觀點地產網 在今年兩會期間，全國人大代表、越秀集團董事長張招興建議作出了這樣一份提案。
提案為，鑑於當前REITs的發展面臨諸多困境，建議全國人大常委會儘快制定《房地產投資信託基金法》，就國內REITs在設立、運作過程中涉及的各種法律問題進行規範，以加快REITs這一國際市場成熟的高端房地產金融創新產品的發展，為房地產業和金融業的可持續發展發揮穩定器和調節器的作用。
張招興表示，此次提案經過了多次深度調研，為更好履職，此次還準備了《中華人民共和國房地產投資信託基金法（草案）》呈全國人大參考。
為什麼張招興會做出這樣一份提案？這恐怕還是和越秀集團旗下擁有一家在香港以REITs形式上市的公司有直接的關係。因為，越秀房地產投資信託基金已經有著長達十年的REITs運作經驗。
作為全球首隻投資於內地物業的REITs，越秀房地產投資信託基金用十年的時間，已將總資產從45億發展到293億。
什麼是REITs？
「我們這種基金上市和一般的企業上市是很不同的！」越秀房託總裁林德良接受觀點地產新媒體採訪時，一開口就作出這樣的表達。
「我覺得對國內的投資者來說，理解REITs產品需要比較長的時間。」林德良告訴觀點地產新媒體，目前國內出現的只能叫做類REITs產品。真正股權式的REITs和類REITs有兩個很明顯的差別。
一是看有沒有贖回的要求，如果有贖回的要求，幾乎就是債了；二看有沒有產品的轉移。真正的公司股權有沒有轉移，或者物業的產權。
事實上，在一般的公開定義中，房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。
看上去太過於專業化的文字讓很多人讀起來比較晦澀難懂。不過，通過林德良的講述，很明白的解釋了到底什麼是REITs。
在香港上市的房地產信託基金，香港證監會通過嚴格的要求確保基金產品的穩定和可持續增長。
「對於投資什麼有規管，不能隨便投資。」林德良稱，香港REITs開始只能投資於有穩定收入來源的房地產物業，在建的項目和還沒有形成穩定現金流的項目都不算。
「2014年8月份證監會放開了之後，正在開發的項目就可以做了，但要在總資產的10%裡。」
第二，對產品的控制權有很明確的要求。林德良稱，所謂很明確的要求是，如果是以公司上市的商業地產，不需要強制性擁有SPV公司。
其反問稱：「一些物業可能有好幾個的同時持有者，怎麼能進入REITs呢？」
林德良繼續表示，REITs對於產品的控制權有兩個要求，一是產權要擁有51%以上；二是擁有控制權（物業管理表決權有2/3以上）。
「設置這些條件的目的是什麼呢？就是對公司有絕對的分紅控制權或者決定權。」保障投資者每年都能得到穩定的分紅，這是REITs的基本要求。
第三，對借貸比例有嚴格要求。據林德良介紹，香港證監會對房地產開發商沒有借貸比例要求，但對於REITs的要求很嚴格，具體而言就是借貸比例不能超過45%。
「所以REITs的好處就是已經天然去槓桿了，當項目從普通開發商手裡變成REITs的時候就已經去除了槓桿，因為借貸比例一定要控制在45%以下。」
第四是關於關聯交易。例如母公司將項目賣給我們的時候母公司是不能投票的，但如果是對外收購項目，母公司就可以進行投票。
林德良反覆強調，在證監會如此嚴格的要求之下，REITs先天就有極好的抗風險性。
從45億到293億
從2005年掛牌上市，越秀房託已經在香港資本市場經歷了十年的檢驗了。
2005年，越秀地產以旗下城建大廈、財富廣場、維多利廣場和白馬商貿大廈四大商用物業打包組成的越秀房託基金成功登陸香港股市，成為香港股市第三隻上市的房託基金。
越秀房託亦成為首個投資於內地物業的REITs。在此之前，房地產企業要想將商用物業套現，只有通過整體轉讓或拆散出售的方式進行，如果想利用商用物業進行融資，也只能將其作為抵押物向銀行等渠道尋求資金支持。
2008年6月，越秀房託以6.77億港元的價格收購大股東越秀地產旗下越秀新都會大廈72.3%的權益。
2012年，越秀房託迎來了上市以來最重要的資產收購。當年10月，其以134.4億元的價格收購越秀地產旗下廣州國際金融中心。
這個被簡稱為IFC的項目成為了後來幾年越秀房託貢獻盈利最多的物業。按照越秀房託剛剛公布的2015年年報顯示，在其17億元的收入中，僅IFC一個項目的收入就高達近10億元。
2015年，一直紮根廣州發展的越秀房託首次走出大本營，第一次外地收購就選擇了中國商業地產發展最充分的上海。
去年8月3日，越秀房地產投資信託基金管理人宣布，越秀房託透過目標公司及項目公司擁有上海宏嘉大廈。該物業收購價為26.272億元，較評估值（即27.7億元）折讓約5.2%。
據當時的公告顯示，上海宏嘉大廈位於上海浦東竹園商貿區核心地段，於2010年9月落成，包括地上25層及地下2層，總建築面積6.2萬平方米，其中寫字樓面積接近4萬平方米，零售面積約6200平方米，地上停車位27個，地下停車位273個。
隨著上海項目的收購完成，截止目前，越秀房託旗下擁有7個項目，產權面積約74.31萬平方米，可供出租總面積約48.73萬平方米，總資產也從十年前的45億做到了293億。
據年報顯示，2015年越秀房託收入總額約17.1億元，同比增長8.8%；物業收入淨額為10.88億元，同比上升了10.2%；基金分派總額7.04億元，比2014年增長了6.3%。
其中，重點項目廣州國際金融中心2015年的寫字樓年末出租率達到97.3%，同比上漲6.5%，新籤約面積超4萬餘平方米，租金則增加10%至235元/平方米，比珠江新城板塊平均173元/平方米的寫字樓租金高了36%。而四季酒店的房價、入住率、客戶滿意度等指標也位列廣州前茅，酒店及公寓的房價同比分別上升7.7%、1.6%。
2016年的增長點
作為一個要求增長穩定的基金公司，越秀房託去年交出的答卷已經能讓大部分投資者表示滿意。
因此，部分機構開始關注起越秀房託未來一年的增長將來自何處，而財務還能如何繼續去槓桿的問題。
對於未來的增長，林德良表現的信心十足。其用著緩慢的語速，卻非常細緻有序地對觀點地產新媒體指出了越秀房託2016年主要的四個增長點。
一是來自廣州IFC。據林德良介紹，其跟目前IFC商場的承租方友誼商店進行了協商，收回了1.38萬平方米的面積準備自己經營。
此前，IFC裙樓主要是友誼商場，經營業態以百貨為主。但越秀方面認為，在IFC及附近上班的白領近萬名，每天的餐飲，尤其是商務餐飲有極大市場。因此，越秀房託將四樓、五樓和負一樓收回重新規劃，其中四樓和五樓做成餐飲，負一樓做成如星巴克、COSTA咖啡。
「調整後餐飲佔了30%左右」林德良認為，這個調整將成為IFC較大的增長動力。
第二個增長動力則來自VT101維多利廣場。林德良表示，優衣庫華南旗艦店就在VT101，在運營的這一年多時間裡，優衣庫店的銷售一直都保持不錯的狀態。但和北京、上海的旗艦店相比，其現在坪效只達北京、上海門店的一半。
「這一塊的提升空間我們也很有信心。2016年和優衣庫一起成長，我們的租金收入也會增長。」
第三個增長動力則來自去年剛剛收購的上海項目。「我們去年8月底完成了上海項目的收購，4個月就有了4300萬收入。2016年我們將得到一整年的收入，按4個月乘以3，也是不少增長。」
第四個增長是租約到期的增長。「截至目前，我們每個項目租客到期都有不同程度的租金提升」，林德良介紹稱，今年IFC將有17%的租約到期，而另外兩個物業今年也會是到期增長的高峰。
「一個是城建大廈，一個是越秀新都會，分別有45%和48%的租約到期。我們會觀察這兩個物業的客戶承租能力，不斷優化租戶結構。」
「這是經營面現金流的增長」，另一方面，越秀房託還會在財務方部分繼續做一番調整。
這當中最關鍵的就是已經影響了數家房企業績的人民幣貶值問題。林德良對此也毫不避諱，其稱，和一般的企業上市公司不同，REITs上市的公司會有三張報表，除了企業都會有的資產負債表和損益表之外，還有一張分派表。
林德良表示，由於人民幣貶值，越秀房託的匯兌損失有3.7億元，但這些都是帳面的，暫屬非現金流。基金產品的本質不是基於利潤分配，是基於可派收入公式計算可分派收入，並結合分派政策進行調整，得出可分派收入總額進行分配。而基金投資者重點關注也是長期持續性的分派。
「當然，我們還是希望把目前76%比例的外債，降低控制在50%-60%之間。」
以下為觀點地產新媒體對越秀房託資產管理有限公司行政總裁林德良專訪實錄：
觀點地產新媒體：營改增等稅負對商業地產的影響大嗎？
林德良：在香港，上市方式有很多種，公司上市、信託上市、BT上市，我們是信託上市的形式，產品是房地產投資信託基金。
因為這種信託產品特性就是專門為投資者來設立的，所以要理解透信託上市的方式才能理解這個產品的特色。
信託上市的形式跟公司上市是完全不一樣的規管要求，更何況稅和負債是不同的要求，遵循的遊戲規則不一樣。有些人把這種產品也看成是普通公司上市來做，用選擇股票的標準來投資，這就不對了。
用一些商業地產公司上市的方式跟我們這種方式比較就可以發現差異性，了解最大的區別在哪裡。
我覺得對國內的投資者來說，理解REITs產品需要比較長的時間。很多人對REITs的理解都是之前發的一些類REITs產品，但類REITs和真正的REITs產品有兩個很明顯的差別。
我們說的股權式REITs有兩個標準。一是看有沒有贖回的要求，如果有贖回的要求，幾乎就是債了，是不能出表的。從這裡可以看到，真正的債權和股權對原來的房地產開發商持有物業的動力在哪裡，如果不能出表為什麼還做證券式的REITs呢？真正意義上是否還是股權式REITs對去庫存、去槓桿才有用？我們老是說去庫存，去槓桿，歸根到底是用債變成股的過程。所以回歸到這個產品，贖回是第一個判斷標準。
第二看有沒有產品的轉移。真正的公司股權有沒有轉移，或者物業的產權，控資公司有沒有轉移，這個是最關鍵的。債是肯定不會轉移的，因為如果轉移就涉及到土地增值稅等問題。
從這兩個標準就可以判斷是不是真正的股權式REITs。要去槓桿、去庫存就要做股權式REITs。
我們這種產品就是真正意義上的股權式REITs，圍繞2005年7月份香港證監會頒布的房地產投資信託基金守則去做的。
這個辦法涉及到的內容很多。第一個，對於投資什麼有規管，不能隨便投資。
舉個例子，REITs一定要有穩定收入來源的房地產物業，在建的項目和還沒有形成穩定現金流的項目都不算，這個就跟商業地產公司用公司上市的方式不一樣。商業地產公司可以做開發，但我們是有限制的。不過2014年8月份證監會放開了開發之後就可以做了，但是要在總資產的10%裡做。
香港證監會大概用了九年的時間才慢慢放開這些產品，也就是說這個產品的特性是要穩健。投資範圍有明確的限定，只能是有穩定現金流的項目，如果是在建的只能是總資產的10%，從這個角度可以看到我們的產品特性顯然和其它產品不一樣。
第二個，對產品的控制權有很明確的要求。所謂很明確的要求是，如果是以公司上市的商業地產，不需要強制性擁有SPV公司，也叫做特殊目的公司，特殊目的公司就是為了持有物業而設立的。舉個例子，一些物業可能有好幾個的同時持有者，能不能進行REITs呢？它只可以在商業地產平臺上市。
REITs有兩個要求，一是產權要擁有51%以上。例如，我要收購一個物業，產權要達到51%以上；第二，要有控制權要佔（物業管理表決權有2/3以上），可能物業賣得散了一點，但是有2/3以上也可以。REITs產品規管嚴格，但設置這些條件的目的是什麼呢？就是對公司有絕對的分紅控制權或者決定權。很多開發商參股某個項目，如果只是參股，他可以說對不起，我們今年不分紅。但我們這種產品一定要規定每年分紅的比例。另外對公司架構的規管也很嚴格。
第三，對借貸比例有嚴格要求。所有的房地產開發商都沒有借貸比例要求，但是對於REITs的要求很嚴格，借的錢除以總資產的借貸比例不能超過45%，注意不是負債比例。所以REITs的好處就是已經天然去槓桿了，當項目從普通開發商手裡變成REITs的時候就已經去除了槓桿，因為借貸比例一定要控制在45%以下。但項目可能原來的借貸很高，要怎麼轉成45%？可以通過發股票。所以從REITs的規管、負債、借貸比例可以看到有嚴格的限制。
第四個，關於關聯交易。例如母公司將項目賣給我們的時候母公司是不能投票的，也就是說我要取得外面一半股東投票通過，但如果是對外收購項目，母公司就可以進行投票。
從這些角度可以看到信託上市產品的特殊性，和一般公司上市完全不一樣，因此看這種產品的思路也是不一樣的。
大家也看到，過去十年國內資產在香港上市的房地產信託基金收購發展的機會很少，當然和產品的特性有關係。發展一定要有穩定的回報，而且收益率要達到一定的條件，所以每次收購都要克服四點。
第一個，架構問題一定要解決。2006年之後不允許BVI公司直接持有物業了，所以怎麼去收購呢？很多物業是境內公司持有的，這樣收購的成本就高，因為有增值稅就高了。如果在境外做了境內資產境外交易也會涉及到698號文件中對所得稅的要求，會增加收購成本，這就是架構影響的。
第二個，收益率影響。我們的租金還遠遠沒有跟上資產價格的增長，也就是租售比。大家去買房投資，整年的租金除以買進的價格也是3%、4%左右。但在香港上市，基金的回報率每年是7%以上。3%-4%的回報率怎麼做到7%？這是第二個要克服的困難。
第三個，稅務。境外公司直接持有物業只需要收一個10%的異地所得稅，登記收入就可以扣除。但境內公司交完25%所得稅，退出的時候還得給10%的稅收。其中25%是根據利潤的25%來算，10%是根據所得稅交的金額10%來計算。境外公司的異地所得稅是根據收入的10%來收。因此現在有不同的架構影響了稅負，稅收的要求也削弱了投資者真正拿到手的錢。
我剛才說了三個環節，第一個是資產交易，或者股權交易環節；第二是物業運營；第三個是分紅。其實國內的REITs也要克服這三個問題。
第四個問題，國內很多物業往往不止一個房地產商，而且大的項目裡面可能包括一些公建配套、管理用房、垃圾用房、自行車車庫等等，這種項目進基金的難處在哪裡呢？普通的上市公司可以打包獲得，但是在信託基金裡面不可以，因為公建配套這些不能產生穩定的現金流，而且還有維修的責任和以後的支出，所以一定要把這部分清理出收購資產，這個清理的過程很漫長。國內的物業很少能夠做到一拿地就為了以後REITs產品去設計修建。
所以這幾方面都需要克服，越秀房託做上海項目的時候，這些困難都一一克服了，克服之後也帶來了另外一些影響，但這些影響是我們可以控制的。
從收益率來看，前提是要有低的融資成本。我們收購上海項目的時候，這個項目整體大概是4%多一點的投資回報率，怎麼能做到7%的投資回報率呢？這就要靠低融資成本。因為越秀房託發展到今天，已經獲得了穆迪和標普的投資評級，正因為這個評級，我們的融資成本比別人低。
還有越秀房託本身的管制和透明度，以及這麼長時間收入的穩定增長，經營基本面也是看好的。經營基本面如果不向好，銀行也不會給貸款，就算有穆迪、標普的評級都沒用。
在這兩方面的前提下，我們有了低利率水平的貸款，貸款成本低了，就可以利用這個槓桿。因為我們約2%的融資成本，所以可以獲得7%的投資回報。
但要長期達到7%，就需要把租金、經營和財務提升。因此我們要從資產管理方面入手，否則就算前面收購做得好，但以後的資產管理沒有提升。對不起，收購的投票也不能通過。
但疑問是，很多人都在做管理，我們跟其他的物業管理公司有什麼不同？而且到上海這樣一個陌生的地方能夠做好嗎？
我們每收購一個物業都會做幾方面的提升。
第一，經營提升。我們會先迅速去完成這棟樓在本地市場的定位，所以上海項目我們很快找到了定位，叫成長型金融企業進駐的地方，成長型另外一個名字就是中小型。為什麼不做大的企業？因為我們的平層才1400多平方米，不需要大的企業，而且旁邊有一個競爭的大樓盤針對的是大中型企業，所以我們要錯位經營。
第二，為了吸引這些成長型的企業對資產進行提升。收購之前我們搜集了所有對這棟樓的評價，發現客戶的訴求。集中在幾個方面，一是因為金融企業多，希望有很好的WIFI，穩定、高速。有人說企業自己做就可以了，但自己做的速度跟光纖是兩回事，如果這棟樓做了光纖，企業在這個基礎上去做就更容易。所以我們接手之後馬上做了WIFI的全樓層覆蓋，上下都有機房。要知道，一個機房就負荷很大，因為溫度升得很快的話，數據就又變換了，現在是上下樓都要做，這個就是高標準。
另外，我們發現很多上海寫字樓沒有暖氣。對於這種成長型的企業來說，經常星期六、星期天加班，沒有暖氣，晚上很冷怎麼辦？所以要加暖氣。
針對成長型的企業，要抓住痛點去做。我們去年接手的時候花了120多萬改了系統，到年底續租，租金升了30%還多。
資產管理要從經營怎麼提升，資產怎麼提升方面找到落腳點，這一塊很關鍵。除此之外還要進行財務的提升，這就要回歸到穆迪、標普發布的報告，我們以後怎麼面對的問題。
財務提升無非有兩個選擇，一是降低融資成本，分派收益率就會立竿見影提高；二是借貸比例等一些核心指標要降下來。我們現在的借貸比例是37.5%，接下來的目標是降到35%左右。最根本的措施是經營和現金流的提升。
越秀房託2016年的經營增長點在哪裡呢？我們有四個增長點，能夠保持今年在90%多出租率的情況下繼續增長。
第一個，廣州的IFC去年已經有10億的收入了，是我們一直增長的引擎。以後的增長在哪裡？我們已經提前做了部署，對商場進行調整。我們跟原來的承租方友誼商店進行了協商，沒花多大成本收回了大概1.38萬平方米的面積自己經營，現在這部分的租金很高。
四樓、五樓和負一樓現在都收回了，整個商場的重新定位是商務和生活，商場改叫國金天地商場。原來這裡是百貨公司，但其實每天有一萬個白領在這附近上班，他們中午的消費，包括商務消費很大。所以我們要進行調整。調整後餐飲佔了30%左右，這種餐飲配套是商務型的消費。現在四、五樓都是餐飲，負一樓配套了一些咖啡，像星巴克、COSTA咖啡，圍繞本棟樓的整個消費就可以做了。我們預計這是比較大的增長動力，按現在籤訂的合同，今年的租金比上一年度有較樂觀的增長。
第二個增長動力是兩年前做的VT101維多利廣場。優衣庫的租金是按照它的收入分成的。現在優衣庫已經運營一年多的時間，而且這個是華南區的旗艦店，投入也很大，所有新產品的發布都在這裡，在這裡可以買到優衣庫最齊全的產品。所以它的收入增長速度很快，這就代表租金也可以增長。
但我們觀察到一點，廣州優衣庫現在的坪效相當於目前北京、上海門店的一半左右，也就是說坪效還可以提升。這一塊的提升空間我們也很有信心。2016年和優衣庫一起成長，我們的租金收入也會增長。
另一個是阿迪達斯門店也採取銷售分成。優衣庫和阿迪達斯兩個的增長都超過兩位數。所以我們看好這兩個店未來給收入帶來的增長。因為這些主力店的進入，我們做了很大的商業調整，租金也都增長了。
VT101不單單服務一般的銷售人群，還有上面的寫字樓人群，中午和商務的時候兩棟寫字樓很熱鬧。美聯英語這種教育機構在購書中心旁邊，受購書中心的推動很大。因為美聯英語本身是在白領區，很多人學英文，來培訓要吃飯，不經意要買東西，集聚人的效益對餐飲貢獻很大。
這可能不是原來的商業套路，不能全部是單一餐飲，單一快時尚，一定要有相互的帶動效應。動線分為人流動線、貨品動線、建築動線，這三條動線組合在一起才是最佳的。貨品的動線也需要做得很精準，正是如此我們很有信心，VT101未來一年會有比較理想的增長。
第三個增長動力是上海項目。我們去年8月底完成了上海項目的收購，4個月就有了4300萬收入。2016年我們將得到一整年的收入，按4個月乘以3，也是不少增長，有很大的現金流過來。
第四個增長是組合到期的增長。我們每個項目租客到期都有不同程度的租金提升，國金中心今年有17%租約到期。去年國金中心寫字樓的租金是235元/平方米，整個珠江新城是172元/平方米，我們比珠江新城的平均價格高36%，同時出租率已經到了97.3%，今年到期的有17%。
有兩個物業今年會是到期增長的高峰，一個是城建大廈，一個是越秀新都會，都有45%和48%的租約到期。我們會觀察這兩個物業的客戶承租能力，有的機構承租能力下降了，到期就請他們走。所以城建大廈做了一些租戶結構的調整，現在到期的48%裡已經有30%提前續租了，還有一些新籤的，所以這一塊租金都帶動了不少。
新都會今年年底有1萬平方米的商場到期，我們目前也在打造另一種新的定位，會為明、後年的增長提供動力。
這四個方面對我們經營基本面的現金流來源貢獻會很大。
財務方面怎麼提升呢？每一個企業都需要想辦法做好資金流動性管理。我們是兩幣公司，第一個要做的是人民幣，去年年底我們人民幣的貸款餘額是26.6億元，平均成本是6.43%，比國家連續降了六次息公布的的利率還高。
主要是因為我們原來貸款合同定的是降息一定要滿一年才能體現，還貸也是這樣。如果全部體現，由6.43%變成5.09%再乘以26.6億，大概每年可以省兩千多萬。
這是另一個對我們公司增長貢獻動力的方面。
房地產信託基金就是這樣的產品，面對這樣的產品怎麼去克服困難，進行收購，收購之後面臨一些外圍的評級要求，怎麼去進行未來基本面的提升。
觀點地產新媒體：公司年報顯示，除去人民幣貸款，港元和美元貸款其實也還是有一定數額，現在人民幣貶值之後，外幣債務的償還成本也增加了，這對公司的財務沒有影響嗎？
林德良：投行從來都不會把這個問題變成我們的問題，因為是我們的產品決定的。普通的上市公司有兩張表，資產負債表和損益表，我們還多了一個分派表。正因為這樣，大家就能了解到這個產品不是基於利潤進行分配，是基於怎麼計算分配表進行分配的。
外債對我們會有什麼影響呢？三個表都有影響，第一張是資產負債表，影響的是負債比例。如果沒有人民幣貶值，我們37.5%的借貸比例就會降低到35.7%，但是就算37.5%也低於45%的要求，所以這一塊是穩健的。
第二個是損益表，損益表影響我是否要用更多的人民幣還外債。沒有到期的時候，帳上需不需要做會計核算？為什麼我們這次匯兌的損失有3.7億，導致利潤也減少了這麼多？但這是沒有到期的，也就是非現金流。基金產品的本質不是基於利潤分配，是基於可派收入公式計算可分派收入，並結合分派政策進行調整，得出可分派收入總額進行分配。而基金投資者重點關注也是長期持續性的分派。
從這三張表來看人民幣對我們的影響當然還是需要管理，不能眼睜睜的看著人民幣與美元匯價至7.0、7.8的時候。所以我們還是有目標，希望適當調整外債的比例，現在我們的負債裡面76%是外債。
現在有很多路徑降低外債。比如，在境外進行人民幣貸款，發人民幣債，還可以發熊貓債，境外的主體在境內發債，這些都是人民幣的資金。當然還有一個選擇，去境內借錢。
我們有很多手段做人民幣貸款，而且還有這麼好的經營基本面，包括評級也不錯，我們借錢比其他公司容易。
可能在這兩三個月之內，到下一次半年報公告的時候，就可以看到一些成果。
最新的是，我們在業績公告中已提到，香港某商業銀行承諾願意給我們6億的貸款額度。利息才三點多，便宜。
觀點地產新媒體：目前最便宜的是中海。
林德良：對，越秀集團前幾天發的是3.2%。所以融資成本這一塊我們的優勢很大，而且評級也比別人好很多。十個房地產信託基金只有兩個有評級，我們是其中一個，這讓我們的競爭力比較大。
觀點地產新媒體：為了安全性和保障投資者的利益，證監會對類似這種產品的發展，包括收購標的等都有很多的限制，從另外一個層面來考慮，會不會使得越秀房託在收購的時候可選範圍變小？
林德良：看跟誰比較，如果跟房地產公司相比肯定小，因為房地產公司可以收購地塊，我們就不行了，收購一個爛尾樓沒有現金流也不能做。
我們可以去內地投資的產品太少，因為整個房地產還在快速成長期，還處於拿地開發然後出售的階段。但國外大部分都是已經成熟的物業，他們出租就是為了回報率，我們還沒有發展到這一步。
觀點地產新媒體：越秀可以選擇香港或者其他國家的物業收購嗎？
林德良：我們的信託契約裡面寫了是中國內地、中國香港和澳門，除非改信託契約，但是改信託契約需要基金持有人大會投票通過。
為什麼REITs的產品都有區域限制，因為區域的投資精準度很高。如果在其他區域要做收購，可能需要在那個區域成立一個新的基金。
觀點地產新媒體：香港也還有一些大宗物業的交易，不考慮在香港進行收購嗎？
林德良：收購要符合剛才我說的四個層面。香港的投資回報率其實比內地低。
觀點地產新媒體：香港的商業環境，租金水平，店鋪都比較好，所以香港的收益應該比國內高吧？
林德良：光是高，沒有成長性也不好，成長性非常重要。
我2003年就開始在香港做房地產開發，建好樓然後進行銷售。這麼多年香港的投資回報率有3%已經很好了，雖然絕對額高，可能這塊地租到每平方米1萬元，但是除以地的生產價格還是比較低。
觀點地產新媒體：您還是覺得國內物業的成長性好？
林德良：成長性這三個字太重要，對上市公司來說也一樣。看任何東西都得看成長性，如果我們選擇的投資沒有成長性也沒用。就算是IFC或者新進來的物業，我們也要挖掘成長性，投資也要看重未來的成長性，這個非常重要。
觀點地產新媒體：有專業機構認為一線城市這幾年租金的增長水平其實不是特別好。
林德良：不對。
舉個例子，去年上海的辦公樓淨吸納量是145萬平方米，這是2014年的兩倍。淨吸納量145萬平方米是什麼概念？受供求關係影響，租金馬上上升，淨吸納量推高了整個寫字樓的租金，包括資產價格。上海為什麼有這種需求動力？是自貿區的推動作用大。
上海自貿區和廣東自貿區不一樣，上海自貿區可以允許民營資本進入設立公司，很多民營資本在這裡設立公司，所以我們的物業也可以吸納這些公司進來。像上海中心，一下子出租率就達到了65%以上。我們收購的上海項目所在區域空置率才0.1%，去年租金上升11%，今年預計還有8%的上升。
觀點地產新媒體：這麼大幅度的上升您認為還可以持續多久？
林德良：看增長動力和經濟的發展，我們很關注今年之後國家的推動政策，因為國家政策落實到每一個地方是不一樣的。以上海為例，上海自貿區已經發展到了3.0版本，而廣東現在所處的是1.0到2.0的過渡。
以後上海區域發展的動力除了自貿區金融企業進駐，還涉及到資產交易平臺設立。因為上海證券交易所和上海期貨交易所都準備搬遷到那裡，所以REITs可以吸引國內證券公司在那裡設點，推動一些需求。
外資金融機構可以設立合資證券公司，這是新的政策。允許機構在自貿區試點設立獨資或者合資的期貨市場機構，新加坡的華僑銀行，渣打銀行一直在自貿區啟動這些工作。
這些政策對寫字樓需求動力的帶動非常重要，還有很多因素，這些需求都可以帶來動力。
還有IT科技創新對上海寫字樓需求的帶動作用也很大。現在整個浦東的寫字樓空置率才4%，2016年到2018年供應將逐步減少，租金的增長還受供求關係的影響。2016年浦東中央商務區寫字樓租金增長4.5%，廣州這一塊增長只有1.5%。
我不覺得一下子看到租金增長是有泡沫存在，因為我們可以看天花板在哪裡。現在浦東的平均租金是每天每平方米11元，上海中心的平均租金是每天每平方米15元或16元，這樣一個月就是450元左右。而上海的租金遠遠還沒有追上香港、東京。從城市的比較來看，我們的租金還非常低。其實看是否有泡沫，泡沫在哪裡一定要看經濟增長點在哪裡，如果要經濟增長的帶動就需要生產工具的配套。
我認為生產工具勝過消費工具，消費工具是過剩的，現在有很多購物中心，生活工具就看住宅有沒有過剩。我們分析房地產的業務單元就可以看到寫字樓這種生產工具的增長動力還有。
觀點地產新媒體：現在有些人對國家宏觀經濟預期不那麼樂觀，那麼經濟環境如果出現疲軟對您說的增長動力不會有影響嗎？
林德良：我不贊成這個說法，這次兩會總理報告提到，現在6.9%的經濟增長基數絕對比原來高很多。
而且經濟結構已經發生了調整，以前是靠投資拉動，現在需要靠外貿和消費拉動。報導這些消息，除了從陰影看中國經濟之外，還要跳出中國看中國經濟，比如日本人現在很羨慕中國的發展。
觀點地產新媒體：當然，從全球來看中國經濟增長還是很領先的。
林德良：說得很對，中國經濟帶動結構調整。對我們做企業的人來說，要根據經濟的帶動，提前謀劃怎麼做產業布局，包括業務的調整。
國家在變，大局在變，倡導的東西在變。現在提倡創新，金融已經在前海這裡設點，我們挖掘的客戶對象就不一樣，這是市場的敏感度、政策的敏感度。
我不太同意未來經濟是下行再下行這個看法，中國經濟還是向好的。現在只是結構調整的陣痛而已，隨著實業和創新的推動，未來的經濟發展大有可為。
現在中國人的消費水平可能還是在1.5到2.0的版本。為什麼現在要提供給側改革，消費者想買的東西不是商家給的東西，這就是原來的產業調整要落實的地方。
回歸到本質，我們做的寫字樓是不是別人需要的寫字樓。想一想最原始的，除了地段之外還要做好產品，包括服務。例如這棟樓會推出一個很大的服務產品，這個產品就是為了提高客戶的續租率，粘性和附加值，讓客戶即使提升租金也願意續租，因為我們可以給到其它樓沒有的東西，這就要逼著我們自己進行創新。
這個數據可以看到中國三個增長點，能更完整理解國內現在的經濟環境。
第一，中國的經濟基礎趨勢是什麼呢？第一個判斷都是一個字，好。然後現在面臨的問題是結構轉型，但是這種結構轉型還不夠穩固。正因如此，我們還要做很多經濟基礎的細節創新，比如說供給側改革，包括精準扶貧，都是圍繞精準兩個字進行。以前精細化是企業的概念，現在精細化已經成為國家的概念，國家也搞精細化管理。從經濟的基本面和基礎來看，不夠穩固就需要精準去打造。
第二，從貿易的順差來看，從經常帳和資本帳來看整個帳的趨勢是怎樣？2015年我們經常帳是正數5760億，大家就覺得納悶了，都說外貿很難做了，我們為什麼還能順差5760億呢？
對外貿我們一直在做所謂的資源性調整，輸出的可能是銷售類產品，但購入的是石油、天然氣等資源性東西。外貿比例去年減少是因為油價下跌，導致順差這麼大，而不是減少了外貿。如果理解了這一點，經常帳的順差也會對人民幣以後的貶值產生影響。
人民幣沒有貶值的基礎，但有貶值的可能趨勢。基礎就是經常帳，趨勢就看資本帳。經常帳這麼多年都是正數，沒什麼變動，經營基本面也是向好的，為什麼還會有貶值的趨勢呢？資本帳去年是唯一一次負數，負1600億，也就是資金流出去得多了。
流出去多就不好嗎？不對，流出去多是因為很多企業選擇去海外投資，去國外買資產、買樓、買公司，這個難道不好嗎？難道就要在國內這種結構單一的市場裡進行投資？
所以從這三個角度看，我不太同意中國經濟會變差。今年總理報告裡面，比前年、去年多了一個篇幅，說了三個的「不容易」。從這三個「不容易」就可以看到政府以後的著力點在哪裡，我們要從國家的大宏觀政策看對房地產的推動。
觀點地產新媒體：繼續收購，產品類型還是會選擇寫字樓為主嗎？商場呢？
林德良：收購類型很堅定。我們的順序是：寫字樓、公寓、4-5萬平方米左右的小型區域商場或者主題商場，酒店排最後。
觀點地產新媒體：好像很少看見基金收購公寓這類型產品，為什麼第二選擇會是公寓？
林德良：我們誤解了公寓這個產品，因為現在的公寓大家都以為是銷售的那種，其實真正的公寓是有統一的業權，有很好的公寓管理品牌的。像雅詩閣一樣可以資產慢慢提升，租金慢慢反映出來。這就達到了我們的產品要求，穩定的收入來源和持續的成長性。
公寓現在還是供不應求，IFC的雅詩閣現在出租率長期維持在90%多。客源結構裡美國領事館佔了很大部分，還有日本豐田汽車的裝配企業，廣州包括佛山佔了很大的比例。外籍客戶在廣州可選擇的高端公寓項目太少，縱觀其他區域，北京、上海、深圳的公寓也有很大的發展前景。
觀點地產新媒體：業績會上透露說現在有正在洽談中的項目，也是寫字樓嗎？
林德良：我們接觸的意向很多，自從收購了上海項目以後，很多人主動找我們。前兩天潘石屹說要賣上海SOHO，中介就直接找了我們，因為SOHO那棟樓就在竹園裡面，有很好的成長性，雖然租金還沒有我們上海項目高，但售價可能會更高。
觀點地產新媒體：你們會收購潘石屹的項目嗎？
林德良：我們只有一個目標，就是成長性的物業，收益率和收入穩定。能夠達到我們要求，然後價格也要合適，我們並不在意項目是誰的。
觀點地產新媒體：收購物業的城市或者區域會有選擇嗎？
林德良：去年國內城市GDP的排行榜裡第一是重慶，第二是武漢，之後是鄭州。武漢去年增長了8.8%，為什麼有這麼好的增長？
選擇區域可以看三個點。第一，有沒有大限經濟，就是很好的經濟體來驅動，武漢有光谷、汽車，這都是很大的經濟體；第二，武漢經濟能夠持續高校增長，有很多高校、企業集中在那裡；第三，有軌道交通。
這三個點一一落地以後，經濟馬上增長得很快，像武漢的寫字樓增長率就很高。
觀點地產新媒體：越秀地產在武漢有一個很大的商業體項目，未來會考慮收購嗎？
林德良：當然可以考慮，我們所有的地方都可以考慮，只是什麼時候進入，能不能進入的問題。
觀點地產新媒體：越秀房託旗下寫字樓的業主主要是哪些行業呢？怎麼去挖掘客戶？
林德良：現在廣州寫字樓儲備客戶排名第一不是金融業，是IT，信息科技類行業。
我們寫字樓去年成交的面積有40%是新設立公司，有30%是從深圳、珠海等地方搬遷過來的，還有30%是擴租的。新設立公司這一部分，目前的儲備客戶排名中IT行業排在第一，之後是金融行業，第三是地產行業。
觀點地產新媒體：武漢、重慶這些城市的寫字樓租客的比例也是這樣分布嗎？
林德良：從廣州看邏輯是這樣，武漢可能不是。我們不能只看一個行業，要看需求動力，還得看城市未來的規劃和增長。
我們分析每個城市的客戶都是不一樣的。比如今天我們手上廣州IFC的客戶儲備量是480個，所以我們從來不害怕會有泡沫。我們很早就做精準定位，不然出租率怎麼從兩年前的40%到現在的97%。
我們比較早用資產管理的理念去做租賃管理和物業管理，內地大部分是用物業管理的方式去招商。我們提出業主招商模式，從來不依賴中介，我的產品我來定，我在引導自己的產品競爭，而且只要中介介紹的客戶一來我就給佣金，但是之後由我跟蹤這個客戶。
很多開發商都是直接把招租這塊給中介做，中介則給客戶提供很多寫字樓，讓客戶貨比三家。但我們不是，中介帶客戶給我後，我直接跟客戶溝通，所有中介都按照我這個方案做，但是佣金一分錢不會少。
內地有太多的招商是以中介為導向，一定要打破這個局面。有一些客戶說，第二天就能收到我們整個租賃方案，其他樓盤兩個星期都沒有收到。因為客戶資料一給到我們，我們的系統可以馬上進行處理。這就是快速的市場反應，這是關鍵。
觀點地產新媒體：現在國內很大的聲音說要放開REITs，除了越秀集團的董事長之外，也有其他兩會的委員在提，您對國內目前REITs市場條件的判斷是什麼樣？
林德良：國內REITs現在需要立法。我們這次兩會的提案是房地產信託基金法，做這個要克服很多困難。
第一，公司層面來說還有些障礙。現在的信託法案只允許機構投資者，中小型普通股民投資不了。而且上市方式有很多種，但現在國內還沒有信託上市的方式，所以也需要立法。
第二，現在的公司法對SPV的架構還沒有理清。SPV就是特殊目的公司，單獨持有這個物業，裡面是很乾淨的。這就變成公司法的配套要完善，但這兩個法案不能改，也就是說要在這兩個基礎上單獨立一個法，關於房地產信託基金的，這樣就可以了。
立法會有一個過程，所以可以分部走。先做一些規定，然後慢慢立法，這個規定也是基本法的藍圖，先按這個來試行。
公司架構和法案解決之後還有稅的問題，比如前面提到的增值稅。稅務局也在討論稅種的問題，因為這兩個稅，房地產公司都不願意做REITs產品。
香港的立法裡面有很多的規定，信託基金借貸比例要在45%以下等，有了這個法案，配套也要規管才行。香港的配套規管，第一信託契約；第二合規手冊。
內地很多時候都是有了法案，但是沒有配套的東西。所以我們這次提案除了基本法案還有一些配套的規管條例。
觀點地產新媒體：您覺得香港的這些配套制度，或者法規在國內可以完全直接借鑑嗎？
林德良：中國證監會來跟我們談，向我們取了很多這樣的東西，想把整套東西都拿過去，證監會專門有一個處室在做這個。
產品設置歸根結底是債權還是股權。如果要做股權選擇的路就是這條，產品轉移有沒有贖回，涉及到什麼，增值稅等等，這些是一定要解決的問題。
REITs歸根到底還是股權。因為債權不能去槓桿，不能出表，做債沒用，也有贖回的要求。
觀點地產新媒體：今年有可能會推出一些試行的內容嗎？
林德良：把這些全部變成股權類的REITs，不單單是證監會的問題，還涉及到很多部委。
現在大家至少可以看到很多產品都有所突破，沒有純粹的債權類產品，那些做不了。天虹之所以做得了是因為做了捆綁，但前提它不是房地產開發商，中信能夠做的前提也是因為它不是房地產開發商。
所以現在的出路是肯定要想辦法做，總有辦法可以做的。
現在有很多法律規定，房地產開發商做轉讓就要交稅，但是如果像中信和天虹一樣，就不需要交，因為他們不是房地產開發商。稅務的問題很關鍵。
信託基金產品和其他上市公司的產品不一樣，需要重新設定一個大的環境來理解。在國家現在這種特殊的經濟環境下，對基金產品有很大需求，去槓桿、去庫存，大環境成為了推動力。而且先試先行的那些國家給了我們很多法律借鑑經驗，我覺得還是大有可為。