2021年深圳樓市的新起點

深圳是一座充滿活力的城市，也是發展最快、最直接、最科技的城市。所以深圳的房價一直是年輕人最喜歡討論的話題，因為那邊有無數的年輕人為了能夠在深圳擁有一套屬於自己的房子而不懈努力中，2021年的深圳將會在科技騰飛的同時，迎來一個全新的起點！

First~香港與深圳

其實，一座城市只有房地產不行，地產商開發商把控一切，掣肘政府。香港就是例子，政府想加大供地，抑制房價，房地產商不答應，就做不成。香港的房地產，可以說是計劃經濟，把供給計劃得不足，價格自然高漲。內地對香港模式已經警惕，房地產商根本不可能為所欲為，他們的地位高低，政府說了算。現在他們的地位不高，必須夾著尾巴做人。

深圳特區40周年表彰40人，萬科這種代表性企業，也沒人上榜。其他房地產商，就更別想了。2020年，深圳得到政策，除永久基本農田以外的普通農用地，如果想轉為建設用地，深圳市可自行審批。這也意味著供給將增加。種種信號都顯示，政府真不想讓房價漲得太快， 可是由此推斷出政府放棄房地產業，那也把政府想得太笨了。

2020年這麼難，房地產業投資額與銷售額，都還是增長的。它是有極強生命力的、重要的產業。好國家，好城市沒有發達的房地產，也不行。高科技企業在深圳不斷的發展壯大，上市創造的財富讓更多的年輕人擁有了足以支撐他們夢想的財富，自然會讓深圳的房地產市場進入一個更加彭勃發展的時期！

Second~住房不炒

如今，在「房住不炒」的指導思想下，房價上漲很容易受到輿論關注，相比而言，房租下降受到關注的程度要低些。筆者認為，不僅要關注房價，而且要關注租金波動，更要重視房價與房租的背離現象背後的經濟邏輯。深圳為代表的一線城市房價為什麼會漲？

深圳的常住人口在1350萬左右，但深圳的土地供給比其他三個一線城市要少很多，導致每年的住房供給不及其他一線城市，過去五年裡深圳累計商品住宅銷售面積為2004萬平方米，同期北京的累計商品住宅銷售為3445萬平方米，上海的商品住宅銷售面積為4926萬平方米，可見，深圳的年均新增住宅供給只有北京的2/3或上海的1/2。深圳依靠小產權房來化解商品住房供給不足留下的居住缺口。在深圳的存量住房中，城中村的住宅約佔全市住房總量的50%左右，城中村的出租屋租金比市場商品住宅租金低一半左右，為剛剛步入職場的年輕人提供了大量比較廉價的棲身之所。在一定程度上可以說城中村的出租屋承擔著保障型住房的功能。

另外，深圳經濟增長速度快，居民收入增長速度較快，人口結構年輕，金融市場發達，這些因素疊加在一起使得深圳樓市一直處在緊平衡狀態，對政策及市場波動都極為敏感。正因為如此，深圳樓市往往成為觀察市場走勢的風向標。這種政策和市場衝擊的情況下，確實不單單因為大家想炒深圳房地產，而且是深圳這片熱土太吸引有能力的、有錢的年輕人入住了！

Third~房價與房租

總體來說，深圳還是在擠壓租賃市場，房價高的同時，必然催生大量的房租上漲，房租和房價的關係在深圳顯得尤為突出。對於住房租賃市場而言，今年5月份深圳的房租同比變化為-5.94%，出現明顯下降。主要原因是疫情導致春節之後的復工復產受阻。隨著疫情在全球蔓延，我國的進出口也受到明顯衝擊，深圳是典型的外向型經濟，租金下降就在情理之中。如果說疫情對住房租賃市場的影響是短期衝擊，那麼經濟下行壓力加大就是影響住房租賃市場的中長期因素。

我們來回顧一下2018年開始的金融去槓桿及整頓網際網路金融對深圳的租賃市場衝擊是明顯的，深圳市的網際網路金融一度領先全國，整頓網際網路金融對寫字樓的租金構成較大影響，也間接影響到住房租金。房價上漲而房租下降，看上去有些矛盾，反映了房地產市場估值水平在上升。房價是由預期決定的，而房租是由租房者的收入決定的，二者的形成機制存在差異，導致二者不同步甚至是相反的走勢。如果房價持續上漲而房租漲幅較小或下跌，則意味著房地產市場的估值持續上升，當估值超過一定的合理水平就是出現所謂的「泡沫化」現象。

再來看看2008年全球金融危機爆發之前，以美聯儲為代表的全球各國中央銀行，在貨幣政策決策過程中基本不考慮資產價格泡沫化的因素。但全球金融危機之後，吸取了次貸危機教訓，各國央行把防止出現房地產「泡沫化」作為貨幣政策目標之一，中國人民銀行的宏觀審慎管理框架也明確考慮了該因素。正因為如此，當深圳出現房價與租金背離走勢時，有關部門立即採取措施，遏制房價上漲趨勢。無論貨幣市場還是國際形勢都會對深圳的房地產市場造成一定的影響，在宏觀貨幣政策出現改變時，很多問題都會出現相應的變化。這也影響到了深圳房地產2021年的趨勢變化，畢竟人民幣匯率已經升值這麼多了，在租賃市場和剛需買房市場都會給深圳帶來全新的局面。讓我們期待深圳再一次騰飛，房地產市場也能伴隨著租賃市場的改變，出現新的變革。