昨天一個大學同學從上海打來電話，已經是晚上12點多了。本以為有什麼急事，後來知道是因為買房的事兒。他畢業後一直讀到了博士，因為博士的學歷直接積分落戶到了上海，不到三年，在家人的支持下掏空6個錢包買房子。打電話時已經和業主進入了談判環節，想著問問自己人有什麼樣的注意事項，怕一小心踩了坑。
時間緊急，我迅速回想了一下6年來處理過的糾紛後期，總結了以下6點注意事項：
買房須知1：核驗房本真實情況，業主本人身份情況，婚姻情況
核對房本，是因為除銀行貸款後的二次貸款，尤其是民間借貸在房本上是不做標記的，所以請一定確定房本的產權情況，是否有查封，保全等，或者業主是否有大額的借貸。在北京，是有北京通業主可親自查詢的。其他城市若是沒有，則一定先付少量定金，然後籤約的當天或者下一個工作日，一同和業主去當地房管局查詢。
至於核對業主身份，則是因為有可能來籤約的人不是業主，而是小貸公司。比如業主欠了小貸公司的錢還不上了，而小貸公司也不願意通過訴訟程序來拍賣房產，畢竟訴訟耗時耗力。這樣的房產剩餘價值不高，價格有可能很便宜，而且現在售房委託公證已經取消了，後期辦理繳稅過戶手續業主極有可能不配合，總之有一定的風險。
婚姻狀況核對，是為了防止業主家庭內部出現的財產糾紛。比如說，兩個人離婚了，房本是男方的名字，但房子實際上是歸女方的，那麼男方籤字就是無效的。所以，如果業主是已婚狀態，需要出示配偶同意出售證明；如果是離異狀態，需要離婚協議上註明這套房子歸業主本人。
買房須知2：總成本一定要做到清楚，明了
我之前處理過一個後期，業主把原值弄錯了，結果中介算出來的房子稅費是16萬。按照後來找到的原值計算，稅費其實是25萬，或者滿五年唯一和不唯一弄錯了，稅費差別也很大。
這種情況下，我建議，讓中介算一個總成本出來，包括稅費明細表，中介費，以及其他各項雜費全部列在一張紙上。稅費部分讓業主和中介籤字。其他費用讓中介來籤字。如果後期因為什麼原值提供錯誤或其他原因導致的費用增加，讓相關責任人賠償就行，做到證據清晰。
買房須知3：關於資金交接方式，一定做資金監管
現在房產交易服務，除了少有的城市或者小地方，大部分都開始實行了資金監管制度。所謂資金監管，就是在過戶前客戶除定金和貸款的錢，其他是凍結在資金監管帳戶裡的，這個一般是由銀行來完成操作的。
而且定金的數目是有限的。這個是走自行交接的手續，金額給太少，起不到約束力的作用。金額給太多，出了問題追償風險又大。所以需要把握好度，一般最多不超過房價的10%—20%，注意，定金可分多次完成。可以籤約給一部分，房本確權後給一部分，網籤後再給一部分。
買房須知4：關於貸款部分，徵信和收入證明提前準備
這部分有可能出現的問題，一是徵信有問題，貸款難度大。二是收入證明的開具問題。建議提前去查一下徵信，如果之前出現過連三累六等情況，那麼只能推遲買房了。也有貸款機構可以花錢包裝，不過包裝費特別貴，沒有十幾萬下不來。沒必要。收入證明，只要有穩定工作單位都可以開，就怕個體戶，可以提前聯繫好朋友等的公司出具。
這兩點都要提前準備。合同規定，一旦貸款出現問題，可以換三次銀行。如果銀行都拒貸，那麼客戶需要全款支付給業主。
買房須知5：戶口的問題，留保證金，提前約定業主的遷出時間
之前我曾見過，有業主要賣房子，但前業主的戶口一直遷不走，故而房子持續降價就是無法成交。因為很多人買房子其實都是為了落戶上學，戶口遷不走是非常嚴重的，可能比房子有嚴重遮擋的瑕疵都要大。所以一定要查清楚房子是否有歷史遺留戶口的問題。如果有現業主的戶口，一定要在合同中約定戶口保證金，如果過戶後多長時間內不能遷走，那麼保證金不退，或者按天收違約金。總之，盡最大的可能保證業主能把戶口遷走。
6年房中介的職業生涯，我從最初一個打電話都緊張的小白成長為一個大公司的商圈經理，越來越發現，房中介行業，專業和真誠，成為了越來越多客戶的服務訴求。而在一線城市的大都市，大中介公司的服務流程已相當規範，總算讓買房的小白有了一些安心的保障。
但其實買房無論再怎麼規避風險，風險都不可能降為0，大宗房產的交易在沒有過戶前風險始終存在。所以應儘量地縮短籤訂合同到最後的過戶流程，等拿到房本一切才算告一段落。收尾工作也一定做好，合同中關於家具家電的約定也一定也清楚。
見過太多的業主客戶，沒籤字之前，小細節都可以商量，但一旦落筆籤了字，讓誰再多出一貓錢，誰都會不願意。若再出現這期間房價波動較為厲害，一方情緒比較激烈，那麼更容易因為小問題釀成大糾紛，所以未雨綢繆，防患於未然是一定沒錯的。