租賃新規：新增租賃住房不宜一次性收取一年以上租金
2019-07-17 09:27:35
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A-租賃新規：新增租賃住房不宜一次性收取一年以上租金
開發商自持公寓或難套現
目前租賃市場上少部分租客提出「押一付一」，但絕大部分業主依然按照行規「押二付一」行事。
日前，廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局發布《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》。通知指出：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
長租公寓通常一籤就是3~8年，是否會因此「涼涼」呢？廣東格林律師事務所律師楊金娜分析認為，適用該通知的三種租賃住房為自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房、經規劃和自然資源部門批准新建或改造的租賃住房，其餘出租住房都不受該通知的制約。開發商自持長租公寓套現或有難度。不過，「不宜」在法律上的理解是「不提倡，但並不禁止」。2017年4月萬科在白雲和黃埔首吃廣州土拍「競自持」的「螃蟹」，白雲項目自持50%，黃埔項目自持55%，按開發進度，可能受到該通知的影響。
對發展商影響：
開發商「以租代售」無空子可鑽
在採訪中記者發現，個別長租公寓項目以「1字頭」為宣傳，暗示以售價的計價方式出租長租公寓。那麼，《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》對開發商和租客來說，有怎樣的影響呢？
地產人士分析認為，開發商自持長租公寓，因為不能進行分拆銷售，沉澱資金較大和時間較長，一些開發商都希望通過「以租代售」籤長租約，回收部分資金。但是這個通知已「封殺」了開發商可以鑽的空子。
據了解，該通知的第四條款約定：地塊所建自持租賃住房應當整體辦理不動產登記。不動產登記部門應在其不動產權證和登記簿上註記用途為「自持租賃住房」，載明「不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。房地產開發企業發生合併重組、股權轉讓等特殊情形的，自持租賃住房應整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變」。
通知的第11和第12條款則約束了開發商自持長租住房的出租和宣傳。第11條款約定：住房租賃合同期限不得超過二十年。一次性收取租金的不宜超過一年。租金收取鼓勵押一付一，押金最高不超過月租金三倍。
第12條款約定：宣傳推廣及運營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現「投資」「升值」「名校」「首付」「月供」「不限購」「不限貸」等涉嫌誤導、欺騙和虛假宣傳字樣。第13條款則約定：本通知自印發之日起施行，有效期5年。
對長租公寓影響：不會對現有運營模式產生大的衝擊
開發商自持土地，開發成長租公寓，這是樓市「租售並舉」趨勢之下湧現的新模式。不過，由於自持土地並開發涉及的周期較長，開發商的長租品牌或長租公寓運營公司常用的模式是與業主籤長租約，一籤3~8年，一次性向業主支付租金，以獲得較有競爭力的租金，然後以市場價放租，賺取差價。
市場人士表示，即使是開發商最終希望以長租項目打包發行Reits債券（房地產信託融資），最基本都需要管理一定規模的長租公寓以及可以體現在財務報表的穩定租金收入，因此無論是自持還是「收屋」，都是擴大長租公寓規模的兩個辦法。
中原地產小北路二分行營業經理曾小利告訴記者，建行從去年開始開展存房業務，收進來的房屋通過第三方的長租管理機構進行放租，這個公司通過區域內的所有地產中介進行放租，而且支付的佣金高達一個月（市場行情是業主與租客各付半月傭），因此不少中介都熱衷於幫長租公司尋找租客。「這種業務本身籤下的長租房屋已經考慮到好租、易租的因素，如以單間、一房、兩房為主，樓梯樓樓層不能太高，房屋狀態較為新淨，最好是電梯樓。」她分析道，長租機構以市場租價7折左右籤下長租的房屋，再以市價折讓兩三百，低10%左右可以很快出租，降低空租期。業內人士認為，新規對於長租公寓運營的影響可能比較有限。
對小業主影響：有租客「嘗鮮」要求「押一付一」
儘管政府部門出臺的《關於規範新增租賃住房有關管理工作的通知》，只是針對新增的租賃住房，對目前現存的出租盤源並無任何制約。但由於政府在該通知鼓勵「押一付一」，記者通過多個中介了解到，市場上已有一些租客嘗鮮，提出「押一付一」。
合富置業高級營業經理高偉亮表示，雖然有部分租客會有下調押金的要求，但是業主都不願意，仍然會按照往常的「押二付一」來收取，而租客最後也接受了「押二付一」這個行規。
中原地產曾小利告訴記者，即使是在政府出臺該通知前，在租賃盤源出租條件商議中，他們也遇到過租客提出「押一付一」，畢竟對一些職場新人來說，一下子掏出三個月租金「押二付一」有一定的壓力。她表示，「有少部分業主比較好說話。」她兩個月前曾經代理一單租賃交易，房東是名校博士後，出租的時候要求租客必須為具有本科或以上的學歷，後來他們找到一個租客，這位租客剛好是博士後的校友，兩個人一見如故，房東把月租3800元的樓梯樓兩房單位下調到3200元出租給「小校友」，後來校友提出「押一付一」，房東也爽快答應了。
政府對新增租賃住房提出不宜一次性收取一年以上的租金。在實際的二手房租賃業務中，雙方商定的租金支付方式通常實行按月支付，季付、半年付的方式都非常少有，一次性支付一年或以上的租金更是極為罕見。曾小利從業這麼多年，在小北也是只遇到過一宗一次性支付5年租金的情況。一個家庭為了孩子在小北路附近讀書而租下了一個樓梯樓低層三房單位，業主原本開價月租6000元，後來雙方議價，業主願意下調租金到5000元，且不要求按年遞增租金，租客需要一次性支付五年的租金，這個租賃交易最終成交，租客一次性給業主打款30萬元。