建安十三年，故事開始於仲冬時節的赤壁。
曹操率兵50萬，進攻孫權。孫權劉備聯合，兵力也不過三、五萬，只得憑藉長江天險，拒守在大江南岸。
面對敵強我弱的局面，諸葛亮與周瑜共同制定了火攻曹營的計劃。而連日來江上一直刮西北風，不宜用計。周瑜為東風之事悶悶不樂，病倒在床上。諸葛亮得知，給周瑜開了個「藥方」，只見上面寫著：
欲破曹兵，宜用火攻。萬事俱備，只欠東風。
同樣的機會，在人類歷史中無數次重演，決定命運的並非只有自身判斷力，更與時代背景息息相關，這就好像過去10年的中國樓市和美國股市，只要買入了基本都是賺的。
前陣子閉關修煉，潛心修行，近日灣叔大功告成，重出江湖。
深圳樓市風雲詭譎，面對過去2020年這樣一個難得的資產超級大年，購房者一刻也沒能放鬆腦中緊繃的弦。
夜觀星象灣叔掐指一算，卦出了深圳樓市的十二大終極購房指南，速速來看！
01
// 2020-2021年是深圳市場的豐收年，把握好時機
回顧今年的深圳樓市，就兩個關鍵字：火爆，而且是火爆得一塌糊塗，不僅深圳火，也帶火了整個大灣區，先是東莞、惠州、後是珠海、中山，最近又是廣州。
深圳樓市就好像星星之火，燎了整片大灣區。
明明是疫情年，2020年估計八成的城市都在跌，深圳事出反常必有妖？
並沒有，其實這波漲幅灣叔早就預測過。
一是疫情之後，全球貨幣政策普遍寬鬆，中國還算是放水比較少的國家。即便如此，廣義貨幣M2還是增加了16萬億左右。這是推動樓市局部回暖、股市結構性牛市的重要原因；
二是購買力的覺醒，貨幣超發，全國的人都意識到了深圳房子具有儲備價值，成為了資產配置裡的硬通貨。
如果說上半年深圳樓市是一口正在沸騰的鍋，那麼下半年深圳樓市就暗流湧動的火山。
715最嚴限購之後不明就裡的人本以為樓市會降溫，誰知道溫度越來越高。其實不難理解，比如廣場上每天都有挺多人溜達，只左右兩端有兩個廁所，平時也能滿足日常需要。突然有一天，廣場的管理員說，這個廁所下午6點前要關門，這下好了，甭管是否有這個需求，大家趕在5點前都得去放個水，結果兩個廁所門口排滿了長隊。
明白了嗎？
而往後可以預見的是，廁所開放的時間只會越來越短，從6點，到5點，越早排隊的人越早享受方便。
715之後的深圳再想放鬆，幾乎是不可能的了。
進入了新的周期的深圳樓市當前的主要特徵就是普漲，而這個普漲的階段估計2021年仍將進行。
當然不是上嘴皮子搭下嘴皮子隨便說的。
因為國內兩大要素沒有變：一是2021年的流動性。前不久CPI（中國居民消費價格指數）創出11年來的新低。 當CPI持續幾個月低於2%的時候，就需要考慮通縮。
而如果確認通縮，肯定會降息。而降息意味著什麼不用我多說了吧。
二是深圳的政策和市場環境不會有太大的改變。目前深圳政策不可能放鬆，明年也沒有太多的新項目入市供應端還是偏緊；另一方面，深圳入戶的人口還在增加。
就是說，2021年深圳樓市仍然沒有降溫的條件。
當然了不排除後期深圳會隨著市場的變化帶來結構分化，但是大的方向是不變的，就是幹就完了！
02
// 深圳房價不會大跌
先看看市場的情況：
12月14日國家統計局發布的《2020年11月70個大中城市二手住宅銷售價格指數》顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價格同比上漲8.3%；其中，北京、上海、廣州和深圳分別環比上漲0.5%、0.3%、0.8%和0.6%。
是的，目前深圳的二手房價還在小幅度地漲。
而這已經是715政策調控之後的結果了。
深圳的房價為什麼很難跌？
這個問題其實挺簡單的，就是人的支持力太強大了。
房地產盯準兩個基本面：人口和產業。
產業方面，深圳已經定了2035年經濟總量、人均GDP翻一番的目標！
目前深圳2020年的經濟數據尚未出爐，而2019年深圳GDP接近2.7萬億，人均GDP為203489元。以2019年的數據進行推演，2035年深圳的目標如果實現了估計世界都要為此震撼！
而人口就更不用說了，深圳2019年新增41.2萬人。
前兩天我看到有人說了這麼一個段子：為啥你覺得工作壓力太大？就是因為你太努力了，只要你不努力，整個辦公室的氛圍都會下降，大家誰都沒有業績比拼的那個勁兒，那麼你的壓力就不會大，這是個死循環。
深圳的房價也是如此，為啥房價總是漲？
因為買的人多，那麼漲的就快，因為漲的快，所以買的人多。
還有一組數據可以佐證房價不會跌的這個觀點：
根據央行最新的數據， 11月份深圳人民幣貸款增加344.02億元，分部門看，住戶部門貸款增加365.64億元。
居民家庭貸款能幹什麼？當然主要是買房子。
就是說，深圳居民大部分財富都是體現在房產中，房價一旦大跌，對很多人來說將是不能承受之重。
目前，中國居民債務壓力已經不低。而另一邊政府壓力也很大，因為很多地方政府發行的專項地方債裡（比如土地整備專項債），是以GDP增速作為參照來預期地價上漲的。地價如果不漲，這些債券還本付息就是問題。
顯而易見，房價如果大跌，並不符合大多數老百姓的利益，也不符合政府的利益。
當然還有人說了，深圳房價已經很高了不可能再漲了。
其實，房價漲不漲和房價高不高根本沒有關係。
房價的頂，根本不是由6億月入1000元的人決定的。
03
// 剛需迎來入手窗口期
為什麼說剛需迎來入手窗口呢？
還是離不開715政策的影響。目前的政策實際上是把需求推遲到三年之後了，而這三年深圳的人口還將持續流入，購房需求會不斷積累。就是說現在買房需求，三年後可能會集中爆發。
而當下的市場情況顯然又是利好剛需的：
1、投資需求被壓制，沒有投資客一起搶房了；
2、深圳城市紅利向無房客即剛需傾斜；
3、三道紅線下開發商融資受限，對於債務壓力大的開發商來說，或許會選擇促銷方式以價換量，這客觀上是可以降低購房成本的；
比如僅2020年12月的前兩周的市場情況來看，深圳新盤搖號依然火爆，聯投東方3期、信義嘉御山7期、深業鶴塘嶺、萬科和頌軒全部售罄，另一邊萬科北宸之光786批選730套、萬科啟城987批選720套。
接下來，陸續登場的是5萬/㎡左右級別的剛需盤，目前已備案但尚未開盤的項目有：萬科啟城家園、清平華府、深汕灣智苑……這裡面需要大家注意的是，網紅盤沙井海岸城開盤日期或已臨近。
04
// 要上車就上好車
這兩年認識的很多朋友，大多數很後悔在買首套房的時候，選擇了小的、遠的、偏的，弄得自己和家人住著不舒服，也不方便。而想要置換房子，又被二套的政策給卡住了，搞得自己動彈不得。
尤其是深圳當下的限購卡的很嚴格，置換的成本很高。
請務必在買首套房的時候，買一套自己能力範圍內最好的房子。
假設你交通將就了，那麼一天24小時，要花3個小時在路上，這3小時其實可以決定你的人生；
再假設你配套將就了，那麼居住體驗感就會大打折扣，周末和朋友約飯都得滿深圳的跑，遛娃也沒地方去，想和老婆約個會吧，還得先在路上塞著，聞著3小時汽油味之後才能吃到燭光晚餐，真的是累覺不愛。
所以，千萬不要覺得首付貸款壓力大就想著將就一下得了，日後再回頭看當初每個月還的貸，就跟你現在回憶初戀一樣，那時候痛哭流涕的，現在都不算回事。
05
// 能買西部就不要去東部
還是看兩張圖：
這不是個例，過去5年，深圳房價漲幅大的片區基本都集中在深圳西部。
五年前拿著500萬買寶安的人，現在手裡已經有850萬了；
而五年前你要是拿這筆錢買了龍崗，現在手裡也只有630萬；
五年少賺了220萬，一年少賺44萬，一個月少賺3.6萬。
就問問你現在月工資有3.6萬不？
跟隨深圳東進，五年前湧入東部買房的大部分業主還在東部站崗。雖然東部最近也漲了，但上漲的大部分片區是在深圳排不上號的幾個學區房。
這是過去幾年深圳片區之間的分化給我們帶來的教訓！
而西部的發展卻還遠沒到頂。
首先，西部房價的底在土拍：前年6月24日，史詩級土拍五宗宅地中有兩宗位於光明，一宗位於寶安尖崗山，都是西部，而且樓面地價全部超過4萬，而位於東部的坪山宗地，價格才兩萬多，差距非常明顯。
而去年11月23日，前海土拍，吸引了包括萬科、招商、華潤、平安、龍光、中海、越秀、金地在內的10餘家房企競拍。經過168輪競拍後，萬科以「59.98億元+ 6.6萬㎡人才住房面積」拿下寶安西鄉街道鐵崗山宗地。
萬科重倉尖崗山，這是什麼信號？
無疑是因為西部「有利可圖」。
其次，西部房價的頂在規劃和產業：寶安機場、前海自貿區、廣深港高鐵、穗莞深城際、廣深沿江高速、深圳最核心的基礎設施和戰略發展區基本都布局在西邊。
目前寶安沙井均價已超過5.5萬元/m，這兩年的漲幅已經進入深圳第一梯隊，並且可銷套數屈指可數。
而東部比如龍崗、坪山無論是新房還是二手房的供應量又相對來說會大很多，想普漲的可能不大。
06
// 買房槓桿不要太高，更不要炒短期
這個邏輯很好理解：風險。
如果你槓桿加得太高，就意味著，房價只要不漲你就是輸。
不知道大家還記不記得，江蘇賣大閘蟹的大姐今年二月份以728萬一把梭哈買入深圳南山前海時代，半年多過去了，這位大姐的房子以起拍價660萬出現在阿里拍賣。
儘管江蘇大姐買房後經歷了深圳這5年最大的漲幅。
不過這位拿著292萬買728萬深圳房子強行上車的大姐，卻仍然虧了。
咋虧的？
有人算了一筆帳：
據了解，大姐買入這套房前期的諮詢費，會員費，房票費，稅費及佣金等等高達30多萬，自籌資金292萬，墊資436萬，前期墊資成本每年高達36%，後期降到24%，綜合起來墊資利息高達10萬元/月，如果按阿里拍賣的日期能成功拍賣，墊資利息就高達100萬左右，加上購買的稅費，總成本高達130多萬，房子拍賣到860多萬才能保本，這裡面還沒有算自籌292萬的資金成本。
近兩年來，短期消費貸款異軍突起，漲幅之猛，遠遠超過房貸。這些所謂的短期消費貸款，往往都是以首付貸、消費貸，房抵貸之名，大肆進入房地產市場。
過去，豐富的金融工具對投資客而言是如虎添翼。
但現在要注意，翅膀如果插太多，會成鳥人。
再囉嗦一句：一定要合理負債。從財務學的角度來說,一般認為我國理想化的資產負債率是40%左右。而按照灣叔多年的經驗，月供不能大於收入的70%，短期借款不能大於年收入的3倍，要在你能還得起的範圍內。
07
// 類住宅不能買！
這裡說的再明白點：不要買公寓，不要買商鋪，不要買辦公！
為啥？
漲的不好，流通性不強，資金佔比太大，而且，風險極高。
沒有名額不是你糟蹋錢的理由！
現在的商鋪、公寓、辦公，在投資公司的高傭，中介360度無死角的轟炸下，和傳銷已經沒有太多本質區別。儘管深圳今年已經停止批公寓了，不過現在存量公寓還很多，辦公還很多，產業辦公還很多，商鋪還很多，這些坑一不小心就掉進去了！
別的也不多說了，記住三點：
房子土地用途必須是：住宅；
房屋用途必須是：居住；
房子的使用期限可以空白，但是假如填寫，起止日期必須是70年。
如果一切與以上內容不是百分百一致的，必須謹慎出手。
08
// 小產權很火！謹慎入場
2020年深圳的小產權有多火？
據圖，珊瑚數據統計的26個板塊的農民房投資回報率，有5個板塊均超過10%。最高的坪山板塊，竟然超過了16%！
這張圖看的不少人眼紅了，為啥，因為深圳商品房的租金回報率都沒這麼高。
數據統計，深圳商品房租金回報率中最高的也只有2.05%。
更別說，隨著近年來隨著深圳拆遷進程加快，皇崗、大衝、白石洲……城中村相繼舊改，只要倒下一棟房子，就站起來一個億萬富翁。
別羨慕，刀尖舔血遲早舌頭被割破。
要知道，小產權房只有使用權，沒有所有權。
你懂我什麼意思嗎？
這個意思就是就算你找了個有錢有顏有料的女朋友，不過人家就是不和你結婚，雙方自由戀愛但是對方不主動，不拒絕，不負責，沒有這張結婚證，女朋友啥時候想走就走根本不給你面子，而且吧，懷的孩子還不一定是你的，並且你只能道德譴責她，法律沒辦法制裁她。
小產權房永遠不會有翻身之日，可以租但是堅決不能買。
要是想買來賭拆遷，最好上面有人，弄個八九不離十了再買，千萬別賠了夫人又折兵。
09
// 深圳的名額能搞到早點弄
深圳現在的房子越來越不好買，尤其是名額搞不定是個大問題。
前不久深圳都市頻道就報導了陳女士因為喪偶沒搞明白自己的購房名額疑似損失了100萬定金的悲慘經歷。不知道後面開發商協商的怎麼樣了，定金退了沒有，不過這對陳女士來說這事兒鬧的挺糟心的。
這些年，深圳人為搞名額弄出了不少事兒。
為了打擊假離婚，715政策規定復婚或再婚家庭，按照現有家庭住房套數計算。也就是說，結離婚不再追溯三年，不再考慮其雙方離異前家庭擁有住房情況。
為了打擊假結婚，深圳又出新規：商業銀行將會在辦理房貸業務時，通過省級聯網數據了解購房人的婚姻情況。
深圳政府為了人民群眾婚姻的忠誠度操碎了心。
其實結婚前，如果有錢，男女雙方各自先買一套房，都可以享受首套首貸。如果婚前任何一方名下有房或者曾經有過貸款記錄，婚後再買都屬於二套，首付高到嚇人，利率高到絕望。
10
// 關注房產價值本身
灣叔已經跟大家說了好幾年的「存量時代」了，長點記性。
接下來的10年，買房要更加關注房產本身的價值，不要只看價格。遠離老破大不好住的房子，不要隨便追漲殺跌，放棄抄底撿筍心態。
11
// 二手房怎麼挑？
深圳的房子少嗎？
新房少，但二手房多且難挑。
其實2020年二手房市場的火熱已經證明了一點，深圳的階層輪轉，剛需被擠到光明沙井龍崗坪山乃至惠州東莞，而改善的居住購買力覺醒，進入置換大軍，他們對房子的目的要求更明確，更理智，並形成一套自由的邏輯：
1）買學區
2）買居住環境
3）買交通買區域
4）買預期
這是當下二手房市場購買力的排序。
如果進入置換或者被打新傷害了想從二手房入手的話，不妨從這四個角度按順序切入。
而挑選的過程中切記一點，拒絕居住性不強的，更關注具有流動性和現實價值的中心城區。
12
// 學位房有哪些建議？
兩個字：排名。
不管師資力量還是說系出名門，最終檢驗成果的還是中考排名，排名越好，安全係數越高。
網上估計能搜到很多關於學校排名的表格灣叔就不囉嗦了。
不過要注意一點，如果是自己的孩子用學位，要重點關注名校成績的水分，並且根據孩子的學習能力來選擇學校，不要讓自己的孩子淪為點招學校四大十大升學榜上的分母和炮灰。
最後，買房是對我們掌握花錢技能的終極考核。
有的錢花出去就沒了。
有的錢花出去還能回來。
就看你怎麼選擇了。