2020年時間過半，上海舊改跑出加速度。截至目前，今年全市完成二級舊裡以下房屋改造40萬平方米，涉及1.97萬戶居民，進度已超預期目標。「可以說，今年舊改已全面克服疫情影響，接下來還將持續加速。」上海市舊改辦工作專班負責人徐堯表示。
上海啟動大規模舊改近30年，越到後面，「硬骨頭」越多。若再提速，便亟需一臺新的「發動機」。昨天上海市城市更新中心在上海地產集團揭牌成立，將加快現狀成片二級以下舊裡的舊改攻堅，並助力舊住房改造、城中村改造及其它城市更新項目實施。
全新平臺，將如何為城市更新賦能？
銜接政府與市場，為舊改提速
從去年開始，上海探索「政企合作、市區聯手、以區為主」舊改新模式。首批4幅試點地塊，由上海地產集團負責統籌推進。和以往相比，這類地塊普遍存在新難題。比如房屋徵收成本高，開發難度增加；市場主體成本收益可能倒掛，參與積極性不高。
虹口17街坊第二輪意見徵詢居民諮詢現場
在新模式下，舊改速度大大提高。截至目前，4幅試點地塊全部進入收尾階段。其中，虹口17街坊已經具備交地條件——從徵收到交地周期僅耗費一年，相比傳統模式周期大大壓縮。
新模式在全市產生了蝴蝶效應。不少還住在舊改地塊的居民紛紛來電致信，希望能夠儘快改善條件。「要啃掉剩下的『硬骨頭』，並回應市民迫切願望，機制就需要進一步突破，提供新的『潤滑劑』」。徐堯說。
「在參與舊改中，上海地產集團作為功能性國企，上接政府戰略要求、下接市場化操作，探索一條市場化運作新路子。『城市更新中心』的成立，將起到橋梁紐帶作用，更好地銜接政府與市場，落實『人民城市人民建，人民城市為人民』的理念。」 上海地產集團副總裁管韜萍說。
據市舊改辦介紹，涉及推動舊改加速的15項配套文件，已有8項制定完成。其中就包括相關政府部門為「城市更新中心」賦權賦能的內容。
「城市更新中心」成立之後，舊改進一步提速。「城市更新中心」將全面統籌優質資源，從「一地一策」轉向「綜合平衡、動態平衡、長期平衡」，推動舊區改造可持續。具體職能由地產集團全資子公司上海城市更新建設發展有限公司承擔，實行專帳管理、獨立運作，強化內部管理和考核。
目前，地產集團還在積極探索建立城市更新基金，服務中心城區功能提升。記者從上海城市更新發展公司了解到，下半年還將啟動兩大舊改項目，分別是虹口公平路地塊和黃浦金陵東路地塊。
平臺「廣開大門」，為開發增質
如何「留改拆」並舉，走出一條城市更新的新路子，同樣是一個全新的考題。
「『城市更新中心』強化了平臺作用，幫助地產集團探索完善規劃實施機制，積極引進市場化、標杆性企業參與不同類型地塊的功能開發，讓專業人做專業事，提升開發品質，確保功能落地。」上海城市更新發展公司總經理趙德和表示。
在新機制下，土地徵收與規劃環節從串聯改為並聯——啟動徵收之時也同步啟動規劃。在市、區規劃資源部門指導下，上海城市更新發展公司規劃團隊對舊改地塊進行風貌評估，確定保護性開發的初步框架，在空間功能、空間布局、開發容量等進行要求。
去年試點的4幅地塊中，黃浦喬家路地塊與虹口17街坊涉及風貌保護要求。規劃團隊與規劃專家一道，對數十萬平方米房屋進行歷史價值和房屋價值的甄別。形成框架要求之後，兩幅地塊共選取多家品牌開發商進行方案設計，目前已進入方案比選階段。其中擁有石庫門建築的虹口區17街坊，規劃保留原有的建築肌理，打造全新石庫門建築群。
虹口17街坊俯瞰圖
黃色虛線內是黃浦喬家路地塊所在範圍
接下來，地產集團將對開發商方案的亮點進行提煉總結，在區域控制性規劃中進行調整落實。以17街坊為例，規劃環節前置之後，市場需求迅速落地，促進控制性規劃調整隻花費半年時間，確保了後期環節加快和方案穩定。
「在城市更新中心的平臺上，我們也會廣開大門，促進徵收部門、規劃部門和開發主體之間的協調溝通，讓地塊開發既滿足城市功能品質，又能反映市場需求，進一步提高土地利用率。」上海城市更新發展公司規劃部門負責人說。
城市更新不落幕，為存量發展擴容
「城市更新中心」成立之後，舊改加快最後的攻堅戰。而對於上海城市更新而言，這又將是一個新起點。
「『城市更新中心』現階段的重點任務是參與推進黃浦、虹口、楊浦等區舊區改造，但城市更新是一項永恆主題，在舊改完成之後，它還將繼續參與全市的城市更新推進。」趙德和表示。
類似機制在全球一流城市頗為常見。不少城市已經成功實現城市存量資產開發和利用的可持續。去年，地產集團管理層特地赴香港考察。從上世紀90年代起，香港成立專營城市更新部門，招募大批專職於城市更新與運營的職業經理人。這一部門承擔政府與市場的銜接角色，尋求兩者契合點，從而達到土地高效利用，實現投入產出長期平衡。
而在上海，這一機制也體現出新的特色。諸多涉及空間更新的民生議題，未來可能都會在「城市更新中心」統籌運作。通過煥新功能，提升城市品質。
「城市更新要與人的需求相結合，打造宜居宜業的環境。對我們而言，挑戰會更大。」管韜萍坦言。在去年試點地塊推進中，地產集團已經積累了豐富經驗，特別是培育出一批規劃、建設、管理和運營等市場化操作專業人才。不過，面對未來海量的更新需求，團隊建設還遠遠不夠。
借鑑國內外經驗，地產集團的人才配套也在不斷跟進。人才品類也更加多元化，包括前期策劃團隊，鑑別市場的人才以及城市品質運營人才。目前，上海地產集團已經由主要負責人牽頭研究兩項研究課題，完善人才發現機制、人才培養機制和人才結構。