普通合夥）出具的安永華明（2020）審字第61601752_H01號《崇德物業管理（深圳）有限公司2018年度、2019年度及2020年1-5月財務報表及審計報》

崇德物業管理（深圳）有限公司

已審財務報表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間

崇德物業管理（深圳）有限公司

目錄

頁次

審計報告

1-4

已審財務報表

合併資產負債表

5-6

合併利潤表

7

合併所有者權益變動表

8

合併現金流量表

9 -10

公司資產負債表

11 -12

公司利潤表

13

公司所有者權益變動表

14

公司現金流量表

15 -16

財務報表附註

17 -102

補充資料

1.非經常性損益明細表

1

2.淨資產收益率

1

崇德物業管理（深圳）有限公司

合併資產負債表

2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日

資產附註五

2020年5月31日

流動資產

貨幣資金

1 11,243,953.25

應收帳款

2 35,955,985.75

預付款項

3 1,224,106.63

其他應收款

4 585,468,236.05

其他流動資產

45,095.34

流動資產合計

633,937,377.02

非流動資產

固定資產

5 1,149,848.33

無形資產

6 895,833.33

遞延所得稅資產

7 1,565,542.17

非流動資產合計

3,611,223.83

資產總計

637,548,600.85

2019年12月31日

14,195,915.95

29,248,917.65

967,364.97

558,270,984.77

45,095.34

602,728,278.68

1,231,747.98

979,166.67

1,428,870.59

3,639,785.24

606,368,063.92

人民幣元

2018年12月31日

15,063,211.8420,281,697.98689,164.90534,753,361.5845,095.34570,832,531.641,391,198.221,179,166.671,026,942.203,597,307.09574,42,838.73

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

5

崇德物業管理（深圳）有限公司

合併利潤表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

附註五2020年1-5月2019年2018年

營業收入22 89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

減：營業成本22 50,799,430.03 139,176,551.76 121,402,670.04

稅金及附加23 795,447.35 1,495,626.54 1,271,509.79

管理費用24 1,963,538.17 6,005,853.08 5,943,376.46

財務費用25 209,515.90 2,196,908.84 2,916,955.03

其中：利息費用-1,652,428.60 2,553,557.94

利息收入7,357.91 33,867.88 80,072.08

加：其他收益26 1,735,633.62 1,533,720.50 903,399.60

信用減值損失27 (546,686.33) (900,856.41) -

資產減值損失28 --(440,283.26)

營業利潤36,785,326.46 75,719,083.48 63,248,106.46

加：營業外收入29 177,935.47 761,828.49 468,894.49

減：營業外支出30 196,537.23 514,327.78 1,036,433.21

利潤總額36,766,724.70 75,966,584.19 62,680,567.74

減：所得稅費用32 9,404,700.24 19,979,390.19 16,263,919.14

淨利潤27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

按經營持續性分類

持續經營淨利潤27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

按所有權歸屬分類

歸屬於母公司所有者的

淨利潤27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

綜合收益總額27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

其中：

歸屬於母公司所有者的

綜合收益總額27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

7

崇德物業管理（深圳）有限公司

合併所有者權益變動表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

2020年1-5月

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 284,300,865.01 291,186,773.64

二、本期增減變動金額

(一)綜合收益總額

(二)利潤分配

1.對所有者的分配

-

-

-

-

-

-

27,362,024.46

(271,500,000.00)

27,362,024.46

(271,500,000.00)

三、本期期末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 40,162,889.47 47,048,798.10

2019年度

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

加：會計政策變更

2,205,000.00

-

17,600.00

-

4,663,308.63

-

229,020,528.14

(706,857.13)

235,906,436.77(706,857.13)

二、本年年初餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 228,313,671.01 235,199,579.64

三、本年增減變動金額

(一)綜合收益總額

---55,987,194.00 55,987,194.00

四、本年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 284,300,865.01 291,186,773.64

2018年度

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 182,603,879.54 189,489,788.17

二、本年增減變動金額

(一)綜合收益總額

---46,416,648.60 46,416,648.60

三、本年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 229,020,528.14 235,906,436.77

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

8

崇德物業管理（深圳）有限公司

合併現金流量表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

附註五

2020年1-5月

2019年

2018年

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金

75,295,738.04 203,159,050.33 178,179,075.78

收到其他與經營活動有關的現金

33 10,866,222.09 42,034,770.46 40,884,541.19

經營活動現金流入小計

86,161,960.13 245,193,820.79 219,063,616.97

購買商品、接受勞務支付的現金

21,777,353.67 65,175,443.99 61,434,736.72

支付給職工以及為職工支付的現

金

27,131,284.28 72,016,742.25 62,530,961.32

支付的各項稅費

7,215,553.22 25,748,183.38 13,787,692.62

支付其他與經營活動有關的現金

33 13,016,371.45 24,078,634.12 2,871,107.48

經營活動現金流出小計

69,140,562.62 187,019,003.74 140,624,498.14

經營活動產生的現金流量淨額

34 17,021,397.51 58,174,817.05 78,439,118.83

二、投資活動產生的現金流量：

收到其他與投資活動有關的現金

33 -14,894,521.87 -

投資活動現金流入小計

-14,894,521.87 -

購建固定資產、無形資產和其他

長期資產支付的現金

1,503.54 53,243.83 195,022.66

支付其他與投資活動有關的現金

33 19,957,396.96 25,247,819.00 103,588,854.56

投資活動現金流出小計

19,958,900.50 25,301,062.83 103,783,877.22

投資活動產生的現金流量淨額

(19,958,900.50) (10,406,540.96) (103,783,877.22)

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

9

崇德物業管理（深圳）有限公司

合併現金流量表（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

附註五

2020年1-5月

2019年

2018年

三、籌資活動產生的現金流量：

取得借款收到的現金

--9,500,000.00

收到其他與籌資活動有關的現金

33 -10,000,000.00 -

籌資活動現金流入小計

-10,000,000.00 9,500,000.00

償還債務支付的現金

-47,000,000.00 2,000,000.00

分配股利、利潤或償付利息支付

的現金

-1,652,428.60 2,553,557.94

支付其他與籌資活動有關的現金

33 --10,000,000.00

籌資活動現金流出小計

-48,652,428.60 14,553,557.94

籌資活動產生的現金流量淨額

-(38,652,428.60) (5,053,557.94)

四、匯率變動對現金及現金等價物的

影響

---

五、現金及現金等價物淨（減少）

/

增加額

(2,937,502.99) 9,115,847.49 (30,398,316.33)

加：期

/年初現金及現金等價物

餘額

14,062,693.40 4,946,845.91 35,345,162.24

六、期/年末現金及現金等價物餘額

33 11,125,190.41 14,062,693.40 4,946,845.91

後附財務報表附註為本財務報表的組成部

10

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司資產負債表

2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日人民幣元

資產附註十四2020年5月31日2019年12月31日2018年12月31日

流動資產

貨幣資金11,232,607.27 14,184,398.65 15,057,386.91

應收帳款35,955,985.75 29,248,917.65 20,281,697.98

預付款項1,224,106.63 967,364.98 689,164.90

其他應收款1 565,370,578.06 538,173,047.06 514,645,433.87

流動資產合計613,783,277.71 582,573,728.34 550,673,683.66

非流動資產

長期股權投資2 20,000,000.00 20,000,000.00 20,000,000.00

固定資產1,149,848.33 1,231,747.98 1,391,198.22

無形資產895,833.33 979,166.67 1,179,166.67

遞延所得稅資產1,560,512.72 1,423,841.06 1,021,910.18

非流動資產合計23,606,194.38 23,634,755.71 23,592,275.07

資產總計637,389,472.09 606,208,484.05 574,265,958.73

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

11

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司資產負債表（續）

2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日人民幣元

負債和所有者權益

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

流動負債

短期借款

--9,500,000.00

應付帳款

17,937,800.74 17,520,955.26 13,015,712.19

預收款項

-15,767,973.24 13,783,533.59

合同負債

11,832,791.02 --

應付職工薪酬

10,493,524.56 7,343,178.35 4,301,981.82

應交稅費

9,429,465.89 5,300,451.38 7,364,423.56

其他應付款

540,186,171.35 269,240,889.57 253,049,908.32

一年內到期的非流動負

債

--37,500,000.00

其他流動負債

612,206.71 --

流動負債合計

590,491,960.27 315,173,447.80 338,515,559.48

負債合計

590,491,960.27 315,173,447.80 338,515,559.48

所有者權益

實收資本

2,205,000.00 2,205,000.00 2,205,000.00

資本公積

17,600.00 17,600.00 17,600.00

盈餘公積

4,663,308.63 4,663,308.63 4,663,308.63

未分配利潤

40,011,603.19 284,149,127.62 228,864,490.62

所有者權益合計

46,897,511.82 291,035,036.25 235,750,399.25

負債和所有者權益總計

637,389,472.09 606,208,484.05 574,265,958.73

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

12

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司利潤表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

附註十四

2020年1-5月

2019年

2018年

營業收入

3 89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

減：營業成本

3 50,799,430.03 139,176,551.76 121,402,670.04

稅金及附加

795,447.35 1,495,626.54 1,271,509.79

管理費用

1,963,258.17 6,005,853.08 5,942,043.81

財務費用

209,344.58 2,196,050.78 2,937,118.40

其中：利息費用

-1,652,428.60 2,553,557.94

利息收入

7,349.23 33,815.94 59,934.19

加：其他收益

1,735,633.62 1,533,720.50 903,399.60

信用減值損失

(546,686.61) (900,866.41) -

資產減值損失

--(419,743.26)

營業利潤

36,785,777.50 75,719,931.54 63,249,815.74

加：營業外收入

177,935.47 761,828.49 468,894.49

減：營業外支出

196,537.23 514,327.78 1,036,433.21

利潤總額

36,767,175.74 75,967,432.25 62,682,277.02

減：所得稅費用

9,404,700.17 19,975,938.12 16,261,408.00

淨利潤

27,362,475.57 55,991,494.13 46,420,869.02

按經營持續性分類

其中：持續經營淨利潤

27,362,475.57 55,991,494.13 46,420,869.02

綜合收益總額

27,362,475.57 55,991,494.13 46,420,869.02

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

13

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司所有者權益變動表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

2020年1-5月

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 284,149,127.62 291,035,036.25

二、本期增減變動金額

(一)綜合收益總額

(二)利潤分配

1.對所有者的分配

-

-

-

-

-

-

27,362,475.57

(271,500,000.00)

27,362,475.57

(271,500,000.00)

三、本期期末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 40,011,603.19 46,897,511.82

2019年度

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

加：會計政策變更

2,205,000.00

-

17,600.00

-

4,663,308.63

-

228,864,490.62

(706,857.13)

235,750,399.25(706,857.13)

二、本年年初餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 228,157,633.49 235,043,542.12

三、本年增減變動金額

(一)綜合收益總額

---55,991,494.13 55,991,494.13

四、本年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 284,149,127.62 291,035,036.25

2018年度

實收資本資本公積

歸屬於母公司所有者權益

盈餘公積未分配利潤所有者權益合計

一、上年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 182,443,621.60 189,329,530.23

二、本年增減變動金額

(一)綜合收益總額

---46,420,869.02 46,420,869.02

三、本年年末餘額

2,205,000.00 17,600.00 4,663,308.63 228,864,490.62 235,750,399.25

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

14

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司現金流量表

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

2020年1-5月2019年2018年

一、經營活動產生的現金流量：

銷售商品、提供勞務收到的現金75,295,738.04 203,159,050.33 178,163,410.88

收到其他與經營活動有關的現金10,866,213.41 42,024,718.52 40,864,403.30

經營活動現金流入小計86,161,951.45 245,183,768.85 219,027,814.18

購買商品、接受勞務支付的現金21,777,353.67 65,175,443.99 61,434,736.72

支付給職工以及為職工支付的現

金27,131,284.28 72,016,742.25 62,530,961.32

支付的各項稅費7,215,553.22 25,744,733.81 13,778,522.20

支付其他與經營活動有關的現金13,016,191.45 24,077,724.12 2,788,392.84

經營活動現金流出小計69,140,382.62 187,014,644.17 140,532,613.08

經營活動產生的現金流量淨額17,021,568.83 58,169,124.68 78,495,201.10

二、投資活動產生的現金流量：

收到其他與投資活動有關的現金-14,894,521.87 -

投資活動現金流入小計-14,894,521.87 -

購建固定資產、無形資產和其他

長期資產支付的現金1,503.54 53,243.83 195,022.66

支付其他與投資活動有關的現金19,957,396.96 25,247,819.00 83,130,256.56

投資活動現金流出小計19,958,900.50 25,301,062.83 83,325,279.22

投資活動產生的現金流量淨額(19,958,900.50) (10,406,540.96) (83,325,279.22)

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

15

崇德物業管理（深圳）有限公司

公司現金流量表（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

2020年1-5月

2019年

2018年

三、籌資活動產生的現金流量：

取得借款收到的現金

收到其他與籌資活動有關的現金

-

-

-

10,000,000.00

9,500,000.00-

籌資活動現金流入小計

-10,000,000.00 9,500,000.00

償還債務支付的現金

分配股利、利潤或償付利息支付

的現金

支付其他與籌資活動有關的現金

-

47,000,000.00

1,652,428.60

-

2,000,000.002,553,557.9410,000,000.00

籌資活動現金流出小計

-48,652,428.60 14,553,557.94

籌資活動產生的現金流量淨額

-(38,652,428.60) (5,053,557.94)

四、匯率變動對現金及現金等價物的

影響

---

五、現金及現金等價物淨（減少）

/

增加額

加：期

/年初現金及現金等價物

餘額

(2,937,331.67)

14,051,176.10

9,110,155.12

4,941,020.98

(9,883,636.06)

14,824,657.04

六、期/年末現金及現金等價物餘額

11,113,844.43 14,051,176.10 4,941,020.98

後附財務報表附註為本財務報表的組成部分

16

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

一、基本情況

崇德物業管理（深圳）有限公司（

「本公司

」）是一家在中華人民共和國廣東省深圳市注

冊的有限責任公司，於

1994年12月9日成立，經營期限為

50年。本公司總部位於廣東省

深圳市羅湖區深南東路

4003號世界金融中心

A座37層A區。

本公司成立於

1994年12月9日，系由深圳市引進外資辦公室批准成立的中外合資企業，

註冊資本人民幣

430萬元。中方深圳茂業實業發展有限公司認繳出資為

279.50萬元，並

擬以房產方式出資，佔比

65%。外方太和集團投資有限公司投資人民幣

150.50萬元，

佔比

35%。註冊批准證號為深合資【

1994】0333號。其中太和集團投資有限公司出資

金額由深圳深華會計師事務所出具了驗資報告，報告號為深華驗字（

95）第

041號。深

圳茂業實業發展有限公司擬作為出資的房產未實際交付公司。本公司於成立時名稱為深

圳茂業城物業管理有限公司。

1998年，根據本公司董事會決議和《股權轉讓協議》，經深圳市外商投資局深外資復

【1998】B1427號文批准，深圳茂業實業發展有限公司將持有的本公司

65%股份，以

人民幣

297.50萬元的對價，轉讓給中兆投資（集團）有限公司。同時，本公司名稱變

更為中兆物業管理（深圳）有限公司，企業類型變更為獨資經營（港資）企業。

2003年，深圳市市場監督管理局批覆本公司下述變更申請：本公司名稱由「中兆物業

管理（深圳）有限公司」，變更為「崇德物業管理（深圳）有限公司」，即現用名。

2004年，根據本公司董事會決議和《股權轉讓協議》，經深圳市對外貿易經濟合作局

深外經貿資復【

2004】0754號文批准，原投資者中兆投資（集團）有限公司和太和集

團投資有限公司將所持有的

65%和35%的股份，轉讓給中華兆業（控股）有限公司。注

冊資本、企業性質不變。自此，中華兆業（控股）有限公司對本公司持股比例達到

100%。

2007年，根據本公司董事會決議，經深圳市羅湖區貿易工業局深外資羅復【

2007】

2122號文批准，投資者中華兆業（控股）有限公司以崇德物業管理（深圳）有限公司

利潤再投資的形式，增加註冊資本人民幣

70萬元。自此，本公司註冊資本為人民幣

500

萬元。

2009年，根據本公司董事會決議和《股權轉讓協議》，經深圳市羅湖區貿易工業局深

外資羅復【

2009】1537號文批准，原投資者中華兆業（控股）有限公司將所持有的

100%的股份，以人民幣

500萬元的對價，轉讓給茂業（中國）投資有限公司。註冊資

本、企業性質不變。自此，茂業（中國）投資有限公司對本公司持股比例達到

100%。

上述歷史沿革事項均已完成工商登記變更。

17

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

一、基本情況（續）

本公司及其子公司（以下簡稱

「本集團

」）的主要經營活動為：物業管理及配套生活設施

服務；停車場機動車輛停放服務；節能、環保工程施工；機電設備、五金器材、家具及

室內裝飾材料的批發零售；工程管理服務；節能技術的技術開發，轉讓自行開發的技術

成果，並提供相關的技術信息諮詢。（企業經營涉及行政許可的，須取得行政許可文件

後方可經營）；自有物業租賃。（以上項目不涉及國家規定實施準入特別管理措施，涉

及限制項目及前置性行政許可的，須取得前置性行政許可文件後方可經營），許可經營

項目是：從事載貨電梯、自動人行道、乘客電梯、自動扶梯、雜物電梯的安裝與維修

（憑特種設備安裝改造維修許可證經營）。金屬製品、機械設備、計算機及其輔助設備

維修；電氣安裝；售電服務。

本集團的實際控制人為黃茂如。

本財務報表業經本公司董事會於

2020年8月20日決議批准。

合併財務報表的合併範圍以控制為基礎確定，報告期內變化情況參見附註六。

二、財務報表的編制基礎

本財務報表按照財政部頒布的《企業會計準則

——基本準則》以及其後頒布及修訂的具

體會計準則、應用指南、解釋以及其他相關規定（統稱

「企業會計準則

」）編制。

本財務報表以持續經營為基礎列報。

編制本財務報表時，除某些金融工具外，均以歷史成本為計價原則。資產如果發生減

值，則按照相關規定計提相應的減值準備。

18

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計

本集團根據實際經營特點制定了具體會計政策和會計估計，主要體現在應收帳款及其他

應收款壞帳準備的計提、收入確認和計量以及遞延所得稅資產的確認。

1.遵循企業會計準則的聲明

本財務報表符合企業會計準則的要求，真實、完整地反映了本公司及本集團於

2018年

12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日的財務狀況以及

2018年度、

2019年度

及2020年5月31日止

5個月期間的經營成果和現金流量。

2.會計期間

本集團會計年度釆用公曆年度，即每年自

1月1日起至

12月31日止。惟為編制本財務報

表，其中

2020年的會計期間為自

2020年1月1日起至

2020年5月31日止。

3.記帳本位幣

本集團記帳本位幣和編制本財務報表所採用的貨幣均為人民幣。除有特別說明外，均以

人民幣元為單位表示。

4.合併財務報表

合併財務報表的合併範圍以控制為基礎確定，包括本公司及全部子公司的財務報表。子

公司，是指被本公司控制的主體（含企業、被投資單位中可分割的部分，以及本公司所

控制的結構化主體等）。

編制合併財務報表時，子公司採用與本公司一致的會計年度和會計政策。本集團內部各

公司之間的所有交易產生的資產、負債、權益、收入、費用和現金流量於合併時全額抵

銷。

子公司少數股東分擔的當期虧損超過了少數股東在該子公司期初股東權益中所享有的份

額的，其餘額仍衝減少數股東權益。

對於通過非同一控制下企業合併取得的子公司，被購買方的經營成果和現金流量自本集

團取得控制權之日起納入合併財務報表，直至本集團對其控制權終止。在編制合併財務

報表時，以購買日確定的各項可辨認資產、負債及或有負債的公允價值為基礎對子公司

的財務報表進行調整。

對於通過同一控制下企業合併取得的子公司，被合併方的經營成果和現金流量自合併當

期期初納入合併財務報表。編制比較合併財務報表時，對前期財務報表的相關項目進行

調整，視同合併後形成的報告主體自最終控制方開始實施控制時一直存在。

如果相關事實和情況的變化導致對控制要素中的一項或多項發生變化的，本集團重新評

估是否控制被投資方。

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崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

5.現金及現金等價物

現金，是指本集團的庫存現金以及可以隨時用於支付的存款；現金等價物，是指本集團

持有的期限短、流動性強、易於轉換為已知金額的現金、價值變動風險很小的投資。

6.金融工具（自

2019年1月1日起適用）

金融工具，是指形成一個企業的金融資產，並形成其他單位的金融負債或權益工具的合

同。

金融工具的確認和終止確認

本集團於成為金融工具合同的一方時確認一項金融資產或金融負債。

滿足下列條件的，終止確認金融資產（或金融資產的一部分，或一組類似金融資產的一

部分），即從其帳戶和資產負債表內予以轉銷：

（1）收取金融資產現金流量的權利屆滿；

（2）轉移了收取金融資產現金流量的權利，或在

「過手協議

」下承擔了及時將收取的現

金流量全額支付給第三方的義務；並且（

a）實質上轉讓了金融資產所有權上幾

乎所有的風險和報酬，或（

b）雖然實質上既沒有轉移也沒有保留金融資產所有

權上幾乎所有的風險和報酬，但放棄了對該金融資產的控制。

如果金融負債的責任已履行、撤銷或屆滿，則對金融負債進行終止確認。如果現有金融

負債被同一債權人以實質上幾乎完全不同條款的另一金融負債所取代，或現有負債的條

款幾乎全部被實質性修改，則此類替換或修改作為終止確認原負債和確認新負債處理，

差額計入當期損益。

以常規方式買賣金融資產，按交易日會計進行確認和終止確認。常規方式買賣金融資

產，是指按照合同條款的約定，在法規或通行慣例規定的期限內收取或交付金融資產。

交易日，是指本集團承諾買入或賣出金融資產的日期。

金融資產分類和計量

本集團的金融資產於初始確認時根據本集團企業管理金融資產的業務模式和金融資產的

合同現金流量特徵分類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產、以攤餘成

本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資產。

金融資產在初始確認時以公允價值計量，但是因銷售商品或提供服務等產生的應收帳款

或應收票據未包含重大融資成分或不考慮不超過一年的融資成分的，按照交易價格進行

初始計量。

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

6.金融工具（自 2019年1月1日起適用）（續）

金融資產分類和計量（續）

對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產，相關交易費用直接計入當期損

益，其他類別的金融資產相關交易費用計入其初始確認金額。

金融資產的後續計量取決於其分類：

以攤餘成本計量的債務工具投資

金融資產同時符合下列條件的，分類為以攤餘成本計量的金融資產：管理該金融資產的

業務模式是以收取合同現金流量為目標；該金融資產的合同條款規定，在特定日期產生

的現金流量僅為對本金和以未償付本金金額為基礎的利息的支付。此類金融資產採用實

際利率法確認利息收入，其終止確認、修改或減值產生的利得或損失，均計入當期損

益。此類金融資產主要包含貨幣資金、應收帳款、其他應收款和包含在其他流動資產中

的金融資產等。

以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的債務工具投資

金融資產同時符合下列條件的，分類為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金

融資產：本集團管理該金融資產的業務模式是既以收取合同現金流量為目標又以出售金

融資產為目標；該金融資產的合同條款規定，在特定日期產生的現金流量僅為對本金和

以未償付本金金額為基礎的利息的支付。此類金融資產採用實際利率法確認利息收入。

除利息收入、減值損失及匯兌差額確認為當期損益外，其餘公允價值變動計入其他綜合

收益。當金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收

益轉出，計入當期損益。

以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的權益工具投資

本集團不可撤銷地選擇將部分非交易性權益工具投資指定為以公允價值計量且其變動計

入其他綜合收益的金融資產，僅將相關股利收入（明確作為投資成本部分收回的股利收

入除外）計入當期損益，公允價值的後續變動計入其他綜合收益，不需計提減值準備。

當金融資產終止確認時，之前計入其他綜合收益的累計利得或損失從其他綜合收益轉

出，計入留存收益。

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

6.金融工具（自 2019年1月1日起適用）（續）

金融資產分類和計量（續）

以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產

上述以攤餘成本計量的金融資產和以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資

產之外的金融資產，分類為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產。對於此

類金融資產，採用公允價值進行後續計量，所有公允價值變動計入當期損益。

金融負債分類和計量

本集團的金融負債於初始確認時分類：以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負

債和其他金融負債。對於以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，相關交易

費用直接計入當期損益，其他金融負債的相關交易費用計入其初始確認金額。

金融負債的後續計量取決於其分類：

以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債

以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債，包括交易性金融負債（含屬於金融

負債的衍生工具）和初始確認時指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負

債。交易性金融負債（含屬於金融負債的衍生工具），按照公允價值進行後續計量，所

有公允價值變動均計入當期損益。對於指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的

金融負債，按照公允價值進行後續計量，除由本集團自身信用風險變動引起的公允價值

變動計入其他綜合收益之外，其他公允價值變動計入當期損益；如果由本集團自身信用

風險變動引起的公允價值變動計入其他綜合收益會造成或擴大損益中的會計錯配，本集

團將所有公允價值變動（包括自身信用風險變動的影響金額）計入當期損益。

其他金融負債

對於此類金融負債，採用實際利率法，按照攤餘成本進行後續計量。

金融工具減值

本集團以預期信用損失為基礎，對以攤餘成本計量的金融資產及財務擔保合同進行減值

處理並確認損失準備。

信用損失，是指本集團按照原實際利率折現的、根據合同應收的所有合同現金流量與預

期收取的所有現金流量之間的差額，即全部現金短缺的現值。其中，對於本集團購買或

源生的已發生信用減值的金融資產，應按照該金融資產經信用調整的實際利率折現。

對於不含重大融資成分的應收款項，本集團運用簡化計量方法，按照相當於整個存續期

內的預期信用損失金額計量損失準備。

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

6.金融工具（自 2019年1月1日起適用）（續）

金融工具減值（續）

除上述採用簡化計量方法以外的金融資產，本集團在每個資產負債表日評估其信用風險

自初始確認後是否已經顯著增加，如果信用風險自初始確認後未顯著增加，處於第一階

段，本集團按照相當於未來 12個月內預期信用損失的金額計量損失準備，並按照帳面

餘額和實際利率計算利息收入；如果信用風險自初始確認後已顯著增加但尚未發生信用

減值的，處於第二階段，本集團按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量損失

準備，並按照帳面餘額和實際利率計算利息收入；如果初始確認後發生信用減值的，處

於第三階段，本集團按照相當於整個存續期內預期信用損失的金額計量損失準備，並按

照攤餘成本和實際利率計算利息收入。對於資產負債表日只具有較低信用風險的金融工

具，本集團假設其信用風險自初始確認後未顯著增加。

本集團基於單項和組合評估金融工具的預期信用損失。本集團考慮了不同客戶的信用風

險特徵，以帳齡組合為基礎評估應收款項金融工具的預期信用損失。

本集團在評估預期信用損失時，考慮有關過去事項、當前狀況以及未來經濟狀況預測的

合理且有依據的信息。

關於本集團對信用風險顯著增加判斷標準、已發生信用減值資產的定義、預期信用損失

計量的假設等披露參見附註八、 2。

當本集團不再合理預期能夠全部或部分收回金融資產合同現金流量時，本集團直接減記

該金融資產的帳面餘額。

財務擔保合同

財務擔保合同，是指特定債務人到期不能按照債務工具條款償付債務時，發行方向蒙受

損失的合同持有人賠付特定金額的合同。財務擔保合同在初始確認時按照公允價值計

量，除指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債的財務擔保合同外，其

餘財務擔保合同在初始確認後按照資產負債表日確定的預期信用損失準備金額和初始確

認金額扣除按照收入確認原則確定的累計攤銷額後的餘額兩者孰高者進行後續計量。

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

7.金融工具（適用於 2018年度）

金融工具，是指形成一個企業的金融資產，並形成其他單位的金融負債或權益工具的合

同。

金融工具的確認和終止確認

本集團於成為金融工具合同的一方時確認一項金融資產或金融負債。

滿足下列條件的，終止確認金融資產（或金融資產的一部分，或一組類似金融資產的一

部分），即從其帳戶和資產負債表內予以轉銷：

（1）收取金融資產現金流量的權利屆滿；

（2）轉移了收取金融資產現金流量的權利，或在「過手協議」下承擔了及時將收取

的現金流量全額支付給第三方的義務；並且（a）實質上轉讓了金融資產所有權

上幾乎所有的風險和報酬，或（b）雖然實質上既沒有轉移也沒有保留金融資產

所有權上幾乎所有的風險和報酬，但放棄了對該金融資產的控制。

如果金融負債的責任已履行、撤銷或屆滿，則對金融負債進行終止確認。如果現有金融

負債被同一債權人以實質上幾乎完全不同條款的另一金融負債所取代，或現有負債的條

款幾乎全部被實質性修改，則此類替換或修改作為終止確認原負債和確認新負債處理，

差額計入當期損益。

以常規方式買賣金融資產，按交易日會計進行確認和終止確認。常規方式買賣金融資

產，是指按照合同條款的約定，在法規或通行慣例規定的期限內收取或交付金融資產。

交易日，是指本集團承諾買入或賣出金融資產的日期。

金融資產分類和計量

本集團的金融資產於初始確認時分類為：貸款和應收款項。

貸款和應收款項

貸款和應收款項，是指在活躍市場中沒有報價、回收金額固定或可確定的非衍生金融資

產。對於此類金融資產，在初始確認時以公允價值計量，相關交易費用計入初始確認金

額；採用實際利率法，按照攤餘成本進行後續計量，其攤銷或減值產生的利得或損失，

均計入當期損益。

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

7.金融工具（適用於 2018年度）（續）

金融負債分類和計量

本集團的金融負債於初始確認時分類為：其他金融負債。

其他金融負債

對於此類金融負債，採用實際利率法，按照攤餘成本進行後續計量。

金融資產減值

本集團於資產負債表日對金融資產的帳面價值進行檢查，有客觀證據表明該金融資產發

生減值的，計提減值準備。表明金融資產發生減值的客觀證據，是指金融資產初始確認

後實際發生的、對該金融資產的預計未來現金流量有影響，且企業能夠對該影響進行可

靠計量的事項。金融資產發生減值的客觀證據，包括發行人或債務人發生嚴重財務困

難、債務人違反合同條款（如償付利息或本金髮生違約或逾期等）、債務人很可能倒閉

或進行其他財務重組，以及公開的數據顯示預計未來現金流量確已減少且可計量。

以攤餘成本計量的金融資產

發生減值時，將該金融資產的帳面通過備抵項目價值減記至預計未來現金流量（不包括

尚未發生的未來信用損失）現值，減記金額計入當期損益。預計未來現金流量現值，按

照該金融資產原實際利率（即初始確認時計算確定的實際利率）折現確定，並考慮相關

擔保物的價值。減值後利息收入按照確定減值損失時對未來現金流量進行折現採用的折

現率作為利率計算確認。對於貸款和應收款項，如果沒有未來收回的現實預期且所有抵

押品均已變現或已轉入本集團，則轉銷貸款和應收款項以及與之相關的減值準備。

對單項金額重大的金融資產單獨進行減值測試，如有客觀證據表明其已發生減值，確認

減值損失，計入當期損益。對單項金額不重大的金融資產，包括在具有類似信用風險特

徵的金融資產組合中進行減值測試或單獨進行減值測試。單獨測試未發生減值的金融資

產（包括單項金額重大和不重大的金融資產），包括在具有類似信用風險特徵的金融資

產組合中再進行減值測試。已單項確認減值損失的金融資產，不包括在具有類似信用風

險特徵的金融資產組合中進行減值測試。

本集團對以攤餘成本計量的金融資產確認減值損失後，如有客觀證據表明該金融資產價

值已恢復，且客觀上與確認該損失後發生的事項有關，原確認的減值損失予以轉回，計

入當期損益。但是，該轉回後的帳面價值不超過假定不計提減值準備情況下該金融資產

在轉回日的攤餘成本。

以成本計量的金融資產

如果有客觀證據表明該金融資產發生減值，將該金融資產的帳面價值，與按照類似金融

資產當時市場收益率對未來現金流量折現確定的現值之間的差額，確認為減值損失，計

入當期損益。發生的減值損失一經確認，不再轉回。

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2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、

重要會計政策及會計估計（續）

7.

金融工具（適用於 2018年度）（續）

財務擔保合同

財務擔保合同，是指當特定債務人到期不能按照債務工具條款償付時，要求籤發人向蒙

受損失的合同持有人賠付特定金額的合同。財務擔保合同在初始確認時按照公允價值計

量，不屬於指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債的財務擔保合同，

在初始確認後，按照資產負債表日履行相關現時義務所需支出的當前最佳估計數確定的

金額，和初始確認金額扣除按照收入確認原則確定的累計攤銷額後的餘額，以兩者之中

的較高者進行後續計量。

8.

應收款項

本集團 2018年度應收款項壞帳準備的確認標準和計提方法如下：

按信用風險特徵組合計提壞帳準備的應收款項

信用風險特徵組合的確定依據

本公司對單項金額不重大以及金額重大但單項測試未發生減值的應收款項，按信用風險

特徵的相似性和相關性對金融資產進行分組。這些信用風險通常反映債務人按照該等資

產的合同條款償還所有到期金額的能力，並且與被檢查資產的未來現金流量測算相關。

不同組合的確定依據：

項目確定組合的依據

帳齡組合應收款項的帳齡

合併範圍外關聯方組合往來款性質

根據信用風險特徵組合確定的壞帳準備計提方法

按組合方式實施減值測試時，壞帳準備金額系根據應收款項組合結構及類似信用風險特

徵（債務人根據合同條款償還欠款的能力）按歷史損失經驗及目前經濟狀況與預計應收

款項組合中已經存在的損失評估確定。

不同組合計提壞帳準備的計提方法：

項目

確定組合的依據

帳齡組合

帳齡分析法

合併範圍外關聯方組合

應收帳款組合帳面餘額的 0.1%

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2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

8.應收款項（續）

組合中，採用帳齡分析法計提壞帳準備的組合計提方法

帳齡

1年以內（含

1年，下同）

1-2年

2-3年

3-4年

4-5年

5年以上

應收帳款計提比例（

%）

5

20

40

50

100

100

組合中，採用其他方法計提壞帳準備的計提方法說明

組合名稱應收帳款計提比例（

%）

合併範圍外關聯方組合的應收帳款組合帳

計提壞帳準備的計提方法面餘額的

0.1%

其他應收款計提比例（

%）

5

15

20

30

40

100

其他應收款計提比例（

%）

其他應收款組合帳

面餘額的

0.1%

本集團

2019年1月1日起應收款項壞帳準備的確認標準和計提方法詳見附註五、

2和4。

9.長期股權投資

長期股權投資包括對子公司的權益性投資。

長期股權投資在取得時以初始投資成本進行初始計量。取得的長期股權投資，按照下列

方法確定初始投資成本：支付現金取得的，以實際支付的購買價款及與取得長期股權投

資直接相關的費用、稅金及其他必要支出作為初始投資成本；發行權益性證券取得的，

以發行權益性證券的公允價值作為初始投資成本。

本公司能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資，在本公司個別財務報表中採用成本

法核算。控制，是指擁有對被投資方的權力，通過參與被投資方的相關活動而享有可變

回報，並且有能力運用對被投資方的權力影響回報金額。

採用成本法時，長期股權投資按初始投資成本計價。追加或收回投資的，調整長期股權

投資的成本。被投資單位宣告分派的現金股利或利潤，確認為當期投資收益。

處置長期股權投資，其帳面價值與實際取得價款的差額，計入當期損益。

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2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

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10.固定資產

固定資產僅在與其有關的經濟利益很可能流入本集團，且其成本能夠可靠地計量時才予

以確認。與固定資產有關的後續支出，符合該確認條件的，計入固定資產成本，並終止

確認被替換部分的帳面價值；否則，在發生時計入當期損益。

固定資產按照成本進行初始計量。購置固定資產的成本包括購買價款、相關稅費、使固

定資產達到預定可使用狀態前所發生的可直接歸屬於該項資產的其他支出。

固定資產的折舊釆用年限平均法計提，各類固定資產的使用壽命、預計淨殘值率及年折

舊率如下：

使用壽命預計淨殘值率年折舊率

機器設備 3年 5% 31.7%

運輸工具 10年 5% 9.5%

電子設備 3年 5% 31.7%

本集團至少於每年年度終了，對固定資產的使用壽命、預計淨殘值和折舊方法進行復

核，必要時進行調整。

11.借款費用

借款費用，是指本集團因借款而發生的利息及其他相關成本，包括借款利息、折價或者

溢價的攤銷以及輔助費用等。

可直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的借款費用，予以資本化，其他借

款費用計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生

產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產等資產。

借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

（1）資產支出已經發生；

（2）借款費用已經發生；

（3）為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用停止

資本化。之後發生的借款費用計入當期損益。

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2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

11.借款費用（續）

在資本化期間內，每一會計期間的利息資本化金額，按照下列方法確定：

（1）專門借款以當期實際發生的利息費用，減去暫時性的存款利息收入或投資收益後

的金額確定。

（2）佔用的一般借款，根據累計資產支出超過專門借款部分的資產支出加權平均數乘

以所佔用一般借款的加權平均利率計算確定。

符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中，發生除達到預定可使用或者可銷售狀態

必要的程序之外的非正常中斷、且中斷時間連續超過 3個月的，暫停借款費用的資本化。

在中斷期間發生的借款費用確認為費用，計入當期損益，直至資產的購建或者生產活動

重新開始。

12.無形資產

無形資產僅在與其有關的經濟利益很可能流入本集團，且其成本能夠可靠地計量時才予

以確認，並以成本進行初始計量。但非同一控制下企業合併中取得的無形資產，其公允

價值能夠可靠地計量的，即單獨確認為無形資產並按照公允價值計量。

無形資產按照其能為本集團帶來經濟利益的期限確定使用壽命，無法預見其為本集團帶

來經濟利益期限的作為使用壽命不確定的無形資產。

各項無形資產的使用壽命如下：

使用壽命

計算機軟體 10年

使用壽命有限的無形資產，在其使用壽命內採用直線法攤銷。本集團至少於每年年度終

了，對使用壽命有限的無形資產的使用壽命及攤銷方法進行覆核，必要時進行調整。

13.資產減值

本集團對除遞延所得稅資產和金融資產外的資產減值，按以下方法確定：

本集團於資產負債表日判斷資產是否存在可能發生減值的跡象，存在減值跡象的，本集

團將估計其可收回金額，進行減值測試。對因企業合併所形成的商譽和使用壽命不確定

的無形資產，無論是否存在減值跡象，至少於每年末進行減值測試。對於尚未達到可使

用狀態的無形資產，也每年進行減值測試。

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2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

13.資產減值（續）

可收回金額根據資產的公允價值減去處置費用後的淨額與資產預計未來現金流量的現值

兩者之間較高者確定。本集團以單項資產為基礎估計其可收回金額；難以對單項資產的

可收回金額進行估計的，以該資產所屬的資產組為基礎確定資產組的可收回金額。資產

組的認定，以資產組產生的主要現金流入是否獨立於其他資產或者資產組的現金流入為

依據。

當資產或者資產組的可收回金額低於其帳面價值時，本集團將其帳面價值減記至可收回

金額，減記的金額計入當期損益，同時計提相應的資產減值準備。

上述資產減值損失一經確認，在以後會計期間不再轉回。

14.職工薪酬

職工薪酬，是指本集團為獲得職工提供的服務或解除勞動關係而給予的各種形式的報酬

或補償。職工薪酬包括短期薪酬、離職後福利、辭退福利和其他長期職工福利。本集團

提供給職工配偶、子女、受贍養人、已故員工遺屬及其他受益人等的福利，也屬於職工

薪酬。

短期薪酬

在職工提供服務的會計期間，將實際發生的短期薪酬確認為負債，並計入當期損益或相

關資產成本。

離職後福利（設定提存計劃）

本集團的職工參加由當地政府管理的養老保險和失業保險，相應支出在發生時計入相關

資產成本或當期損益。

辭退福利

本集團向職工提供辭退福利的，在下列兩者孰早日確認辭退福利產生的職工薪酬負債，

並計入當期損益：企業不能單方面撤回因解除勞動關係計劃或裁減建議所提供的辭退福

利時；企業確認與涉及支付辭退福利的重組相關的成本或費用時。

15.預計負債

除了非同一控制下企業合併中的或有對價及承擔的或有負債之外，當與或有事項相關的

義務同時符合以下條件，本集團將其確認為預計負債：

（1）該義務是本集團承擔的現時義務；

（2）該義務的履行很可能導致經濟利益流出本集團；

（3）該義務的金額能夠可靠地計量。

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2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

15.預計負債（續）

預計負債按照履行相關現時義務所需支出的最佳估計數進行初始計量，並綜合考慮與或

有事項有關的風險、不確定性和貨幣時間價值等因素。每個資產負債表日對預計負債的

帳面價值進行覆核。有確鑿證據表明該帳面價值不能反映當前最佳估計數的，按照當前

最佳估計數對該帳面價值進行調整。

16.與客戶之間的合同產生的收入（自

2020年1月1日起適用）

本集團在履行了合同中的履約義務，即在客戶取得相關商品或服務控制權時確認收入。

取得相關商品或服務的控制權，是指能夠主導該商品的使用或該服務的提供並從中獲得

幾乎全部的經濟利益。

提供服務合同

本集團與客戶之間的提供服務合同通常包含物業管理及配套生活設施服務、停車場機動

車輛停放服務及其他綜合服務履約義務，由於本集團履約的同時客戶即取得並消耗本集

團履約所帶來的經濟利益，且本集團在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部

分收入款項，本集團將其作為在某一時段內履行的履約義務，按照履約進度確認收入，

履約進度不能合理確定的除外。本集團按照投入法，根據發生的成本和時間進度確定提

供服務的履約進度。對於履約進度不能合理確定時，本集團已經發生的成本預計能夠得

到補償的，按照已經發生的成本金額確認收入，直到履約進度能夠合理確定為止。

合同變更

本集團與客戶之間的提供服務合同發生合同變更時：

（1）如果合同變更增加了可明確區分的服務及合同價款，且新增合同價款反映了新增

服務單獨售價的，本集團將該合同變更作為一份單獨的合同進行會計處理；

（2）如果合同變更不屬於上述第（

1）種情形，且在合同變更日已轉讓的服務與未轉

讓的服務之間可明確區分的，本集團將其視為原合同終止，同時，將原合同未履約部分

與合同變更部分合併為新合同進行會計處理；

（3）如果合同變更不屬於上述第（

1）種情形，且在合同變更日已轉讓的服務與未轉

讓的服務之間不可明確區分，本集團將該合同變更部分作為原合同的組成部分進行會計

處理，由此產生的對已確認收入的影響，在合同變更日調整當期收入。

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17.收入（適用於 2018年度和 2019年度）

收入在經濟利益很可能流入本集團、且金額能夠可靠計量，並同時滿足下列條件時予以

確認。

銷售商品收入

本集團已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，並不再對該商品保留通常與

所有權相聯繫的繼續管理權和實施有效控制，且相關的已發生或將發生的成本能夠可靠

地計量，確認為收入的實現。銷售商品收入金額，按照從購貨方已收或應收的合同或協

議價款確定，但已收或應收的合同或協議價款不公允的除外；合同或協議價款的收取採

用遞延方式，實質上具有融資性質的，按照應收的合同或協議價款的公允價值確定。

提供勞務收入

於資產負債表日，在提供勞務交易的結果能夠可靠估計的情況下，按完工百分比法確認

提供勞務收入；否則按已經發生並預計能夠得到補償的勞務成本金額確認收入。提供勞

務交易的結果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：收入的金額能夠可靠地計量，相

關的經濟利益很可能流入本集團，交易的完工進度能夠可靠地確定，交易中已發生和將

發生的成本能夠可靠地計量。本集團以已經提供的勞務佔應提供勞務總量的比例確定提

供勞務交易的完工進度。提供勞務收入總額，按照從接受勞務方已收或應收的合同或協

議價款確定，但已收或應收的合同或協議價款不公允的除外。

提供勞務交易的結果在資產負債日不能夠可靠地估計的，若已經發生的勞務成本預計能

夠得到補償，按照已經發生的勞務成本金額確認提供勞務收入，並按相同的金額結轉成

本；若已經發生的勞務成本預計不能夠得到補償，將已經發生的勞務成本計入當期損

益，不確認提供勞務收入。

本集團與其他企業籤訂的合同或協議包括銷售商品和提供勞務時，如銷售商品部分和提

供勞務部分能夠區分並單獨計量的，將銷售商品部分和提供勞務部分分別處理；如銷售

商品部分和提供勞務部分不能夠區分，或雖能區分但不能夠單獨計量的，將該合同全部

作為銷售商品處理。

利息收入

按照他人使用本集團貨幣資金的時間和實際利率計算確定。

使用費收入

按照有關合同或協議約定的收費時間和方法計算確定。

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17.收入（適用於 2018年度和 2019年度）（續）

租賃收入

物業出租的租金收入在租賃期內各個期間按照直線法確認，或有租金在實際發生時計入

當期損益。

18.合同負債（自 2020年1月1日起適用）

本集團根據履行履約義務與客戶付款之間的關係在資產負債表中列示合同負債。

合同負債

合同負債是指已收或應收客戶對價而應向客戶轉讓商品或服務的義務，如企業在轉讓承

諾的商品或服務之前已收取的款項。

19.政府補助

政府補助在能夠滿足其所附的條件並且能夠收到時，予以確認。政府補助為貨幣性資產

的，按照收到或應收的金額計量。政府補助為非貨幣性資產的，按照公允價值計量；公

允價值不能可靠取得的，按照名義金額計量。

政府文件規定用於購建或以其他方式形成長期資產的，作為與資產相關的政府補助；政

府文件不明確的，以取得該補助必須具備的基本條件為基礎進行判斷，以購建或其他方

式形成長期資產為基本條件的作為與資產相關的政府補助，除此之外的作為與收益相關

的政府補助。

與收益相關的政府補助，用於補償以後期間的相關成本費用或損失的，確認為遞延收

益，並在確認相關成本費用或損失的期間計入當期損益或衝減相關成本；用於補償已發

生的相關成本費用或損失的，直接計入當期損益或衝減相關成本。

與資產相關的政府補助，衝減相關資產的帳面價值；或確認為遞延收益，在相關資產使

用壽命內按照合理、系統的方法分期計入損益，但按照名義金額計量的政府補助，直接

計入當期損益，相關資產在使用壽命結束前被出售、轉讓、報廢或發生毀損的，尚未分

配的相關遞延收益餘額轉入資產處置當期的損益。

20.所得稅

所得稅包括當期所得稅和遞延所得稅。除由於企業合併產生的調整商譽，或與直接計入

所有者權益的交易或者事項相關的計入所有者權益外，均作為所得稅費用或收益計入當

期損益。

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20.所得稅（續）

本集團對於當期和以前期間形成的當期所得稅負債或資產，按照稅法規定計算的預期應

交納或返還的所得稅金額計量。

本集團根據資產與負債於資產負債表日的帳面價值與計稅基礎之間的暫時性差異，以及

未作為資產和負債確認但按照稅法規定可以確定其計稅基礎的項目的帳面價值與計稅基

礎之間的差額產生的暫時性差異，採用資產負債表債務法計提遞延所得稅。

各種應納稅暫時性差異均據以確認遞延所得稅負債，除非：

（1）應納稅暫時性差異是在以下交易中產生的：商譽的初始確認，或者具有以下特

徵的交易中產生的資產或負債的初始確認：該交易不是企業合併，並且交易發

生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額或可抵扣虧損。

（2）對於與子公司投資相關的應納稅暫時性差異，該暫時性差異轉回的時間能夠控

制並且該暫時性差異在可預見的未來很可能不會轉回。

對於可抵扣暫時性差異、能夠結轉以後年度的可抵扣虧損和稅款抵減，本集團以很可能

取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、可抵扣虧損和稅款抵減的未來應納稅所得額為限，確

認由此產生的遞延所得稅資產，除非：

（1）可抵扣暫時性差異是在以下交易中產生的：該交易不是企業合併，並且交易發

生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額或可抵扣虧損。

（2）對於與子公司投資相關的可抵扣暫時性差異，同時滿足下列條件的，確認相應

的遞延所得稅資產：暫時性差異在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲

得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額。

本集團於資產負債表日，對於遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，依據稅法規定，按照

預期收回該資產或清償該負債期間的適用稅率計量，並反映資產負債表日預期收回資產

或清償負債方式的所得稅影響。

於資產負債表日，本集團對遞延所得稅資產的帳面價值進行覆核，如果未來期間很可能

無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產的利益，減記遞延所得稅資產的

帳面價值。於資產負債表日，本集團重新評估未確認的遞延所得稅資產，在很可能獲得

足夠的應納稅所得額可供所有或部分遞延所得稅資產轉回的限度內，確認遞延所得稅資

產。

同時滿足下列條件時，遞延所得稅資產和遞延所得稅負債以抵銷後的淨額列示：擁有以

淨額結算當期所得稅資產及當期所得稅負債的法定權利；遞延所得稅資產和遞延所得稅

負債是與同一稅收徵管部門對同一應納稅主體徵收的所得稅相關或者對不同的納稅主體

相關，但在未來每一具有重要性的遞延所得稅資產和遞延所得稅負債轉回的期間內，涉

及的納稅主體意圖以淨額結算當期所得稅資產及當期所得稅負債或是同時取得資產、清

償債務。

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2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

21.租賃

實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃為融資租賃，除此之外的均為

經營租賃。

作為經營租賃承租人

經營租賃的租金支出，在租賃期內各個期間按照直線法計入相關的資產成本或當期損

益，或有租金在實際發生時計入當期損益。

作為經營租賃出租人

經營租賃的租金收入在租賃期內各個期間按直線法確認為當期損益，或有租金在實際發

生時計入當期損益。

22.利潤分配

本公司的現金股利，於股東大會批准後確認為負債。

23.公允價值計量

公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉

移一項負債所需支付的價格。本集團以公允價值計量相關資產或負債，假定出售資產或

者轉移負債的有序交易在相關資產或負債的主要市場進行；不存在主要市場的，本集團

假定該交易在相關資產或負債的最有利市場進行。主要市場（或最有利市場）是本集團

在計量日能夠進入的交易市場。本集團採用市場參與者在對該資產或負債定價時為實現

其經濟利益最大化所使用的假設。

以公允價值計量非金融資產的，考慮市場參與者將該資產用於最佳用途產生經濟利益的

能力，或者將該資產出售給能夠用於最佳用途的其他市場參與者產生經濟利益的能力。

本集團採用在當前情況下適用並且有足夠可利用數據和其他信息支持的估值技術，優先

使用相關可觀察輸入值，只有在可觀察輸入值無法取得或取得不切實可行的情況下，才

使用不可觀察輸入值。

在財務報表中以公允價值計量或披露的資產和負債，根據對公允價值計量整體而言具有

重要意義的最低層次輸入值，確定所屬的公允價值層次：第一層次輸入值，在計量日能

夠取得的相同資產或負債在活躍市場上未經調整的報價；第二層次輸入值，除第一層次

輸入值外相關資產或負債直接或間接可觀察的輸入值；第三層次輸入值，相關資產或負

債的不可觀察輸入值。

每個資產負債表日，本集團對在財務報表中確認的持續以公允價值計量的資產和負債進

行重新評估，以確定是否在公允價值計量層次之間發生轉換。

35

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

24.重大會計判斷和估計

編制財務報表要求管理層作出判斷、估計和假設，這些判斷、估計和假設會影響收入、

費用、資產和負債的列報金額及其披露，以及資產負債表日或有負債的披露。這些假設

和估計的不確定性所導致的結果可能造成對未來受影響的資產或負債的帳面金額進行重

大調整。

估計的不確定性

以下為於資產負債表日有關未來的關鍵假設以及估計不確定性的其他關鍵來源，可能會

導致未來會計期間資產和負債帳面金額重大調整。

應收帳款及其他應收款項減值（適用於

2018年度）

本集團根據信貸記錄及當期市況評估能夠收回應收帳款及其他應收款項，以確定減值準

備的金額，這需要管理層運用判斷來估計可收回的金額。如有客觀證據表明無法收回結

餘，則計提壞帳準備。當預期有別於原先估計時，有關差異將影響應收帳款及其他應收

款項的帳面價值，並且影響當期的減值損失。本集團於每年年末重新估計壞帳準備。

金融工具減值（自

2019年1月1日起適用）

本集團採用預期信用損失模型對金融工具的減值進行評估，應用預期信用損失模型需要

做出重大判斷和估計，需考慮所有合理且有依據的信息，包括前瞻性信息。在做出該等

判斷和估計時，本集團根據歷史還款數據結合經濟政策、宏觀經濟指標、行業風險等因

素推斷債務人信用風險的預期變動。不同的估計可能會影響減值準備的計提，已計提的

減值準備可能並不等於未來實際的減值損失金額。

無形資產的受益期限以及固定資產的預計可使用年限

本集團至少於每年年度終了，對無形資產的受益期限以及固定資產的預計使用壽命進行

覆核。受益期限和預計使用壽命是管理層基於對同類資產歷史經驗並結合預期技術更新

而確定的。當以往的估計發生重大變化時，則相應調整未來期間的攤銷和折舊費用。

25.會計政策和會計估計變更

會計政策變更

新金融工具準則

2017年，財政部頒布了修訂的《企業會計準則第

22號——金融工具確認和計量》、

《企業會計準則第

23號——金融資產轉移》、《企業會計準則第

24號——套期保值》

以及《企業會計準則第

37號——金融工具列報》（統稱

「新金融工具準則

」）。本集團自

2019年1月1日開始按照新金融工具準則進行會計處理，根據銜接規定，對可比期間信

息不予調整，首日執行新準則與現行準則的差異追溯調整

2019年年初未分配利潤。

36

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

25.會計政策和會計估計變更（續）

會計政策變更（續）

新金融工具準則（續）

新金融工具準則改變了金融資產的分類和計量方式，確定了三個主要的計量類別：攤餘

成本；以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益；以公允價值計量且其變動計入當期

損益。企業需考慮自身業務模式，以及金融資產的合同現金流特徵進行上述分類。權益

工具投資需按公允價值計量且其變動計入當期損益，但在初始確認時可選擇將非交易性

權益工具投資不可撤銷地指定為以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融資

產。

新金融工具準則要求金融資產減值計量由

「已發生損失模型

」改為

「預期信用損失模型

」，

適用於以攤餘成本計量的金融資產、以公允價值計量且其變動計入其他綜合收益的金融

資產，以及貸款承諾和財務擔保合同。

在首次執行日，金融資產按照修訂前後金融工具確認和計量準則的規定進行分類和計量

結果對比如下：

本集團

修訂前的金融工具確認和計量準則修訂後的金融工具確認和計量準則

計量類別帳面價值計量類別帳面價值

應收帳款貸款和應收款

20,281,697.98攤餘成本

20,052,580.86

其他應收款貸款和應收款

534,753,361.58攤餘成本

534,275,621.57

本公司

修訂前的金融工具確認和計量準則修訂後的金融工具確認和計量準則

計量類別帳面價值計量類別帳面價值

應收帳款貸款和應收款

20,281,697.98攤餘成本

20,052,580.86

其他應收款貸款和應收款

514,645,433.87攤餘成本

514,167,693.86

37

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

25.會計政策和會計估計變更（續）

會計政策變更（續）

新金融工具準則（續）

在首次執行日，原金融資產帳面價值調整為按照修訂後金融工具確認和計量準則的規定

進行分類和計量的新金融資產帳面價值的調節表：

本集團：

按原金融工具準則重分類重新計量按新金融工具準則

列示的帳面價值列示的帳面價值

2018年12月31日

2019年1月1日

以攤餘成本計量的金

融資產

應收帳款

20,281,697.98 -(229,117.12) 20,052,580.86

其他應收款

534,753,361.58 -(477,740.01) 534,275,621.57

總計

555,035,059.56 -(706,857.13) 554,328,202.43

本公司：

按原金融工具準則重分類重新計量按新金融工具準則

列示的帳面價值列示的帳面價值

2018年12月31日

2019年1月1日

以攤餘成本計量的金

融資產

應收帳款

20,281,697.98 -(229,117.12) 20,052,580.86

其他應收款

514,645,433.87 -(477,740.01) 514,167,693.86

總計

534,927,131.85 -(706,857.13) 534,220,274.72

38

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

三、

重要會計政策及會計估計（續）

25.

會計政策和會計估計變更（續）

會計政策變更（續）

新金融工具準則（續）

在首次執行日，原金融資產減值準備

2018年12月31日金額調整為按照修訂後金融工具

準則的規定進行分類和計量的新損失準備調節表：

本集團

計量類別按原金融工具準則重分類重新計量按新金融工具準則

計提損失準備

計提損失準備

應收帳款

2,975,801.06 -229,117.12 3,204,918.18

其他應收款

1,131,967.70 -477,740.01 1,609,707.71

總計

4,107,768.76 -706,857.13 4,814,625.89

本公司

計量類別按原金融工具準則重分類重新計量按新金融工具準則

計提損失準備計提損失準備

應收帳款

2,975,801.06 -229,117.12 3,204,918.18

其他應收款

1,111,839.64 -477,740.01 1,589,579.65

總計

4,087,640.70 -706,857.13 4,794,497.83

新收入準則

2017年，財政部頒布了修訂的《企業會計準則第

14號——收入》（簡稱「新收入準

則」）。本集團自

2020年1月1日開始按照新修訂的上述準則進行會計處理，根據銜接

規定，對可比期間信息不予調整，首日執行新準則與現行準則的差異追溯調整本報告期

期初留存收益。

39

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

三、重要會計政策及會計估計（續）

25.會計政策和會計估計變更（續）

新收入準則（續）

新收入準則為規範與客戶之間的合同產生的收入建立了新的收入確認模型。根據新收入

準則，確認收入的方式應當反映主體向客戶轉讓商品或提供服務的模式，收入的金額應

當反映主體因向客戶轉讓這些商品和服務而預計有權獲得的對價金額。同時，新收入準

則對於收入確認的每一個環節所需要進行的判斷和估計也做出了規範。本集團僅對在

2020年1月1日尚未完成的合同的累積影響數進行調整，對 2020年1月1日之前或發生的

合同變更，本集團採用簡化處理方法，對所有合同根據合同變更的最終安排，識別已履

行的和尚未履行的履約義務、確定交易價格以及在已履行的和尚未履行的履約義務之間

分攤交易價格。本集團主要從事物業管理及配套生活設施服務、停車場機動車輛停放服

務及其他綜合服務。

執行新收入準則對 2020年度財務報表的影響如下：

合併資產負債表

報表數假設按原準則影響

合同負債 14,906,189.34 -14,906,189.34

其他流動負債 861,783.90 -861,783.90

預收款項 -15,767,973.24 (15,767,973.24)

15,767,973.24 15,767,973.24

公司資產負債表

報表數假設按原準則影響

合同負債 14,906,189.34 -14,906,189.34

其他流動負債 861,783.90 -861,783.90

預收款項 -15,767,973.24 (15,767,973.24)

15,767,973.24 15,767,973.24

40

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

四、稅項

1.主要稅種及稅率

增值稅一般納稅人物業管理及配套生活設施服務、其他綜合服務的應稅收

入按

6%的稅率計算銷項稅，並按扣除當期允許抵扣的進項稅額後

的差額計繳增值稅；

停車場機動車輛停放服務的應稅收入適用簡易徵收部分按

5%的稅

率計算銷項稅，簡易徵收辦法不可抵扣進項稅；適用一般計稅辦法

部分在

2018年4月30日之前按

11%的稅率計算銷項稅，

2018年5月

1日至

2019年3月31日期間按

10%的稅率計算銷項稅，

2019年4月1

日起按

9%的稅率計算銷項稅，並按扣除當期允許抵扣的進項稅額

後的差額計繳增值稅；

供熱應稅收入在

2018年4月30日之前按

11%的稅率計算銷項稅，

2018年5月1日至

2019年3月31日期間按

10%的稅率計算銷項稅，

2019年4月1日起按

9%的稅率計算銷項稅，並按扣除當期允許抵扣

的進項稅額後的差額計繳增值稅；

二次供水應稅收入適用簡易徵收部分按

5%的稅率計算銷項稅，簡

易徵收辦法不可抵扣進項稅；適用一般計稅辦法部分與供熱收入適

用同一級稅率計算銷項稅，並按扣除當期允許抵扣的進項稅額後的

差額計繳增值稅。

增值稅小規模納稅人提供應稅服務，在

2020年3月1日之前適用徵

收率

3%，2020年3月1日起適用徵收率

1%。

城巿維護建設稅按實際繳納的流轉稅的

7%計繳。

教育費附加按實際繳納的流轉稅的

3%計繳。

地方教育附加按實際繳納的流轉稅的

2%計繳。

企業所得稅企業所得稅按應納稅所得額的

25%計繳。子公司深圳崇德電力銷售

有限公司為符合條件的小型微利企業，

2018年度年應納稅所得額

低於

100萬元的，減按

50%計入應納稅所得額，按

20%的稅率繳納

企業所得稅；

2019年度及

2020年度年應納稅所得額不超過

100萬元

的部分，減按

25%計入應納稅所得額，按

20%的稅率繳納企業所得

稅。

2.稅收優惠

(1)企業所得稅稅收優惠

本公司下屬子公司深圳崇德電力銷售有限公司，

2018年度根據財稅

[2018]77號文件規

定，其年應納稅所得額低於

100萬元（含

100萬元）的，可享受所得減按

50%計入應納

稅所得額，按

20%的稅率計算繳納企業所得稅的政策；

2019年度及

2020年度根據財稅

[2019]13號文件規定，對小型微利企業年應納稅所得額不超過

100萬元的部分，減按

25%計入應納稅所得額，按

20%的稅率繳納企業所得稅。

41

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

四、稅項（續）

2.稅收優惠（續）

(2)地方稅種和相關附加稅收優惠

本公司下屬分公司及管理處中的小規模納稅人如下：

分公司及管理處報告期內屬於小規模納稅人的期間

崇德物業管理

(深圳

)有限公司珠海分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司錦州分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司機電分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司滁州分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司淮安分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司淮南分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司合肥分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司包頭分公司

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司港島銀座管理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司和平廣場管理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司中兆花園管理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司東方時代廣場管

理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司都市花園管理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司鹿丹村管理處

2018年1月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司世紀豪庭管理處

2018年1月1日-2019年12月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司泰州分公司

2018年1月1日-2018年10月31日

2018年1月1日-2018年3月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司蕪湖分公司

2019年11月1日-2020年5月31日

崇德物業管理（深圳）有限公司秦皇島分公司

2018年1月1日-2019年11月30日

崇德物業管理（深圳）有限公司天津分公司

2018年1月1日-2018年2月28日

崇德物業管理（深圳）有限公司重慶東方時代廣

場管理處

2018年1月1日-2019年3月31日

按《國家稅務總局關於增值稅小規模納稅人地方稅種和相關附加減徵政策有關徵管問題

的公告》（國家稅務總局公告

2019年第

5號）的相關規定，自

2019年1月1日起，小規

模納稅人可以在

50%的稅額幅度內減徵資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使

用稅、印花稅、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。

42

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋

1.貨幣資金

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

庫存現金

-290.11 290.11

銀行存款

11,182,092.23 14,040,960.14 14,347,773.32

其他貨幣資金

61,861.02 154,665.70 715,148.41

合計

11,243,953.25 14,195,915.95 15,063,211.84

其中：因抵押、質押

或凍結等對使用有

限制的款項總額

118,762.84 133,222.55 10,116,365.93

銀行活期存款按照銀行活期存款利率取得利息收入。

於2020年5月31日，本集團受限制的貨幣資金總額為人民幣

118,762.84元，其中人民幣

116,344.40元為太原分公司因前租戶涉嫌刑事糾紛扣押其所交押金及租金的司法凍結資

金，人民幣

2,418.44元為受

中信銀行

股份有限公司深圳分行監管和凍結的應收帳款專用

戶內資金，該帳戶內資金未經

中信銀行

股份有限公司深圳分行書面同意，本集團不得劃

轉或支取。

於2019年12月31日，本集團受限制的貨幣資金總額為人民幣

133,222.55元，其中人民

幣116,344.40元為太原分公司因前租戶涉嫌刑事糾紛扣押其所交押金及租金的司法凍結

資金，人民幣

16,878.15元為受

中信銀行

股份有限公司深圳分行監管並凍結的應收帳款

專用戶內資金，該帳戶內資金未經

中信銀行

股份有限公司深圳分行書面同意，本集團不

得劃轉或支取。

於2018年12月31日，本集團受限制的貨幣資金總額為人民幣

10,116,365.93元，其中人

民幣

10,000,000.00元為太原分公司

2018年晉商銀行的質押存款，該質押存款是為太原

分公司人民幣

9,500,000.00元的借款提供擔保，該借款已於

2019年償還完畢，該存單

已於

2019年解除質押。人民幣

116,344.40元為太原分公司因前租戶涉嫌刑事糾紛扣押

其所交押金及租金的司法凍結資金，人民幣

21.53元為受

中信銀行

股份有限公司深圳分

行監管並凍結的應收帳款專用戶內資金，該帳戶內資金未經

中信銀行

股份有限公司深圳

分行書面同意，本集團不得劃轉或支取。

於2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日的其他貨幣資金人民幣餘額均

為可隨時提現的第三方支付平臺帳戶餘額。

43

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、

合併財務報表主要項目注釋（續）

2.

應收帳款

應收帳款不計息。

應收帳款的帳齡分析如下：

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

1年以內

15,612,323.94 18,246,163.54 17,644,875.68

1年至

2年

12,118,177.29 10,964,645.84 2,464,301.05

2年至

3年

9,789,851.58 1,253,088.40 1,179,253.80

3年至

4年

536,721.34 824,243.64 821,953.30

4年以上

1,474,856.82 1,318,972.95 1,147,115.21

39,531,930.97 32,607,114.37 23,257,499.04

減：應收帳款壞帳準備

3,575,945.22 3,358,196.72 2,975,801.06

35,955,985.75 29,248,917.65 20,281,697.98

應收帳款壞帳準備的變動如下：

上年年末餘額會計政策變更期/年初餘額本期

/年計提本期

/年轉回期/年末餘額

2020年1-5月

3,358,196.72 -3,358,196.72 1,610,346.50 1,392,598.00 3,575,945.22

2019年

2,975,801.06 229,117.12 3,204,918.18 1,302,131.09 1,148,852.55 3,358,196.72

2018年

2,889,315.04 -2,889,315.04 1,352,329.57 1,265,843.55 2,975,801.06

2020年5月31日

帳面餘額預期信用損失

金額比例帳面餘額計提比例

（%）（%）

按信用風險特徵組合計提

壞帳準備

組合一：帳齡分析法

18,408,359.60 46.57 3,554,821.65 19.31

組合二：關聯方

21,123,571.37 53.43 21,123.57 0.10

39,531,930.97 100.00 3,575,945.22 9.05

44

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

2.應收帳款（續）

按信用風險特徵組合計提

壞帳準備

組合一：帳齡分析法

組合二：關聯方

帳面餘額

金額

14,519,455.52

18,087,658.85

2019年12月31日

預期信用損失

比例帳面餘額計提比例

（%）（%）

44.53 3,340,109.06 23.0055.47 18,087.66 0.10

32,607,114.37 100.00 3,358,196.72 10.30

2018年12月31日

按信用風險特徵組合計提

壞帳準備

組合一：帳齡分析法

組合二：關聯方

帳面餘額

金額

14,500,431.35

8,757,067.69

比例

（%）

62.35

37.65

壞帳準備

帳面餘額

2,967,043.99

8,757.07

計提比例

（%）

20.460.10

23,257,499.04 100.00 2,975,801.06 12.80

本集團採用帳齡分析法計提壞帳準備的應收帳款情況如下：

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

預期整個存續預期整個存續

估計發生違約信用期預期信估計發生違約信用期預期信帳面餘額壞帳準備

的帳面餘額損失率用損失的帳面餘額損失率用損失金額比例金額

（%）（%）（%）

1年以內

12,576,411.42 5.02 631,775.86 8,915,572.38 5.02 447,873.66 8,887,807.99 5.00 444,390.40

1至2年

2,787,586.13 24.42 680,733.72 2,207,578.15 24.42 539,094.69 2,464,301.05 20.00 492,860.21

2至3年

1,032,783.89 43.37 447,948.96 1,253,088.40 43.37 543,501.55 1,179,253.80 40.00 471,701.52

3至4年

536,721.34 59.53 319,506.29 824,243.64 59.53 490,666.21 821,953.30 50.00 410,976.65

4年以上

1,474,856.82 100.00 1,474,856.82 1,318,972.95 100.00 1,318,972.95 1,147,115.21 100.00 1,147,115.21

18,408,359.60 3,554,821.65 14,519,455.52 3,340,109.06 14,500,431.35 2,967,043.99

於2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日，本集團質押的應收帳款帳面

餘額分別為人民幣

336,737.00元、人民幣

330,040.00元和人民幣

336,661.40元，參見

附註十、

4（3）b。

45

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

2.應收帳款（續）

於2020年5月31日，應收帳款金額前五名如下：

與本集佔應收帳款總

團關係金額額的比例

(%)壞帳準備金額

深圳茂業（集團）股份有限公司關聯方

11,840,485.94 29.95 11,840.48

無錫茂業置業有限公司關聯方

2,714,014.52 6.87 2,714.01

山西茂業置地房地產開發有限公司關聯方

2,233,829.39 5.65 2,233.83

瀋陽茂業置業有限公司關聯方

1,657,061.76 4.19 1,657.06

深圳茂業百貨有限公司關聯方

1,179,545.69 2.98 1,179.55

19,624,937.30 49.64 19,624.93

於2019年12月31日，應收帳款金額前五名如下：

與本集佔應收帳款總

團關係金額額的比例

(%)壞帳準備金額

深圳茂業（集團）股份有限公司關聯方

10,381,735.49 31.84 10,381.74

無錫茂業置業有限公司關聯方

2,267,110.24 6.95 2,267.11

山西茂業置地房地產開發有限公司關聯方

1,897,532.02 5.82 1,897.53

瀋陽茂業置業有限公司關聯方

1,427,340.80 4.38 1,427.34

深圳茂業百貨有限公司關聯方

1,030,302.69 3.16 1,030.30

17,004,021.24 52.15 17,004.02

於2018年12月31日，應收帳款金額前五名如下：

與本集佔應收帳款總

團關係金額額的比例

(%)壞帳準備金額

深圳茂業（集團）股份有限公司關聯方

5,012,844.58 21.55 5,012.84

無錫茂業置業有限公司關聯方

1,164,784.54 5.01 1,164.78

山西茂業置地房地產開發有限公司關聯方

1,027,208.96 4.42 1,027.21

瀋陽茂業置業有限公司關聯方

773,606.07 3.32 773.61

深圳茂業百貨有限公司關聯方

441,916.99 1.90 441.92

8,420,361.14 36.20 8,420.36

46

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

3.預付款項

預付款項的帳齡分析如下：

2020年5月31日

帳面餘額比例

(%)

2019年12月31日

帳面餘額比例

(%)

2018年12月31日

帳面餘額比例

(%)

1年以內

1年以上

1,224,106.63

-

100.00

-

967,364.97

-

100.00

-

689,164.90

-

100.00

-

1,224,106.63 100.00 967,364.97 100.00 689,164.90 100.00

於2020年5月31日、

2019年12月31日及

2018年12月31日，本集團前五名的預付款項合

計數分別為人民幣

1,212,964.75元、人民幣

954,104.00元和人民幣

689,164.90元，佔預

付款項期末數合計數的比例分別為

99.09%、98.63%和100.00%。

4.其他應收款

其他應收款的帳齡分析如下：

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

1年以內

333,501,440.51 332,039,575.10 206,243,527.20

1至2年

44,306,421.29 33,783,251.04 62,886,297.92

2至3年

27,803,394.40 9,322,181.47 173,134,202.60

3至4年

31,491,243.50 93,666,791.38 33,307,803.79

4至5年

76,083,479.51 32,884,243.98 57,933,277.38

5年以上

74,968,480.25 58,932,227.38 2,380,220.39

588,154,459.46 560,628,270.35 535,885,329.28

減：其他應收款壞帳準備

2,686,223.41 2,357,285.58 1,131,967.70

585,468,236.05 558,270,984.77 534,753,361.58

47

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

4.其他應收款（續）

其他應收款按性質分類如下：

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

關聯方往來款 576,805,582.49 550,339,678.76 527,578,456.43

押金保證金 692,770.25 615,640.25 625,540.25

代墊第三方款項 7,418,126.73 6,992,887.06 5,249,540.39

員工備用金及其他 2,937,979.99 2,680,064.28 2,431,792.21

短期借款（注） 300,000.00 -588,154,459.46

560,628,270.35 535,885,329.28

減：其他應收款壞帳準備 2,686,223.41 2,357,285.58 1,131,967.70

585,468,236.05 558,270,984.77 534,753,361.58

註：截至 2020年5月31日，本集團對深圳市博思教育投資諮詢有限公司的借款餘額為人

民幣 300,000.00元，借款的年利率為 8%，借款期限自 2020年5月19日起至 2021年5月

18日止。

其他應收款按照 12個月預期信用損失計提的壞帳準備的變動如下：

2020年1-5月

第一階段第二階段第三階段合計

未來12個月整個存續期已發生信用

預期信用損失預期信用損失減值金融資產

（整個存續期

預期信用損失）

期初餘額 2,005,905.59 -351,379.99 2,357,285.58

期初餘額在本期 -----

轉入第二階段 -----

轉入第三階段 (156,907.24) -156,907.24 --

轉回第二階段 -----

轉回第一階段 ---本

期計提 878,390.96 -157,844.98 1,036,235.94

本期轉回 486,848.67 -220,449.44 707,298.11

本期轉銷 ---本

期核銷 ---其

他變動 ---

期末餘額 2,240,540.64 -445,682.77 2,686,223.41

48

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

4.其他應收款（續）

2019年

第一階段第二階段第三階段合計

未來 12個月整個存續期已發生信用

預期信用損失預期信用損失減值金融資產

（整個存續期

預期信用損失）

上年年末餘額 1,131,967.70 --1,131,967.70

會計政策變更 477,740.01 --477,740.01

年初餘額在本年 1,609,707.71 --1,609,707.71--轉入第二階段 -----

轉入第三階段 (175,689.99) -175,689.99 --

轉回第二階段 -----

轉回第一階段 ---本

年計提 938,353.49 -176,740.00 1,115,093.49

本年轉回 366,465.62 -1,050.00 367,515.62

本年轉銷 ---本

年核銷 ---其

他變動 ---

年末餘額 2,005,905.59 -351,379.99 2,357,285.58

其他應收款壞帳準備的變動如下：

年初餘額本年計提本年轉回年末餘額

2018年 778,170.46 482,408.25 128,611.01 1,131,967.70

2018年

帳面餘額壞帳準備

金額比例金額計提比例

（%）（%）

按信用風險特徵組合

計提壞帳準備

組合一：帳齡分析法 8,306,872.85 1.55 604,389.24 7.28

組合二：關聯方 527,578,456.43 98.45 527,578.46 0.10

535,885,329.28 100.00 1,131,967.70 0.21

49

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

4.其他應收款（續）

於2020年5月31日，其他應收款金額前五名如下：

期末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

期末餘額

成都崇德投資有限公司

深圳市茂業物業經營有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳茂業實業發展有限公司

215,117,277.16

86,647,698.28

63,160,136.97

47,993,946.04

27,759,646.00

36.5714.7310.748.164.72

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

一年以內至

五年以上 215,117.28

一年以內 86,647.70

一年以內至

五年以上 63,160.14

四至五年 47,993.95

一至四年 27,759.65

440,678,704.45 74.92 440,678.72

於2019年12月31日，其他應收款金額前五名如下：

年末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

年末餘額

成都崇德投資有限公司

深圳市茂業物業經營有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳茂業實業發展有限公司

213,981,306.41

86,647,698.28

62,186,354.41

47,993,946.04

27,759,646.00

38.1715.4611.098.564.95

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

一年以內至

五年以上 213,981.31

一年以內 86,647.70

一年以內至

五年以上 62,186.35

三至四年 47,993.95

一至四年 27,759.65

438,568,951.14 78.23 438,568.96

於2018年12月31日，其他應收款金額前五名如下：

年末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

年末餘額

深圳茂業（集團）股份有限公司

深圳市崇德地產有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳興華實業股份有限公司

210,914,613.03

72,500,000.00

55,567,430.22

47,993,946.04

36,577,874.38

39.3613.5310.378.966.83

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

四年以內 210,914.61

兩至三年 72,500.00

五年以內 55,567.43

兩至三年 47,993.95

兩年以內 36,577.87

423,553,863.67 79.05 423,553.86

50

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

5.固定資產

2020年5月31日

電子設備機器設備運輸工具其他設備合計

原價

期初餘額

購置

1,574,309.28

1,503.54

116,407.54

-

1,402,122.62

-

401,850.59

-

3,494,690.031,503.54

期末餘額

1,575,812.82 116,407.54 1,402,122.62 401,850.59 3,496,193.57

累計折舊

期初餘額

計提

1,373,610.21

18,286.68

82,914.28

7,171.00

430,685.32

56,669.12

375,732.24

1,276.39

2,262,942.0583,403.19

期末餘額

1,391,896.89 90,085.28 487,354.44 377,008.63 2,346,345.24

帳面價值

期末

183,915.93 26,322.26 914,768.18 24,841.96 1,149,848.33

期初

200,699.07 33,493.26 971,437.30 26,118.35 1,231,747.98

51

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

5.固定資產（續）

2019年12月31日

電子設備機器設備運輸工具其他設備合計

原價

年初餘額

購置

報廢

1,575,962.45

36,335.83

(37,989.00)

99,499.54

16,908.00

-

1,402,122.62

-

-

460,080.59

-

(58,230.00)

3,537,665.2053,243.83(96,219.00)

年末餘額

1,574,309.28 116,407.54 1,402,122.62 401,850.59 3,494,690.03

累計折舊

年初餘額

計提

報廢

1,364,509.75

45,190.01

(36,089.55)

69,671.76

13,242.52

-

294,679.43

136,005.89

-

417,606.04

13,444.70

(55,318.50)

2,146,466.98207,883.12(91,408.05)

年末餘額

1,373,610.21 82,914.28 430,685.32 375,732.24 2,262,942.05

帳面價值

年末

200,699.07 33,493.26 971,437.30 26,118.35 1,231,747.98

年初

211,452.70 29,827.78 1,107,443.19 42,474.55 1,391,198.22

52

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

5.固定資產（續）

2018年12月31日

電子設備機器設備運輸工具其他設備合計

原價

年初餘額

1,515,611.87 94,700.54 1,402,122.62 457,622.73 3,470,057.76

購置

83,639.58 4,799.00 -6,584.08 95,022.66

報廢

(23,289.00) --(4,126.22) (27,415.22)

年末餘額

1,575,962.45 99,499.54 1,402,122.62 460,080.59 3,537,665.20

累計折舊

年初餘額

1,350,965.80 59,103.72 158,673.54 401,892.22 1,970,635.28

計提

35,219.00 10,568.04 136,005.89 16,726.85 198,519.78

報廢

(21,675.05) --(1,013.03) (22,688.08)

年末餘額

1,364,509.75 69,671.76 294,679.43 417,606.04 2,146,466.98

帳面價值

年末

211,452.70 29,827.78 1,107,443.19 42,474.55 1,391,198.22

年初

164,646.07 35,596.82 1,243,449.08 55,730.51 1,499,422.48

於2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日，本集團固定資產帳面價值中

無暫時閒置或已報廢準備處置的資產。

53

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

6.無形資產

2020年5月31日

計算機軟體

原價

期初及期末餘額

2,000,000.00

累計攤銷

期初餘額

計提

1,020,833.3383,333.34

期末餘額

1,104,166.67

帳面價值

期末

895,833.33

期初

979,166.67

2019年12月31日

計算機軟體

原價

年初及年末餘額

2,000,000.00

累計攤銷

年初餘額

計提

820,833.33200,000.00

年末餘額

1,020,833.33

帳面價值

年末

979,166.67

年初

1,179,166.67

54

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

6.無形資產（續）

2018年12月31日

計算機軟體

原價

年初餘額

本年購入

1,900,000.00100,000.00

年末餘額 2,000,000.00

累計攤銷

年初餘額

計提

623,333.33197,500.00

年末餘額 820,833.33

帳面價值

年末 1,179,166.67

年初 1,276,666.67

7.遞延所得稅資產

未經抵銷的遞延所得稅資產如下：

2020年5月31日

可抵扣

暫時性差異

遞延

所得稅資產

2019年12月31日

可抵扣

暫時性差異

遞延

所得稅資產

2018年12月31日

可抵扣

暫時性差異

遞延

所得稅資產

遞延所得稅資產

資產減值準備 6,262,168.63 1,565,542.17 5,715,482.30 1,428,870.59 4,107,768.76 1,026,942.20

未確認遞延所得稅資產的可抵扣虧損如下：

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

可抵扣虧損 1,309.38 858.06 -

1,309.38 858.06 -

本集團及本公司於 2018年12月31日、 2019年12月31日以及 2020年5月31日無遞延所得

稅負債。

55

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

8.資產減值準備

2020年5月31日

期初餘額本期計提本期減少期末餘額

轉迴轉銷 /核銷

壞帳準備 5,715,482.30 2,646,582.44 2,099,896.11 -6,262,168.63

2019年12月31日

上年年末餘額會計政策變更年初餘額本年計提本年減少年末餘額

轉迴轉銷 /核銷

壞帳準備 4,107,768.76 706,857.13 4,814,625.89 2,417,224.58 1,516,368.17 -5,715,482.30

2018年12月31日

年初餘額本年計提本年減少年末餘額

轉迴轉銷/核銷

壞帳準備 3,667,485.50 1,834,737.82 1,394,454.56 -4,107,768.76

9.短期借款

2020年5月31日 2019年12月31日2018年12月31日

質押借款(注1) --9,500,000.00

於2018年12月31日，上述借款的年利率為 4.575%。

於2020年5月31日、 2019年12月31日及 2018年12月31日，本集團無已到期而未歸還的

短期借款。

注1：本集團以人民幣 1,000萬元單位定期存單作為借款的質押物，詳見附註五、 1。

56

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

10.應付帳款

應付帳款不計息，並通常在 1年內清償。

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

應付關聯方款項 5,995,596.74 3,763,003.84 594,720.72

應付水電氣 2,994,437.02 3,757,320.20 3,126,528.52

應付服務款 8,945,903.87 8,650,770.17 8,192,658.12

應付物料款 1,863.11 69,607.38 29,740.65

應付工程款 -1,280,253.67 1,072,064.18

17,937,800.74 17,520,955.26 13,015,712.19

於2020年5月31日，帳齡超過 1年的重要應付帳款如下：

應付金額未償還原因

成都崇德投資有限公司 2,386,560.00未結算停車場租金

深圳市三九電梯有限公司 429,697.49質保金

2,816,257.49

於2019年12月31日，帳齡超過 1年的重要應付帳款如下：

應付金額未償還原因

深圳市三九電梯有限公司 429,697.49質保金

429,697.49

於2018年12月31日，帳齡超過 1年的重要應付帳款如下：

應付金額未償還原因

深圳市三九電梯有限公司 429,697.49質保金

429,697.49

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

11.預收款項

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

預收服務款

-15,767,973.24 13,783,533.59

於2018年12月31日、

2019年12月31日及

2020年5月31日，無帳齡超過

1年的重要預收

款項。

12.合同負債

2020年5月31日

預收服務款

11,832,791.02

13.應付職工薪酬

2020年5月31日

期初餘額本期增加本期減少期末餘額

短期薪酬

4,774,937.00 28,927,578.54 26,950,740.59 6,751,774.95

離職後福利（設定提存

計劃）

2,568,241.35 1,178,242.75 4,734.49 3,741,749.61

辭退福利

-175,809.20 175,809.20

7,343,178.35 30,281,630.49 27,131,284.28 10,493,524.56

2019年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

短期薪酬

3,206,777.14 65,913,306.14 64,345,146.28 4,774,937.00

離職後福利（設定提存

計劃）

1,095,204.68 9,049,732.64 7,576,695.97 2,568,241.35

辭退福利

-94,900.00 94,900.00

4,301,981.82 75,057,938.78 72,016,742.25 7,343,178.35

58

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

13.應付職工薪酬（續）

2018年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

短期薪酬

4,987,169.17 53,758,421.01 55,538,813.04 3,206,777.14

離職後福利（設定提存

計劃）

4,410.66 7,968,556.18 6,877,762.16 1,095,204.68

辭退福利

-114,386.12 114,386.12

4,991,579.83 61,841,363.31 62,530,961.32 4,301,981.82

短期薪酬如下：

2020年5月31日

期初餘額本期增加本期減少期末餘額

工資、獎金、津貼和補貼

2,409,309.91 26,083,805.51 25,800,789.39 2,692,326.03

職工福利費

-97,085.94 97,085.94 社

會保險費

673,819.61 1,148,774.17 695,049.43 1,127,544.35

其中：醫療保險費

511,033.48 1,020,938.34 629,450.87 902,520.95

工傷保險費

56,117.50 21,013.80 15,474.47 61,656.83

生育保險費

106,668.63 106,822.03 50,124.09 163,366.57

住房公積金

1,326,361.94 1,335,272.52 74,898.28 2,586,736.18

工會經費和職工教育經費

365,445.54 262,640.40 282,917.55 345,168.39

4,774,937.00 28,927,578.54 26,950,740.59 6,751,774.95

59

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

13.應付職工薪酬（續）

2019年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

工資、獎金、津貼和補貼 2,056,302.51 57,019,446.41 56,666,439.01 2,409,309.91

職工福利費 -261,842.69 261,842.69 社

會保險費 289,541.79 3,581,981.71 3,197,703.89 673,819.61

其中：醫療保險費 214,847.20 3,123,425.01 2,827,238.73 511,033.48

工傷保險費 29,271.60 163,345.86 136,499.96 56,117.50

生育保險費 45,422.99 295,210.84 233,965.20 106,668.63

住房公積金 586,892.06 3,751,065.60 3,011,595.72 1,326,361.94

工會經費和職工教育經費 274,040.78 1,298,969.73 1,207,564.97 365,445.54

3,206,777.14 65,913,306.14 64,345,146.28 4,774,937.00

2018年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

工資、獎金、津貼和補貼 4,774,284.07 46,531,740.63 49,249,722.19 2,056,302.51

職工福利費 -203,290.92 203,290.92 社

會保險費 426.52 2,978,382.75 2,689,267.48 289,541.79

其中：醫療保險費 -2,557,260.89 2,342,413.69 214,847.20

工傷保險費 356.09 176,586.10 147,670.59 29,271.60

生育保險費 70.43 244,535.76 199,183.20 45,422.99

住房公積金 -3,083,638.48 2,496,746.42 586,892.06

工會經費和職工教育經費 212,458.58 961,368.23 899,786.03 274,040.78

4,987,169.17 53,758,421.01 55,538,813.04 3,206,777.14

設定提存計劃如下：

2020年5月31日

期初餘額本期增加本期減少期末餘額

基本養老保險費 2,528,044.06 1,148,336.14 645.55 3,675,734.65

失業保險費 40,197.29 29,906.61 4,088.94 66,014.96

2,568,241.35 1,178,242.75 4,734.49 3,741,749.61

60

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

13.應付職工薪酬（續）

2019年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

基本養老保險費 1,074,574.56 8,834,659.35 7,381,189.85 2,528,044.06

失業保險費 20,630.12 215,073.29 195,506.12 40,197.29

1,095,204.68 9,049,732.64 7,576,695.97 2,568,241.35

2018年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

基本養老保險費 -7,772,815.68 6,698,241.12 1,074,574.56

失業保險費 4,410.66 195,740.50 179,521.04 20,630.12

4,410.66 7,968,556.18 6,877,762.16 1,095,204.68

14.應交稅費

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

增值稅 4,683,216.11 4,125,008.67 3,038,624.11

企業所得稅 3,688,832.29 511,984.16 3,976,891.40

城市維護建設稅 659,184.77 411,575.72 221,523.08

教育費附加及地方教育費附加 370,663.76 202,274.82 66,837.42

其他 35,411.44 57,450.49 68,390.03

9,437,308.37 5,308,293.86 7,372,266.04

15.其他應付款

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

應付關聯方款項 130,071,077.51 140,059,000.77 150,199,712.95

代收代付款 61,057,785.06 54,963,045.12 44,625,552.85

押金及保證金 44,245,720.32 43,646,047.08 40,945,325.33

專項維修資金 33,311,588.46 30,572,796.60 17,279,317.19

應付股利 271,500,000.00 -

540,186,171.35 269,240,889.57 253,049,908.32

61

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

15.其他應付款（續）

帳齡超過 1年的重要其他應付款如下：

2020年5月31日

應付金額未償還原因

中華兆業（控股）有限公司 24,480,000.00未結算資金往來款

保定茂業百貨有限公司 14,007,253.19未結算資金往來款

山西茂業置地房地產開發有限公司 8,125,298.24未結算資金往來款

無錫茂業置業有限公司 7,215,269.89未結算資金往來款

瀋陽茂業置業有限公司 6,136,344.52未結算資金往來款

天津茂業置業有限公司 6,012,490.22未結算資金往來款

65,976,656.06

2019年12月31日

應付金額未償還原因

中華兆業（控股）有限公司 24,480,000.00未結算資金往來款

保定茂業百貨有限公司 13,557,886.56未結算資金往來款

無錫茂業置業有限公司 7,694,503.69未結算資金往來款

山西茂業置地房地產開發有限公司 6,980,855.55未結算資金往來款

深圳市茂業百貨華強北有限公司 5,337,637.53未結算資金往來款

瀋陽茂業置業有限公司 5,366,634.31未結算資金往來款

63,417,517.64

2018年12月31日

應付金額未償還原因

深圳市茂業物業經營有限公司 63,352,301.72未結算資金往來款

中華兆業（控股）有限公司 24,480,000.00未結算資金往來款

保定茂業百貨有限公司 12,899,779.10未結算資金往來款

無錫茂業置業有限公司 6,938,838.05未結算資金往來款

山西茂業置地房地產開發有限公司 6,738,125.39未結算資金往來款

深圳市茂業百貨華強北有限公司 5,201,594.42未結算資金往來款

119,610,638.68

62

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、

合併財務報表主要項目注釋（續）

16.

一年內到期的非流動負債

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

一年內到期的長期借款

--37,500,000.00

2017年8月，本公司與

華夏銀行

股份有限公司深圳深南支行籤訂長期借款合同，借款金

額為人民幣

40,000,000.00元，由深圳茂業（集團）股份有限公司提供擔保，借款期限

為2017年8月23日到

2019年8月23日。於

2018年12月31日，上述借款餘額為人民幣

37,500,000.00元，年利率為

6.5%，未逾期，且已於

2019年分季度到期還款。

17.

其他流動負債

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

待轉銷項稅額

612,206.71 -

18.

實收資本

註冊資本

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

人民幣

%人民幣

%人民幣

%

茂業（中國）投資

有限公司

5,000,000.00 100 5,000,000.00 100 5,000,000.00 100

實收資本

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

茂業（中國）投資有限公司

2,205,000.00 2,205,000.00 2,205,000.00

63

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、

19.

合併財務報表主要項目注釋（續）

資本公積

2020年5月31日

期初餘額本期增加本期減少期末餘額

其他

17,600.00 --17,600.00

2019年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

其他

17,600.00 --17,600.00

2018年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

其他

17,600.00 --17,600.00

20.盈餘公積

2020年5月31日

期初餘額本期增加本期減少期末餘額

法定盈餘公積

任意盈餘公積

2,500,000.00

2,163,308.63

4,663,308.63

-

-

-

-

-

-

2,500,000.002,163,308.63

4,663,308.63

2019年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

法定盈餘公積

任意盈餘公積

2,500,000.00

2,163,308.63

4,663,308.63

-

-

-

-

-

-

2,500,000.002,163,308.63

4,663,308.63

64

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、

合併財務報表主要項目注釋（續）

20.

盈餘公積（續）

2018年12月31日

年初餘額本年增加本年減少年末餘額

法定盈餘公積

2,500,000.00 --2,500,000.00

任意盈餘公積

2,163,308.63 --2,163,308.63

4,663,308.63 --4,663,308.63

根據公司法及本公司章程的規定，本公司按淨利潤的

10%提取法定盈餘公積金。法定盈

餘公積累計額為本公司註冊資本

50%以上的，可不再提取。

本公司在提取法定盈餘公積金後，可提取任意盈餘公積金。經批准，任意盈餘公積金可

用於彌補以前年度虧損或增加股本。

於

2018年

12月

31日、

2019年

12月

31日及

2020年

5月

31日，本公司法定盈餘公

積累計額已超過本公司註冊資本

50%，無需計提法定盈餘公積。

21.

未分配利潤

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

調整前上年年末未分配利潤

284,300,865.01 229,020,528.14 182,603,879.54

調整

-(706,857.13) 調

整後期

/年初未分配利潤

284,300,865.01 228,313,671.01 182,603,879.54

歸屬於母公司所有者的淨利潤

27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

減：應付現金股利

271,500,000.00 -

期/年末未分配利潤

40,162,889.47 284,300,865.01 229,020,528.14

65

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

22.營業收入及成本

2020年1-5月 2019年 2018年

主營業務收入 89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

主營業務成本 50,799,430.03 139,176,551.76 121,402,670.04

營業收入列示如下：

2020年1-5月 2019年 2018年

物業基礎服務 81,092,011.02 197,890,990.88 178,330,632.47

停車場機動車輛停放服務 8,272,299.60 26,070,168.73 15,988,868.97

89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

23.稅金及附加

2020年1-5月 2019年 2018年

城市維護建設稅 453,866.41 807,083.85 686,148.58

教育費附加 324,044.97 574,002.22 494,764.89

車船稅 -1,200.00 1,200.00

印花稅 1,572.76 10,450.16 3,693.66

其他 15,963.21 102,890.31 85,702.66

795,447.35 1,495,626.54 1,271,509.79

24.管理費用

2020年1-5月 2019年 2018年

職工薪酬 1,608,935.47 4,443,003.03 4,567,034.35

辦公費 80,699.79 791,701.51 465,390.94

折舊與攤銷 142,672.90 344,147.34 341,259.06

租金 48,000.00 142,400.00 156,000.00

業務招待與差旅費 9,028.74 90,964.12 324,577.73

專業服務費 62,377.05 59,757.09 58,662.71

其他 11,824.22 133,879.99 30,451.67

1,963,538.17 6,005,853.08 5,943,376.46

66

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

25.財務費用

2020年1-5月 2019年 2018年

利息支出 -1,652,428.60 2,553,557.94

減：利息收入 7,357.91 33,867.88 80,072.08

銀行手續費 216,873.81 578,348.12 443,469.17

209,515.90 2,196,908.84 2,916,955.03

26.其他收益

2020年1-5月 2019年 2018年

進項稅加計扣除 243,632.87 391,792.93 -

與收益相關的政府補助 1,492,000.75 1,141,927.57 903,399.60

1,735,633.62 1,533,720.50 903,399.60

與收益相關的政府補助如下：

2020年1-5月 2019年 2018年

防疫補貼 879,232.47 --

穩崗補貼 100,654.87 77,462.30 73,026.60

茂業天地小區供暖補貼款項 427,800.00 970,679.00 760,093.00

其他 84,313.41 93,786.27 70,280.00

1,492,000.75 1,141,927.57 903,399.60

27.信用減值損失

2020年1-5月 2019年 2018年

應收帳款壞帳損失 217,748.50 153,278.54 -

其他應收款壞帳損失 328,937.83 747,577.87 -

546,686.33 900,856.41 -

67

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

28.資產減值損失

2020年1-5月

2019年

2018年

應收帳款壞帳損失

其他應收款壞帳損失

-

-

-

-

86,486.02353,797.24

--440,283.26

29.營業外收入

2020年1-5月營業外收入分類列示如下：

2020年1-5月計入

2020年1-5月

非經常性損益

罰款及違約金收入

賠償款

其他

121,410.33

22,650.00

33,875.14

121,410.3322,650.0033,875.14

177,935.47 177,935.47

2019年營業外收入分類列示如下：

2019年計入

2019年

非經常性損益

罰款及違約金收入

賠償款

售賣逃租戶家具

其他

440,413.05

223,227.67

22,819.00

75,368.77

440,413.05223,227.6722,819.0075,368.77

761,828.49 761,828.49

68

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

29.營業外收入（續）

2018年營業外收入分類列示如下：

2018年計入

2018年

非經常性損益

罰款及違約金收入

賠償款

廢品收入

其他

384,952.74

25,649.98

24,000.00

34,291.77

384,952.7425,649.9824,000.0034,291.77

468,894.49 468,894.49

30.營業外支出

2020年1-5月營業外支出分類列示如下：

2020年1-5月計入

2020年1-5月

非經常性損益

罰款和滯納金支出

賠償款

其他

83,002.30

100,838.88

12,696.05

83,002.30100,838.8812,696.05

196,537.23 196,537.23

2019年營業外支出分類列示如下：

2019年計入

2019年

非經常性損益

罰款和滯納金支出

賠償款

固定資產報廢損失

其他

308,526.39

153,136.51

4,810.95

47,853.93

308,526.39153,136.514,810.9547,853.93

514,327.78 514,327.78

69

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

30.營業外支出（續）

2018年營業外支出分類列示如下：

2018年計入 2018年

非經常性損益

罰款和滯納金支出 200,998.63 200,998.63

賠償款 813,080.22 813,080.22

固定資產報廢損失 4,727.14 4,727.14

其他支出 17,627.22 17,627.22

1,036,433.21 1,036,433.21

31.費用按性質分類

本集團營業成本、管理費用按照性質分類的補充資料如下：

2020年1-5月 2019年 2018年

職工薪酬 30,281,630.49 75,057,938.78 61,841,363.31

能源費 7,732,052.97 24,023,513.54 22,553,029.36

清潔綠化費 8,305,088.60 25,175,243.45 24,480,741.95

運行維修費 2,309,664.27 10,438,024.13 12,217,571.49

租金 2,385,430.76 5,729,264.06 1,070,166.77

行政管理費 695,577.99 2,653,886.46 2,570,924.80

折舊與攤銷 166,736.53 407,883.12 396,019.78

其他 886,786.59 1,696,651.30 2,216,229.04

52,762,968.20 145,182,404.84 127,346,046.50

70

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

32.所得稅費用

2020年1-5月2019年2018年

當期所得稅費用9,541,371.82 20,381,318.58 16,373,989.96

遞延所得稅費用(136,671.58) (401,928.39) (110,070.82)

9,404,700.24 19,979,390.19 16,263,919.14

所得稅費用與利潤總額的關系列示如下：

2020年1-5月2019年2018年

利潤總額36,766,724.70 75,966,584.19 62,680,567.74

按法定稅率計算的所得稅費用9,191,681.18 18,991,646.05 15,670,141.94

某些子公司適用不同稅率的影響90.26 171.61 256.39

無須納稅的收益-(10,805.88) (33,455.67)

不可抵扣的費用212,906.23 994,885.94 754,177.35

未確認的可抵扣暫時性差異的影響和

可抵扣虧損22.57 42.90 -

對以前期間當期所得稅的調整-3,449.57 540.76

其他--(127,741.63)

按本集團實際稅率計算的所得稅費用9,404,700.24 19,979,390.19 16,263,919.14

71

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財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

33.現金流量表項目注釋

2020年1-5月 2019年 2018年

收到其他與經營活動有關的現金

代墊關聯方款項 -15,107,106.82 5,113,900.50

代墊非關聯方款項 5,669,500.27 8,594,145.61 18,582,015.70

政府補助 1,735,633.62 1,533,720.50 903,399.60

存款利息收入 7,357.91 33,867.88 80,072.08

押金 522,543.25 2,710,621.74 5,459,132.95

專項維修資金 2,738,791.86 13,293,479.41 10,190,712.38

違約金、罰款及賠償款收入 144,060.33 663,640.72 410,602.72

解凍應收款銀行專用戶 14,459.71 -86,413.50

其他 33,875.14 98,187.78 58,291.76

10,866,222.09 42,034,770.46 40,884,541.19

支付其他與經營活動有關的現金

代墊關聯方款項 11,833,114.90 21,506,937.75 -

費用性支出 211,929.83 1,218,702.68 1,035,083.05

員工備用金 557,915.71 248,272.07 244,499.33

銀行手續費 216,873.81 578,348.12 443,469.17

罰款和滯納金支出 83,002.30 308,526.39 200,998.63

賠償款 100,838.88 153,136.51 813,080.22

凍結應收款銀行專用戶 -16,856.62 -

司法凍結資金 --116,344.40

其他 12,696.02 47,853.98 17,632.68

13,016,371.45 24,078,634.12 2,871,107.48

收到其他與投資活動有關的現金

關聯方資金調撥 -14,894,521.87 -

支付其他與投資活動有關的現金

關聯方資金調撥 19,957,396.96 25,247,819.00 103,588,854.56

72

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財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

33.現金流量表項目注釋（續）

2020年1-5月2019年2018年

收到其他與籌資活動有關的現金

解除質押的銀行存款-10,000,000.00 -

支付其他與籌資活動有關的現金

支付質押的銀行存款--10,000,000.00

34.現金流量表補充資料

(1)現金流量表補充資料

將淨利潤調節為經營活動現金流量：

2020年1-5月2019年2018年

淨利潤27,362,024.46 55,987,194.00 46,416,648.60

加：資產減值準備546,686.33 900,856.41 440,283.26

固定資產折舊83,403.19 207,883.12 198,519.78

無形資產攤銷83,333.34 200,000.00 197,500.00

固定資產報廢損失-4,810.95 4,727.14

財務費用-1,652,428.60 2,553,557.94

遞延所得稅資產增加(136,671.59) (401,928.39) (110,070.82)

經營性應收項目的增加(26,873,050.75) (49,282,134.97) (25,344,640.75)

經營性應付項目的增加15,955,672.53 48,905,707.33 54,082,593.68

經營活動產生的現金流量淨額17,021,397.51 58,174,817.05 78,439,118.83

現金及現金等價物淨變動：

2020年1-5月2019年2018年

現金的期/年末餘額11,125,190.41 14,062,693.40 4,946,845.91

減：現金的期/年初餘額14,062,693.40 4,946,845.91 35,345,162.24

現金及現金等價物淨（減少）/增

加額(2,937,502.99) 9,115,847.49 (30,398,316.33)

73

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

五、合併財務報表主要項目注釋（續）

34.現金流量表補充資料（續）

(2)現金及現金等價物

現金

其中：庫存現金

可隨時用於支付的銀行存款

可隨時用於支付的其他貨幣

資金

期/年末現金及現金等價物餘額

35.所有權或使用權受到限制的資產

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

-290.11 290.1111,063,329.39 13,907,737.59 4,231,407.3961,861.02 154,665.70 715,148.4111,125,190.41 14,062,693.40 4,946,845.91

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

貨幣資金 118,762.84 133,222.55 10,116,365.93注1

應收帳款 336,661.40 330,040.00 336,737.00注2

注1：詳見附註五、 1。

注2：詳見附註十、 4（3）b。

六、合併範圍的變動

深圳崇尚科技服務有限公司於 2020年5月20日在深圳市成立，註冊資本為人民幣 10萬

元，本公司持有 100%權益。截至 2020年5月31日，深圳崇尚科技服務有限公司的註冊

資本尚未繳納，於本期尚未開展業務活動。

七、在其他主體中的權益

1.在子公司中的權益

本公司子公司的情況如下：

主要經營地註冊地業務性質註冊資本持股比例（%）

人民幣/（元）直接間接

通過設立或投資等方式取得

的子公司

深圳崇德電力銷售有限公司深圳市深圳市售電服務 20,000,000.00 100 深

圳崇尚科技服務有限公司深圳市深圳市電子商務 100,000.00 100

74

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

七、

在其他主體中的權益（續）

1.

在子公司中的權益（續）

下表列示了上述子公司主要財務信息。這些信息為本集團內各企業之間相互抵銷前的金

額：

深圳崇德電力銷售有限公司

2020年5月31日

流動資產

20,666,151.67

非流動資產 5,157.59

資產合計 20,671,309.26

流動負債 520,407.40

非流動負債 負

債合計 520,407.40

營業收入

淨虧損 (451.32)

綜合收益總額 (451.32)

經營活動產生的現金流量淨額

(171.32)

深圳崇德電力銷售有限公司

2019年

流動資產

20,666,322.99

非流動資產 5,157.59

資產合計 20,671,480.58

流動負債 520,127.40

非流動負債 負

債合計 520,127.40

營業收入 淨

虧損 (4,307.63)

綜合收益總額 (4,307.63)

經營活動產生的現金流量淨額

5,692.37

75

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

七、

在其他主體中的權益（續）

1.

在子公司中的權益（續）

下表列示了上述子公司主要財務信息。這些信息為本集團內各企業之間相互抵銷前的金

額：

深圳崇德電力銷售有限公司

2018年

流動資產

20,660,630.62

非流動資產 5,157.59

資產合計 20,665,788.21

流動負債 510,127.40

非流動負債 負

債合計 510,127.40

營業收入

淨利潤 (4,220.41)

綜合收益總額 (4,220.41)

經營活動產生的現金流量淨額

(56,082.27)

八、

與金融工具相關的風險

1.

金融工具分類

資產負債表日的各類金融工具的帳面價值如下：

2020年5月31日

金融資產

以攤餘成本

計量的金融資產

貨幣資金 11,243,953.25

應收帳款 35,955,985.75

其他應收款 585,468,236.05

632,668,175.05

76

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

八、與金融工具相關的風險（續）

1.金融工具分類（續）

資產負債表日的各類金融工具的帳面價值如下：（續）

金融負債

以攤餘成本

計量的金融負債

應付帳款

17,937,800.74

其他應付款

540,186,171.35

558,123,972.09

2019年12月31日

金融資產

以攤餘成本

計量的金融資產

貨幣資金

14,195,915.95

應收帳款

29,248,917.65

其他應收款

558,270,984.77

601,715,818.37

金融負債

以攤餘成本

計量的金融負債

應付帳款

17,520,955.26

其他應付款

269,240,889.57

286,761,844.83

77

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

八、與金融工具相關的風險（續）

1.金融工具分類（續）

資產負債表日的各類金融工具的帳面價值如下：（續）

2018年12月31日

金融資產

貸款和應收款項

貨幣資金

15,063,211.84

應收帳款

20,281,697.98

其他應收款

534,753,361.58

570,098,271.40

金融負債

其他金融負債

短期借款

9,500,000.00

應付帳款

13,015,712.19

其他應付款

253,049,908.32

一年內到期的非流動負債

37,500,000.00

313,065,620.51

2.金融工具風險

本集團在日常活動中面臨各種金融工具的風險，主要包括信用風險、流動性風險及市

場風險（包括利率風險）。本集團的主要金融工具包括貨幣資金、借款、其他應收

款、應收帳款、應付帳款及其他應付款。與這些金融工具相關的風險，以及本集團為

降低這些風險所採取的風險管理策略如下所述。

78

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

八、與金融工具相關的風險（續）

2.金融工具風險（續）

信用風險

本集團僅與經認可的、信譽良好的第三方進行交易。按照本集團的政策，需對所有要求

採用信用方式進行交易的客戶進行信用審核。另外，本集團對應收帳款餘額進行持續監

控，以確保本集團不致面臨重大壞帳風險。對於未採用相關經營單位的記帳本位幣結算

的交易，除非本集團信用控制部門特別批准，否則本集團不提供信用交易條件。

由於貨幣資金的交易對手是聲譽良好並擁有較高信用評級的銀行，這些金融工具信用風

險較低。

本集團其他金融資產包括貨幣資金、應收帳款及其他應收款，這些金融資產的信用風險

源自交易對手違約，最大風險敞口等於這些工具的帳面金額。

本集團在每一資產負債表日面臨的最大信用風險敞口為向客戶收取的總金額減去壞帳準

備後的金額。

由於本集團僅與經認可的且信譽良好的第三方進行交易，所以無需擔保物。信用風險集

中按照客戶

/交易對手、地理區域和行業進行管理。

2020年1-5月及

2019年度

信用風險顯著增加判斷標準

本集團在每個資產負債表日評估相關金融工具的信用風險自初始確認後是否已顯著增

加。在確定信用風險自初始確認後是否顯著增加時，本集團考慮在無須付出不必要的額

外成本或努力即可獲得合理且有依據的信息，包括基於本集團歷史數據的定性和定量分

析、外部信用風險評級以及前瞻性信息。本集團以單項金融工具或者具有相似信用風險

特徵的金融工具組合為基礎，通過比較金融工具在資產負債表日發生違約的風險與在初

始確認日發生違約的風險，以確定金融工具預計存續期內發生違約風險的變化情況。

79

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

八、與金融工具相關的風險（續）

2.金融工具風險（續）

信用風險（續）

2020年1-5月及

2019年度（續）

信用風險顯著增加判斷標準（續）

當觸發以下一個或多個定量、定性標準時，本集團認為金融工具的信用風險已發生顯著

增加：

（1）定量標準主要為報告日剩餘存續期違約概率較初始確認時上升超過一定比例；

（2）定性標準主要為債務人經營或財務情況出現重大不利變化、預警客戶清單等。

已發生信用減值資產的定義

為確定是否發生信用減值，本集團所採用的界定標準，與內部針對相關金融工具的信用

風險管理目標保持一致，同時考慮定量、定性指標。本集團評估債務人是否發生信用減

值時，主要考慮以下因素：

（1）發行方或債務人發生重大財務困難；

（2）債務人違反合同，如償付利息或本金違約或逾期等；

（3）債權人出於與債務人財務困難有關的經濟或合同考慮，給予債務人在任何其他

情況下都不會做出的讓步；

（4）債務人很可能破產或進行其他財務重組；

（5）發行方或債務人財務困難導致該金融資產的活躍市場消失；

（6）以大幅折扣購買或源生一項金融資產，該折扣反映了發生信用損失的事實。

金融資產發生信用減值，有可能是多個事件的共同作用所致，未必是可單獨識別的事件

所致。

預期信用損失計量的參數

根據信用風險是否發生顯著增加以及是否已發生信用減值，本集團對不同的資產分別以

12個月或整個存續期的預期信用損失計量減值準備。預期信用損失計量的關鍵參數包

括違約概率、違約損失率和違約風險敞口。本集團考慮歷史統計數據（如交易對手評

級、擔保方式及抵質押物類別、還款方式等）的定量分析及前瞻性信息，建立違約概

率、違約損失率及違約風險敞口模型。

80

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

八、與金融工具相關的風險（續）

2.金融工具風險（續）

信用風險（續）

2020年1-5月及

2019年度（續）

預期信用損失計量的參數（續）

相關定義如下：

（1）違約概率是指債務人在未來

12個月或在整個剩餘存續期，無法履行其償付義務

的可能性。本集團的違約概率以遷移率模型結果為基礎進行調整，加入前瞻性

信息，以反映當前宏觀經濟環境下債務人違約概率；

（2）違約損失率是指本集團對違約風險暴露發生損失程度作出的預期。根據交易對

手的類型、追索的方式和優先級，以及擔保品的不同，違約損失率也有所不

同。違約損失率為違約發生時風險敞口損失的百分比，以未來

12個月內或整個

存續期為基準進行計算；

（3）違約風險敞口是指，在未來

12個月或在整個剩餘存續期中，在違約發生時，本

集團應被償付的金額。

信用風險顯著增加的評估及預期信用損失的計算均涉及前瞻性信息。本集團通過進行歷

史數據分析，識別出影響各業務類型信用風險及預期信用損失的關鍵經濟指標。

2018年度

於2018年12月31日，除附註五、

2和附註五、

4已披露之外，本集團無重大逾期應收款

項。

81

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

八、

與金融工具相關的風險（續）

2.

金融工具風險（續）

流動性風險

本集團採用循環流動性計劃工具管理資金短缺風險。該工具既考慮其金融工具的到期

日，也考慮本集團運營產生的預計現金流量。

本集團的目標是運用銀行借款和其他計息借款等多種融資手段以保持融資的持續性與靈

活性的平衡。

下表概括了金融負債按未折現的合同現金流量所作的到期期限分析：

2020年5月31日

1年以內 1年至 3年 3年以上合計

應付帳款 17,937,800.74 --17,937,800.74

其他應付款 540,186,171.35 --540,186,171.35

558,123,972.09 --558,123,972.09

2019年12月31日

1年以內 1年至 3年 3年以上合計

應付帳款 17,520,955.26 --17,520,955.26

其他應付款 269,240,889.57 --269,240,889.57

286,761,844.83 --286,761,844.83

2018年12月31日

1年以內 1年至 3年 3年以上合計

短期借款 9,513,280.21 --9,513,280.21

應付帳款 13,015,712.19 --13,015,712.19

其他應付款 253,049,908.32 --253,049,908.32

一年內到期的非流

動負債 39,139,148.39 --39,139,148.39

314,718,049.11 --314,718,049.11

82

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

八、

與金融工具相關的風險（續）

2.

金融工具風險（續）

市場風險

利率風險

本集團面臨的市場利率變動的風險主要與本集團以浮動利率計息的短期負債有關。

於2020年5月31日以及 2019年12月31日，本集團無可變利率債務。於 2018年12月31

日，本集團通過維持適當的固定利率債務與可變利率債務組合以管理利息成本。

下表為利率風險的敏感性分析，反映了在所有其他變量保持不變的假設下，利率發生合

理、可能的變動時，將對淨損益（通過對浮動利率借款的影響）和其他綜合收益的稅後

淨額產生的影響。

2019年

其他綜合收益所有者權益

利率淨損益的稅後淨額合計

增加 /(減少 )增加 /(減少 )增加 /(減少 )增加 /(減少 )

人民幣 1.00% (192,947.92) -(192,947.92)

人民幣 (1.00)% 192,947.92 -192,947.92

2018年

其他綜合收益所有者權益

利率淨損益的稅後淨額合計

增加 /(減少 )增加 /(減少 )增加 /(減少 )增加 /(減少 )

人民幣 1.00% (352,500.00) -(352,500.00)

人民幣 (1.00)% 352,500.00 -352,500.00

3.

資本管理

本集團資本管理的主要目標是確保本集團持續經營的能力，並保持健康的資本比率，以

支持業務發展並使股東價值最大化。

本集團根據經濟形勢以及相關資產的風險特徵的變化管理資本結構並對其進行調整。為

維持或調整資本結構，本集團可以調整對股東的利潤分配、向股東歸還資本或發行新

股。本集團不受外部強制性資本要求約束。 2020年1-5月、 2019年度及 2018年度，資

本管理目標、政策或程序未發生變化。

83

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

八、

與金融工具相關的風險（續）

3.

資本管理（續）

本集團採用資產負債率來管理資本，資產負債率是總負債和總資產的比率，本集團於資

產負債表日的資產負債率如下：

2020年5月31日 2019年12月31日 2018年12月31日

資產總額 637,548,600.85 606,368,063.92 574,429,838.73

負債總額 590,499,802.75 315,181,290.28 338,523,401.96

資產負債率

92.62% 51.98% 58.93%

九、

公允價值

金融工具公允價值

管理層已經評估了貨幣資金、應收帳款、其他應收款、應付帳款、一年內到期的非流動

負債及其他應付款等，因剩餘期限不長，公允價值與帳面價值相若。

金融資產和金融負債的公允價值，以在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自願進行資產

交換或者債務清償的金額確定，而不是被迫出售或清算情況下的金額。以下方法和假設

用於估計公允價值。

長短期借款採用未來現金流量折現法確定公允價值，以有相似合同條款、信用風險和剩

餘期限的其他金融工具的市場收益率作為折現率。於 2018年12月31日、 2019年12月31

日及 2020年5月31日，針對長短期借款自身不履約風險評估為不重大。

84

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易

1.控股股東

控股股東名稱註冊地業務性質註冊資本對本公司對本公司

（港元）持股比例表決權比例

茂業（中國）投資

有限公司中國香港投資控股 10,000.00 100% 100%

本公司的實際控制人為黃茂如。

2.子公司

子公司詳見附註七、 1。

3.其他關聯方

其他關聯方名稱關聯方關係

黃茂如實際控制人

姚淑蓮董事

龔賢超高級管理人員

安徽國潤投資發展有限公司實際控制人控制的其他公司

安徽省新長江商品交易有限公司實際控制人控制的其他公司

包頭市茂業東正房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

保定茂業百貨有限公司實際控制人控制的其他公司

保定茂業房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

常州泰富房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

成都崇德投資有限公司實際控制人控制的其他公司

成商集團控股有限公司實際控制人控制的其他公司

崇德（集團）股份有限公司實際控制人控制的其他公司

滁州茂業投資發展有限公司實際控制人控制的其他公司

淮安茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

淮南茂業投資發展有限公司實際控制人控制的其他公司

錦州茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

茂業（深圳）房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

茂業集團有限公司實際控制人控制的其他公司

茂業商業

股份有限公司實際控制人控制的其他公司

茂業數智

聯合信息

技術（深圳）有限公司實際控制人控制的其他公司

秦皇島茂業房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

山西茂業置地房地產開發有限公司實際控制人控制的其他公司

85

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

3.其他關聯方（續）

其他關聯方名稱關聯方關係

深圳茂業（集團）股份有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳茂業百貨有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳茂業和平商廈無錫有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳

茂業科技

零售有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳茂業商廈有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳茂業實業發展有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳茂業投資控股有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市崇德地產有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市崇德投資有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市東方時代廣場實業有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市茂業百貨華強北有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市茂業物業經營有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳市興華汽車運輸有限公司實際控制人控制的其他公司

深圳興華賓館實際控制人控制的其他公司

深圳興華實業股份有限公司實際控制人控制的其他公司

瀋陽茂業時代置業有限公司實際控制人控制的其他公司

瀋陽茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

泰州茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

天津茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

無錫茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

無錫新區茂業房地產有限公司實際控制人控制的其他公司

無錫億百置業有限公司實際控制人控制的其他公司

蕪湖茂業農副產品市場有限公司實際控制人控制的其他公司

蕪湖茂業置業有限公司實際控制人控制的其他公司

中華兆業（控股）有限公司實際控制人控制的其他公司

中兆實業（深圳）有限公司實際控制人控制的其他公司

中兆投資（集團）有限公司實際控制人控制的其他公司

中兆投資管理有限公司實際控制人控制的其他公司

重慶崇德實業有限公司實際控制人控制的其他公司

重慶茂業地產有限公司實際控制人控制的其他公司

86

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

4.本集團與關聯方的主要交易

（1）關聯方商品和勞務交易

向關聯方提供物業管理服務

2020年1-5月 2019年 2018年

深圳茂業（集團）股份有限公司 1,673,991.95 4,457,361.25 4,391,017.06

深圳市崇德地產有限公司 203.94 489.45 488.69

深圳茂業百貨有限公司 53,562.71 128,550.52 128,550.52

深圳茂業投資控股有限公司 4,504.72 10,811.32 10,811.32

保定茂業百貨有限公司 12,202.26 35,030.55 45,437.00

瀋陽茂業時代置業有限公司 2,310.30 6,307.88 8,788.07

瀋陽茂業置業有限公司 216,717.89 616,730.88 729,817.04

無錫新區茂業房地產有限公司 14,738.55 6,604.12 40,461.42

深圳茂業和平商廈無錫有限公司 9,360.39 -22,464.93

無錫茂業置業有限公司 421,607.81 1,039,929.91 1,098,853.34

無錫億百置業有限公司 3,248.86 14,956.39 95,122.97

常州泰富房地產開發有限公司 961.75 2,308.21 2,308.21

泰州茂業置業有限公司 10,067.02 7,565.96 10,991.49

茂業商業

股份有限公司 155,082.59 372,198.21 -

滁州茂業投資發展有限公司 10,369.61 27,652.29 27,652.29

包頭市茂業東正房地產開發有限公司 25,034.35 186,773.17 -

蕪湖茂業置業有限公司 6,655.71 15,973.70 15,973.70

山西茂業置地房地產開發有限公司 317,261.67 821,059.49 969,065.06

茂業（深圳）房地產開發有限公司 -477.60 12,480.00

成商集團控股有限公司 783,404.09 1,880,169.81 -

3,721,286.17 9,630,950.71 7,610,283.11

向關聯方提供維保服務

2020年1-5月 2019年 2018年

深圳茂業百貨有限公司 88,814.15 499,416.51 490,730.58

深圳興華賓館 3,028.30 11,028.30 26,511.65

深圳茂業（集團）股份有限公司 131,150.94 427,609.63 25,279.61

深圳興華實業股份有限公司 -100,929.81 -

222,993.39 1,038,984.25 542,521.84

87

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

4.本集團與關聯方的主要交易（續）

（1）關聯方商品和勞務交易（續）

向關聯方提供停車場機動車輛停放服務

2020年1-5月 2019年 2018年

深圳茂業百貨有限公司 23,020.01 38,231.44 95,395.73

向關聯方購買信息服務

2020年1-5月 2019年 2018年

茂業數智

聯合信息

技術（深圳）

有限公司 3,124.72 1,376.91 891.02

深圳

茂業科技

零售有限公司 801.47 --

3,926.19 1,376.91 891.02

向關聯方購買辦公或清潔耗材

2020年1-5月 2019年 2018年

深圳茂業百貨有限公司 -704,000.00 -

深圳市茂業百貨華強北有限公司 -42,000.00 -

成商集團控股有限公司 --4,600.00

-746,000.00 4,600.00

向關聯方購買無形資產

2020年1-5月 2019年 2018年

深圳茂業商廈有限公司 --100,000.00

向關聯方借調員工

2020年1-5月 2019年 2018年

成商集團控股有限公司 264,939.05 723,487.65 699,850.04

88

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

4.本集團與關聯方的主要交易（續）

（2）關聯方租賃

作為承租人

租賃

資產種類

2020年1-5月

租賃費

2019年

租賃費

2018年

租賃費

安徽國潤投資發展有限

公司

保定茂業百貨有限公司

保定茂業房地產開發有

限公司

常州泰富房地產開發有

限公司

成都崇德投資有限公司

成商集團控股有限公司

滁州茂業投資發展有限

公司

淮南茂業投資發展有限

公司

錦州茂業置業有限公司

山西茂業置地房地產開

發有限公司

深圳茂業（集團）股份

有限公司

深圳興華實業股份有限

公司

瀋陽茂業時代置業有限

公司

瀋陽茂業置業有限公司

天津茂業置業有限公司

重慶茂業地產有限公司

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

房屋建築物

595.00

7,876.50

28,800.00

9,100.00

947,047.60

976,714.30

1,631.10

1,800.00

25,628.80

25,000.00

48,000.00

28,800.00

6,000.00

30,000.00

34,000.00

18,000.00

1,428.00

18,903.60

69,120.00

21,840.00

2,272,914.24

2,344,114.32

-

4,320.00

48,309.12

60,000.00

150,400.00

48,000.00

2,400.00

72,000.00

81,600.00

43,200.00

1,428.0018,903.6069,120.0021,840.00-

45,600.00-

4,320.008,709.1260,000.00168,000.00-

-

72,000.0081,600.0043,200.00

2,188,993.30 5,238,549.28 594,720.72

89

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

4.本集團與關聯方的主要交易（續）

（3）關聯方擔保

接受關聯方擔保

2018年

注釋擔保

金額

擔保

起始日

擔保

到期日

擔保是否

履行完畢

深圳茂業（集團）股份有限公司（3）a 37,500,000.00 2017/08/23 2019/08/23是

為關聯方提供擔保

2020年1-5月

注釋擔保擔保擔保擔保是否

金額起始日到期日履行完畢

深圳茂業（集團）股份有限公司（3）b 1,320,000,000.00 2016/10/14 2031/10/14否

深圳興華實業股份有限公司（3）c 48,750,000.00 2018/03/02 2023/03/02否

2019年

注釋擔保擔保擔保擔保是否

金額起始日到期日履行完畢

深圳茂業（集團）股份有限公司（3）b 1,350,000,000.00 2016/10/14 2031/10/14否

深圳興華實業股份有限公司（3）c 50,000,000.00 2018/03/02 2023/03/02否

2018年

注釋擔保擔保擔保擔保是否

金額起始日到期日履行完畢

深圳茂業（集團）股份有限公司（3）b 1,400,000,000.00 2016/10/14 2031/10/14否

深圳興華實業股份有限公司（3）c 55,000,000.00 2018/03/02 2023/03/02否

（4）使用關聯方商標

注釋 2020年1-5月 2019年 2018年

崇德（集團）股份有限公司（4）a ---

90

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

4.本集團與關聯方的主要交易（續）

（5）其他關聯方交易

2020年1-5月 2019年 2018年

關鍵管理人員薪酬 315,350.00 493,303.00 144,000.00

注釋：

（1）本集團與關聯公司進行交易的價格由交易雙方協定。其中，對於關聯開發商所持

尚未向獨立第三方出售或出租物業的物業管理費，本公司綜合考慮自身業務經營

過程中的實際成本分攤情況以及物業管理項目的獲取來源於開發商的因素，對物

業管理費通過減免、打折的方式收取。

（2）本集團與關聯公司的租賃合同價格由交易雙方協定。

（3）關聯方擔保

（a）：該借款系本公司與

華夏銀行

股份有限公司深圳深南支行的長期借款合同，借款

金額為 40,000,000.00元。截至 2018年 12月 31日，借款餘額為人民幣

37,500,000.00元。截至 2019年 12月 31日，該借款已全部歸還。詳見附註五、

16。

（b）：

2016年 10月，本公司與

中信銀行

股份有限公司深圳分行籤訂保證合同，被擔

保債務人為深圳茂業（集團）股份有限公司，擔保的主債權本金金額為人民幣

1,500,000,000.00元。該借款的抵押物為世界金融中心 A座45套房地產。根據

2016年深圳市同致誠土地房地產估價顧問有限公司出具的對該房地產的評估報

告，該房地產的抵押淨值為人民幣 3,016,756,008.00元。同時，為確保該擔保

合同的履行，本公司與

中信銀行

股份有限公司深圳分行籤訂應收帳款質押合同，

以上述世界金融中心 A座 45套物業對應的應收物業管理費提供質押擔保，於

2018年 12月 31日、 2019年 12月 31日及 2020年 5月 31日，本集團質押的

應收帳款帳面餘額分別為人民幣 336,737.00元、人民幣 330,040.00元和人民

幣 336,661.40元。本集團僅對期末餘額在擔保期限內擔保，截止至 2020年 5

月 31日，借款餘額為人民幣 1,320,000,000.00元。

（c）：

2018年 1月，本公司與

交通銀行

股份有限公司深圳八卦嶺支行籤訂保證合同，

被擔保債務人為深圳興華實業股份有限公司，擔保的主債權本金餘額最高額為

人民幣 60,000,000.00元。同時，債務人深圳興華實業股份有限公司與交通銀

行籤訂抵押合同，以六層廠房作為該借款抵押物。根據 2018年深圳市國量行土

地房地產估價顧問有限公司出具的評估報告，該廠房的抵押價值為人民幣

61,126,568.00元。本集團僅對期末餘額在擔保期限內擔保，截止至 2020年 5

月 31日，借款餘額為人民幣 48,750,000.00元。

91

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十、

關聯方關係及其交易（續）

4.

本集團與關聯方的主要交易（續）

注釋：（續）

（4）使用關聯方商標

（a）：本公司於

2018年度、

2019年度及截至

2020年

5月

31日止

5個月期間無償使

用崇德（集團）股份有限公司註冊號為

3479476、3480077、3480079的三項

商標。

5.

關聯方應收款項餘額

（1）應收帳款

2020年1-5月

2019年

2018年

帳面餘額壞帳準備帳面餘額壞帳準備帳面餘額壞帳準備

包頭市茂業東正房地產開發

有限公司

217,661.05 217.66 192,376.36 192.38 --

保定茂業百貨有限公司

98,230.00 98.23 85,295.60 85.30 48,163.22 48.16

常州泰富房地產開發有限公

司

5,912.87 5.91 4,893.41 4.89 2,446.70 2.45

成商集團控股有限公司

147,075.00 147.08 ----

滁州茂業投資發展有限公司

67,437.02 67.44 56,963.71 56.96 28,481.86 28.48

茂業（深圳）房地產開發有

限公司

13,735.05 13.74 13,735.05 13.74 13,228.79 13.23

茂業商業

股份有限公司

558,917.65 558.92 394,530.11 394.53 --

山西茂業置地房地產開發有

限公司

2,233,829.39 2,233.83 1,897,532.02 1,897.53 1,027,208.96 1,027.21

深圳茂業（集團）股份有限

公司

11,840,485.94 11,840.48 10,381,735.49 10,381.74 5,012,844.58 5,012.84

深圳茂業百貨有限公司

1,179,545.69 1,179.55 1,030,302.69 1,030.30 441,916.99 441.92

深圳茂業和平商廈無錫有限

公司

33,734.83 33.73 23,812.82 23.81 23,812.82 23.81

深圳茂業投資控股有限公司

27,695.00 27.70 22,920.00 22.92 11,460.00 11.46

深圳市崇德地產有限公司

1,253.00 1.25 1,036.83 1.04 518.01 0.52

深圳興華賓館

8,240.00 8.24 8,240.00 8.24 27,307.00 27.31

深圳興華實業股份有限公司

44,532.24 44.53 44,532.24 44.53 --

瀋陽茂業時代置業有限公司

18,450.63 18.45 16,001.71 16.00 9,315.36 9.32

瀋陽茂業置業有限公司

1,657,061.76 1,657.06 1,427,340.80 1,427.34 773,606.07 773.61

泰州茂業置業有限公司

30,012.19 30.01 19,341.15 19.34 11,321.23 11.32

無錫茂業置業有限公司

2,714,014.52 2,714.01 2,267,110.24 2,267.11 1,164,784.54 1,164.78

無錫新區茂業房地產有限公

司

65,512.33 65.51 49,889.47 49.89 42,889.10 42.89

無錫億百置業有限公司

120,127.91 120.13 116,684.12 116.68 100,830.34 100.83

蕪湖茂業置業有限公司

40,107.30 40.11 33,385.03 33.39 16,932.12 16.93

21,123,571.37 21,123.57 18,087,658.85 18,087.66 8,757,067.69 8,757.07

92

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

5.關聯方應收款項餘額（續）

（2）其他應收款

2020年1-5月

帳面餘額壞帳準備

2019年

帳面餘額壞帳準備

2018年

帳面餘額壞帳準備

安徽國潤投資發展有限公司

保定茂業房地產開發有限公司

常州泰富房地產開發有限公司

成都崇德投資有限公司

成商集團控股有限公司

淮安茂業置業有限公司

錦州茂業置業有限公司

茂業（深圳）房地產開發有限公

司

茂業（中國）投資有限公司

茂業集團有限公司

茂業商業

股份有限公司

秦皇島茂業房地產開發有限公司

山西茂業置地房地產開發有限公

司

深圳茂業（集團）股份有限公司

深圳茂業和平商廈無錫有限公司

深圳茂業商廈有限公司

深圳茂業實業發展有限公司

深圳市崇德地產有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳市東方時代廣場實業有限公

司

深圳市茂業物業經營有限公司

深圳市興華汽車運輸有限公司

深圳興華賓館

深圳興華實業股份有限公司

瀋陽茂業置業有限公司

天津茂業置業有限公司

無錫茂業置業有限公司

無錫新區茂業房地產有限公司

無錫億百置業有限公司

中兆實業（深圳）有限公司

中兆投資（集團）有限公司

重慶崇德實業有限公司

重慶茂業地產有限公司

-

787,599.72

7,280,875.88

215,117,277.16

916,346.53

666,642.00

-

4,845.65

4,300,000.00

70,711.91

327,655.09

7,509,802.40

14,196,961.39

27,719,311.89

9,335,587.34

3,864,369.13

27,759,646.00

-

47,993,946.04

9,523,300.36

86,647,698.28

4,520,000.00

1,320,000.00

15,652,430.44

1,548,421.58

1,038,591.07

9,397,231.94

1,791,458.18

1,321,606.12

8,288.00

63,160,136.97

2,250,000.00

10,774,841.42

-

787.60

7,280.88

215,117.28

916.35

666.64

-

4.85

4,300.00

70.71

327.66

7,509.80

14,196.96

27,719.28

9,335.59

3,864.37

27,759.65

-

47,993.95

9,523.30

86,647.70

4,520.00

1,320.00

15,652.43

1,548.42

1,038.59

9,397.23

1,791.46

1,321.61

8.29

63,160.14

2,250.00

10,774.84

-

692,577.93

7,303,389.95

213,981,306.41

797,007.73

488,209.51

188,321.37

6,957.09

4,300,000.00

70,711.91

311,629.33

-

12,552,196.51

24,431,510.82

8,240,334.16

3,354,088.98

27,759,646.00

-

47,993,946.04

9,523,300.36

86,647,698.28

-

-

14,339,116.60

1,278,332.90

817,954.58

7,084,223.13

1,507,626.87

1,123,727.37

-

62,186,354.41

2,250,000.00

11,109,510.52

-

692.58

7,303.39

213,981.31

797.01

488.21

188.32

6.96

4,300.00

70.71

311.63

-

12,552.20

24,431.49

8,240.33

3,354.09

27,759.65

-

47,993.95

9,523.30

86,647.70

-

-

14,339.12

1,278.33

817.96

7,084.22

1,507.63

1,123.73

-

62,186.35

2,250.00

11,109.51

5,976.00

251,932.91

7,730,875.88

28,707,800.29

336,393.15

-

425,755.43

6,207.09

4,300,000.00

70,711.91

14,193.13

-

5,922,751.16

210,914,613.03

2,843,069.24

3,315,279.78

27,759,646.00

72,500,000.00

47,993,946.04

23,300.36

-

-

-

36,577,874.38

594,112.49

327,840.37

6,492,933.34

743,314.03

379,188.73

-

55,567,430.22

2,250,000.00

11,523,311.47

5.98251.937,730.8828,707.81336.39-

425.766.214,300.0070.7114.19-

5,922.75210,914.612,843.073,315.2827,759.6572,500.0047,993.9523.30-

-

-

36,577.87594.11327.846,492.93743.31379.19-

55,567.432,250.0011,523.31

576,805,582.49 576,805.58 550,339,678.76 550,339.68 527,578,456.43 527,578.46

應收關聯方款項均不計利息、無抵押。

93

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

6.關聯方應付款項餘額

（1）應付帳款

2020年1-5月

2019年

2018年

安徽國潤投資發展有限公司

3,451.00 2,856.00 1,428.00

保定茂業百貨有限公司

45,683.70 37,807.20 18,903.60

保定茂業房地產開發有限公

司

167,040.00 138,240.00 69,120.00

常州泰富房地產開發有限公

司

52,780.00 43,680.00 21,840.00

成都崇德投資有限公司

3,380,960.00 2,386,560.00 -

成商集團控股有限公司

1,067,914.34 91,200.00 45,600.00

滁州茂業投資發展有限公司

1,631.10 --

淮南茂業投資發展有限公司

10,440.00 8,640.00 4,320.00

錦州茂業置業有限公司

44,847.04 19,218.24 8,709.12

茂業數智

聯合信息

技術（深

圳）有限公司

-202.40 -

山西茂業置地房地產開發有

限公司

145,000.00 120,000.00 60,000.00

深圳茂業（集團）股份有限

公司

570,600.00 518,600.00 168,000.00

深圳

茂業科技

零售有限公司

849.56 --

深圳興華實業股份有限公司

20,400.00 --

瀋陽茂業時代置業有限公司

8,400.00 2,400.00 -

瀋陽茂業置業有限公司

174,000.00 144,000.00 72,000.00

天津茂業置業有限公司

197,200.00 163,200.00 81,600.00

重慶茂業地產有限公司

104,400.00 86,400.00 43,200.00

5,995,596.74 3,763,003.84 594,720.72

94

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十、關聯方關係及其交易（續）

6.關聯方應付款項餘額（續）

（2）其他應付款

2020年1-5月

2019年

2018年

安徽國潤投資發展有限公司

4,254.76 9,707.81 5,976.00

安徽省新長江商品交易有限公司

760.00 2,280.00 -

包頭市茂業東正房地產開發有限公司

378,664.36 365,543.36 230,180.25

保定茂業百貨有限公司

14,628,583.96 14,423,831.59 13,557,886.56

保定茂業房地產開發有限公司

3,606,562.48 3,359,115.25 1,380,915.31

常州泰富房地產開發有限公司

35,733.90 -931,888.38

成都崇德投資有限公司

-272,531.23 4,870,059.04

成商集團控股有限公司

2,007,913.78 1,742,974.73 1,019,487.08

淮安茂業置業有限公司

1,595,905.15 1,144,171.29 126,884.07

錦州茂業置業有限公司

997,252.42 1,185,573.79 840,000.00

茂業（中國）投資有限公司

271,500,000.00 --

茂業商業

股份有限公司

1,460.00 1,460.00 1,460.00

秦皇島茂業房地產開發有限公司

10,006,636.71 896,954.76 -

山西茂業置地房地產開發有限公司

8,472,932.05 8,418,172.24 7,405,997.55

深圳茂業（集團）股份有限公司

11,211,595.10 32,108,980.19 -

深圳茂業百貨有限公司

3,133,895.36 3,835,482.58 3,437,512.68

深圳茂業和平商廈無錫有限公司

4,740,330.85 4,770,709.48 -

深圳茂業商廈有限公司

3,950,000.00 3,950,000.00 3,950,000.00

深圳市崇德地產有限公司

3,585,344.08 2,995,438.75 796,937.16

深圳市茂業百貨華強北有限公司

4,509,136.88 5,523,337.51 5,531,553.00

深圳市茂業物業經營有限公司

--63,352,301.72

瀋陽茂業時代置業有限公司

980,726.15 852,265.48 529,926.80

瀋陽茂業置業有限公司

6,618,245.36 6,255,776.00 5,367,006.31

天津茂業置業有限公司

11,960,073.26 10,086,977.94 2,625,216.49

無錫茂業置業有限公司

8,692,508.78 9,171,852.69 8,077,891.79

無錫新區茂業房地產有限公司

-271.99 6,707.39

無錫億百置業有限公司

2,195,325.05 1,955,413.31 842,401.48

蕪湖茂業農副產品市場有限公司

--1,470.27

蕪湖茂業置業有限公司

107,964.89 107,770.62 106,824.46

中華兆業（控股）有限公司

24,480,000.00 24,480,000.00 24,480,000.00

中兆實業（深圳）有限公司

-3,240.00 -

中兆投資管理有限公司

17,639.46 17,639.46 17,639.46

重慶茂業地產有限公司

2,151,632.72 2,121,528.72 705,589.70

401,571,077.51 140,059,000.77 150,199,712.95

應付關聯方款項均不計利息、無抵押。

95

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十一、承諾及或有事項

1.

重要承諾事項

於2018年12月31日、 2019年12月31日及 2020年5月31日，本集團並無須作披露的承諾

事項。

2.

或有事項

黃如意和淮南市發楊裝飾工程有限公司訴訟申請

2020年5月6日，黃如意和淮南市發楊裝飾工程有限公司分別對本公司提起訴訟，兩起

案件被告一均為淮南茂業投資發展有限公司，被告二均為崇德物業管理（深圳）有限公

司淮南分公司，被告三均為崇德物業管理（深圳）有限公司。原告黃如意於 2018年8月

1日與淮南茂業投資發展有限公司籤訂倉庫租賃合同租用倉庫，原告淮南市發楊裝飾工

程有限公司於 2019年1月2日與淮南茂業投資發展有限公司籤訂倉庫租賃合同租用倉

庫。 2019年8月24日，因其他倉庫發生大火併蔓延，造成原告財產損失。由安徽匯眾價

格評估有限公司出具的匯眾價憑字【 2019】第 0422號評估報告核損該火災總損失金額

為人民幣 2,473,367.00元，其中核損原告黃如意損失金額為人民幣 249,800.00元，核損

原告淮南市發楊裝飾工程有限公司損失金額為人民幣 617,343.00元，同時，評估報告中

認為該倉庫為被告二崇德物業管理（深圳）有限公司淮南分公司所有，而被告二為被告

三設立的不具有法人資格的分公司。

因此黃如意和淮南市發楊裝飾工程有限公司提起訴訟，以倉庫缺乏應有的相關消防設

施、被告出租不符合約定倉庫用途的房屋給原告而造成損失為由，原告黃如意要求：被

告一賠償損失人民幣 249,800.00元並承擔訴訟費與律師費，其中被告一與被告二承擔連

帶賠償責任，被告三承擔補充賠償責任；原告淮南市發楊裝飾工程有限公司要求：被告

一賠償損失人民幣 617,343.00元，退還房屋租金人民幣 19,507.00元，物業管理費人民

幣2,350.00元並承擔訴訟費與律師費，其中被告一與被告二承擔連帶賠償責任，被告三

承擔補充賠償責任。

本公司管理層認為：由於該倉庫無產權證，且該倉庫所在土地的土地使用權歸淮南茂業

投資發展有限公司所有，該倉庫所有權不屬於本公司，因此資產評估報告中關於倉庫所

有權的描述有誤，本公司無須就火災相關損失作出賠償。黃如意所提起訴訟已於 2020

年7月7日開庭審理，待再次開庭，再次開庭時間待法院確定。法院原安排淮南市發楊

裝飾工程有限公司所提起訴訟於 7月7日與黃如意所提起訴訟同一天開庭審理，後因時

間限制延期，開庭時間暫未確定。黃如意和淮南市發楊裝飾工程有限公司所提起訴訟的

案件編號分別為【 2020】粵 0404民初 1141號和【 2020】粵 0404民初 1143號。

96

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十二、資產負債表日後事項

2020年 6月 11日，本公司與深圳茂業（集團）股份有限公司籤訂《股權轉讓協議書》，

受讓深圳茂業（集團）股份有限公司持有的深圳中兆樓宇科技有限公司 100%的股權。

深圳中兆樓宇科技有限公司由深圳茂業（集團）股份有限公司於 2019年 7月 11日在

深圳市設立，註冊資本為人民幣 300萬元，實繳資本為 0。截至 2020年6月 16日，經

深圳市市場監督管理局核准，深圳中兆樓宇科技有限公司已完成投資人變更。

2020年7月2日，本公司與深圳茂業（集團）股份有限公司籤訂《股權轉讓協議書》，

轉讓本公司持有的深圳崇尚科技服務有限公司 100%的股權。截至 2020年7月6日，經深

圳市市場監督管理局核准，深圳崇尚科技服務有限公司已完成投資人變更。

2020年7月22日，本公司的原始股東深圳茂業實業發展有限公司因擬作為出資的房產未

實際交付公司，已以貨幣出資 279.50萬元，替換前述房產出資。截至 2020年7月22日，

本公司成立時的註冊資本 430萬元已全部繳付到位。

截至本報告報出日，本公司為深圳興華實業股份有限公司所提供主債權本金餘額最高額

為人民幣 60,000,000.00元的擔保已提前解除。本公司為深圳茂業（集團）股份有限公

司所提供主債權本金金額為人民幣 1,500,000,000.00元的擔保，深圳茂業（集團）股份

有限公司已出具承諾函，承諾在瀋陽商業城股份有限公司召開股東大會審議其擬出售沈

陽鐵西百貨大樓有限公司的 99.82%股權與瀋陽商業城百貨有限公司的 100%股權以及以

發行股份的方式購買本公司的 100%股權相關事項前，完成解除。

十三、其他重要事項

1.分部報告

本集團不存在多種經營，所有收入均來源於中國大陸客戶，且所有非流動資產均位於中

國大陸，故無報告分部。

2.租賃

作為承租人

重大經營租賃：根據與出租人籤訂的租賃合同，不可撤銷租賃的最低租賃付款額如下：

2020年1-5月 2019年 2018年

1年以內（含 1年） 5,709,767.12 5,564,700.72 707,510.72

1年至 2年（含 2年） 3,449,438.32 5,337,600.72 422,400.72

2年至 3年（含 3年） 373,775.50 528,891.60 422,400.72

3年以上 12,740.00 21,840.00 435,531.60

9,545,720.94 11,453,033.04 1,987,843.76

97

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十四、公司財務報表主要項目注釋

1.其他應收款

其他應收款的帳齡分析如下：

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

1年以內

333,511,720.51 332,045,803.02 185,703,527.20

1至2年

43,762,649.21 13,243,251.04 63,268,207.15

2至3年

8,189,075.71 9,707,862.78 173,164,237.60

3至4年

31,521,278.50 93,696,826.38 33,307,803.79

4至5年

76,083,479.51 32,884,243.98 57,933,277.38

5年以上

74,968,480.25 58,932,227.38 2,380,220.39

568,036,683.69 540,510,214.58 515,757,273.51

減：其他應收款壞帳準備

2,666,105.63 2,337,167.52 1,111,839.64

565,370,578.06 538,173,047.06 514,645,433.87

其他應收款按性質分類如下：

2020年5月31日

2019年12月31日

2018年12月31日

關聯方往來款

556,687,806.72 530,221,622.98 507,450,400.65

代墊第三方款項

692,770.25 615,640.25 625,540.25

押金保證金

7,418,126.73 6,992,887.07 5,249,540.40

員工備用金及其他

2,937,979.99 2,680,064.28 2,431,792.21

短期借款（注）

300,000.00 --

568,036,683.69 540,510,214.58 515,757,273.51

減：其他應收款壞帳準備

2,666,105.63 2,337,167.52 1,111,839.64

565,370,578.06 538,173,047.06 514,645,433.87

註：截至

2020年5月31日，本公司對深圳市博思教育投資諮詢有限公司的借款餘額為人

民幣

300,000.00元，借款的年利率為

8%，借款期限自

2020年5月19日起至

2021年5月

18日止。

98

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十四、公司財務報表主要項目注釋（續）

1.其他應收款（續）

其他應收款按照 12個月預期信用損失計提的壞帳準備的變動如下：

2020年1-5月

第一階段第二階段第三階段合計

未來 12個月整個存續期已發生信用

預期信用損失預期信用損失減值金融資產

（整個存續期

預期信用損失）

期初餘額 1,985,787.53 -351,379.99 2,337,167.52

期初餘額在本期 ----

--轉入第二階段 ----

--轉入第三階段 (156,907.24) -156,907.24 -

--轉回第二階段 ----

--轉回第一階段 ----

本期計提 878,391.24 -157,844.98 1,036,236.22

本期轉回 486,848.67 -220,449.44 707,298.11

本期轉銷 ----

本期核銷 ----

其他變動 ----

期末餘額 2,220,422.86 -445,682.77 2,666,105.63

2019年

第一階段第二階段第三階段合計

未來 12個月整個存續期已發生信用

預期信用損失預期信用損失減值金融資產

（整個存續期

預期信用損失）

年初餘額 1,111,839.64 --1,111,839.64

會計政策變更 477,740.01 --477,740.01

年初餘額在本年 1,589,579.65 --1,589,579.65--轉入第二階段 ----

--轉入第三階段 (175,690.00) -175,690.00 -

--轉回第二階段 ----

--轉回第一階段 ----

本年計提 938,363.50 -176,739.99 1,115,103.49

本年轉回 366,465.62 -1,050.00 367,515.62

本年轉銷 ----

本年核銷 ----

其他變動 ----

年末餘額 1,985,787.53 -351,379.99 2,337,167.52

99

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十四、公司財務報表主要項目注釋（續）

1.

其他應收款（續）

其他應收款壞帳準備的變動如下：

年初餘額本年計提本年轉回年末餘額

2018年 778,582.40 461,868.25 128,611.01 1,111,839.64

2018年

帳面餘額

壞帳準備

金額比例金額計提比例

（%）（%）

按信用風險特徵組合

計提壞帳準備

組合一：帳齡分析法 8,306,872.85 1.61 604,389.24 7.28

組合二：關聯方 507,450,400.66 98.39 507,450.40 0.10

515,757,273.51 100.00 1,111,839.64 0.22

100

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、 2019年度及截至 2020年5月31日止 5個月期間人民幣元

十四、公司財務報表主要項目注釋（續）

1.其他應收款（續）

於2020年5月31日，其他應收款金額前五名如下：

期末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

期末餘額

成都崇德投資有限公司

深圳市茂業物業經營有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳茂業實業發展有限公司

215,117,277.16

86,647,698.28

63,160,136.97

47,993,946.04

27,759,646.00

37.8715.2511.128.454.89

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

一年以內至

五年以上 215,117.28

一年以內 86,647.70

一年以內至

五年以上 63,160.14

四至五年 47,993.95

一至四年 27,759.65

440,678,704.45 77.58 440,678.72

於2019年12月31日，其他應收款金額前五名如下：

年末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

年末餘額

成都崇德投資有限公司

深圳市茂業物業經營有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳茂業實業發展有限公司

213,981,306.41

86,647,698.28

62,186,354.41

47,993,946.04

27,759,646.00

39.5916.0311.518.885.14

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

一年以內至

五年以上 213,981.31

一年以內 86,647.70

一年以內至

五年以上 62,186.35

三至四年 47,993.95

一至四年 27,759.65

438,568,951.14 81.15 438,568.96

於2018年12月31日，其他應收款金額前五名如下：

年末餘額佔其他應收款餘

額合計數的比例

（%）

性質帳齡壞帳準備

年末餘額

深圳茂業（集團）股份有限公司

深圳市崇德地產有限公司

中兆投資（集團）有限公司

深圳市崇德投資有限公司

深圳興華實業股份有限公司

190,374,613.02

72,500,000.00

55,567,430.22

47,993,946.04

36,577,874.38

36.9114.0610.779.317.09

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

關聯方資金往來

四年以內 190,374.61

兩至三年 72,500.00

五年以內 55,567.43

兩至三年 47,993.95

兩年以內 36,577.87

403,013,863.66 78.14 403,013.86

101

崇德物業管理（深圳）有限公司

財務報表附註（續）

2018年度、

2019年度及截至

2020年5月31日止

5個月期間人民幣元

十四、公司財務報表主要項目注釋（續）

2.長期股權投資

2020年5月31日

期初期末

帳面價值帳面價值

深圳崇德電力銷售有限公司

20,000,000.00 20,000,000.00

2019年12月31日

年初年末

帳面價值帳面價值

深圳崇德電力銷售有限公司

20,000,000.00 20,000,000.00

2018年12月31日

年初年末

帳面價值帳面價值

深圳崇德電力銷售有限公司

20,000,000.00 20,000,000.00

3.營業收入及成本

2020年1-5月

2019年

2018年

主營業務收入

89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

主營業務成本

50,799,430.03 139,176,551.76 121,402,670.04

營業收入列示如下：

2020年1-5月

2019年

2018年

物業基礎服務

81,092,011.02 197,890,990.88 178,330,632.47

停車場機動車輛停放服務

8,272,299.60 26,070,168.73 15,988,868.97

89,364,310.62 223,961,159.61 194,319,501.44

102

崇德物業管理（深圳）有限公司

補充資料

2018年度、 2019年度及截至 2020年 5月 31日止 5個月期間人民幣元

1.非經常性損益明細表

2020年1-5月 2019年 2018年

營業外收入和支出

(18,601.76) 247,500.71 (567,538.72)

(18,601.76) 247,500.71 (567,538.72)

所得稅影響數

4,650.44 (61,875.18) 141,884.68

合計

(13,951.32) 185,625.53 (425,654.04)

本集團對非經常性損益項目的確認依照《公開發行證券的公司信息披露解釋性公告第 1

號——非經常性損益》 (證監會公告 [2008]43號)的規定執行。

2.淨資產收益率

2020年1-5月

加權平均淨資產

收益率 (年化 )(%)

歸屬於公司普通股股東的淨利潤

38.83

扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤

38.85

2019年

加權平均淨資產

收益率 (%)

歸屬於公司普通股股東的淨利潤 21.24

扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤 21.17

2018年

加權平均淨資產

收益率 (%)

歸屬於公司普通股股東的淨利潤 21.82

扣除非經常性損益後歸屬於公司普通股股東的淨利潤 22.02

上述淨資產收益率及每股收益系按照證監會《公開發行證券的公司信息披露編報規則第

9號——淨資產收益率和每股收益的計算及披露》 (2010年修訂 )計算。

1

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