中安在線、中安新聞客戶端訊 10月29日，合肥法院公布房地產審判工作情況及典型案例，通過梳理全市法院2019年以來涉房地產糾紛各類案件數據和典型案例，全面總結合肥法院審理的房地產糾紛情況，對發現的問題提出對策和建議，讓社會各界進一步了解房地產審判工作，為相關部門科學決策提供參考，為當事人理性維權提供指引。
據了解，2019年合肥兩級法院共受理各類房地產案件34410件，同比增長47.6%；2020年1-8月共受理29294件，同比增長29%。從訴訟標的額看，2019年房地產案件訴訟標的總額為257.66億元，2020年1-8月訴訟標的總額為363.81億元，呈逐年遞增趨勢。
案例一 陳某訴甲房產代理公司賠償出租房漏水損失案
基本案情
2018年2月，陳某將其位於合肥市某小區自有住房一套出租給甲房產代理公司使用，雙方訂立《房屋租賃合同》一份，合同約定租金每月3000元，如因承租人過錯使用，導致房屋毀損，承租人應承擔修繕責任。2019年2月，某小區物業中心接到樓下住戶投訴電話，反映案涉房屋漏水。後經陳某、甲房產代理公司及物業人員查驗，漏水是甲房產代理公司使用房屋時未關閉陽臺洗衣機水龍頭導致，致使案涉出租房屋地面積水，房內設施用品浸泡損壞，造成財產損失近3萬元。出租人陳某遂起訴至法院要求甲房產代理公司賠償上述物品損失及房屋空置損失。一審及二審法院均支持了陳某的訴訟請求。
法官提示
承租人應按照約定的方法或者根據租賃物的性質妥善使用租賃物，因不當使用造成租賃物受到損失的，出租人可以請求賠償損失。甲房產代理公司在承租期間未關閉陽臺水龍頭，未盡妥善使用的法定義務，由此給出租人陳某造成的物品浸泡損失應予賠償。此外，陳某的房屋由於漏水無法繼續對外出租，此期間空置損失也應由某房產代理公司賠償。
案例二 某單位訴甲公司及程某未經出租人同意的轉租合同無效案
基本案情
2009年某單位將其所有的位於合肥市蜀山區金寨路的沿街門面(共兩層)整體出租給甲公司使用，租期自2010年4月30日起至2020年4月30日止，同時雙方租賃合同約定承租人不得未經出租人書面備案將房屋轉租給他人。租賃期限內甲公司先後將沿街門面樓中的各門面房分別轉租給不同主體用於經營。其中，2015年11月甲公司向某單位報備將二層2號商鋪轉租給某快捷賓館，2017年3月甲公司向某單位報備將一層沿街1號商鋪轉租給某便利超市，某單位均接受了備案。2018年7月甲公司就二層4號、7號商鋪與程某訂立房屋租賃合同，約定由程某經營使用，月租金4300元。合同籤訂後程某支付了一個季度租金及押金，但甲公司因工作人員疏忽未向某單位報備轉租事宜。2018年8月某單位因甲公司欠租要求甲公司騰空所有租賃房屋。2019年1月，某單位起訴至法院，稱甲公司未經同意將二層4號、7號商鋪轉租給程某使用，要求程某騰房搬出。法院經審理認為甲公司與程某籤訂的租賃合同因未徵得出租人同意為無效合同，支持了某單位要求程某騰房的訴請。
法官提示
租賃關係中，出租人對承租人的選擇，除考慮到租金收益外，還含有對承租人合法、妥當使用租賃物及善意保管租賃物的信任，承租人私自轉租，破壞了出租人與承租人之間的信任，減弱了出租人對房屋的控制。因此，除非得到出租人的同意，承租人將租賃物擅自轉租的，合同無效。程某作為承租方，在與甲公司訂立租賃合同前，應當審查商鋪的實際所有人，一旦發現甲公司並非房屋產權人，則需了解產權人對轉租是否知情。如果承租方不加審查，盲目租賃商鋪經營，則會面臨租賃合同無效的法律風險。
案例三 母擅代女賣房合同無法履行案
基本案情
謝某與何某系母女關係。2018年11月3日，謝某以其女兒何某的名義在中介公司的居間下與方某籤訂存量房買賣合同，約定何某將其所有的位於合肥市桐城南路某小區的一套住宅以142萬元的價格出售給方某。籤訂合同當日，方某支付了10萬元定金給謝某。合同籤訂後幾天，女兒何某得知其母謝某背著自己與他人籤訂了賣房合同，遂通過中介公司告知買受人方某表示不同意出售房屋。方某遂起訴至法院要求何某繼續履行謝某代為訂立的存量房買賣合同。法院認為謝某未取得何某授權，也未徵得何某同意，擅自將房屋出售給方某，謝某與方某籤訂的房屋買賣合同對何某不發生效力，駁回了方某要求何某繼續履行合同的訴請。
法官提示
方某作為購房人，在明知房產證上登記的權利人是何某的情形下，未曾核實謝某是否具有代為賣房的權限而貿然籤訂房屋買賣合同，導致合同最終不能履行。父母與成年子女之間並不當然存在代理與被代理的關係，買受人不能僅憑近親屬關係而想當然的認為具有代理權限。無權代理行為事後未得到權利人的追認，該行為對被代理人不發生效力，交易相對方則需承受合同不能履行的交易風險。
案例四 左某訴徐某拆遷安置房屋買賣案
基本案情
徐某系合肥市包河區拆遷戶。2006年11月，左某與徐某籤訂房屋買賣協議，協議約定徐某將其位於合肥市包河區某安置小區的一套在建回遷房以每平方2000元的價格出售給左某，由左某自行前往抓鬮確定房號。合同籤訂當日，左某付清全部購房款。左某在拆遷安置時抓鬮取得房號。由於房屋系拆遷安置房，徐某一直未辦理產權證。房屋建成後由左某居住至今。2019年左某起訴至法院要求徐某配合將案涉房屋的產權轉移登記至其名下。法院經審理認為案涉回遷房屋尚未辦理初始登記，故左某要求辦理產權轉移登記的訴請不能成立。
法官提示
本案訴爭的房屋系拆遷安置房，左某與徐某在籤署房屋買賣合同時，該房屋尚未安置，系在建房屋。徐某至今未依法登記取得房屋權屬證書，即未辦理初始登記。左某雖已履行了房款支付的義務，且已實際入住，但在此情形下，其要求辦理過戶登記卻難以實現。這是因為房屋安置是按照拆遷房屋的家庭以「戶」為單位進行的，案涉房屋是徐某戶的安置房，而非是徐某本人的安置房。現實中，某一拆遷家庭戶往往存在其他拆遷安置人口，他們對安置房屋同樣享有安置利益，安置房屋的初始登記權利人可能是符合條件的家庭戶中的任何一人，即初始登記權利人不一定就是房屋買賣協議中的「出賣人」。回遷房交易時，房屋往往還是在建狀態或者尚未辦理初始登記，不明情況的買受人購買了這種房屋，無法在初始登記完成前要求產權過戶，需謹慎對待。
案例五 甲公司以購房人斷供為由訴請解除售房合同案
基本案情
2017年1月4日，甲公司與吳某籤訂《商品房買賣合同》，約定吳某作為買受人購買甲公司開發的位於合肥市肥西縣上派鎮某小區的住宅一套，房屋總價為967477元，吳某採取按揭方式付款。同時合同補充協議還約定買受人對銀行違約，視同對本合同違約，如連續3個月或累計6個月未償還貸款本息或出賣人接到貸款銀行要求履行擔保責任通知的，出賣人有權解除購房合同。上述合同籤訂後，吳某向徽商銀行合肥某支行申請了住房按揭貸款。2019年4月9日，徽商銀行合肥某支行向甲公司發函，稱因吳某長期不履行還貸義務，甲公司應按照雙方籤訂的《按揭貸款業務合作協議》代吳某償還欠付的剩餘貸款本息。2019年04月28日，徽商銀行合肥某支行從甲公司的待劃轉其他款項帳戶扣劃款項606075.48元。後甲公司起訴至法院要求解除與吳某之間的《商品房買賣合同》。法院支持了甲公司的訴請，判決解除甲公司與吳某訂立的《商品房買賣合同》。
法官提示
購房人採取按揭方式支付房款的，有部分款項是由銀行支付給開發商，如購房人正常償付貸款，則視為全額支付了購房款，如貸款合同不能正常履行(如購房人斷供)，開發商將作為擔保人代為償還銀行按揭貸款，此時購房人並未履行房款的全部支付義務，屬於違約，開發商籤訂《商品房買賣合同》的目的不能實現，有權依據合同約定解除購房合同並收回房屋。
案例六 虛構賣房事實為套路貸提供擔保案
基本案情
2017年袁某從張某處借款10萬元，因袁某未能如期還款，張某要求袁某做一份還款保障。張某遂與其妹夫郭某串通，讓郭某假意購買袁某名下的房產。郭某遂與袁某訂立存量房買賣合同一份，合同籤訂後，張某讓郭某轉帳35萬元「購房款」給袁某，袁某將其中5萬元用於償還張某借款，其餘30萬元按照張某要求轉帳給了張某的合伙人唐某。後袁某未能向張某償還剩餘借款，郭某遂起訴至法院以袁某不接受剩餘房款，不履行交房過戶等義務構成違約為由，主張解除雙方存量房買賣合同並要求袁某雙倍返還已付的購房款66萬元。法院在審理中發現郭某與案外人張某涉及多起民間借貸訴訟，本案中，郭某與張某涉嫌虛構房屋買賣合同，妄圖通過虛假訴訟致使袁某在支付高額借款利息之外仍承擔房屋買賣的違約責任。依據法律規定，法院駁回郭某的起訴，將案件線索移交合肥市公安局。後經合肥市公安局偵查，張某與郭某涉嫌套路貸犯罪，已移交檢察機關提起公訴。
法官提示
本案中，郭某與袁某並不具有真實的買賣房屋的意思表示，合同籤訂後，雙方亦未按照合同約定來履行。所謂的「購房款」35萬元也是按照張某的意思轉入、轉出，「出賣人」袁某根本無法支配。虛假買賣房屋背後隱藏的是張某與郭某的犯罪行為，該二人妄圖通過訂立房屋買賣協議的合法方式來掩蓋其非法目的，違反法律強制性規定，應為無效。
案例七 通過訂立裝修協議迴避商品房延期交付責任案
基本案情
2016年4月，甲置業公司與劉某籤訂商品房買賣合同一份，約定由劉某購買該公司開發的辦公用房一套，房屋交付期限為2017年5月1日之前，交付條件為取得建設工程規劃許可證(正本)。同日，劉某在甲置業公司的指示下又與乙公司籤訂裝修協議一份，約定劉某自願將竣工驗收備案後的房屋交由乙公司裝修，裝修工程應在2017年12月30日完工交付。合同履行過程中，甲置業公司未能在約定時間內取得建設工程規劃許可證(正本)，但其仍將房屋交給乙公司裝修，後於2017年11月17日取得建設工程規劃許可證(正本)，裝修工程亦在2017年12月30日前竣工交付劉某。後劉某起訴至法院主張甲置業公司承擔延期交房違約金五萬餘元。法院經審理後支持了劉某的訴訟請求。
法官提示
本案中，劉某雖然最終按照裝修協議的約定如期取得精裝修房屋，但是甲置業公司提前將不符合交付標準的房屋交由乙公司裝修，違反了合同約定，應當承擔延期交付違約責任。開發商意圖通過小業主與第三方訂立裝修協議的方式來寬限自己的交房時間，從而免除逾期交房責任，不能得到支持。
案例八 甲房地產公司一房二賣謀取房價上漲暴利案
基本案情
2016年1月2日，鄧某與甲房地產公司訂立房屋認購協議書一份，約定鄧某購買甲房地產公司開發的合肥市某小區2號樓201室，單價為9560元/平米，總價60萬餘元。認購協議籤訂後，鄧某支付了2000元定金。後因甲房地產公司被他人起訴，鄧某認購的商品房被法院依法查封，鄧某未能及時與該公司籤訂正式的商品房買賣合同。解封後，合肥市的房屋價格已大幅上漲，甲房地產公司遂將案涉房屋高價出售給他人。鄧某起訴至法院要求解除認購協議並賠償其房價上漲損失數十萬元。法院經審理後認為甲房地產公司將房屋售賣他人，已構成違約，房價大幅上漲後，鄧某已無法以原來的價格購買同樣的房屋，而甲房地產公司卻因此獲得高額利益，違反了誠實信用的基本原則。法院在綜合雙方履約情況及過錯程度的情況下，判決支持了鄧某要求賠償房價上漲損失的訴請。
法官提示
誠實信用是每一個民事主體應遵循的基本原則，法律不允許違約方因其違約行為而獲益。當事人一方不履行合同義務造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可獲得的利益。
案例九 以疫情為由請求減免租金案
基本案情
例1：2015年3月16日凌某與賈某訂立房屋租賃合同，約定凌某將門面房三間出租給賈某經營餐飲，租期五年，第一年租金59000元，此後每年增加10%。2019年9月16日後賈某未再支付房屋，但一直佔有房屋至2020年4月22日。凌某起訴至法院要求賈某支付拖欠租金，賈某遂以發生疫情要求免交2020年1月至3月的租金。法院經審理認為鑑於賈某經營的業態是餐飲，疫情及疫情防控確實對租賃使用房屋經營造成了影響，參照2020年1月24日合肥市新型冠狀病毒感染的肺炎疫情防控應急指揮部通告(第1號)及2020年3月19日合肥市疫情防控應急指揮部通告(第27號)精神，對此期間內租金減半收取，該期間之外的租金正常計取。
例2：2015年1月23日甲公司與乙公司訂立房屋租賃合同，約定甲公司將一棟辦公樓出租給乙公司使用，租期十年，每年租金21萬元。自2018年開始，乙公司開始拖欠租金，為此甲公司曾多次向其發送《租金催繳函》。後甲公司於2019年起訴至法院要求解除租賃合同並支付拖欠租金。一審庭審中，雙方對租賃合同於2019年9月26日解除均無異議。根據租賃合同約定合同解除後，乙公司必須在解除後30日內搬出。但實際上乙公司一直佔據案涉辦公樓不予退還，直至本案二審。二審中乙公司以發生疫情影響使用為由要求免除2020年1月20日至2020年5月20日的租金。二審法院認為在租賃合同已於2019年9月26日解除的情況下，乙公司應當預見到不搬離產生的後果，其未履行積極返還房屋的義務，實際是放任該後果的發生，2020年1月20日至2020年5月20日期間的費用雖發生在疫情期間，但系乙公司自身原因導致，與疫情無關，不予減免。
法官提示
疫情對合同履行的影響符合不可抗力要件的，應認定成立不可抗力。疫情不影響合同目的實現，與不履行、不完全履行合同無法律上的因果關係，則不構成不可抗力，不履行或不完全履行義務的當事人應承擔違約責任。租賃合同中，確對合同的履行產生實質影響的，承租人可以要求適當減免租金，但需根據房屋的具體用途、經營業態、合同履行情況並結合地方政府部門為防控疫情依法制定的管制措施對合同履行的影響綜合確定。實踐中，也有一些承租人以疫情為由要求減免租金，實際上根本與疫情無關，此種情況不應得到支持。
案例十 出租人「鎖門」催要租金案
基本案情
2017年12月，郭某與甲公司就一處門面房籤訂房屋租賃合同，合同約定租期兩年，月租金18112元。郭某接受房屋後用於經營窗簾店，其實際繳納租金至2018年7月20日。2019年年初，郭某因生意慘澹，中途短暫離開。甲公司發現後於2019年2月15日以郭偉未能及時繳納租金為由將案涉門面房上鎖，中止郭某的使用。郭某返回後多次要求甲公司開鎖取走存放在門店中的窗簾布匹，均遭到拒絕。後郭某起訴至法院要求打開門鎖、賠償其貨物損失和停業損失。法院經審理後認為郭某拖欠租金，甲公司可請求承租人在合理期限內支付，逾期未支付，甲公司有權解除合同，然而甲公司在未依法解除合同情況下逕行將房屋上鎖，導致郭某的經營行為突然中斷，由此給郭某造成的停業損失，應予賠償。法院結合租賃面積、市場行情判決甲公司打開門鎖並賠償郭某停業損失6萬元。
法官提示
出租人催要租金應當通過正當合法的手段進行，出租人在合同未依法解除的情況下武斷採取「鎖門」、「斷水斷電」等方式逼繳租金或進行止損並不妥當，此種對自身權利的私力救濟不應提倡，由此造成的損失應予賠償。