二手房市場
年底市場波動上行,長三角城市成交量環比普遍增加
核心結論
上周鏈家重點18城二手房實際成交環比下滑1%,基本持平,年底重點城市二手房市場波動平緩上行。重點18城中11城成交環比下滑,長三角區域城市成交環比普遍增加。一線城市中上海及廣州年底市場反彈勢頭較明顯,北京及深圳則相對較平緩。18城總體帶看量季節性反彈趨勢不明顯,預計12月總體成交增幅有限。
上周(2020.12.14-12.20)鏈家重點18城二手房實際成交量環比小幅下滑1.2%。重點城市二手房市場年末翹尾行情呈現波動上行態勢。
重點城市成交環比普遍下滑,長三角城市成交環比普遍增加。18城中11城成交環比下滑,西安、煙臺、成都及大連等城成交環比降幅居前。其中西安在前一周成交反彈的基礎上大幅下滑22%,上周西安實際成交水平較調控前周均下滑20%。成都二手房成交量連續三周環比回落,年底市場呈現疲乏態勢。大連或受零星新冠病例出現影響,上周成交降幅環比擴大至12%。成交增加的城市中普遍是長三角區域城市,如合肥成交環比大幅增加,上海、南京及杭州等成交也表現為小幅增加。一線四城中,廣州、上海兩城年底季節性反彈態勢明顯,北京及深圳則相對平緩。
總體帶看量環比持平,12月總體成交增幅有限。上周重點18城二手房鏈家帶看客戶量環比持平,11月下半月以來的周度平均水平較此前一月月均水平降約8%。潛在需求走勢未見季節性反彈,預計12月重點城市總體成交環比基本平穩。
租賃市場
重點18城上周租賃市場成交量環比下降3.8%,租金穩定
全國重點18城上周租賃市場成交量環比下降3.8%。依據貝殼研究院數據,上周租賃市場成交量環比下降3.8%。全國重點18城整體租賃市場活躍度呈現下降態勢,市場持續降溫。分城市來看,全國重點18城中,成都、深圳、濟南和煙臺市呈現環比上漲,廊坊市環比基本持平,其餘13城租賃成交量環比均呈現不同程度的下降,其中上海、南京、重慶和長沙市環比降幅達到或超過10%。
總體租金水平保持平穩,環比前一周基本持平。依據貝殼研究院數據,貝殼平臺全國重點18城上周月平均租金水平為41.9元/平米,環比前一周基本持平,同比去年下降4.8%。分城市來看,南京、大連、成都、濟南、煙臺和廊坊市等六個城市租金呈現環比上漲,上海、北京、深圳、武漢、合肥和重慶市環比基本持平,其他城市均呈現環比下降態勢,降幅均在6%以內。從同比來看,上海、杭州、南京、成都和西安市等五個城市的租金水平高於去年同期,除成都外,其餘四個城市連續四周保持同比上漲,深圳、大連和濟南市基本與去年同期持平,其餘城市租金水平均低於去年同期。
新房市場
北京新房住宅市場量價均漲,朝陽成交量再度位居榜首
上周北京新房住宅市場量價均漲。成交面積21萬㎡,環比上漲5成,主要由於11月中旬起供應端發力,近一個月新增供應面積144萬㎡,為年內相對高位,推動本周成交量上漲。上周成交均價為49261元/㎡,受成交結構影響,環比上漲2%。
上周發布住宅項目預售證15個,新增供應面積31萬㎡,環比前一周下降了39%,這主要由於前一周基數較高,實則本周新增供應面積高於近3個月周度均值41%,仍保持較高供應量。其中海澱區供應量最高,達到19.4萬㎡,佔整體供應量的62%。按照近8周成交速度計算,當前存量出清周期持續穩定在17個月。從近期供求情況來看,自11月中旬起供應量開始逐步回升,但從成交數據來看,這部分新增供應房源的去化面積僅為8.4%,未來新房市場存量充足,隨著年初成交量的回落,預計出清周期將有所拉長。
分區域來看,上周朝陽成交量再度位居榜首,上周成交3.4萬㎡,成交均價為54509元/㎡,位居第二、三位的區域為大興區和昌平區,成交面積分別為2.6萬㎡及2.3萬㎡,這三個區域成交量佔整體成交量的40%,為拉動上周成交量上漲的主因。
土地市場:
70個大中城市住宅用地市場成交動力稍減,一線城市成交量增幅持續收窄
70個大中城市上周住宅用地成交規劃建面累計同比增長3.6%,環比上周收窄1.1個百分點,其中一線城市規劃建面累計同比增長27.2%,較上周收窄5.1個百分點;二線城市同比下滑2.2%,降幅較上周擴大1.2個百分點;三四線同比增長12.4%,較上周收窄0.3個百分點。整體看住宅用地成交量同比保持增長,但增速收窄。
70個大中城市中,一線城市成交樓面價累計同比增長12.0%,較上周回升1.5個百分點。二線城市成交樓面價累計同比增長11.3%,較上周增加0.2個百分點,整體穩定。三四線城市成交樓面價累計同比增長3.2%,環比上周增速擴大0.5個百分點。
70個大中城市總體累計溢價率為14.4%,較去年同期高1.4個百分點。其中一線城市12.4%,較去年同期高4.9個百分點;二線城市15.0%,較去年同期高0.7個百分點;三四線城市14.0%,較去年同期高0.8個百分點。
若本周70個大中城市計劃出讓規劃建面全部順利成交,則本周規劃建面累計同比預計增長4.4%,屆時環比本周增長0.8個百分點。
上周熱點:武漢、上海成交金額突破100億元,武漢住宅用地市場成交量降幅穩定,而上海住宅用地市場成交量增速收窄至年度最低
上周,武漢成交住宅用地10宗,成交金額120億元,為全國住宅用地成交金額最高城市。武漢成交規劃建築面積累計同比自8月中旬恢復增長態勢,增幅基本控制在10%以下,而10月後再次進入下滑區間,降幅穩定在5.0%以內。而武漢宅地市場樓面價在成交規模加大後,進入下降區間。截止上周,累計成交樓面價同比下滑幅度收窄至1.3%,累計溢價率10.1%,同比減少2.3個百分點。總體來看,年內武漢宅地市場量價雙降,但降幅穩定在5%以內。
上周,上海成交住宅用地3宗,成交金額106億元,為全國住宅用地成交金額第二高城市,高於第三名的南京18億元。上海成交規劃建築面積累計同比自6月起保持50.0%以上增速,但四季度逐漸減少住宅用地市場供應量,11底成交量增幅收窄至10.0%以下。截止上周,成交量增幅進一步收窄至本年度最低4.6%。但受供應結構影響,上海宅地市場樓面價同比保持30.0%以上的增幅。截止上周,累計成交樓面價同比增長42.5%,累計溢價率10.7%,同比增加10.2個百分點。整體看,上海宅地市場量穩價漲。
本周關注:武漢、廣州、鄭州、成都、重慶計劃出讓住宅用地起始金額均達100億以上,其中,武漢達208億元以上,保持市場活躍度
武漢、廣州、鄭州、成都、重慶計劃出讓住宅用地起始金額分別為208億元、175億元、164億元、163億元、107億元,均視為熱點城市,其中除鄭州外,其餘城市出讓宗數控制在20宗以內,廣州僅為6宗。從單宗平均起始金額看,廣州、武漢、成都單宗起始金額均值達10億元及以上。年底最後一周重點城市持續發力,保持住宅用地市場活躍度。
房企融資
年終歲末,房企債券融資整體規模保持低位穩定。
按照發行日期,上周(1214-1220)房企境內外債券共發行15筆,較前一周減少2筆,融資(含計劃)金額約168.2億元,融資金額環比前一周(1207-1213)增長7.4%。
上周境內債市規模繼續下行跌破百億,期內房企新發行境內債券97.2億元人民幣,環比減少9.6%。境外債市繼續修復上行,上周境外債發行6筆,發債規模約合人民幣71.0億元,環比增長44.6%;上周境外融資在融資結構中佔比約42%,較前一周繼續上升11個百分點。
年終歲末,房企債券融資整體規模保持低位穩定。近期央行與外匯管理局的相關政策不斷樹立「風險中性」理念,預計至年末,境內債券市場以穩為主。境外在疫情、國際政治經濟等多方面仍保持不確定預期。
數據說明:
重點18城包括:北京、長沙、成都、大連、廣州、杭州、合肥、濟南、廊坊、南京、青島、上海、深圳、天津、武漢、西安、煙臺、重慶。
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