你的房子可能增加一項物權了。
民法典草案已經進入最後的審議階段，值得注意的是，民法典草案物權編新增了一個叫「居住權」的用益物權。
那麼，居住權是什麼？這個變化又會給我們帶來什麼影響呢？
以房養老是當下的熱點話題，但在實施中，有的老人不免會擔心：「房子抵押出去了，不讓我住了怎麼辦？」5月24日提請十三屆全國人大三次會議審議的民法典草案，或許能打消老人的這種顧慮，因為草案在用益物權部分增加了一個重要的章節——居住權。只要老人籤訂了居住權合同，那在房子中居住的權利，就會受到法律保護。
這一規定，對於日後購買二手房的市民，也得引起注意，因為購房時不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記有居住權。
「老人子女與保姆爭房」或有新版本
作為民法典物權編草案的一大亮點，草案在用益物權部分專章規定居住權，明確居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有佔有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
設立居住權，當事人應當採用書面形式訂立居住權合同，同時，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
草案明確，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。
根據這些規定，生活中並不少見的「老人子女與保姆爭奪房產」案例，可能會出現另一個版本。湖南工商大學法學教授楊崢嶸，通過設立特殊場景的方式，進行了解釋：一個老人被保姆照顧了很久的時間，老人去世前，希望通過合同或者遺囑的方式，讓保姆可以繼續在房子裡居住，但老人的子女對此可能會有意見，那麼或許就會出現子女與保姆對簿公堂的情況，這樣的案例並不鮮見。「有了居住權的規定後，老人可能會去登記機構為保姆登記居住權，那老人的子女或房子的所有權者都不能趕走保姆。」
居住權的出臺釋放了制度紅利
「居住權是一個新增的物權，也是一個典型的物權，能寫入民法典草案，是很大的一個進步。」全國政協委員、湖南啟元律師事務所首席合伙人袁愛平認為，居住權最大的價值和意義，在於釋放了制度性紅利。
他以一個具體的例子打比方：有一個長沙的老人，擁有一套價值百萬的房子，退休金不高，兒女不在身邊，還要吃藥看病等，那生活可能就會非常拮据。居住權的出現，就可以解決這個困境。老人可以把房子賣掉或者抵押掉，但需要設立居住權——有生之年要讓自己無償居住。這樣，老人就可以得到100萬元，還能安心住在房子裡。「居住權，擴大了一個老人的生活空間，未來還可能打通養老產業、房地產的產業空間，甚至催生新的養老模式。比如養老機構或房屋不動產交易機構，可以以當下的估值買入，獲得所有權，但居住權仍屬於原房主，原房主過世後再把房子賣出去。」
楊崢嶸認為，居住權的規定，對於公租房、廉租房的承租人，是一大利好。
他說：「公租房、廉租房的承租人，屬於低收入者，他們是通過租賃合同的形式來保障居住權益，難免會有一種不穩定的感覺，如果通過居住權來保障他們的居住權益，可以給他們更多安全感。」
袁愛平也認為，對於解決社會低收入群體住有所居的問題，居住權的出現，意義很大。作為一項新出現的權利，有關居住權的配套自然還需要在社會實踐中完善。「尤其是和政府保障有關的制度，需要儘快出臺。」袁愛平說。
以後買二手房得查詢居住權情況
民法典草案增加居住權規定，將對房屋的使用權帶來怎樣的影響？對房屋交易又將帶來怎樣的改變？
北京匯佳律師事務所主任邱寶昌表示，新增居住權的用益物權，實際上是把居住權和所有權分開，設立了居住權的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會遇到障礙，因為即使是房屋能夠過戶，但如果合同約定的居住時間還在持續，依然需要保障居住權人的權益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會考慮此類房子。
設立居住權首先需要房屋所有權人與居住權人書面約定居住的條件、要求和期限，而後到登記機構申請居住權登記。居住權人的身份沒有限制，可以是父母配偶也可以是子女、甚至還可以是保姆，且原則上居住權應該無償設立。登記完成後居住權設立，居住權人根據合同約定對該住宅享有佔有權和使用權，能在約定的時間內一直住在裡面。但是需要注意的是，房屋的收益權和處分權仍然屬於房屋所有權人。雖然居住權並未限制房屋所有人對房屋進行出售、抵押，如果該房屋設立有居住權，即使房屋所有權人轉讓房屋，享有居住權的一方依然能根據合同，在約定期限內繼續居住，所以設有居住權的房屋流通價值不可避免地被降低。湖南金州律師事務所合伙人律師羅淇予提醒購房者，以後買賣二手房時，不僅需要查詢房屋的權屬、司法查封、設立抵押等情況，還應注意查詢房屋是否登記居住權。
然而，湖南新環境房地產經紀連鎖有限公司副總經理明賓對此持有不同觀點。
「設立居住權根本上是為保障家庭成員的居住需求，如果有轉讓需求的，需先解決現有居住權人的住房需求。是針對特定群體的保障性權利。從整體市場而言，對房屋交易影響有限。」明賓如是說。
焦點
登記居住權的房子能不能照常抵押
已經抵押的房子，還能不能登記他人居住權？登記他人居住權的房子，能不能照常抵押？
中國社科院民法典編纂工作組秘書長謝鴻飛表示，依據物權法，保護誰取決於權利成立的時間先後。若先有登記居住權，再抵押房屋，是可行的。但存在這樣的問題：如果抵押人還不起銀行欠債，此時銀行在收回房子時，同樣得考慮居住權人的權利，因此銀行在面對此類房產時可能會謹慎為之。若先有抵押，再登記居住權，那居住權人的權利則低於抵押人的權利。
如果把房子過戶給了子女，同時為自己設立了居住權，居住權可以保障終生居住嗎？如果子女把房子租出去了，自己會被租客趕出來嗎？
北京盈科(上海)律師事務所全球合伙人郭韌律師認為，可以。居住權的期間可以由當事人自由設定，可以為其設定一個固定的期限，也可以設定為終生。但需要注意的是，居住權期間屆滿或者居住權人死亡，居住權即告消滅。此外，設立了居住權的房子原則上不得出租，除非當事人之間另有約定。另外，居住權規定在民法典物權編的用益物權之章，也就是說居住權人對標的房屋享有物權效力，而租賃是債權關係，物權具有優先於債權的效力，因此，承租人無權幹涉居住權人行使權利。
瀟湘晨報記者劉李 易思含 李姝 實習記者牛蕊長沙報導
責任編輯：凌芹莉