長期以來，處理租賃關係一直是司法拍賣程序中的重點及難點問題。租賃權是否得以依法妥善審查及處理，對執行當事人、優先受償權人以及承租人的利益影響甚大，如果處理不當，將會嚴重阻礙司法拍賣進程的推進，極易引發社會矛盾。對涉及司法拍賣中與租賃關係相關的幾個典型問題，筆者試作簡要探討。
一、對案外人主張的租賃關係應當堅持書面審查為主、形式審查、全面審查原則
效率是司法拍賣的生命，對於當事人或案外人對標的物提出的權利主張應當依法快速審查以加快推進司法拍賣進程。書面審查形式要求不高、開展方式迅捷，應作為審查租賃權主張的首要方式。執行法院對於案外人主張的租賃關係原則上採用的書面形式進行審查，且一般由執行法官獨任審查，情況複雜的才需要進行聽證審查，必要時組成合議庭進行。
為防止「以執代審」，對案外人提供的相關證據，執行法院僅進行形式審查，不對租賃合同的效力進行評判，但形式審查不等於粗略審查，執行法院應當要求案外人提供與租賃關係相關的全部證據並進行全面審查，包括租賃合同、佔有標的物的憑證、租金支付憑證等。
二、申請執行人或案外人對執行法院作出的滌除或者保留租賃關係裁定不服時的救濟途徑
《上海市高級人民法院關於在執行程序中審查和處理房屋租賃權有關問題的解答》主張在執行法院裁定拍賣、變賣房屋之後，案外人認為其對房屋享有租賃權而合法佔有的，應當提出書面異議，法律依據是民訴法第二百二十七條，對於案外人提出的異議，經審查認為案外人主張的租賃權依法成立並能夠對抗申請執行人的，裁定異議成立，反之，則裁定異議不成立。對於異議成立與否的裁定，該解答進一步明確申請人或者案外人的救濟途徑為提起執行異議之訴。
筆者認為，上述解答對於這一問題的法律依據及處理思路是正確的，案外人所主張的租賃權是一種實體權利，是針對執行標的即擬拍賣標的物而非具體的執行行為所提出的異議，故相關的異議及救濟應當納入執行標的異議的範疇進行審查和處理。但是根據筆者在處理相關案件時的經驗，上述規定可以作進一步細化，整體流程亦可更加優化。是否負擔租賃權拍賣，本質上是拍賣房屋上是否存在租賃這一權利瑕疵，執行法院應當在裁定拍賣標的房屋前先張貼申報權利瑕疵告知書，告知被執行人或者案外人於指定期間內申報包括租賃權在內的權利。對於案外人提出的租賃權主張，執行法官遵循本文第一部分確定的基本審查原則作出保留租賃權或滌除租賃權的拍賣裁定，申請執行人或者案外人再針對該裁定提出執行標的異議，以民訴法及其司法解釋對於執行標的異議的規定進行規制。
三、租賃權主張不成立時，原則上仍應賦予承租人在司法拍賣中的優先購買權
由於司法拍賣中對於租賃合同的效力不作評判，所以即便案外人租賃權主張不成立，仍不否認其承租人身份，故原則上應當保障其在拍賣中享有的優先購買權。優先購買權的前提是「同等條件」，在上述情形下，賦予案外人優先購買權並不會妨礙標的物的價值實現，也有利於保護交易安全，減少司法拍賣中不必要的對抗。不過，與一般的買賣相比，司法拍賣作為法院執行的重要措施，應充分體現強制性。結合司法實踐，筆者認為在以下情形中不應賦予案外人優先購買權：
第一，案外人所主張的租賃權發生在抵押或者查封之後且屬於惡意的，即有證據表明案外人明知標的物已抵押或者已被查封仍與被執行人訂立租賃合同的（自然也包括虛構租賃關係對抗執行的）；
第二，由於筆者所在區域為江蘇省，根據江蘇省高級人民法院《關於正確適用〈最高人民法院關於人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定〉若干問題的通知》的規定，除非佔有人符合「佔有人書面承諾參與競買，如未競買成功，主動騰空標的物並搬離；佔有人書面承諾成交後騰空標的物，配合法院執行的；提供擔保金作為拒不騰空妨害執行罰款預交款……」等情形，人民法院拍賣不動產時應清空後再拍賣。在滌除租賃拍賣的情況下，如果執行法院是通過強制清空而解除案外人對標的不動產佔有繼而進行拍賣的，案外人就不再享有優先購買權，這是與司法拍賣強制性這一內核相適應的。
（作者單位：江蘇省丹陽市人民法院）