導讀：可以說，城市樓市炒風盛、房價漲，主要是槓桿問題，其次才是供求問題。
來 源丨21世紀經濟報導（ID：jjbd21）
作 者丨李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
編 輯丨陸躍玲
圖 / 圖蟲
針對近期「萬人搖號」「代持炒房」亂象，深圳祭出史上最強 「資金違規流入地產」嚴打專項行動。今年以來，房地產長效機制的重點內容——房地產金融宏觀審慎調控開始落地，重點內容就是控制槓桿和資金違規流入地產。
其實，深圳從2016年「10·4」新政開始，到2018年「7·30」調控，以及今年「7·15」調控，打擊違規加槓桿一直是樓市調控的主基調，比如打擊離婚獲得首套房資格，二套房認定堅持「認貸又認房」，消費貸發放堅持「受託支付」，嚴格核實貸款申請人的銀行流水和收入證明，首付須來自購房人及直系親屬等。但在實際執行中，上述措施的效果有限。一個原因在於，住建部門與攸關調控效果的金融監管之間，存在有待彌合的「合作真空」。
對於金融部門而言，疫情後要加速貸款投放，接濟中小微，但中小微的風險比較高，就創設了房屋抵押經營貸。同時，商業銀行認為深圳樓市是優質資產，要降低利率獲取市場份額。而寄生於樓市交易融資鏈條上，有很多小貸、理財、私募、房屋管家等游離於金融監管的投資顧問機構。它們一方面對接炒房客，通過「假結婚」、註冊公司和過橋融資等一條龍服務，幫助客戶加槓桿；另一方面對接銀行並將資金洗白為中小微貸款（實際進了樓市）。
可以說，城市樓市炒風盛、房價漲，主要是槓桿問題，其次才是供求問題。收緊資金閘口，調控效果將立竿見影。對金融監管來說，首先要從源頭上把控好首付款的資金來源，必須要來自購房者本身及直系親屬；其次，貸款額度審核，必須要基於至少3年-5年的銀行流水，並嚴打裡外串通的證明作假。
另外，差別化的住房信貸政策應更加精細化、科學化。在央行5年期LPR定價規則基礎上，根據房價上漲幅度和市場運行態勢，對轄區內不同城市啟動不同的LPR加點規則。在深圳這樣的熱點城市，各大金融機構若是為了競爭市場份額而競相降低LPR加點，這對樓市炒作無異於火上澆油，因此要考慮提高首套房和二套房貸LPR加點的水平。
要說調控利器，除了金融就是稅收工具了。根據「十四五」規劃，未來更強調民生和保障，與過去強調經濟增長、做大蛋糕有所不同。樓市供求關係、金融環境、炒作慣性等基本面難以改觀的現實，決定了深圳房價上漲的壓力比較大，資產拉大收入差距將繼續存在。在此背景下，國際上用於調節收入差距的重磅工具，如資本利得稅、遺產稅、不動產稅，都可以研究借鑑。
通過稅收來調節資產收入差距，短期內，可從政策發布之日起銷售的商品住房（含新房、二手房），未來再交易時，嚴格執行個人所得稅核實徵收規則，即按買賣價差20%徵稅（該政策無需上報審批，地方權限範圍內即可執行）。或者，採用中國香港特區或新加坡超額印花稅的做法，按照持有周期增值大小，啟動超額累進。這樣做，既可以壓縮套利空間，又可以增加地方稅源，並將先行示範區發展的紅利外溢以稅收的形式回歸政府。
同時，對需求類型進行精細化細分。政策性住房需求，建議細分為低收入的公租房需求、人才住房需求。商品住房需求，可進一步細分為普通商品住房需求和非普通商品住房需求。對於普通住房需求，按照不高於房價收入比6倍-7倍的水平（收入按照中位數收入計算）控制價格；對於非普通住房需求，建議適度放開價格，但嚴格執行差別化信貸政策，同時啟動稅收調節，以防範金融風險。
以上措施都是短期權宜之計。中長期內，首先是緩解供求關係，從供給端來看，要跳出深圳現有的空間，放眼「空間很大、成本很低」的深莞惠乃至大灣區，通過軌道交通互聯互通、重構都市圈產業鏈合作共贏框架、建設郊區新城、城市副中心，擴大住房供給的範圍；從需求端來看，深圳這樣高度城市化的城市，必須要紓解人口、產業、資源到外圍。最後，降低地產驅動的城市化依賴，實現金融、地產和實體經濟協調發展，最終實現高房價的軟著陸。
本期編輯 陳思
百萬讀者都在看……
特別聲明：以上內容(如有圖片或視頻亦包括在內)為自媒體平臺「網易號」用戶上傳並發布，本平臺僅提供信息存儲服務。