「面對『三道紅線』紅檔警示，降檔方案祭出。」
作者：華夫餅
編輯：tuya
出品：財經塗鴉
據公司情報專家《財經塗鴉》消息，踩中「三道紅線」的綠地控股集團股份有限公司（下稱「綠地控股」，600606.SH）近期向投資人表示，公司對到期債務已準備兩套以上方案，確保如期還款。並稱將引入有金融背景央企戰略投資者，預計春節後推行。
對於投資者關心的「三道紅線」全踩的紅檔警示，綠地控股稱已有降檔方案，力求一年降一檔。此外對於未來規劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰略投資，旗下的金融板塊、貿易港計劃未來分拆上市。
「三道紅線」全踩，現金流承壓巨大
高槓桿，高負債經營一直是房地產企業擴張的必用手段，而今年7月一大型房企由於前期高槓桿、低周轉經營，最終資金鍊斷裂，造成債務違約。為了控制房地產企業槓桿水平，防止因大肆舉債出現違約風險，2020年8月20日住建部和央行召開了重點房企座談會，明確提出要實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。同時宣布了房企融資的「三條紅線」，即：1.剔除預收款後的資產負債率大於70%；2.淨負債率大於100%；3.現金短債比小於1倍。並根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，實施差異化債務規模管理。
而綠地控股「三道紅線」全部踩線，位於警示最高級別紅檔。據綠地控股三季報數據，截至2020年9月30日，公司負債總額10322.84億元，相比年初增長1.77%，短期有息負債、長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元，長短期有息負債比例為2.14。而公司帳面貨幣資金僅有805.72億元，同比下降2.2%。按「三道紅線」標準計算，綠地控股剔除預收款後的資產負債率為82.38%，遠高70%的標準；淨負債率為183.45%，高出標準線83個百分點；現金短債比為0.78，小於標準要求的1倍。
2020年前三季度，綠地控股實現營收3209億元，而經營性現金流量淨額只有50.04億元，較2019年的同期91.27億元大幅減少45.17%，現金淨增加為-91.48億元。會上，綠地控股對2020年的現金流列出明細：2020年的合約銷售約3500億元，目前平均回款率91%，現金回款3100億元，加上融資回款1000億元，合計現金流入約4100億元；支付土地款、工程款、各類稅費以及還款合計支出約4980億元，現金淨流出約880億元，可見現金流承壓巨大。
綠地控股財務數據（來源：公司三季報）
債股雙殺，到期債務已備兩套以上方案
「三道紅線」全踩的綠地控股，今年以來更是負面消息不斷：多項目停工維權、被供應商發文催債、甩賣231億資產。2020年10月以來，因華晨汽車、永城煤電、紫光集團的債券違約，信用債市場已風聲鶴唳。此時，有消息流出，綠地控股的一份商辦項目推薦書顯示，綠地控股有意出讓包含上海和江蘇兩地共14個項目27個物業項目，合計售價231億元人民幣。市場解讀為綠地控股甩賣資產，投資者一片恐慌，引發債股雙殺，綠地控股緊急召開債券投資者電話會議。
會上綠地控股表示：目前公司經營正常、流動性充足、銷售去化均正常；公司對到期債務已準備兩套以上方案，確保如期還款。並稱將引入金融背景央企戰略投資者，此次引入戰投預計春節後推行。
打包出售230億資產僅為去化清單
對於市場傳言的甩賣231億資產，會議上，綠地控股表示，這是公司正常銷售行為，僅僅是去化清單。銷售價格按照正常市場折扣，方式包括全款給與2-3個點折扣、送物業費等。部分銷售已經達成意向。
對於投資者較為關心的「三道紅線」之警，會議上綠地控股表示，公司已有降檔方案，一年降一檔：2021年6月30，現金短債比降至綠檔；2022年6月30，淨負債率降至綠檔；2023年6月30日前，完成有息負債降至2800億元以下。
此外，綠地控股表示，12月到期債券將以自有資金償還，目前資金已儲備好；而1月到期的債券將根據公開市場情況發一部分新債，剩餘部分以自有資金償還。
會上，綠地控股表示目前公司貨幣資金820億元，主要集中在境內，其中120億元受限。而未來一年到期債務包括12月、1月到期的170億公司債券合計約1000億元，短債比例尚有缺口。
綠地金融欲引入60億元戰投，計劃金融板塊未來上市
對於未來規劃，綠地控股表示，綠地金融將引入60億元戰略投資，旗下的金融板塊、貿易港計劃未來分拆上市。
金融產業是綠地集團重點發展的產業板塊之一，近年來綠地集團積極打造金融全產業鏈，實施「大金融」發展戰略：深度介入並自主參與經營包括金融資產管理、信託、投資銀行、小貸公司運營等業務。
另外，綠地控股表示其境外可銷售資產約700億元，對應債務水平60億美元，且其在美、英等國投資的房產正處於上升通道中，雖然公司位於「三道紅線」之紅檔，但目前銀行並沒有對公司授信額度收緊，「永煤事件」沒有影響到銀行對綠地控股的放貸。
2020年，處於漩渦中的綠地任重而道遠。當下綠地聚焦大基建、大金融、大消費三組產業集群，已形成了以地產和基建為主業，金融、消費、健康協同發展的產業格局。綠地能否再度挑戰自我，度過難關，全面完成從「中國綠地」向「世界綠地」的重大轉變，令人拭目以待。