核心結論
■ 北京租賃市場成交量環比下跌。貝殼研究院數據顯示，11月北京租賃成交量環比下降3.8%，在8月租賃成交量達到峰值後，9月、10月、11月三個月連續保持環比下降態勢。
■ 北京租金價格環比持平，同比下降。貝殼研究院數據顯示，11月北京平均月租金為79.5元/平米，環比基本持平，同比下降2.4%，同比降幅收窄。
■ 房客源成交周期保持高位，房源成交周期基本持平，客源成交周期小幅下降。
■ 業主預期止跌，新增房源掛牌均價環比基本持平，但仍保持低位水平。11月北京新增房源掛牌均價82.6元/平米，環比基本持平，同比下降5.7%。
■ 預計12月市場維持低溫運行態勢，或將持續下降。
北京租賃市場成交量環比下跌，租金水平環比持平。根據貝殼研究院數據，2020年11月北京市成交量環比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達到年內峰值後，從9月轉入市場淡季，9、10、11月連續環比下降。從租金水平來看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平米，與10月基本持平，同比下降2.4%。
通州、西城和石景山區成交量環比上漲，其餘城區成交量均下降。根據貝殼研究院數據，2020年11月通州、西城和石景山區等三個城區租賃成交量環比上漲，漲幅均不超過3%，其餘10個城區成交量均有不同程度的下跌，其中昌平、房山、門頭溝和亦莊開發區成交量環比跌幅超過10%。
多數城區租金環比下降，東城、昌平、順義和門頭溝區有小幅上漲。根據貝殼研究院的數據，2020年11月東城、昌平、順義和門頭溝區租金環比有小幅上漲，其餘城區租金均環比下降，降幅均在5%以內。從同比來看，順義、房山、門頭溝和亦莊開發區租金有小幅上漲，其餘城區租金均同比下降。
房客源成交周期保持高位，房源成交周期基本持平，客源成交周期小幅下降。根據貝殼研究院數據，2020年11月北京市房源成交周期41.7天，環比基本持平，同比延長7.9天。2020年11月客源成交周期16天，環比縮短2.4天，同比延長8.1天。房客源成交周期從2月份一直保持高位，2020年1-11月，房客源平均成交周期分別為44.3天和21.5天，相比2019年1-10月分別延長了12.0天和13.2天，房客源成交周期仍保持高位。
業主預期止跌，新增房源掛牌均價環比基本持平，但仍保持低位水平。根據貝殼研究院數據，2020年11月新增房源掛牌均價為82.6元/平米，環比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業主出租心理預期從6月開始四連降，11月開始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。
預計12月市場維持低溫運行態勢，或將持續下降。北京租賃市場從9月轉入傳統淡季，9、10月成交量價均呈現下降趨勢，11月成交量持續保持下降態勢，租金水平與10月基本持平。從2016-2019年來看，租金水平在9月-12月間會處於年內低值並觸底。按租賃市場供需規律，12月到春節前，各單位人員穩定，租賃需求階段性減弱，疊加疫情影響，12月租賃市場將持續低溫運行。
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