20年，對於一個人來說，是從呱呱墜地的嬰兒期成長到學知明理的青春期。對於一個行業而言，這時間卻長得不單只是完成一次完整的華麗的轉身。
在我們生活的這座城市，過往將近2 0年裡，房地產市場日復一日發生著翻天覆地的變化。那些低矮破舊的平房逐漸被林立的高樓大廈所取代，越來越多新的房企品牌湧入視野，我們也可以不停在完全陌生的領域發現曾經強調只專注於住宅開發的房企，房子不再是單純的住宅產品，它開始衍變成承載各種生活需求與生活方式的第一入口……各種各樣的不可能在時光的推移中開始成為可能，而我們對於房子，從不屑一顧逐漸轉向趨之若鶩，一個又一個的造富神話明晃晃地刺激著無數人的眼球。
房地產的跌宕起伏，也催生了一批專業性的房地產媒體。南方都市報深圳《黃金樓市》，正是在深圳樓市最風光的開端橫空出世，以自己獨特的思考方式，在往後十多年裡，完整又客觀地記錄了這座城市與這個行業的嬗變升級。
「火拼」地王
開啟狂飆式發展
以1998年的房改為起點，深圳乃至中國的房地產行業一路馳騁至今已將近20年。其實，深圳乃至整個中國房地產真正的「黃金十年」，始於2001年。
回到15年前的12月6日下午，彼時的寶安龍頭泰華老闆羅瑞希一口氣以總價14 .55億元斬獲紅樹灣兩塊土地，樓面價分別達到2833元/平方米和2793元/平方米。其實，當天紅樹灣共有3塊土地公開拍賣，另外的第三塊，泰華地產遇上了百仕達地產，雙方爭奪幾十回合，最終百仕達地產以7.8億元的總價將之收入囊中。
3塊地，最終收金22.35億元，遠超深圳當年的土地價格，它們是深圳乃至全國地王的「鼻祖」。據業內人士回憶，這是深圳自敲響中國土地拍賣第一槌以來，最盛況空前的一次。時任百仕達地產深圳公司總經理的郭兆斌在事後說，「拍賣前已經取好名字叫『紅樹西岸』，並在工商部門註冊。」
同一年，隨著南方都市報「2+6」珠三角城市布局的拉開，《黃金樓市》挺進深圳，以整疊雜誌的形態亮相，圍繞深圳房地產市場拉開了記錄樓市變遷的帷幕。
2005年3月，立志做精品的紅樹西岸首次開盤，均價直接高達2.5萬元/平方米，刷新深圳高層樓盤的價格記錄。時隔一年，紅樹西岸均價繼續走高到3.2萬元/平方米。在紅樹西岸的拉動下，從周邊住宅外擴到其他區域，深圳房價漲幅啟動「萬元」時代。
時至今日，深圳豪宅價格標尺早已翻了5番，「10萬+」不在話下。而根據深圳鏈家網的數據顯示，紅樹西岸的二手房價格最高已超13萬元/平方米，均價基本都在10萬元/平方米以上。15年時間，紅樹西岸的價格飆升了4倍以上，成為深圳房價上漲的一個典型，也顛覆了公眾對房價上漲的所有想像。
如今，當初被評價為「最不像住宅」的紅樹西岸依然高高聳立，它所在的紅樹灣片區，在政府規劃和地王推動下，蛻變成深圳早期的豪宅區。在紅樹西岸的背後，依稀還可以看到當年那場地王「火拼」中兩家開發展商勝利的影子。
然而，歷史往往充滿戲劇性。
百仕達地產憑藉紅樹西岸的成功，搖身成為深圳房地產市場上的品牌開發商。可是，15年之後的今天，隨著土地儲備幾近耗盡，百仕達地產在地產圈已經銷聲匿跡。
與百仕達地產一樣悲情的還有泰華地產，這家一度成為寶安房地產老大的房企，在拿下紅樹灣地王1年多之後，因為傳奇人物泰華掌舵人羅瑞希不幸早逝，65萬平方米的地王拱手讓給中信，隨後被命名為中信紅樹灣。泰華地產自此逐步走向沒落。
早期涉足的部分老牌房企沉寂在江湖之中，而中信華南公司卻因紅樹灣的成功，迅速向全國擴張，並一舉從二線品牌轉向一線品牌。當年與泰華地產、百仕達地產一同出現在競拍現場的，還有萬科、招商、中海等15家房企。時光如白駒過隙，房地產的繁榮發展，催生這批房企也開始成長為實力雄厚的品牌房企，招華萬金更是在隨後的許多年裡成為深圳乃至全國房地產行業的金字招牌。而總部位於深圳的萬科，早在幾年前就成為全球規模最大的房地產企業。
在紅樹西岸首次入市的2005年，南都《黃金樓市》就已經將著眼點放在房企品牌上，與房地產品牌企業攜手推出品牌特刊，捕捉地產品牌的發展歷程。從2005年的「深圳主流精神，中國地產領航者」到今年的「2016房地產。達」，連續十一年，從戰略、文化、營銷方式、社會責任、發展趨勢等多個方面，《黃金樓市》與深圳一道記錄這座城市房企品牌的崛起與強大。
深圳房價
10年前就經歷首輪「過山車」
同樣是在2005年，深圳房價開啟第一輪瘋狂上漲的通道。當年深圳市規劃與國土資源委的數據顯示，2005年，深圳特區內新房成交均價為8720元/平方米，同比上漲22 .5%.特區外新房成交均價為5346元/平方米，同比上年上漲28 .1%.在此之前十幾年，深圳從未有過如此大的漲幅。
搶房、售罄成為當年樓盤開盤的關鍵詞，不管是剛需盤還是千萬級別墅，火爆的局面一再蔓延。這一年，特區外置業逐漸成主流，除了南山、福田，寶安也出現供應緊張的跡象。不過，儘管房價上漲如此迅速，不敢輕信的購房者還是更傾向於判斷這是泡沫使然，市場上炒家寥寥。
這一年的8月，「油荒」四面爆發。面對著熱鬧到有點失控的樓市，南都《黃金樓市》將目光轉向另一面，經過多方調查之後，大膽拋出「房荒論」。
「一個顯而易見的事實是，深圳眾多毫無名氣的小盤即使價格一漲再漲，也吸引著無數置業者排隊搶購。從純海岸到友鄰國際公寓，從第五園到尚都，一個個樓盤就像水珠滴落在熾烈的沙漠上，迅速蒸發至無形。」再回望當年的報導，依然可以清晰感受到那時的一針見血，「我想我們必須像《皇帝的新裝》中那個無畏的小孩一樣指出這個令人難以接受的事實：這座城市正在陷入『房荒』。」
「房荒論」拋出後，深圳國土局出面解釋，「慌神」的購房者蜂擁進入樓市。此後，深圳樓市一路暴漲了4年，甚至一度引領全國。
房價狂飆在2008年突然預冷。2007年9月27日橫空出世的「9.27」新政，將二套房首付比例提高到五成，貸款利率上浮1.1倍。與此同時，政府部門在二手房交易強制引入第三方資金監管帳戶，房產經紀公司原有的交易流程全面變革，自此，深圳樓市形勢急轉直下，房價急劇下降，從年初的16000元/平方米直線跌至年底的11000元/平方米左右。
「降價」、「特價」、「促銷」、「裸奔」、「救市」等詞彙頻繁亮相，「徐牛對賭」一場鬧劇更是在這一年賺足中國地產業界的眼球。
同年10月，南都《黃金樓市》提出「抄底」概念，並從五大信號、七大類型物業為深圳的購房者上了一堂「如何抄底」的課。在房價的漲跌之間，《黃金樓市》通過對房地產市場的深入思考和剖析，以預見性的獨到視角，發掘出行業自身都未曾察覺的潛在現象和規律，為深圳購房者及地產行業輸送專業性、有效性的信息和觀點。
城市更新
房企第二輪爭奪戰開局
公開數據顯示，從1986年到2000年，深圳G D P每增長1億元，土地資源消耗就相應增長24萬平方米。當年以製造業為主的低附加值產業在給深圳帶來繁榮的同時，也消耗了大量的土地。土地危機逐漸演化成近年來深圳房地產市場的一大難題，城市更新也因此站上深圳土地市場供應的「舞臺」。
相關數據顯示，20 12年，深圳存量用地規模首次超過新增用地。此後，存量用地的供應比重從2012年的56%逐步上升到2015年的75%.深圳本土大小房企和垂涎已久的外地房企都試圖借道城市更新在高利潤的深圳市場分一杯羹。
如果說，2010年是深圳城市更新消息漫天飛舞的年份，那麼，2014年堪稱深圳城市更新項目的「面市年」。
以城市更新為分界點，深圳的地產格局開始重構，原本由一線品牌房企「萬中招華金」主導的地產格局，演變成央企陣營、本地國企、具備豐富城市更新經驗的民營企業三足鼎立之勢。
在深圳城市更新前進的第六個年頭，2014年12月30日，南方都市報主辦了第三屆中國（深圳）城市更新論壇。
兩岸三地的多位嘉賓針對深圳城市更新的現狀與瓶頸紛紛建言獻策，並就「如何破解拆遷難」展開深度交流和思想碰撞，從法律角度和實際操作經驗等方面各抒己見。
城市更新曆來是個敏感而專業的話題，其中涉及太多太多複雜的利益糾葛，也時不時會突發與之相關的惡性事件。
選擇將其擺到檯面上來，是南都《黃金樓市》基於多項數據與現實之後做出的判斷：城市更新將決定深圳城市的未來。城市更新也將決定在深的房地產企業的未來。
「我們希望可以通過舉辦這樣的論壇，搭建一個官民學商共同對話、理性前行的城市更新思想平臺，來推動城市更新更加公平、更加文明地破局。」早在2013年第二屆中國（深圳）城市更新論壇的報導中，南方都市報房產新聞部就曾如次表示。
十多年的時間裡，從不可能到超乎想像，深圳房地產行業年年在突破。從「黃金十年」到白銀時代，狂飆式的房地產也推動深圳迅速完成全方位的蛻變。
《黃金樓市》一路相隨，見證這座城市房價的漲跌起伏，見證這些年裡的地王頻出與調控相伴，也見證深圳房地產逐步走上全國地產行業名副其實的領跑者之位。
網絡營銷
中海陽光棕櫚園「首吃螃蟹」
地產與網絡的首次碰撞，網際網路營銷的首次出現，要追溯到2001年的中海陽光棕櫚園項目。當時的中海少帥劉愛明提出要注重客戶關係管理，建立與業主的溝通渠道並縮短管理鏈條，於是陽光棕櫚園的網絡營銷第一次應運而生。
2001年，中海地產在深圳房地產信息網上開闢社區論壇，以文字、漫畫等多種形式進行網絡營銷。據統計，其中一篇《中海陽光棕櫚園考察流水帳》獲得了8096次閱讀、64個回復（根據中國網際網路信息中心（C N N IC ）發布的第九次《中國網際網路發展狀況統計報告》，2001年中國網民數量為3300萬人），首戰即引發巨大反響。
2001年12月，陽光棕櫚園首次開盤，創造了購房者排隊八天七夜的盛況，登記581套，兩天之內銷售了309套，引起巨大的市場轟動。中海地產成為房地產網絡營銷第一個「吃螃蟹的人」，此次網絡營銷在此後很多年裡也成為一提起深圳房地產營銷便不可避開的一個事件。
彼時，至祥集團董事總經理周瑋曾向南都記者分析，網絡營銷對年輕、有文化、容易接受新事物的特定人群比較有效，陽光棕櫚園的網絡營銷之所以能取得這麼好的效果，與其樓盤定位有很大關係。
總統營銷
京基借柯林頓一「秀」成名
2002年，京基集團走出梅林，開啟紅樹灣片區的第一個項目———碧海雲天。原定的成龍、周潤發等代言人均因種種原因無法達成合作。京基集團董事長陳華靈機一動，提出了一個石破天驚的大膽想法———邀請柯林頓來做樓盤的形象大使。在一番努力之下，京基集團真的請到了剛卸任美國總統的柯林頓來為碧海雲天代言，成為中國營銷史上的一個經典案例。
2002年5月23日，柯林頓現身「2002深圳京基。W T O與中國經濟論壇」，作了題為「W T O與中國經濟」的演講。一「秀」成名，自此開了中國營銷史上總統營銷的先河，並帶來了巨大反響———全國各地的報紙都進行了報導，京基也一躍成為全國知名的地產企業。此後，京基還繼續將英國首相卡梅倫，中國桌球國手蔡振華、劉國梁、張怡寧、王楠等知名人物納入自己的營銷策略。
雖然為了柯林頓一小時的演講，京基集團付出了25萬美金的代價。但從營銷層面來講，這是一次成功的嘗試，商業地產與政治領袖「牽手」，帶來了巨大的商業價值。「碧海雲天這一樓盤定位於私營企業主、民營企業的老闆，這一部分客戶對政府的資源需求非常大，選擇柯林頓，具有極大的暗示作用，能吸引目標客戶。」後來，世聯地產集團大客戶部總經理甘偉在受訪時表示，「柯林頓事件」是深圳地產營銷史上的一次重大事件，也是非常成功的營銷事件。
「太空」營銷
綠景「太空遊」豔驚地產營銷界
2014年，綠景集團以科技雅居為概念的高端產品虹灣項目正式亮相。在發布會上，比項目本身更吸引人的是綠景集團公布的「太空旅行計劃」。綠景集團宣布已與荷蘭SXC私人太空旅行計劃達成協議，將聯手在深圳地區免費招募兩個名額，一名虹灣項目業主、一名社會人士，將他們送入太空享受私人旅行。這場「太空遊」營銷，為虹灣項目賺足了輿論和眼球，也豔驚了全國地產營銷界。
彼時綠景集團品牌營銷中心總經理薛浩曾經介紹，此次未來式的「太空旅行計劃」營銷，是為了匹配虹灣項目所打造的7棟深圳首創的150米超高建築。據悉，此次太空旅行，每人飛行船票費用為100萬元，綠景此次的「太空遊」營銷也算是一擲千金了。
全媒體整合營銷
華南城情緣節成為經典
2011年11月12日，華南城舉行第六屆深圳情緣節，現場吸引2000多位單身男女參與，超過140對現場配對成功，參與人數與配對成功人數創歷屆深圳情緣節之最。
在整場活動中，南都團隊運用多種媒體組合傳播，效果驚人。據活動負責人介紹，整體活動除報紙招募外，還運用了奧一網論壇、南都手機報、南都互動社區微博等新媒體形式。這也是南都尋求新媒體轉型整合傳播的優秀案例。當年華盛奧特萊斯市場部人員在事後介紹，活動促使華盛奧特萊斯各商家的營業額都有不同幅度提升，整體營業額比往常周六超過一倍左右。「一些品牌店與以往營業額相比，增幅都達到80%-120%，當天進店消費人員達1922人。」
本疊主筆：南都記者陳博
本疊採寫：南都記者陳博 謝宇野 見習記者謝中秀 實習生伍曼娜