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提問：請問福田蓮花一二三村的樓梯房值得投資嗎？地段，學位加未來棚改。現在據說已經極少房源在賣。
回答：你好，蓮花一村是深圳老牌公務員小區，位置好，密度低，棚改十年內不要指望了。 蓮花中學在福田成績不差，但進不了全市前40名，和學位房無緣，帶動不了房價，不要聽中介一面之詞。 這個盤特別適合不看重次新的中老年人群，自住超級棒，投資就遠離吧。
問：現在深圳龍崗木棉灣地鐵口學位房，10年二手房，環境還好，街道辦旁邊之前加高槓桿，有些撐不住，但看到附近布吉文體中心在動工，學校初中部在建，現在低價賣了，很難再上車，可是……覺得有什麼建議，看要不要賣了？有什麼建議嗎？
答：恕我直言，我從沒聽過木棉灣有學位房的概念。 是自住嗎?自住能撐一撐就不要賣了，不賣不是因為你認為的利好會讓房價漲，而是賣了你住哪裡，布吉已經很便宜了，賣了再去哪裡重新上車? 即使不是自住，這個階段也沒必要折騰了，輪動後期，除非資金在手，否則，一動不如一靜。
問：想諮詢下這樣操作對不對：家有兩娃，賣掉福田中心區益田路皇庭世紀3房（市場價800萬）和羅湖深圳小學學位房1房（市場價300萬），買香蜜湖僑香外國語+深高級學位房香格麗苑（2006年的房，1500萬左右），可以兼顧學位和居住環境，這樣操作對不對？有沒有更優選？ 大寶在深圳小學讀一年級，二寶2歲半
答：大方向沒問題，皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐，可以考慮置換掉。 羅湖同理。 不過要談到香蜜湖學區怎麼買，還是大有學問的，僑香外國語小學不差，不過一方面比起隔壁的荔園還是略有遜色，另一方面是香格麗苑單價並不高，同樣113的三房另外還有其他幾套，你們看中的1500w，總價是偏高的，這樣的總價在香蜜湖片區買個學區更好的三房也是可以的。 因此具體選哪個盤、哪一套，還是有可以優化的空間。 另外，深高級今年dianzhao取消了，也許會影響它未來的成績表現。你們需要更加系統的教育和學區規劃，這一點我可以幫到你們。
問：老師 目前本人有一套 寶安翻身45區兩房 樓梯房 我老婆名下有一套布心的小兩房 這兩個房子都沒怎麼漲 目前想如下操作 第一 兩房都賣了 去買蛇口老點的小區 例如招北啥的 第二 就是去龍華上塘看看 不過北站那交通換乘 還有龍華那農民房很多 老師有如何選擇
答：您好，有兩套房的你，是不會安心住在招北小區那種比咱們還老的房子裡的，目前是將就了，住著住著就會嫌三嫌四了。還需要進一步了解你的負債，月供能力才能有大概方向。
問：星主你好，我目前在花好園有套兩房在老婆名下，買的早貸款也沒多少了。我在武漢還有一套明年才能套現。想要星主給點建議我，是把花好園賣了去坂田、龍中、南山改善一下呢？還是繼續持有，等明年把老家的出了再來深圳買一套。因為我在外地還有一套在自住有貸款，我老婆深戶我是非深戶，滿五年社保，像我這種情況能做三成首付嗎？改善型房型預算總價在800-1000W這樣的。
答：你好，改善自住首選南山，但是適合總價1000萬以上的剛豪人群 只要有深圳房票，都可以操作成3成首付。 全款抵押或者5改3的方式，部分中介有渠道。 接觸的投資者多了，大家最終的置換目標都是南山。如果在能力範圍之內，更建議一步到位。深圳的豪宅和剛需盤是完全不同的2個市場。 剛豪產品需要拿放大鏡找，疫情期間有部分小老闆破產甩賣，可以淘淘降價筍盤。 首付300萬以上就可以拿下1000萬左右的產品，如果月供能力不錯，現在就可以開始關注了。
問：福田區有兩套房：福民大廈（三房）自己住；一套是南方國際廣場小戶型，放租。有三個小孩想換四房。想出掉一套，換成一套四房一是自己居住，二來希望以後老三能就近上學，所在的學校（主要考察初中）希望不能比「石廈中學」差！ 目前「南方國際廣場」這套小房子比較容易出手，因石廈中學還不錯有學位費概念，如果願意出售估計280W。"福民大廈"這套可能市場價是530W左右，但出的可能沒那麼快。目前手裡現金有500W。希望找總價不超過1000W，最好是800W出頭，適合居住交通配置好，學位要好，不比石廈中學差。關外也能接受！如果羅湖希望能上深中或翠園！請您給予詳細指導！最好能直接推薦幾個樓盤今年完成換房計劃，謝謝！
答：石廈中學在福田僅次於四大、福外和明德，屬於福田家長比較認可的名校。 但是石廈片區樓盤過多，學位非常緊張，是福田幼升小錄取分數最高的小學，大量學生被分流，石廈中學也會面臨這種情況。 深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等，缺乏集團化支撐的石廈中學，優異成績能否保持存在變數。 所以出手石廈是正確的決定。 孩子即將上學可以重點關注四大、福外本部、深實驗百花，短期內比較穩。 其次成長性不錯的盤，比較推薦： 南山中熙君南山，寶中第五大道或西城上築，紅山深高北的水榭春天5.6期都是不錯的選擇 深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。
問：老師好，想請教關於名校如何定性的問題，是以應試教育下的考試成績、升學率、重點大學錄取率等為指標呢，還是以什麼來作為衡量指標呢？
答：深圳的名校界定很簡單，就是看中考成績，拼四大，八大，十大升學率和排名。 至於這個成績是靠學校的實力考出來的，還是靠掐尖點招，差生勸退，生源篩選來的，根本不重要。 這個世界，沒有幾個人在意真相。
問：老師好，我目前手上有三套寶中的房子，剛購入熙龍灣的200平用於自住，有一套凱旋城的2房在出租，還有400萬貸款，手上有一套107的麗晶國際三房紅本剛做了抵押貸，有欠款450萬，我的問題是麗晶國際這套房今年趁好行情賣了還熙龍灣的貸款時機合適麼？還是咬咬牙可以繼續持有？我個人是看好寶中的長期發展，但確實每月還貸壓力比較大，希望能得到您的解答。
答：欲望是推動人類前進的原動力，不可謂不重要，可是要適度，過猶不及。買房是會上癮的，且沒有盡頭，沒有隻求擁有，有了想要更多更好，可是我們的初心是為了什麼？追求財富應當是建立在一個平衡上，而不是無限的放大欲望，每個人的心理承壓閾值不一樣，選擇適合我們的。負債多少不是關鍵，主要是現金流如何，如果要賣的話，我更看好寶安實驗的成長價值。
問：我有個親戚家有個男寶，目前有兩套房(都有房貸)，一套在布吉(兩房)，一套在橫崗（三房），但是他們上班一個在南山，一個在龍華，目前住在布吉，布吉感覺也不夠住了，房貸也有一點點壓力，這種情況是否需要賣掉布吉，但他們搬去橫崗又感覺太遠。
答：信息不足以判斷是否需要置換，自住應該圍繞女方工作地來買房。女人決定家的溫度，男人決定家的高度，所以女性的家庭角色會更重些，需要更多的時間來參與孩子的教育與陪伴。
問：十三老師好！請教一下，我家庭年收入60萬左右，首付資金有150萬，婚前在三線城市有一套房.現同時有杭州和深圳的房票，作為純投資，我該選擇哪個城市？不辦JLH，可否用愛人房票操作首套？感謝！
答：杭州和深圳都是優質城市，選對籌碼都沒問題。 深圳我可以給出選籌方向和樓盤，也可以操作首套首貸。 杭州面積太大概念片區太多，一二手倒掛紅利也已經消失，選籌難度更大，要買杭州建議先找到靠譜的代購團隊。
問：十三老師您好，我和老婆都是深戶，長年在蘇州，去年年底聽中介忽悠 買了一套頤安麓園143平方 一套金地龍城中央89平方 現在感覺到都沒有買對 價格都跌了 現在金地的房子已經過戶給我老婆 還有現金230萬左右 中介說可以操作五成首付在買一套 我朋友讓我在投資龍崗一套 我看大家好像都不看好東部 我老婆說一個雞蛋不能放一個籃子裡面 請問十三老師有沒有更好的投資標的 純投資 比如光明沙井 那邊怎麼樣謝謝
答：這兩個盤在龍崗算中等盤吧，不功不過，去年年底買在龍崗，到現在看不到漲幅很正常，這個階段正是龍崗的橫盤期。 你已有兩套在龍崗，第三套肯定要換個片區，不能死磕龍崗了。 五成首付，現金230，總價450左右，西部和中部都可以淘到潛力盤，而且短期就能看到漲幅。 光明沙井要投一定是長線，超過400萬總價我就不太建議了，長回報周期的項目，不適合放置大體量資金。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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