上周，我的微信群裡突然有個業主發消息說轉賣她住了幾年的小產權房，龍華汽車站附近，65萬小兩房，在周會上，我把這個消息和同事馬克分享了，馬克聽到價格後眼裡散發出一絲光芒。
問了我一個直擊靈魂的問題：你覺得小產權到底能不能買？
不止馬克，很多粉絲朋友都問過這個問題，小產權到底能不能買，大多數人會告訴你，購買有風險，不值得購買等等，過去我也是這麼回答的，但我今天想換個角度來聊聊這個事。
小產權不能買，確實是為你好，理由如下：
1、無法貸款，要一次性付款
2、沒有學位、沒有房產證
3、戶型不合理、居住不舒適
4、升值潛力遠低於商品房
5、拆遷不一定賠付
以上是小產權老生常談的弊端，沒毛病。但凡有選擇，都不想走這一步，就如同馬克一般，但凡他有錢，他也不想買小產權。
當然，有一部分人以一種「賭博」的心態去博拆遷，賭贏了資產不止翻番，賭輸了，就是錢房兩空，這個賭博不僅周期長，風險還特別大。
相信很多人有疑問，小產權不是禁止交易的嗎？怎麼買？確實，明面上禁止交易，背地裡卻已經是一個成熟的市場，畢竟深圳真的很特殊，小產權是歷史遺留的產物，屢禁但不止。
（深圳小產權還有專門的網站）
因此有必要插播一個真實的案例，2012年我二伯買了觀瀾牛湖的一套小產權，套內70多平米，2018年牛湖被納入城市更新單元，項目由卓越拿下，後續就是談判拆遷，所有小產權都可以賠償，開發商賠付標準1:1.1，綠本變紅本。
這是真實賠付的案例，正因為有成功的賠償案例，明知道有風險，依然有一批人趨利而為，不過也有遇到很多村民反悔，法院不受理，買了小產權後拆遷，沒房也沒賠償，竹籃打水一場空的案例，但在巨大利益面前，依舊有人紅了眼。
小產權沒有法律的護航，抱著「賭博」心態去孤注一擲賭收益的，我還是建議三思而後行。畢竟舊改的不確定性太大，兌現周期長、風險性也太大。
那小產權到底能不能買？這個問題也縈繞在我腦海很久，直到有一次去到沙井調研。
這是一個由於歷史原因，遺留了非常有特色「遺產」的區域，就是有成片的小產權房，並且，這些小產權房做得可以媲美商品房了。
（沙井小產權裕盛華庭）
很多人印象中的小產權房就是那些夾在城中村裡的房子，村民自建然後拿來賣，但深圳其實還有許多是村委集資建的房子，30幾層電梯房、有物業、有社區、和商品房真的沒有太大差別。
（沙井小產權盛芳園）
當我看到沙井盛芳園的時候，我根本沒把它和小產權結合在一起，因為實在太「商品房」了，地下停車場、籃球場、遊泳池、觀賞魚塘、兒童遊樂場、便利店、休閒會所等大社區商品房應有的配套，它都有了，南區北區中間甚至還連著一條空中走廊。
（兒童遊樂場所）
（觀賞池塘）
（休閒會所）
（遊泳池）
（社區園林）
這樣的小產權，縱觀深圳真的沒幾個，這樣的小產權完全不用質疑戶型不合理或居住不舒適，坐在盛芳園休息的那一瞬間，我腦海中浮現：這樣的小產權，為什麼不能買？
（盛芳園和卓越中寰、西薈城一期一路之隔）
盛芳園和卓越中寰只隔了一條馬路，但是盛芳園只有2萬出頭，而卓越中寰已經賣到4萬6，一半以上的價差，真的非常心動吸引，甚至盛芳園的小區環境要做得比卓越中寰還要好。
於是我迅速在腦中算了一筆帳，目前盛芳園主流戶型是95-97㎡的2房，20000元出頭，總價190萬，可以最低5成首付，貸款5年（信用貸），很多人都說小產權需要一次性付款，但有些確實可以操作，所以別槓。
這樣也就意味著首付要拿出95萬，然後每個月月供近2萬。這樣算下來，確實不划算，有100萬的首付，首套完全可以去撬動330萬的房子，可以在龍崗買到3房，甚至還能在一些還不錯的地段買到一房或者二房。
這樣看來，的確不划算。這就引出第二個問題：如果非要買，小產權到底適合什麼樣的人買？
小產權房和商品房一樣都要看地段，地段越好、產品越好，價格就越高。
所以小產權也有價格梯隊，第一梯隊是以南山、福田這些中心地段的小產權，價格去到3-4萬。
越往關外走，價格會越低，但如果產品特別優質，像盛芳園這樣的，價格能上到2萬，其餘一些非村委自建、隱藏在各大城中村裡內的村民自建房，普遍在1-1.5萬/㎡，最低的只有7-8000元/㎡，算下來總價最低50萬就可以買到。
（村委集資小產權價格較高）
（農民房價格較低）
50萬的小產權對標300萬的商品房，巨大的價差是一個誘惑，不斷挑起人們的神經，刺激他們對利益的追逐，買和不買，猶豫不決。
小產權不是每個人都適合買，如果非要買，也只適合以下這兩類人：
一、錢多卻沒有投資渠道的。手頭的子彈已經打光，沒有購房名額也不想要投資其他城市的，有多餘閒散資金，願意接受風險投資的，可以買。
小產權的投資，長期看是博拆遷，短期是博租金，一個地段不錯的小產權，租金回報率比住宅高的多，南山一套小產權，42平米的一房總價82萬，租金能去到4000-4500元，一年的租金收入是4.8萬，租金回報率為6%，而商品房的租金回報率只有2%-3%左右，算上每年10%左右的租金增長，這樣一套小產權不到15年就可以兩清。
而關內的舊改拆遷，往往拉鋸10年以上，這10幾年，基本可以把當初買的小產權本金賺回，後續如果拆遷，博贏了，那就是巨賺，就算是沒得賠，也不算虧，畢竟當下的許多理財產品基本都跑不贏通脹。
這類錢多且不擔心風險的人群，其實小產權也是投資的一種方式，賭贏了賺得更多。
二、沒有學位需求、不考慮入戶、純考慮自住的剛需自住。
馬克對小產權非常心動，為此也大概算過一筆帳，馬克現在住在一個3000元/月的單間，一年租金支出是3.6萬，而關外稍微便宜的一房一廳的小產權，總價50萬，自己住滿13年就回本，期間他住的空間更大更舒適，也可以不用搬家，不用接受房東的隨意漲薪，還能在這座城市找到些許的安全感，對於還是單身的馬克而言，沒什麼不好。
（小產權也帶裝修）
如果去買商品房，馬克50萬隻能作為首付，加槓槓能撬動160萬總價的房子，也能買個小戶型的一房一廳，但馬克也要因此背上每月6000多的月供，這對於剛畢業1-2年的馬克而言壓力過大，而小產權不需要月供，一次買斷後沒太大負擔。
此外，當下深圳的換房成本很高，如果馬克一開始就買了深圳的小戶型上車，這類產品未來不是深圳的主流戶型，漲幅肯定不會太高，算上利息成本和機會成本、貸款成本和換房成本，5年內這套房不漲就等於虧。
再往深了想，如果小產權沒有拆遷，馬克可以一直住，期間如果有了更多存款，還可以直接買商品房，首套名額未用，依然是3成首付，小產權還能出租出去做房東，如果拆遷了，是一個以最低成本博紅本的機會，如果拆遷沒有賠償，在做足合同、公證的情況下，還是能拿回當初小產權購房款，即使虧，也沒虧太慘。
所以能不能買小產權，最終還是要歸結於什麼目的，並且要衡量時間成本和機會成本做出最適合自己的考慮。
依然還是開頭那句話，如果去博，風險太大，當下還是以穩健的投資為主，但如果放開心態，買小產權自住也沒有那麼糟糕，單身自住不考慮學校，資金也有限，背不起貸款也沒有合適的投資渠道，當下用一筆錢解決居住問題，也沒不好。
正所謂亂花漸入迷人眼，依然是各花入各眼。
經常出去調研，有一次遇到一個滴滴師傅，在寶中有一套商品房，在固戍有2套小產權房（村委自建），他說當時買的時候只要5-6000元，現在已經2萬左右了，2房租金在4000元，他笑嘻嘻說，早知道當初多買兩套。
我們經常告誡許多購房者，小產權風險太大，因為大部分人沒有做全面考慮和了解小產權市場，未知的風險太大，所以普通人不建議去碰小產權，一不留意血本無歸。
但很多人都不清晰自己的資產該如何配置，未來和當下最佳的選擇方式又是什麼，如果你在購房道路上有些迷茫和更細節的購房問題，可以添加文末二維碼房產諮詢師進行諮詢了解。
最後再說一句，小產權有風險，如果非要買，要買大型樓盤、村委集資的，別碰城中村的村民自建房。
如果我們把小產權變得感性化一點，用一句話總結就是：我知道它隨時可能會變成一堆頹門敗瓦，但我還是慶幸它給了我一個家。
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（責任編輯：季麗亞 HN003）