來源： 自媒體
01
「車位賣不好，就要扣佣金了！」
幾天前，杭州某房企的銷售朋友，在極力推銷車位收效一般後，向我同事抱怨道。
自限價+搖號後，銷售員的收入模式，已發生巨變。
起初樓市沒限價前，收入主要和個人新房成交量掛鈎，即多賣多賺、多勞多得。
但2016年底啟動限價後，情形完全不同了。一方面，購房者主動搶購，賣房子的「技術含量」驟降，銷售更像是一個走走程序的「資料員」。
另一方面，由於售價封頂，房企的利潤空間也被鎖死。若是拿地價很高，甚至可能虧本。
房子不愁賣，利潤空間卻有限，房企自然不傻。為了提高收益，很多開發商都做了兩個相同決策。其中之一，就是降低銷售員提點。
另外一個，則是大家熟悉的「變相漲價」——搭售高價車位。那一年（2017年），天價車位誇張到什麼程度？直線距武林20公裡外的臨平，可以賣到80萬一個。
後來，車位實施限價，加上搖號推出，車位不得強制搭售。
車位變得不再那麼好賣，收益降了怎麼辦？不少房企又想到了一個新招：將銷售員的業績，跟車位銷售量掛鈎。
相比新房搖號的隨機性，賣車位才是現在銷售員之間真正的戰爭。
02
一波操作下來，銷售員的收入確實不比從前。
以杭州某品牌房企為例，旗下基本是紅盤，完全不愁賣。但相關負責人表示，不少一線銷售平均收入20萬左右。
看似不低。但你要知道，2018年之前，做到30-50萬年收入的大有人在，銷冠年薪更是超百萬。
為了增加收入，如今的銷售也的確是拼。
最常見的，就是自掏腰包，投放一些樓市公眾號，發布踩盤實探報告，以吸引更多購房者加入搖號群。
一來可以擴大搖號基數，增加客戶中籤概率；二來也是為後面推銷車位，奠定人數基礎。
畢竟，相比以前粗暴的搭售模式，現在賣車位難多了。
首先，車位實施價格承諾制後，雖然天價車位不會再出現，但絕對售價並不低。
因為按照「住宅單價×10」的限價法則，動輒要20-50萬。而絕大多數房企，都選擇了頂格定價。
其次，紅盤投資客佔比高，買車位的卻不多。
放在以前，捆綁銷售那是沒辦法；現在買賣自由，以投資為目的的買家（有些還是幾個人湊的資金），並不是人人需要買個車位。
還有就是現在限價普遍上浮，不少板塊連新房去化都存在困難，更何況車位。
所以，你可以發現，現在大多數樓盤推銷車位時，都有額外優惠。比如，城南某紅盤，購買第二個車位，直接優惠5萬。
今年上半年，城東某樓盤，更推出過「買房送車位」活動。
03
導致車位銷售難度增加的，其實還有一個因素：地下車庫建造形式變了。
早些年，市面上普通住宅小區的車庫，通常是地下一層。後來車位需求多了，改善和豪宅小區大多會挖地下兩層車庫。
但現在，許多改善盤又改成「地下一層半」車庫設計。
什麼意思？簡單地說，所有樓幢下都挖了地下一層，但只有部分樓幢下面挖了地下二層。
因為住宅開發中，成本最高昂的就是地下工程。限價之下，車位劃得緊湊一點，少挖半層車庫，本來沒錢賺的項目可能就有微利了。
但造成的後果是，一部分買了負二層車位的業主，無法直接電梯入戶。
每天要先坐到負一層（或一樓），再走一段路，換乘其它電梯走到自己的車位，用車變成極其繁瑣，萬一提個重物更是受罪。
雖然負二層車位便宜些，業主們還是很猶豫。比如，杭州某局部負二層小區，開盤時負二層車位就特別難賣。不少業主後來迫於無奈，才購買了負二層車位。
但小區交付後，多數人還是選擇停在負一層。由於佔據他人車位，常常會收到「挪車通知」。
小區入住率低，倒也問題不大。一旦入住率提升上來，大家只能老老實實停自家車位，否則矛盾肯定會加劇。
至於負二層的車位價格，雖然沒有下跌，但也僅僅是微微漲。
這樣的小區，今後會越來越多。
據我們調查，目前在售的許主城改善盤，都是「地下一層半」車庫設計，包括申花、奧體和南星的眾多明星紅盤。
04
賣車位的業績壓力很大，但經過前幾年一輪猛漲後，如今杭州的車位暫時「漲不動」了，有些甚至還跌了。
比如，城東普福板塊的陽光城普升，2014年開盤，但直到現在，開發商也沒賣完手中的車位，而且近幾年價格反而持續走低。
看下這組數據：2017年時，車位最貴賣到了30萬；2019年變成了18萬，現在只要15-17萬。
小區入住率極高，二手交易也頗為活躍，車位配比也不高（1比0.85），車位價格怎麼就上不上去呢？
這不是個例！臨平北大盤金都夏宮，2018年組團陽光裡的車位售價接近30萬，不到一年，價格一度腰斬到15萬左右。
「路面車子爆滿，地下室卻很空，業主和開發商互不相讓，看誰熬得住。」有業主總結現狀道。
當年那些天價車位，如今看起來更是「驚人」。
還是臨平北，理想灣在2017年銷售時，因為限價搭售車位，導致價格一度高達80萬。但就在一周前，小區曝出一個特價車位，僅售6.5萬。
剛需盤硬搭天價車位，最終總要露出底褲，這不奇怪，但不少改善豪宅盤也很難倖免。
前段時間，我去參觀一個申花新交付的住宅，發現車位正在促銷。原因正出在「地下一層半」車庫設計，導致部分負二層賣不完。
最近幾年，武林部分豪宅也出現過車位「五折大甩賣」等優惠活動。
車位價格上不去，原因其實很簡單（也有人表示，算上房價漲幅，其實車位也沒虧）。
首先，車位基本頂格售賣，上漲空間本就有限。一旦流入二手市場或行情冷卻，自然難逃調整。
其次，郊區盤業主，無論經濟實力還是觀念，都促使不願再買一個高價車位。而那些豪宅呢，車位配比很高。若明顯供大於需，也會影響價格。
第三，杭州地鐵交通正逐漸成網，地鐵出行佔比會越來越高。
05
但車位的需求和行情也是動態的，當下並不代表永遠。
剛交付時，一般入住率很低，停車矛盾不大，車位價格就不容易漲；但幾年後若入住率高啟，難保不會又一位難求。
再比如一些投資客佔比高的樓盤，等投資客出貨完畢，也可能迎來一波車位需求高峰。
或者接下來幾年，再有幾輪大放水和通貨膨脹，一些中心地段豪宅的車位價格，也難免相應地水漲船高。
若是郊區樓盤，頂格限價賣的車位不必急於下單。只要物業「不捂著」，將來租個車位不成問題。
「地下一層半」車庫設計的樓盤，負一層務必趕緊搶一個，負二層不妨慢慢來。
在我看來，首改、再改型的樓盤，車位最堅挺。一是車位配比不會誇張到豪宅的1比2以上；二是家庭實力不錯，普遍擁有至少兩輛汽車；第三也是最關鍵的，入住率特別高。
當然，一些擁有頂級學區的豪宅或車位配比特別少的小區，車位也有上行空間。
對於自住的房子，我始終建議先買一個。
因為能挑到與房源位置最匹配的車位，比如無需換乘或是少走路的電梯口，對幸福生活指數而言，可不是便宜幾萬元所能覆蓋的。