主持人：原來這樣四平八穩的話也有掌聲，既然大家忍不住要談房地產，那我們就來談一下房地產，下一個問題就是中國房地產走向與風險，這一環節的專家都已經到場了，隆重請出參與這場圓桌討論的嘉賓：有請清華大學經管學院中國與世界經濟研究中心主任李稻葵先生；中央黨校研究室副主任周天勇先生；國家發改委中國宏觀經濟學會秘書長王建先生；浙江大學社會科學部主任史晉川先生；北京師範大學管理學院教授董藩先生；興業銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委先生；這是最為強大的一次陣容，同時我們要請出本次圓桌討論會的特邀主持人：哈佛商業評論中文版主編顏傑華先生，有請！
顏傑華：大家對房地產都比較關注，今天來參與這場討論的嘉賓也是最重量級的，6個，還有一個正在路中。前面很多人也在問房地產，首先請在座五位嘉賓每人花三分鐘時間亮出你們的觀點，對房地產市場怎麼看，有什麼想法？要不就從最那邊開始吧。
魯政委：謝謝主持人，我對房地產的看法是兩句話，第一句話是結構失衡；第二句話是總量供給不足。
為什麼說結構失衡？我給出一組數據：08年中國大約有6億城鎮人口，按照家庭規模3.2人來算，中國只有1.9億的城鎮家庭。好了，來看我們到底賣出去了多少房子：
從91年到08年，包括別墅、經濟適用房和其他住宅在內，我們總共賣出去了49億平米的房子，如果按每個城鎮家庭需要住60平米來說，它能夠覆蓋多少？只能夠覆蓋42.5%的城鎮家庭，如果每個家庭需要住90平米的房子，只能覆蓋28.4%的城鎮家庭，如果每個家庭需要住120平米的房子，只能覆蓋21.3%，所以很多人講，現在的房價太高，八成的城鎮家庭買不起房子，事實上這的確是到目前為止只有少數家庭才參與的遊戲，因為它只覆蓋了這20%的城鎮家庭。這是我們講的結構失衡。
總供給不足是什麼？來看一個數字，09年初我們就看到房地產在成交量回升中，雖然成交量不是很大，但定金和預付款比例在快速上升，為什麼有這麼多定金和預付款交給了地產商？不是你想買房子沒有買到嗎？這就說明總供給不足。所以，在這樣的情況下，中國房地產調控就要從解決這兩個問題入手，結構上更加平衡，同時總量上也要解決問題。謝謝。
史晉川：我想，從房地產形成剛性需求的年齡結構來看，一個正常的房地產市場大概應該是30多歲到40多歲的人是這個市場的主體，二十幾歲的人準備衝進來，五十幾歲的人準備還尾款，這是世界房地產市場的常態。
而中國不一樣，98年房改，到目前為止房改十年，這就意味著在中國房地產市場上，五十年代的人、六十年代的人、七十年代的人、八十年代的人，四代的人同時在這個時間段對房地產形成需求，而這樣一種在某時段非常多年齡段的人集中形成需求並釋放需求的狀況，我想是中國房地產跟世界各國房地產都不一樣的最大區別。
正是這四代人的剛性需求在某一時段上的集中釋放，因此使得現在房地產市場一路往上走，而這種剛性需求的集中釋放導致了房價的較快上漲，因此帶動了很大投資性需求的出現，而這種投資性需求的出現又進一步拉高了房價，從而導致五十年代的人和六十年代的人為他們的後代（考慮），九十年代的人也提前把他們的需求釋放出來了。這樣我們看到，在中國目前的房地產市場上有四代半人的需求同時再加投資需求，因此這個房地產市場的價格一路往上走就不奇怪了。
從中長期的觀點來看，50年代的人和60年代的人在這個市場上，快一點的話五至八年，慢一點八到十年，這兩代人才會逐漸退出房地產市場，這個房地產，從需求它的年齡結構人群來看，才會恢復到和國外房地產市場大致相同的局面，那時我們的房地產市場會進一步理性，價格洶湧上漲的勢頭才會平緩下來。至於房地產市場短期的波動，受到各種宏觀經濟政策的影響，一定會發生，但從需求者的年齡結構來看，目前中國房地產市場仍舊處在一個上升的通道。謝謝。
顏傑華：剛才還有一位嘉賓，清華大學的教授李稻葵先生已經來了，大家歡迎！
王建：04年我在南京大學做過一個演講，中國未來房價十年漲三倍，大城市中心地段可能要漲五倍，被大家在網上罵得一塌糊塗，有人編了中國經濟學家十大「駭人語錄」，我被列在第一。但實際看現在，哪兒到十年？漲了三到五倍止嗎？絕對不止，我今天還是要講，未來中國的房價還會漲，而且漲的幅度還會更大，我要糾正剛才魯政委的說法，他的說法有點不太準確，現在雖說是6億城市人口，可是其中有1.6億是農民工，非農戶口，這些非農戶口中有1億是到城裡打工的農民，2000萬是在城市定居的人，還有4000萬是鎮改區、縣改區被帶進來的農民，按照現在的統計規則，只要鎮變成區、縣變成區，裡面的農民就都叫非農人口了，實際是不對的。
我們的人口高峰是在幾年以後，中國那時的人口是15億，如果按照發達國家的城市人口來說，怎麼也得到百分之九十吧？如果到百分之九十，也就是說大概還有8億人要進城（現在是4億），中國的城市人口應該在12億，也就是說，未來的城市人口相比現在要增加兩倍，剛才魯政委說的我很同意，現在城裡真正買了屬於自己房子的大概只有三分之一，現在只有三分之一，未來再加上兩倍，我們想一想，對中國城市的住宅需求有多大？它怎麼能不拉升地產呢？
但如果這樣繼續下去，房地產的價格是老百姓遠遠夠不著的，今年說要遏制房地產價格，就是把它遏制住了，北京四環以裡兩萬一平米的價格就能被普遍老百姓接受嗎？所以中國面臨著第二次房改，如果不進行第二次房改，樓市的價格永遠是死互通，走不出來，也就是至少應該有一半的房地產應該作為公共產品提供給中低收入者。謝謝。
董藩：我進來時聽到有人在問房地產泡沫的問題，中國的房地產泡沫就是傳說中的「鬼」，都在傳說，但誰也沒見過。關於房地產的問題，我想了想，主持人說要談長期趨勢的看法，長期趨勢的第一個還是要繼續上漲，這是毫無疑問的，儘管上漲過程中不排除某個時點上有波動。在這個過程中，我們會發現大時代開始了，很多城市明顯上漲，上漲幅度非常大，有些上漲比較緩慢，有些相對平穩，某些資源枯竭、特別偏僻的城市，人口外流會導致房價基本不動甚至微跌。我們會看到北京、上海、杭州、廣州這樣的城市，五年之內遍地是幾十萬的樓盤，十萬的樓盤不再是新聞，二十萬的樓盤才叫豪宅，十年之內，十萬的樓盤遍地是新聞，二十萬的不再是新聞，三十萬的才叫豪宅，現在這種跡象已經出現了。我們還可以看到住房自有率的上升，真正的房地產市場是什麼？這個市場上不但要讓很多人買不起房子，而且要讓已經有了房子的人在某種條件下失去房產，這才是它本來的含義。
在財富排行榜上我們發現，中國人的數量大大上升，其中大部分都是房地產開發商，這是有客觀原因的，因為只有房地產價格量這麼大，可以說十年之內，二十年之內，很難看到外國人的身影了，剩下的是很少量的，只有中國才能創造這樣的財富神話。
昨天我在德意志銀行金融年會上講了這個觀點，很多人很驚訝，想想我們的財富增長速度，很快會看到這一天的到來。我們在十年之內達到開發高峰，然後會平穩下來甚至下降，二十年左右，中國經濟將進入到很難看的狀態，因為房地產徹底飽和了。謝謝大家。
周天勇：我覺得這幾年房屋價格上漲是一個綜合性的作用，首先是土地和房子的供應不足，我進行了一個研究，假定城市裡所有的房子按照90平米一戶（來計算），2007年就要缺50億平方米的房子，如果有的家庭裡有多套房子沒有住，再加上3.5的容積率計算，估計要缺70到80億平方的住宅，（而只有）1200多萬的地，這是整個供應的地，這是從供給上來看的。另外，我覺得這幾年房屋價格的上漲和地價上漲有非常大的關係，我有一個數據，2000、2001年時都是「出讓」，地方政府出讓收入也就是幾百億到一兩千億，2007年公布的出讓收入是1200億，今年是9000多億，今年估計在15000億。由於它是一個人賣地多家競爭的市場結構推高了土地價格上漲，再加上房產商和政府的屯地，更使土地需求和供給方面造成了地價上漲。
另一點，從08年中華工商聯對很多城市的調研報告（顯示），房屋價格的百分之四十九點幾是政府的收入，主要是土地收入、建設設、所得稅等政府的各種收費，一萬塊錢的話，五千塊錢就是政府的。另外一個是房屋的投機需求，現在看來，你到某些小區去，空置率在百分之三十、四十，有的甚至達到了百分之五十，如果是這樣的土地需求，再加上土地這麼緊張，我想房屋投機需求推動漲價（的因素）是非常厲害的。所以我覺得，中國房屋價格的上漲實際上是綜合機制推動的。
當然，這裡面有一個非常特殊（的問題），農民工的住房問題，從世界各國的情況來看，比如東亞這些國家，開始有一些貧民窟，然後逐步解決，比如韓國是國家出錢建住宅，但我看了一個資料，臺灣在1980年城市化水平達到百分之六十五時，百分之八十五的城裡住戶有自己的住宅，這是在地價和房價還沒有太大起來之前完成的過程。在拉美，印度，比如印度，現在城裡人有一億多，百分之三十、四十住在貧民窟裡，市長、議長要選舉，所以他們不敢拆貧民窟，那是他們的選票倉，另外政府又沒有城管，所以拆不掉。但他們住進去的成本很低。
中國有一個麻煩，農民工兩口人的房價收入比，07年大概是19比1，根本買不起房價，以後會出現什麼（情況）呢？人口劇烈流動，進得來，留不下，中老年回農村，農村老齡化快於城市化，我估計這可能是中國不同於拉美、東亞城市化道路的一個非常危險的未來。我個人對房價上漲的機理以及農民工房屋解決的道路有這樣一些自己的看法。
李稻葵：首先非常感謝網易財經邀請我參加這麼重要的論壇，非常抱歉晚來一步，因為學校裡要上課，教師的本職工作是教學，今天的課實在挪不開來，晚來一步，非常抱歉。剛剛聽到諸位的精彩發言，很受啟發，我想在兩個觀點、兩個問題上做點兒補充：
一，2010年房地產的走勢；二，未來若干年會有什麼變化。
第一，關於2010年房地產的走勢，我的觀點可能跟大家略有不同，2010年在房地產市場上，尤其是大城市、特大城市房地產市場上，可能會出現一些比較大的變化，為什麼這麼講？首先我們應該看到，這些特大型城市，北京、上海、深圳這三個有代表性的大城市這一輪房地產價格上升來得非常迅速，時間非常短，09年4月份才開始起飛的，到09年年底至目前，上升了百分之三十到四十，不按官方統計，真正統計一個樓盤的價格，（上升了百分之三十到四十），漲得這麼快，基礎何在？就是流動性，過去一年流動性非常充分，突然一下釋放出這麼多流動性，以至於大城市的房價已經遠遠超出目前可持續的水平。
一，對於房價跟租金比，我做過一個非常粗淺的計算，大概在30倍以上，也就是如果你靠租金來支撐住房投資的話，回報率在3%左右，跟銀行一年期的定期存款率相比已經高不了多少了，中間還有手續費和個人付出。
第二，這麼高的房價和家庭年收入比，粗粗計算，起碼15年，兩個數據，這麼高房價的基礎非常脆弱，在我看來，比前幾年房價高漲的基礎還要脆弱，這個脆弱的基礎在國家已經定調2010年是結構調整年的大環境下是難以維繫的，很可能出現令人意想不到的變化。
國家的政策我們已經看到了，這星期一已經出臺了，打響了宏觀經濟調整的第一槍，央行上調存款準備金率，出人意料，略有驚奇，這麼快的政策調整，很多人想不到。但從本質上講，這個調整並沒有改變流動性相對充足的基本格局，但它表明了央行、表明了整個政策當局調整的決心。
在我看來，2010年大城市房價的調整、房價走勢的改變可能在所難免，這是第一個觀點。
第二個觀點，在我看來，這麼高的房價，更廣義地說，這個房地產的玩法難以維繫，這樣房地產的博弈沒有贏家，消費者不是贏家，怨聲載道，這麼高的房價，大家買不起房子，開發商其實也不是贏家，你看在這一輪開發過程中，哪些企業獲得了土地？並不是有經驗的開發商，有經驗的開發商已經望價卻步，這麼高的價錢，他不敢往裡投了，開發商承擔了巨大的風險，資金的風險、地價的風險，以後房子能不能賣出來，能不能開發出來，能不能順利賣出去，開發商不是贏家，更不用說，開發商背上的罵名，矛頭指向開發商，他們的輿論壓力非常大。
地方政府短期看是贏家，通過賣地，去年獲得了幾乎創記錄的土地出讓金，但是不可持續，這樣的玩法，地方財政不可持續。你別看去年賣出了天價地，一旦今年房地產的走勢出現變化，恐怕會有一些拿了地的開發商、企業反悔。這樣的玩法對地方財政而言不可持續，對於整個國家的城市化進程也不可持續，這麼高的房價，怎麼搞國際化？農民工怎麼進城？進城以後從哪兒獲得高收入買房子？玩不下去了。
所以我過去一年來一直在呼籲，長遠來看，必須要搞房改，王建兄，非常歡迎你加入到二次房改的行列中來，我高度贊同，咱們是一個戰壕的戰友，一定要二次房改。
二次房改核心所在？兩個原則，一級市場，政府必須要直接參與開發，我呼籲地方政府，比如北京市政府，不要賣地了，你直接把地拿過來自己開發，過程中可以請開發商幫你設計、幫你施工、幫你經營，你給開發商合理合法的利潤，開發商需要生存，開發以後，至少短期內把產權控制在政府手裡，用比較低的價錢出租，維持我們的就業，維持城市的競爭力，逐步的，在條件成熟的情況下可以出讓，以這個方式支撐產業的發展，支撐我們的競爭力。
第二句話，二級市場攙沙子，二級市場不能太活躍，活躍之後就變成投機性市場了，所以二級市場加託賓稅（音），讓齒輪轉得慢一點，一級市場直接開發。最後總結兩句話：在2010年，大城市發展的趨勢可能有所轉變，長遠來看，這個遊戲玩不下去，一定要進行二次房改。謝謝各位！
顏傑華：六位嘉賓的觀點都談完了，之前我跟董老師交流，也問到了租售比的問題，同樣的數據，他的解讀是不一樣的，請董老師講一講。
董藩：剛才李教授談到了租金售價比的問題，我從學術的角度來講跟他的看法不太一樣，為什麼？中國的市場和外國的市場完全不同，美國有美國的背景，中國有中國的背景，在中國，只要大家能買房子，絕對是不租的，所有有點錢，能咬牙切齒進入買賣市場的人，全部進入買賣市場，在租賃市場，全部是低端的，購買力支撐不住，剛才談到了，幾代人一塊兒買房子。我們看到買賣市場中價格上漲非常快，而租金市場上漲非常慢，很多人在投資，所以導致租金售價比之間背離非常大。
中國有小產權房，小產權房的價格是沒有計算到商品房價格中去的，商品房價格表現出來很高，但實際有大量小產權房沒有表現出來，如果攙到裡面，價格就會下降。但租金市場上不是這樣，小產權房照樣可以出租，它照樣影響到商品房租金市場的價格。
還有其他原因，比如宏觀調控，我們宏觀調控打壓的從來都是買賣市場而不是租賃市場，租賃市場基本沒有受到宏觀調控的幹預，以往的調控思路出發點是對的，但調控手段是錯的，從05的到07年全部是這樣的思路，導致供應跟不上，需求爆發就導致房價增長，這是和特定階段宏觀調控聯繫在一起的，租賃市場沒有被幹預，又比較低端，我們沒有按照這個指標來解讀中國市場，如果按照這個指標來解讀中國市場，中國市場早就垮臺了，所以我覺得那麼解釋好象不太合適。
周天勇：我研究過華人地區的租售比，我看過臺灣的文獻，研究1980年時為什麼房屋市場上租和賣的比例差太大，百分之八十五的人買房子，百分之十五的人租，他們和其他國家比較。最近我又研究了澳門的情況，澳門回歸十年，也是百分之八十的居民自己有住房。我覺得我國有兩點因素，第一中國人總覺得還是自己買房子住好，改變這個（觀念）是很難的，第二個問題，現在我租著，2000塊一個月，十幾年之後漲到兩萬，我得趕緊買了，因為這樣一個機制，還是有一定的特殊性，
李稻葵：剛才董教授講的我很同意，中國人的習慣是願意租房子，不願意住房子，但在不同的階段有不同的表象，上一階段價格上漲，這個因素恐怕是主要推動力，這個階段不一樣，你到北京看一看，很多人買房子不是買第二套房、第三套房，當他買第一套房時是為了住，不是租，第二套房子幹嘛？可能還是要住，第三套房子不一樣了，琢磨著要投資了，要租了，到了這個時候，支撐價格的基礎就很脆弱了，所以我說這輪房地產價格上漲的性質和前幾輪完全不一樣，這麼短的時間之內這麼快的交易量上升，這麼快價格上升，主要的原因是二套房、三套房，主要的原因是投資和投機，這個投資和投機的基礎是難以維繫的，所以我一定要提醒大家注意，這一輪和以前不一樣。
周天勇：我再說一下，為什麼一套、二套、三套，實際上很多人買了二套不租，三套也不往外租，他覺得裝修好了租出去後給你弄的亂七八糟，出了安全事故還得承擔責任，為什麼中國買一套、二套、三套、四套？我看了一下各國抑制買房子（的招數），印度是3%的房產稅，美國是1-3%，韓國是多少億資產以上的住宅，臺灣也不同，都收房產稅，房產稅抑制了投資性需求。
我覺得現在我們有一個非常大的問題，我有一個非常大的看法，在租的市場，百分之十五的人買了房子後租給百分之八十五的人行不行？我覺得是不行的，以後社會會形成兩個階級，一個是靠資產實力，百分之八十五的人沒有資產，天天勞動，把百分之三四十的租金交給實力階級，我覺得這是不行的。
史晉川：我補充一下，看道葵講，中國的房地產市場玩不下去了，我個人覺得，以北京、上海、深圳這些特大城市（為例），包括今年全國土地稅收第一位的杭州，它的房價在全國也是第三還是第四位的，非常高，我是來自杭州的。
以這些城市為例來分析整個中國房地產市場以後的發展趨勢，我個人覺得是有點問題的。比如我在說杭州的時候，人家說杭州的房價跟上海不相上下了，為什麼？道理很簡單，杭州是「小盤績優股」，浙江的民營經濟這麼發達，在杭州買房子的並不是杭州人，大量都是溫州的、台州的、溫州的、金華的、紹興的。一樣的，在北京買房子的並不是北京人，實際上是中國富有階層或有錢人，他們集中到這裡來，形成了一個類似股票市場小盤績優股的態勢，我想這並不能代表整個中國的房地產市場到底怎麼樣。
第二是二次房改的提法，內容用心良苦，我是同意的，但這種提法我個人覺得比較駭人聽聞一點，正確提法應該是，我們現在的地方政府是在商品房市場上拿了富人的錢，但沒有去降低窮人的住房門檻，對地方政府來說現在最大的問題是，你拿富人的錢，商品房漲價，你把錢拿來，這沒問題，但拿了錢之後相當一部分應該用在保障性住房建設上降低、改善窮人的住房門檻，我想這才是解決中國整個房地產市場和未來城市發展非常關鍵的因素。
顏傑華：看來史教授講的觀點正好跟網易的調查（結果）不謀而合，這次在首屆經濟學家年會之前，網易就房地產的話題對40多位經濟學家做了調查，問題是治理高房價的治本之策是什麼，有超過六成的經濟學家認為，擺脫土地財政才是治理高房價的治本之策。剛才也講了，這麼高房價的市場，贏家好象沒有，正確好象是短期贏家，但長期來看也是有損失的。另外有20%的經濟學家認為治理高房價的治本之策是開建廉租房和徵收房產稅。
不管怎麼樣，房價漲得比較高我想有很多原因，供給問題、需求問題，還包括華人消費習慣的問題，不管怎麼樣，高房價看來是給群眾帶來了很大的壓力，政府也好、企業也好，都希望平穩發展，去年年底政府開始採取一些措施，最狠的一招據說是物業稅要出臺，我想問一下董教授，你認為物業稅會出臺嗎？
董藩：政府好象在積極推進，但我認為搞不出來，稅務局好象說今年要拿出一個可行的操作方案，但我想那個方案不可行，也許他會拿出一個方案，但騎白馬不一定是王子，可能是唐僧，會飛的也不一定是天使，很可能是鳥人。拿得出來不一定是真正意義上的物業稅。
什麼是物業稅？現在很多人的說法是不對的，對不動產徵收的一種稅，物業稅實際上是對增值性財產增收的一種稅，全世界公認房地產是增值性財產，另外有一些雖然有，但沒法兒徵稅，比如價格沒法兒評估，到最後只剩下了房地產，但在中國，土地制度是非常特殊的，房子在漲價，哪部分在漲價？磚瓦嗎？不會，它是貶值的，建材漲價嗎？也不會，真正增值的是土地，國家的土地在增值，又向老百姓徵稅，而我們已經支付了七十年的租金，這合理嗎？法理上是說不通的！這是第一。
史晉川：即使我不是土地的所有者，但從房地產物業稅的角度來說，從法理上來講，使用者也是可以徵稅的。
董藩：香港有一個物業稅，但是是房子出租後徵稅，那不是真正意義上的物業稅，和西方的物業稅完全不同，因為物業稅是財產稅，財產，一個是你擁有的，借用了別人的東西很難，你不能說是你的財產，看這個概念，有人這麼下，或者實用，那是對著中國來了，為中國徵這個稅提供一些藉口。各位，也許你們有人沒有房子，你們盼著徵物業稅，但徵物業稅的你媽不高興，你放心。
我講，徵物業稅有三個基本條件：土地必須私有化，剛才講了，如果不私有化，增值的部分不是我們的，他向我們徵，這說不通。第二，要搞清楚房子在誰手中，我們要搞清楚哪套房子是合法的，哪套房子是違法的，違法的稅還收嗎？這就引出了三個問題，首先跟反腐敗鬥爭結合在一起，只有反腐敗鬥爭取得徹底勝利，把違法的房子都沒收了，這樣才行。但反腐敗的鬥爭非常難搞，相信中央有決心，但有一個過程，這個過程有多長，我天天在家算，至今沒有算出來。
第二，要徵物業稅我們必須清理好所有的產權關係，但我發現，廣大中小型城鎮二手房交易也在極速發展，但很多地方不辦過戶手續，在政府那裡登記和現在真正的持有人根本是兩碼事，我們絕不可能只在大城市政，不在小城市徵。現在，你去找他，原來在誰手裡，說我賣了，你總不能徵吧？那你賣給誰了？你又沒給我錢，我給你記著？合同拿出來我給你看看，治安搞得不好，來了小偷，別的都沒偷，就把我的合同偷走了。
中國的文化和西方完全不同，歐美國家每個人誠實守信，如果不依法納稅他進不了天堂，將來要下地獄，南亞信佛教，如果不依法納稅，來世變牛變馬，所以他們都不納稅，但是中國是無神論者，對嗎？我們不信那些，很多人只信權只信錢，所以有些人有了權就摟錢，自己也要弄個位置坐一坐，我們和別人完全不同，更多人想的是怎樣偷稅漏稅而不是依法納稅。所以真要嚴格徵稅時就會發現是在他身上剜一塊肉，物業稅是一種財產稅，只有兩種徵法，一種是利息稅，銀行代扣了，如果先發到你手上讓你再交你不會去的。
還有一種是個人所得稅，單位代扣了，如果發給你，再讓你去稅務局交，你還是不去的，而且那時候我們發現所有老百姓都不去，你去懲罰誰呢？所以真正徵物業稅到實施那田就會遇到老百姓的反對。在中國徵物業稅，前途是光明的，道路是沒有的。謝謝大家。
周天勇：現在的房價除了土地供應不足，政府財政土地招牌掛以外，很大一個問題就是兩棲居住和多套率，我有一個研究，中國居民以後五六億人全部在鄉裡有套房子、城裡有套房子，要多用一畝地，這是按照3.5的容積率（來算）。如果中國居民每人買兩套、三套、四套房子，大概還要用掉4億到5億畝地，也就是那時我們必須得進口糧食了，這是一個。
第二，土地是國有的，但老百姓可以住五十年、七十年，最短的碰到過深圳的，二十年，曾經有記者去採訪我，是不是七十年到期了還得給國家交一次出讓金？要不然國家得按《土地法》第四十款，地面建築的土地都要收回國有的。他們提出這個問題後我回答，你們安心住著，誰也不能再讓你們交一次出讓金。這是第一，誰也收不回，所以中國的國有，實際上是一筆糊塗帳，你能國有嗎？後來我懷疑，70年到期以後的地面建築，除了能拆的拆走，能搬的搬走，收回國有的政策，我懷疑當時是不是一些寡婦、鰥夫制定的政策，因為他沒有子女，交給國家算了嘛，其實是行不通的。房產稅，我們叫物業稅，它是一種財產稅，財產稅是對房屋既有財產徵稅，而不是對增值部分徵稅，增值是在交易或轉讓的流轉環節增值那部分徵稅，以個人所得稅的名義或者其它名義。
我個人覺得，如果我們不徵房產稅，中國沒有辦法收拾這個局面，有兩個問題，第一，土地的利用，房價根本控制不住。第二，勢必形成兩個階級，以後買得起高價房的……我算了一下，07年7等份收入中，中上等分的房價收入比就達到8.3了，最高收入那一組是2.4年就可以買一套房子（按07年價格），最低收入是24年才能買一套房子，在這7等分裡，需要房子的人，百分之六十買不起房子，絕大部分農民工更不可能。在這種情況下，這個社會就讓房子撕裂了，任何一個國家，你去看，包括美國，不會有百分之十五的人買了房子給百分之八十五的人出租以解決問題。
資本主義國家為什麼沒有很多中產階級買兩套房子？就是因為房產稅，為什麼澳大利亞房屋的空置率、黑燈率最高？就是因為這個地方不開徵房產稅，全世界的人到那兒去買房子，但記著，澳大利亞幾千萬人有那麼多塊圖地，我們是13億人，那麼多沙漠、那麼多高山，就窩在這點地裡，要是房屋不控制住，很麻煩的，而且控制房屋價格最好的辦法不是首付率，首付率是剝奪窮人的辦法，因為多徵稅。只有開徵房產稅才是（體現）財富公平的辦法。
顏傑華：現在鼓掌的一定都是還沒有買房子的人。嘉賓討論很熱烈，時間過去了，還有很多問題沒有問，時間就留給聽眾吧，首先請聽眾介紹自己，自報家門，我再提醒一下，提問時要乾脆、簡單的把問題說清楚，不要繞來繞去。
觀眾提問：我是名80後，十年之內我們這代人會有相當一部分結婚、買房子，2020年時我們當如何面對中國這麼高的樓市？謝謝。
王建：所以我說要二次房改啊。剛畢業的大學生，結了婚，沒有房子住，怎麼辦呢？如果讓他買房子，肯定是夠不上的。工作十年，因為收入比較低，可能還是買不上房子，怎麼辦呢？政府應該給你提供個兩室一廳，七十平米的房子，讓大家有住的地方。
香港的住房政策或者說西方的住房政策就是這樣，分成兩類，一類叫廉租房，那是給最貧困的人的，還有一類叫公房，政府出資蓋，給那些一段時間之內買不了房子的人（住），他住公房，錢攢足了就可以去買他想要的房子了，所以發達國家差不多有一半人是做租房子的。
在香港，像周天勇教授講到的臺灣、韓國……中國還是不一樣，看韓國、臺灣、日本，都能夠把他們的糧食甩到國際市場上去，中國15億人口，我們怎麼能讓世界人養我們呢？按15億人來算，我們需要7.5億噸糧食，現在5億噸，再往上增就非常困難了，那2.5億噸是什麼概念？比現在全球每年的糧食貿易量還高，而全球停在2億噸的糧食貿易量上已經30年了，我們能只靠全球再種出更多糧食給我們新增出來的人口吃嗎？中國土地稀缺狀況比其它東亞地區的情況嚴重得多，在這種情況下，我們的地價漲得一定會比人家厲害得多。
如果政府不出手搞二次房改，使將近一半人口住政府提供的保障性住房，那麼中國這個社會是穩定不了的。謝謝。
觀眾提問：感謝網易給我參會的機會，對於各位老師的觀點，我覺得大家都是看到了一面，是不是整個社會的分配機制出了問題？假如所有人在社會一次分配中收入提高了，在現有房產制度上做適當調整，使大家的收入都增加了，（情況會是這樣嗎？）
董藩：你說的有道理，決定房價是總供給和總需求，什麼是總需求？總需求是一種集合購買力，很多人買不起房子，但有一部分人能買得起房子，照樣把房價託得這麼高，由於我們國家恰恰貧富差距比較大，所以在我們的社會背景下，問題顯得比較突出。
還有一個非常重要的原因，中國的文化和西方完全不同，在中國人這裡，能咬牙切齒的買房子是堅決不租的，周天勇先生是我的師兄，雖然我們有些觀點不一樣，但我們有「學緣」關係，在中國人這裡，如果租房子就意味著無能、懶惰、沒面子、沒地位，所以大家都拼命要買，其實租房子是非常便宜、非常合適的，剛才那位80後說將來沒房子我怎麼弄？租房子嘛，你不要這塊增值收入就完事兒了嘛。
第二，你要學會理財，不要抱怨社會，這個社會是公平的，沒有比市場經濟更公平的社會了，在計劃經濟時代，你問一問大家在計劃經濟時代住什麼房子，如果你有才能，我相信以後你一定會住上好房子，第三，實在住不上，有王建老師說的，政府會給你一個房子，但這是十年以後的房子，因為保障是不保障年輕人的，年輕人沒有證明他是弱者或失敗者，十年之後你證明了自己是弱者和失敗者，政府一看確實是，好，管著你。
還有一點，如果你的家庭條件還可以，應該早買房子，我告訴你，早買房子是孝敬父母而不是讓父母生氣的事情，因為在我們國家，財富分不開，兒女買房子父母一定援手，是家族財產，現在買房子他能幫你首付，但十年五年後，再讓他幫你，他根本幫不了。所以有些道理要想明白，對我的學生，從來是進來之後我先「洗腦」，他們很多想法是錯的。
觀眾提問：您好，我是來自京傳媒的，我姓李，李燕，其實我是一個普通消費者，想問周老師，剛才聽了您說的關於徵收物業稅的問題之後我有一個看法，您認為徵收物業稅之後房價就會降嗎？還是有錢人不會再買了？這樣能控制房價嗎？就像大排量的車徵稅（那樣），一兩年前有一個對大排量車徵稅的問題，在這之後大排量車的價格更高了，但事實是，在中國市場裡還是供不應求，樓市是否會出現同樣的情況？還這只是政府借民意行稅收之利？您怎麼看？
顏傑華：這也正是我想問的問題，正好藉此問嘉賓。
周天勇：我比較過各國的基尼係數和房屋所有（的數據），現在是這樣的，比如在美國，我到舊金山看過那裡估價所的徵稅，大概是1.9，我問了一下，比如一百萬的住房，每年要交將近一萬八千美元的稅，我知道有些地方都買了十幾、二十幾套房子空在那兒，這樣持有成本就很高了，假設一年兩萬人民幣，有十套房子你就要交二十萬的稅，這是一個（原因）。
我比較過印度和中國的基尼係數，印度大概是百分之三點八，許多專家計算，比較保守（的估計）是百分之四點七，除了他們沒有到我們的階段，很大一個問題就是他們開徵房產稅，你想，如果開徵百分之三，這個財富三十年後就交給國家了，它對於拉動國家財富是非常有用的。
當時我有這樣一個看法，沒有買房子的人資產比較少、收入比較低，買了房子的人是有財產的人，特別是有兩套、三套甚至有別墅的人，過了一陣我們要共同富裕，連資本主義國家都開徵房產稅，社會主義不開徵，人家會說這是不是社會主義名號下的資本主義制度？無論從哪個角度看都應當（徵收物業稅），從各個國家來看，房產稅是抑制房價投機非常重要的手段，實際上提高二套房貸首付率是沒用的，為什麼溫州人去美國炒房去了兩飛機的人，最後一個人都沒炒起來，他們發現在美國炒房子，過五十年就交給美國政府了。
所以我覺得房產稅是一定要開，剛才董藩說的一些問題也是問題，但無論從何種角度來說，都應當開徵房產稅。
李稻葵：關於財產稅、物業稅我要補充一個觀點，對這個問題上有一個天大的誤解，物業稅也好、財產稅也好，它在國外出臺的最根本動機是給地方政府產生財源，地方政府拿到稅之後辦小學、辦中學，搞地方服務。為什麼西方人交很高的物業稅仍然願意去那個地方買房子？它有法理基礎，而不是靠這個東西抑制房價，抑制房價是靠增值稅，美國政府規定，買第一套房子，如果幾年以後賣了，增值部分不交稅，買第二套房子，如果短期內賣掉，對不起，增值稅納入個人所得，一定要交個人所得稅，個人所得稅稅率不是百分之一、百分之二，二是百分之三四十，這是一個大誤解，如果要遏制房價上漲趨勢，要從增值部分下工夫，不能從物業保有上下工夫，為什麼溫州人不去美國買房子？一看房價漲的速度太慢，外國人投資也要交增值稅，交不起了，這才是真正的秘密。
對於這個問題，我們有很大的誤解。
周天勇：增值稅這部分我倒是同意，但房產稅也是抑制房屋需求很大的一個方面。另外我補充一下，現在房價裡含的是把70年租金一次收進來，我曾經打了個比喻，比如這個城市有30平方公裡，王書記來賣掉15平方公裡，李書記來賣掉15平方公裡，後60年來的書記沒地可賣。房產稅這個東西每年都有，把前面的收入攤到後面了，所以房價就能下來，我們現在是把70年的價格推到一個時點上，我曾經說過，我們現在的招牌掛和七十年出讓制度是吃子孫飯，造子孫孽的制度。
觀眾提問：非常感謝網易組織這麼好的一個活動，請來這麼多專家，但是非常遺憾，這些專家教授沒有談到很多實質問題，聽了幾場越聽越糊塗。下面我的問題是，造成房地產高價的都是因為政府官員造成的，怎麼整治腐敗？請各位教授多都給一個回答。下面一個問題是，拿什麼拯救你？中國房地產。謝謝。
史晉川：房地產界的腐敗很多，但說中國房地產（價格）起來，官員腐敗是主要因素？坦率來講，我覺得這是無稽之談，老百姓的需求才是市場經濟中導致市場發生變化最根本的因素，需求是剛性需求，由於政策原因會有一部分投資需求，從目前來講，我覺得有一部分投資需求是過高了，這個市場是需要調控，但如果把整個房地產市場看成是官員的腐敗，我覺得根本不需要回答這樣的問題。
觀眾提問：謝謝主辦方網易財經，我來自NFT，我叫詹姆斯.邦德。我想問一下房產未來的發展趨勢及現在二次房改對今年房產發展的影響。
顏傑華：這個問題好象討論過了，趨勢也談過了。
王建：就這個問題我來說兩句吧，如果進行二次房改，中國的房地產價格，政府那部分會相對穩定，但市場這部分還是會漲。為什麼呢？香港不是有一半是保障性住房嗎？但香港現在出現了76萬港元一平米的房子，不是二次房改房價就不漲了，而是放開的那部分，有錢人願意買你就買去，收入相對低的由政府來保障他的住房需求。應該這樣。
李稻葵：關於腐敗的問題，我實在想插一句話，我倒真心希望腐敗是房地產行業的核心問題，如果是腐敗，問題倒簡單了，抓幾個政府官員，牆壁幾個人，關幾個人進監獄，解決了。哪兒那麼容易啊？房地產行業的亂象恐怕不是簡單（整治）腐敗可以解決的，腐敗肯定要整治，舉雙手贊成，但除了腐敗，在我看來還有更加本質、更加深刻的發展模式、增長模式的問題，這個問題不解決，光搞腐敗，頂多咱們高高興興鼓幾個掌，舉幾個手就解決問題了，卻不解決根本問題，根本問題還是要解決機制問題，要搞改革，不改革解決不了根本問題，所以二次房改繞不過去，光搞腐敗還是不夠的。
顏傑華：掌聲很熱烈，因為時間關係，這個環節到此結束，如果大家還有什麼想法……
觀眾提問：請各位專家留步，我是80後，今年一年從事北京二手房市場交易，2009年，北京首次二手房交易量成交總額第一次超過一手房的成交總額，關於開發商原罪的問題，我覺得很大一部分是因為房地產這個行業是屬於利潤率、回報率比較高的行業，次貸危機的影響把很多資金引入了中國房地產市場，中國房地產為什麼漲價這麼快，是所有資本向這個行業流入（的原因），不知道我的觀點大家是否認同，但我非常贊同王建和李稻葵兩位專家的觀點。我想提的問題是，我們非常關注第二次房改，房改的方向是讓所有老百姓的生活過得更好，從財富再次分配的角度來說變得更加公平？還是退回到98年以前房屋管理制度那樣的生活？
顏傑華：你的評論很精彩，我建議網易把它放到論壇中去。
董藩：我來回答你，下一個學期，周三晚上，六點到九點，我天天在講房地產，你去聽就完事兒了。
主持人：再次感謝臺上的各位嘉賓，建議主辦方明天專門開一場（關於房地產的）研討會，聽到一個字，漲。再次感謝各位貴賓，也非常感謝今天到場的各位演講嘉賓，也非常感謝主辦方，下次再見。