宋富貴米宅
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最近，關於房地產的講話不少。
但是，看講話，關鍵就是看誰說的。比如，12月3日，韓正副總理在住建部的這次講話就很重要。
首先，這次講話的主講人是韓正，政治局常委、副總理，而且這個副總理直接主管住建部。
所以，這次講話基本上就代表國家最高層對於房地產的態度。
2021年，國家將會如何施政，如何調控，如何「房住不炒」，本次講話差不多都說的明明白白。
尤其是再結合今年7月，韓正發表的同樣主題的講話，兩下相比，就可以看出更多的東西。
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關於這次講話，新華社報導稍長，我們挑最重要的說一下。
重點一：房地產長效機制實施以來，各地各部門認真貫徹黨中央、國務院決策部署，緊緊圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，堅持因城施策、一城一策，夯實城市主體責任，加強房地產金融調控，房地產工作取得了明顯成效。
分析：
很顯然，從國家層面來看，上面對住建部的房地產市場方面工作還是比較滿意的。
取得了明顯成效，而不是取得一定的成效或者階段性成效。
所以，至少明年上半年，在全國來說房地產調控不會再大力度的加碼，這是一個基本判斷。
不過，不排除對於那些絕對熱點城市動手，就像兩年前的蘇州，去年的杭州和今年的深圳，但都是點上的用力，而不是面上用力。
重點二：要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。
分析：
前兩句是帽子，肯定要說。
但是「時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發不斷完善政策工具箱」，我查閱了一下，卻是全新提法。
對於今後，房地產調控很可能就是像科教興國一樣，是個長期國策，而是不是一個短期對策，房價的穩定至少會納入國家對於省市主要領導考核指標一樣。
而且，會鼓勵城市根據不同情況來出臺更多「微操」層面的政策，比如前一段，西安根據家庭現有房屋面積而執行的不同首付比例一樣。
重點三：要加強「十四五」時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。要以保障性租賃住房為著力點，完善基礎性制度和支持政策，加強住房保障體系建設。要處理好基本保障和非基本保障的關係，盡力而為、量力而行，著力解決困難群體和新市民住房問題。
分析：
這一次講話的另一個要點就是「住房保障體系」。很明顯，國家要系統性的學習「新加坡模式」而放棄「香港模式」。
新加坡模式我曾經多次分析，其核心就是對於普通居住需求，國家保障解決為主。對於高端居住需求，市場解決為主。現在國家清晰的提出來，這兩個體系是並行關係，而不是從屬關係，把住房保障體系抬到了一個相當高的位置。
而且住房保障，要以租賃為主，而不是以「產權擁有為主」，這也就是說在下一個五年計劃中，保障房將以各式各樣「廉租房」、「人才房」、「學歷房」為主，而像經濟適用房那種「產權式保障房」將逐步退出歷史舞臺。
重點四：在韓正七月講話的最後，新聞列出了一個參會名單表。
民間普遍猜測，除了長沙，是中央重點催促調控加碼的城市名單，之後類似名單又出了一次，而且半年之內這些城市也大部分陸續出臺了樓市調控加碼措施。
這次，新文章沒有再提任何參會城市，這也反證出本文的第一個結論，國家對於本次調控基本上是滿意的。
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雖然按照慣例，中央政府在年底總理還會有一次全國經濟工作會議，在三月左右全國人大還會有一次政府工作報告。
但是這兩次報告都屬於綜合性報告，他們都會談到房地產，但是都不會談很多。所以把本次主管住建部的韓正副總理的講話，作為明年房地產工作的風向標估計更會準確一些。
按照這個思路，對於2021年全國樓市的總體調控，可以做出如下的概括：
第一、至少明年上半年，在全國來說房地產調控不會再大的加碼，這是一個基本判斷。
實際上在2019年的同一時間，我也有此判斷，但是這個預測被疫情打斷。
整個2020年房地產，從7月為節點，可以明顯的分成兩個階段。
7月之前，由於疫情對於經濟的影響，所以經濟需要刺激，同時房地產也在刺激，調控部分放鬆，特別是土地槓桿在提高，導致在5月和6月出現了一個大家都沒想到的樓市繁榮。
7月之後，準確來說就是韓正講話之後，樓市突然降溫，尤其是出臺了央行去泡沫，降槓桿的「三道紅線」要求，樓市降溫非常明顯。
所以，一升一降之後，現在樓市熱度應該已經達標，再加上拜登當選，大家對於中美關係普遍向好，所以求穩可能就會變成整個樓市2021的總基調。
第二、在強調「時刻繃緊房地產市場調控這根弦」的同時，一城一策，因城施策，將會成為政策主要執行方式。
所以、整個新聞報導用這麼一句話來結尾——要處理好中央和地方的關係，堅持不搞「一刀切」，鼓勵和指導城市政府因地制宜，完善住房保障方式，落實好城市主體責任。
很顯然，是鼓勵城市發揮自己的能動性。
而城市能動性的本能是什麼？
估計除了長沙，哪個城市都是願意不同程度的放鬆一下房地產的。
所以，對於2021年，是考驗各地地方執政靈活性的時刻了。比如，上海新的留學歸國人員以及創業落戶一拖三的政策，就是一個好案例。
當然，林林總總的各种放松，2021年可能對會讓我們應接不暇。
不過，各種因城施策，一城一策的背後，還應該加上一句話——「地方幹活，國家判分」。
第三、再說一句話給我們投資直接相關的建議。
對於未來的中國樓市，剛需客戶恐怕慢慢將變成稀缺資源。
不是年輕人不買房了，而是年輕人首套，新市民的首套，很可能解決方式慢慢就變成了「保障性住房」。
這是一個趨勢。
所謂趨勢，就是每年變化不明顯，但是會持續變化的普遍情況，時間會給趨勢以巨大的力量，改變所有人的看法和做法。
所以，今後投資房地產，改善型住宅會變成首選，而剛需產品則會被慢慢被替代。
還是那句話，剛需產品的替代品——保障性住房會持續增加，這個趨勢或許一兩年不明顯，但是五年十年一定會顯示其力量。
畢竟，這就是趨勢，做任何事情，包括房地產投資，順應趨勢才是最好的選擇。