300萬元買指定房產 可移民韓國濟州島

海洋之星公寓如水泡一樣的外立面造型讓人印象深刻。

雅頓山莊樣板房。

綠地漢拿山小鎮項目建在漢拿山上。

濟州島上最具貴族派的項目是雅頓山莊。

　　門檻低，條件松，中國金領「打飛的」兩小時以內輕鬆換身份

　　《家天下》記者天下行之濟州島

　　提到韓國，大家會想到什麼？泡菜？燒烤？韓劇？俊男美女？浪漫滿屋？當各位坐在電視機前看著韓劇哭鼻子掉眼淚，當各位看著精緻面容的韓國明星羨慕嫉妒恨時，會不會想到，有一天自己也能去到這個浪漫的地方，買套無敵海景房，過著面朝大海春暖花開的生活？

　　2010年2月1日，韓國政府為了吸引全球投資目光，在濟州島開始實施低門檻投資移民政策——「房地產投資移民制度」。後來又將這一「房地產投資移民制度」擴大到仁川永宗地區、釜山海雲臺度假村及全南麗水莖島海洋度假村等地。現時，已有越來越多國內移民客戶正將目光投向從移民門檻較低的韓國濟州島。

　　被遊客譽為「浪漫之島」、「蜜月之島」的濟州島是韓國最大的島嶼，它是一座典型的火山島，被評為世界新七大自然奇觀之一。由於島上風光明媚，不少韓劇的外景拍攝地都會首選濟州島，而該島也成為韓國人最喜歡的國內度假勝地之一。對於中國遊客來說，去濟州島最便利之處在於其免籤政策，只要持機票、酒店訂單和護照就能順利過關。中國內地城市中，上海、北京、大連、瀋陽、長春等大城市都開通了來往濟州島的直航。廣州的多家旅行社亦看到了背後的商機，紛紛聯手韓國旅遊發展局和航空公司，在幾個旅遊旺季節點推出包機直飛線路，將飛行時間縮短在2個多小時。也許和歐洲國家相比，移民去濟州島並不顯得那麼高端大氣上檔次，和東南亞一些小國相比，移民濟州島的門檻也並不算太低，但濟州島確實比較適合身家在1000萬元左右，希望家人擁有純淨生活環境，同時還需要與國內有較密切商務工作往來的人士。由於距離很近又不用坐移民監，很多高端白領亦可選擇在保留國內工作的同時，讓妻子和孩子在那邊生活，周末打個飛的就能團聚。

　　文/圖：本報特派記者

　　王雯倩、陳白帆

　　樓市概況

　　樓價不到首爾1/3

　　移民地產均價2萬/m2以上 貴過當地房產

　　據當地房企負責人介紹，濟州島當地房價在過去10年裡上漲近10倍，但目前水平仍不到首爾房價的1/3。濟州島上普通民眾購買的住宅物業，均價介於1.1萬～1.3萬元/m2人民幣，地段和小區環境較好的新樓盤，價格則介於1.5萬～1.6萬元/m2人民幣。而帶有投資移民性質的休養居留設施項目，售價普遍比一般住宅價格要高，售價在2萬～2.5萬元/m2人民幣，但這個價格會包括全屋家私家電及高爾夫球會籍或馬術俱樂部會籍。整個濟州島的樓市行情較為平淡， 「如果買家是抱著炒房的心態來濟州島，可能會大失所望。」一位當地房企負責人坦言。

　　購房移民者在意「綠卡」多於升值 養老客戶增多

　　記者在採訪途中遇到的購房者和房企負責人多數都表示，中國人選擇置業濟州島，首要目的是為了獲得韓國綠卡(永久居住權)，讓家人享受更好的居住環境、教育資源和醫療條件。其次才是考慮資產保值和升值的問題。還有不少買家會將濟州島與海南三亞做比較，在他們看來，除了語言上的不同，濟州島與海南島並無太大差別。

　　此外，到濟州島購房的中國買家主要來自東北、華北和長三角地區，其中來自北京、東北和上海的買家最多，主要原因是這些城市和地區已開通直飛濟州島的航班，飛行時間在2小時以內。據韓國投資移民專業公司巨宇的統計，除了華東華北的客戶外，還有不少客戶來自廣西、廣東、福建等地。記者也在當地了解到，從山西、陝西、重慶去到韓國濟州島購房移民的客戶也有。

　　而近段時間以來，前往濟州島投資移民的買家中，以養老為目的的客戶比例有所增加。據了解，2013年7月，韓國濟州島醫療健康城將目光鎖定在中國這個市場，韓國500強企業韓華集團和中國500強企業綠地集團聯手打造首個為中國市場定製的海外華人「生命家園」，涵蓋養老、醫療、美容、養生四大方面，並配以全球頂級醫療設施，提供國際級專業的美容、整容、康復、健康檢查等服務和癌症、心臟、血管、頸椎等專業化的醫療服務、醫療機關及醫療系統的「生命家園」，也吸引到不少期盼安度晚年的養老型客戶到訪。

　　記者採訪時也從當地房企負責人處了解到，成功拿到「韓國綠卡」的新移民還將享受到與韓國公民同等的醫療保險體系和優惠，像是癌症類的重大疾病，可藉助韓國「醫保」可報銷95%的醫藥費。

　　豪宅可「拎包入住」 房產稅和物管費加重持有成本

　　在濟州島踩盤時，記者發現，當地幾乎所有開發商在交房時，都會為房間配齊全屋家電、家具以及日常用品，比如常規的地暖、熱水器、冰箱、桌、椅、床等，甚至連床墊、床單、牙刷、牙膏、筷子等日常生活用品也會為業主置備齊全，貼心到極致。

　　值得買家注意的是，濟州島的房產除了在購買時需要一次性支付房產總價約6%的取得稅(或契稅)、印花稅等稅費，每年還需繳付0.2%左右的房產稅。以一套總價300多萬元的房產為例，每年要交6000多元(人民幣)的房產稅，而對於大多數購買移民房產項目的買家來說，房產的物業費也不便宜。以海洋之星的公寓為例，130平方米的單位，一年的物管費近2萬元人民幣，平均算下來，每平方米物管費近20元，堪比廣州珠江新城寫字樓的物管費了。不過，昂貴的管理費背後，也有完善的服務配套。記者在樂園項目採訪時，有業主介紹，雖然一個月物業管理費2000多元，但所有健身器材、高爾夫練習場、恆溫遊泳池等配套都不用再另外交錢，感覺還算值。

　　買家故事

　　京城「高富帥」奶爸

　　為子女移居濟州島

　　「從北京搬來濟州島最直接的感受是，我兒子的鼻炎好了。」在項目樓盤現場，我們遇到一位來自北京的潘先生，他於今年6月份在濟州島樂園項目購置了一套180平方米的共管式療養公寓，總價370萬元人民幣(含稅費)，折合單價2萬元/m2。從航空事物流工作的他剛過而立之年，是一位走在路上回頭率爆表的「80後」陽光「奶爸」，為了孩子的健康和教育問題，潘先生一早就有移民海外的打算，「之前一直在了解歐美國家的移民政策，但移民風險和地域距離一直讓我很猶豫」。

　　考慮到語言、地理環境以及「移民監」等問題，加之妻子對韓劇情有獨鍾，潘先生最終選擇了濟州島。對潘先生來說，最打動他的地方在於移民濟州島可以讓他既不放棄現有工作，又可以輕鬆遊走兩地。「同樣一筆錢，我在三亞買不到好房子，北京就更不用說了，但在濟州島，我既能住上好房子，還能獲得身份，這筆錢花得值得。」由於潘先生購買的共管式療養公寓是現樓發售，而且已配好全屋家私家電，「甚至連廚房的鍋碗瓢勺筷子都配齊了」，在購房後的第二個月，潘先生便帶著妻子和兒子，直接拎包入住新房。談及未來的規劃，潘先生表示，他的工作重心仍將放在國內，妻子和兒子將常年居住在濟州島。現已申請了F-2籤證的他，每月約有1～2周在濟州島上度過。

　　中國移民潮來勢洶洶

　　中國人買地面積兩年增十倍

　　2010年2月1日，韓國通過了特別法案，開放部分地區，允許外國人投資韓國不動產，並可獲得永久居住權，門檻金額50萬美元。但據業內人士介紹，開放三年以來，由於當地政府對此類移民房產項目審核較為嚴苛，必須是在指定的項目內購買才可以辦理。加之海外投資者因語言、文化等差異，對濟州島的移民項目並不夠熟悉，濟州島的購房移民潮並不算太火，三年來才賣出500多套住宅。不過，當地開發商也表示，隨著中國內地的移民潮越來越猛，雖然濟州島現在大概只有2000～3000套建好的可以購買作為移民之用的單位，預計還有12～13個項目正在申請中。而由於韓國相關的法律法規比較嚴格，一個購房移民項目從申請到獲批基本都需要至少2年時間。

　　另外也有資料顯示，「房地產投資移民制度」實行後，截至2013年4月末，通過投資移民制度向韓國國內進行房地產投資的外國資本總計達到了2657億韓元(約合人民幣14.4億元)，其中大部分是中國人在濟州島購買的旅遊相關房產。中國人擁有的濟州島土地由2010年末的4.9萬平方米增加到了2013年3月末的48.5萬平方米，在兩年三個月時間裡增加了近十倍。

　　而近期韓國其他可以實行房地產投資移民制度的區域也降低了門檻，仁川的投資移民門檻將從目前的15億韓元下調到7億韓元，平昌將從10億韓元下調至5億韓元。目前，在四個適用房地產投資移民制度的地區(平昌、仁川、濟州、麗水)中，濟州和麗水的投資移民標準均為5億韓元。目前，仁川根本沒有接到任何個人投資。而已經申辦到2018年冬奧會的平昌更是未能籤下一份投資合同。

　　濟州島

　　樓市直擊

　　記者抵達濟州島進行實地考察時，發現當地投資移民房地產項目對客戶的態度十分熱情，只要提前致電預約，樓盤一般都會安排車輛免費接送參觀樓盤，有的甚至還會安排為客戶接機，全程不收取任何費用。他們對於國內中介胡亂收取客戶「看樓費用」的做法感到震驚與無奈，「我們跟一些移民公司有合作，但不清楚他們向客戶收取『看房費』。我們的宗旨是，只要有客戶來到濟州島，我們都會安排車輛免費接送看房。」在他們看來，願意自掏腰包來濟州島的客戶都「很有誠意」，如果再收取所謂的「看房費」，簡直是在自砸招牌。

　　因此，記者建議，如果市民想到濟州島考察房地產移民項目，有兩種方法可選，一是找信譽良好的移民中介公司，幫忙聯繫當地發展商；二是不妨委託旅行社代訂機票和酒店，出發前先聯繫好當地房地產項目，具體聯繫方式可以在各大項目的官方網站上查詢。兩種精明的看樓「自由行」方法，均可避免遭受無良移民中介的亂收費。

　　海洋之星 彰顯「韓劇」的風情

　　嫩綠的草坪、潔白的燈塔以及被深藍色的大海環繞著的奇特造型建築物，一到現場就讓人仿佛置身於浪漫的韓劇場景，因此整個建築如一隻巨型海星的「海洋之星」也可謂是濟州島上最具韓劇氣質的休養型度假項目。該項目位於韓國著名的濟州島自然度假公園——鳳凰島公園景區內，著名韓劇「洛城生死戀」也在此取景，周邊還有由日本著名建築師安騰忠雄設計的MINT海景餐廳以及亞洲最大的水族館。

　　記者見到，整體建築以海星為設計模型，五棟建築猶如海星矗立在鳳凰島白水沙灘旁，使得所有戶型均朝向大海，「間間都是海景屋」。項目共有332戶，主力戶型是132平方米、134平方米、178平方米和225平方米的公寓，全為精裝修交樓，永久產權，帶土地所有權。公寓內部設計也極有海洋FEEL，如水泡一樣的外立面造型讓人印象深刻。記者在其133平方米的三房樣板房參觀時所見，整個戶型方正實用，幾乎每一扇窗都能看到無敵海景。在其列出的交樓標準中，全屋除了有「看得見」的家私家電，還有「看不見」的地暖、新風系統以及遠程智能的遙控系統，折合單價約2.5萬元/m2。

　　風險提示

　　移民好說 升值難講

　　與其他推行購房投資移民的國家不同的是，濟州島政府對可享受移民政策的房地產項目，有著嚴格謹慎的審批制度與流程。海外買家只有購買已獲政府審批的移民地產項目，才能申請居留權。由於當地政府對購房移民從嚴把關，正常情況下，買家若順利購買了符合政策的房地產項目，便無需為移民事宜擔心。但從購房投資的角度來看，還有以下幾個細節需要買家格外留神：

　　購房移民政策或上調門檻

　　據了解，為避免外國人過度投資、開發，導致濟州島環境破壞，加強外國人濟州永久居留權監管，濟州道政府日前決定向韓國法務部提請《外國人濟州房地產投資移民制度修正案》。該修正案上調了濟州投資房地產獲得永久居留權的最低額度至10億韓元(原為5億韓元)，且對外國人永久居留濟州人數實施總量控制，即不超過濟州總人口的1%(相當於6000人)。此外，該修正案還提出濟州永久居留權的發放資格僅限於購買當地房地產且滿5年以上的外國人，不包括從已通過購買投資房產獲得居留權的外國人手中購買。雖然修正案尚未落地，但這意味著現行購房移民政策將很可能收緊。

　　近年來，韓國政府為了控制房地產市場過熱，出臺了相關調控限制政策。據韓國國民銀行的數據顯示，今年7月份韓國房價同比下降0.72%，為連續第14個月下跌，首爾的公寓交易量更環比大跌80%。從濟州島本地房地產市場來看，房產升值的速度遠不及國內一線城市北、上、廣、深，整體房價保持穩定，當地居民的購房熱情不高。而享受投資移民政策的房地產項目，其均價普遍略高於本地普通住宅。考慮到每年僅能放租6個月、日後轉手難度以及升值潛力，指望投資濟州島博取高額收益的買家，還需謹慎三思。

　　中介良莠不齊 請貨比三家

　　另外，請選擇口碑好、信譽佳且實力強的中介公司，眼下國內市場有不少黑心中介會藉由「看樓費」，先從購房者身上刮一層油。買家如無法直接與項目方取得聯繫，請多諮詢幾家中介公司，貨比三家，總不會錯。

　　雅頓山莊 配套高大上「貴族」式享受

　　與海洋之星相比，雅頓山莊則在地理位置上更靠近市區，但從項目定位來看，以打造純別墅社區的雅頓山莊在氣質上更「貴族」。

　　項目佔地面積近90萬平方米，以義大利託斯卡納建築風格為主，在售主力產品有150～189平方米的聯排別墅和368～524平方米的獨棟別墅。項目分為三期開放，配有70萬平方米達美國PGA標準賽場的18洞私家高爾夫球場，9.5萬平方米的私人會所、酒店與馬場等高端配套設施，並附贈價值150萬元人民幣左右的終身高爾夫球會員和馬術俱樂部會員資格，每套住宅均為豪華裝修，家電家具及各種日用品配備齊全。其中，面積最小的150平方米聯排別墅總價約380萬元人民幣，其他戶型的單價介於2.2萬～2.5萬元/m2人民幣。項目在付款方式上對現房和期房區別對待，若買家購買的是現房，籤約時支付50%房款，一個月內支付剩餘的50%。若購買的是12月的竣工房，買家需在12月30日前分三次支付房款，尾款為20%。

　　綠地漢拿山小鎮 中韓巨頭合作開發

　　作為中韓房地產行業兩大巨頭的首次合作案例，綠地漢拿山小鎮項目備受國內外媒體關注。該項目尚未開放樣板間之前，已傳出有中國大媽組團購房「抄底」的傳聞。

　　整個項目建在漢拿山上，背山、面海、俯瞰整個西歸浦市，可謂是佔據了漢拿山半山觀海的最佳位置。項目總用地約60公頃，總建築量約為42.1萬平方米，其中近18萬平方米為醫療、休閒文化、休閒娛樂功能，包括：醫療R&D中心，抗衰老中心，健康科學園區，健康產品購物中心等，另外24萬平方米為醫療度假配套住宿，其中包含娛樂城、獨立產權公寓以及修養園區等。

　　綠地漢拿山小鎮一期半山海景別墅精裝交房，50%戶戶有海景，50%戶戶有庭院，房間家電配置齊全，床墊床單、甚至小到牙刷牙膏等生活用品全部會準備妥當。在售休閒度假類疊加別墅面積為180～200平方米，均價約400萬元(人民幣)/套。在付款方式上，項目需一次性付款或分3、4次付款，首付兩成起。

　　樂園項目 成熟項目入住業主不少

　　在目前濟州島經批准可以進行購房移民的四大項目中最成熟的一個項目，目前入住業主不少，內部人氣不錯。項目內的各項配套設施，包括遊泳池、健身室、餐廳、高爾夫練習場甚至免稅店已經建成使用，由於該項目最開始並非開發用於購房移民，所以項目內還有不少早期買入的韓國人在住。目前可供銷售的符合購房移民條件的主要有約120平方米的C戶型，約155平方米的B戶型以及約180平方米的A戶型精裝公寓。和其他幾個項目一樣，樂園的房屋內部設施及設備也是家私家電各種生活用品一應俱全，而且全屋都使用隔音材料，房間高度為2.7米。該項目的房款支付分為兩期，在籤約日支付總房款的50%，在籤約後約一個月支付尾款50%。