來源：智谷趨勢
近日謀劃建設的「深珠合作示範區」，讓即將迎來40歲生日的珠海特區，與深圳一起站到聚光燈下。
40年，珠海始終在高層關切的目光中。
自貿區、國際旅遊島花落珠海，橫琴一時風頭無兩。深珠通道概念一出，唐家灣頓時站到機遇潮頭。
珠海的利好，不再是抽象的概念，而是實實在在落到具體板塊。
橫琴、唐家灣這麼火，但珠海最具投資價值的地方，還有一個你100%想不到。
金灣，是珠海押注未來的關鍵。憑什麼？
交通是融合的血脈基礎，拉升區域價值的前提。
這一點，珠海深有體會。
連接珠海與廣州的公路，1987年才開建。此路竣工前，珠海到廣州需經6個渡口，往返要花一天。
2011年，珠海才有鐵路，結束了「地無寸鐵」的歷史。
珠江口那邊，廣深港間的動脈早早打通，香港向深圳轉移大量製造業，輸送三來一補的投資。深圳因此迅速甩開珠海。
港珠澳大橋的通車，歷史性把珠海與香港相連，一舉改變了區域交通格局。
如果說曾經珠海是全國的交通末梢，那麼金灣曾經就是珠海的死角。
從珠海行政區劃就一目了然：
香洲區、鬥門區、金灣區之間存在「隔斷」。中山的坦洲、三鄉兩鎮從中間插進來，加上西江穿城，造成珠海被明顯分為東區和西區。
傳統市中心在香洲，珠海經濟體量不大時，不會外溢到西邊的金灣。加上阻隔帶來的交通不便，金灣長期不受關注。
不過，這些已經成為歷史。
珠海在西江規劃了3橋1隧。由北向南分別為：
香海大橋：全長約20km，計劃今年建成通車。通車後，從鬥門至香洲城區只要20分鐘車程。
洪鶴大橋：全長約9.65km，計劃今年航展前通車。通車後從金灣航空新城前往拱北口岸只需15分鐘車程。
金海大橋：這是座公鐵兩路橋，未來將連接金灣機場和港珠澳大橋。2023年建成後，10分鐘車程可以從金灣到橫琴。搭乘城軌從拱北到金灣機場僅需25分鐘。
珠海隧道：設計時速為80公裡，雙向6車道。目前已動工，建成後將大大緩解珠海大橋的交通擁堵。
特別是即將通車的洪鶴大橋，堪稱連接香港的黃金要道。
之前香港人想來珠海投資，出口岸開車半小時，只能到8公裡外的格力電器附近。
洪鶴大橋一通，20分鐘就能到20公裡外的金灣。屆時金灣吸收的香港投資額將大幅增加。
這為香港、澳門的資金人才技術「西進」，鋪平了道路。
圖片來源：鳳凰網
洪鶴大橋與西邊的鶴港高速共同構成「港珠澳大橋西延線」，建成後將成為連接珠海東西部城區的又一黃金通道。
港珠澳大橋西延線，會在西邊與規劃中的黃茅海跨海通道對接，把港珠澳大橋的輻射範圍延伸到江門。
未來，黃茅海跨海通道還會與西部沿海高速相連，把輻射範圍擴大到開平、臺山、恩平、陽春等地。
正所謂，昔日梗阻變通途。
除了交通等基建設施，產業布局同樣重要。
無論人口還是土地開發，珠海都呈現出明顯的東密西疏。
隨著珠海產業不斷發展，東區可開發土地不多，西區的優勢一下就體現出來了。
毫無疑問，金灣將是珠海產業爆發的增長極。未來珠海的GDP拉動、產業導入等，很可能要看金灣。
珠海的產業布局很明確，金灣主要發力西部臨空製造和西部臨港製造，目前已形成航空航天、生物醫藥、新能源汽車和精密製造構成的「3+1」產業結構。
2018年，金灣規模以上工業增加值對GDP的貢獻達到67.3%。
也是在2018年，金灣GDP達624.29億元，增速全市第一。
圖片來源：前瞻經濟學人APP
香洲GDP數據雖然遠高於金灣，考慮到它包括了橫琴、高新區、保稅區等地，體量大並不意外。
倒是金灣後勁十足，漲勢驚人。
截至2019年底，金灣有106個國家、省、市級技術中心、超過290家高新技術企業。到2020年，金灣高新技術企業預計有320家。
如果說基礎設施和產業布局，各區都有機會爭取，也就還有同臺競合的機會。
金灣還有一張牌，是別的區不具備的，絕對躺贏。那就是金灣機場。
珠海常住人口在2019年剛剛突破了200萬，機場客流量在2018年就突破了1000萬。
相比灣區其他機場，深圳人口是珠海的10倍，機場客流量僅為珠海的5倍。佛山機場吞吐量只是珠海的零頭，東莞、中山、江門壓根沒有機場。
大家想想，周圍機場密布的蘇州，為何非要建一個自己的機場，並為此奔走多年。蘇州缺的壓根不是機場，而是大城市的名分。
珠海的名分，早早就有了。
由於種種限制，澳門機場和深圳機場三期擴建結束後，基本沒有進一步拓展的空間。而廣深港三大機場，還面臨空域緊張、航路衝突問題。只有珠海機場，沒到天花板。
2019年11月29日，珠海機場改擴建工程正式進入實施階段。該工程總投資約48.02億元，擬於2023年建成。項目投入使用後將使珠海機場的設計容量提升至滿足年旅客吞吐量2750萬人次水平。
如今，機場早已不僅是交通樞紐。如果利用得好，它可以衍生出很多高級產業。
比如金融，從業者出差頻率高、活動半徑大、長距離飛行是家常便飯。這是高鐵難以滿足的。
比如會展，上海、深圳等城市已經把會展中心建在機場旁邊，參會者都不用進城，直接完成商務。
比如科技，質輕價昂的高精尖產品運輸，對時效性要求高，只能空運。而且這類產品往往附加值也高，付得起運費。相應產業布局就會靠近機場。
所以珠海高瞻遠矚布局了航空新城，希望金灣藉此成為城市副中心。
珠海一貫有高標準、高起點做事的風格，規劃航空新城也不例外。當時，金灣特地邀請新加坡規劃之父——劉太格等專家參與城市設計。
圖片來源：10design
產業和城市規劃吸引來不少人。航空新城從最初數百人居住，迅速增長到6萬多常駐居民。
機場對城市的好處，對區域的助力，毋庸置疑。
一個現實問題是：既然機場好處多多，那麼機場能否拉升板塊價值和房價呢？
其實一般情況，答案是否定的。
因為飛機會帶來巨大的噪音問題，航班越密集，噪音越頻繁。離機場越近越不宜居。哪裡還可能拉動房價？
噪音問題產生的衝突，讓很多世界級的大型機場，都無法24小時運作。比如亞洲門戶東京成田機場、歐洲樞紐法蘭克福機場。世界最繁忙的倫敦希思羅機場，也由於噪音問題，附近居民怨聲載道。哪怕機場飽和，但擴建遙遙無期。
同樣的問題也影響著深圳，隨著深圳機場發展迅速，寶安區和南山區飽受空噪之苦。只是深圳人多地少、選擇不多，當地居民只能忍了。
廣州也沒有好哪裡去，由於白雲機場跑道全部為南北走向，飛機起降必須穿過主城區。靠近機場的白雲區長期是主城區的房價窪地。
但珠海卻沒有這方面的困擾，原因何在？
秘密就在金灣機場的跑道為西南-東北方向，與城區平行，而非垂直。這樣飛機起降經過的是海上，不會吵到城區，可謂完美避開。
金灣機場的跑道設計，將空噪問題降到最低。而金灣機場的周邊環境，更是好得沒話說。這不僅是金灣的優勢，也是整個珠海的優勢。
離機場近、交通便利、環境優美、沒有噪音，這為金灣的產業引進，以及外地人投資置業，打下了堅實基礎。
珠海的天花板，絕對不止於吸引港澳，甚至不只是吸引整個大灣區。只要珠海的目標在更高處與更遠方，金灣就是一個無法替代的地方。
對於想押注未來的人，城市的想像力比眼下的經濟數據更重要。而金灣的發展，或將決定珠海的想像力。
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房子貫穿你的一生，每個人都需要一個專業的房產圈子。