來源：觀點地產新媒體
「做商業地產大家也都知道，也許金融化退出對我們是一個出路，而最關鍵的運營才是根本。」
林德良（越秀房產基金董事會主席、執行董事兼行政總裁）：大家下午好，大家也知道做商業的人都有一種情懷，是什麼情懷？商業都是長跑，跑到最後的都是最厲害的。
經常有人問我什麼才是商業地產裡面的資產管理，什麼才是做資產管理呢？資產管理一種什麼模式才是最好？我說資產管理就是把開發、運營、金融化三個環節能把價值最大化，我們研究資產管理首先問每個公司究竟是一種什麼管理模式呢？
商業地產公司大家想一想有多少種模式？在座的各位可能都在想，我們大概歸納了有三種，無非從開發、運營到退出。第一種就是開發之後出售，這是大家理解的最容易的一種；第二種是什麼情況呢？開發進行長期的運營、持有，但它需要很強的現金流進行支撐；第三種是什麼？就是通過開發運營，最後金融化退出。
我們舉一些例子。第一種就是開發銷售，通過開發銷售快速地回籠現金；第二種模式就是開發運營，通過運營不斷地產生現金流的回籠，來補充開發所需要的資金，這種模式的風險點在哪裡？如果運營的不好的情況會出現什麼問題？
現金流可能斷流了，或者現金流不夠，或者出售的物業可以保證現金流，萬一市場不好就不能形成閉環了，也就是開發運營是可以通過現金流的滾動來支持開發，但是會有風險點。
第三種這個企業很厲害，通過開發運營不斷地加強運營能力，所以現金流可以不斷地補充到開發的環節，也不具體說哪個企業了。
好，大家知道最好的一個方式，形成閉環的方式。所有的商業地產拿到一個開發性的物業了，然後運營，養好、養貴了然後進行金融化的退出，就這三種模式。
還是數據說話，這三種模式最後的數據是什麼樣呢？這個是發生在我們越秀的一個案例，活生生的案例，三種模式下究竟什麼數據，大家看結果，直接到結果吧，第一種模式就是從開發一直到出售，所以IRR可以達到10.4%，ROE才7.2%左右，第二種模式通過開發持有物業，IRR是7.7%，ROE是12.6%。
我們看第三種模式的可能性是什麼？通過開發注入REITs，通過持有36%的股權，IRR和ROE都可以達到14%，這條路是我們擺在商業地產面前必須形成閉環的過程。
如果說金融化退出，大家有沒有想過有多少種模式呢？香港有多少種上市模式？都可以做金融化退出，對不對？
香港大類有兩種商業模式，無非就是公司上市和信託上市，公司上市和信託上市不一樣的地方在哪裡呢？決定原因是歸管不一樣，歸管不一樣決定回報率不一樣，回報率決定估值不一樣，這是所有商業地產追求的估值最大化、資產價值最大化的過程。
大家可以看到，為什麼全球來看，大家也知道用REITs上市，用信託上市成為商業地產的一個很好的選擇，或者說趨勢。第一部分我想說的就是商業地產有三種模式，這三種模式裡面，運金是比較好的，兩種上市模式之下，REITs是比較好的。
香港發展到今天，2005年我們也是第一批的REITs上市，所以我們叫做中國第一房託，發展到今天香港的整個市值有3000億左右，才有10個房地產基金，我們的總資產達到360億，是全亞洲100多個信託基金裡面我們排在前十名。
我們是這種模式上市，1000多個上市公司裡面，我們進入了恒生綜合指數。可以看到無論是我們流動性資產價值回報率，我們都排在前三名。
REITs的特點，就是大股東發起，做資產管理的時候形成更多利潤的來源，物業管理有收入，租賃有收入，運營也有收入，形成的一種輕資產的收入模式。
公司上市和信託上市有什麼不一樣的地方？不一樣的地方有幾點。第一點它的規管不一樣，信託上市需要證監會統一一起規管，證監會裡面有一個房地產信託基金委員會來規管我們每一個行動和動作，同時還有一個香港證監會要頒發一個牌照給我們，我們需要持牌經營，還要頒發一個RO的牌照才能做這個公司的主席和CEO，這個牌照需要第一在香港考試，第二通過香港證監會擬定你有沒有資格獲得這個牌照，有這個牌照才能進行運營，如果你的公司沒有這兩個牌照，對不起，停牌。
我們還有一個信託契約，信託契約是規管我們的投資範圍，還有合規守則，來規管我們所有的運作流程。大家可以看到關聯交易，關聯交易是作為每一個上市公司都必須面對的。
香港究竟對房地產信託資金有什麼投資規定呢？第一個只能在REITs70%投資於有成熟現金流的物業，能投開發嗎？可以，總資產10%可以投開發項目，25%可以投金融資產的項目，也就是我們可以買經營資產的股票。
第二個是產權，這棟樓如果賣出去三分之一我們還可以，賣二分之一我們不能進去收購，股權必須要51%以上。還要一個特點就是低風險、穩收益。
注入REITs究竟有什麼難點？所有內地物業都會面對這個情況，兩分鐘講不完。第一個難點就是架構問題，為什麼國內這麼多物業不能注入香港？第一這個架構需要我們進行不斷地重組，才能變成在香港可以進行上市，你知道哪些架構需要重組嗎？今天講不完，下次跟你們講。
第二個大家也知道，你自己買一個樓進行收租的話回報率可以做到多少？4.2%，我們給股東可以到6.5的回報。這是問題點了，我們可以做到，但不夠時間講。基金的退出也是一個痛，大家也知道，因為我們所有的物業，境內公司都有折舊問題，100塊只有22塊，怎麼辦呢？
我們找到了一條路，怎麼解決這個問題呢，最後就是架構重組過程中面對的稅的問題，都需要我們用一些技術手段去處理的。
最後大家最關注的，香港收了這麼長時間，國內的REITs怎麼樣？想聽？我那個REITs是這樣的，講了這麼多年，架構是怎麼樣的？
大家很想知道，這個也就是我們一個溝通的結果，首先這個架構和香港架構有很大的不一樣，首先是模擬架構，它的法律基礎有兩個，一個是公募基金法，一個私募基金法。
大家也知道公募基金法不能直接持有房地產物業，但是私募基金可以直接持有房地產物業，所以它在中間需要做這樣一個穿透ABS，但ABS每個只能小於20億，如果有100億的物業上市的話，對不起，要拆分成五個ABS，你們準備好了嗎？
從今天開始，如果想在國內的房地產基金上市，還是趕快做這種重組。碰到的難點很多，我相信這些難點大家也知道，剛才說的交易架構問題、稅收問題、利率問題，投資者對這些產品的認知等等，這就是REITs我們都面對的問題。
很好，今天的越秀在內地也解決了這些問題，下一次你們可以看到越秀在內地是怎麼去做的。
越秀最獨特的商業模式是把開運金放在一起運作，站在這裡林德良每天面對的工作是開發、運營、金融化的工作都要管，這裡面太多內容了，關鍵的是我們是香港上市公司裡面唯一有雙平臺的。我們有越秀地產平臺，我們還有越秀房託這個平臺，面對每一個物業我們提升。
作為資產管理人要做什麼動作？三個動作，第一要做運營提升，第二個要做資產提升，第三個要做財務提升，沒辦法說的太細了。
寫字樓1.0關注的是學習借鑑，2.0的寫字樓關注的是安全和環保，3.0的寫字樓我們關注社區、關注健康、關注智能，為什麼呢？因為千禧一代他們最關注這些。
我們基於這個打造我們四大方面的寫字樓一些平臺或者能力，首先說共享社交，我們打造了越享會的平臺，在綠色節能方面，我們進行了綠色環保的認證，智能高效。
你們每天在辦公桌的時間有38%，62%的時間都不在辦公桌，都去開會和拜訪，正因為這樣我們推出了很多導入的東西，我們推出的產品叫越空間，跟其他的空間不一樣，我們做了很多差異化的產品，包括我們做的是可以24小時辦公、空調等等的導入，更重要的我們希望未來的辦公24小時是這樣的，在我們整個辦公空間裡面都可以解決，這是我們3.0辦公的訴求。
商業這一塊，我們都是後來者，我們關注點也是這樣，很大的部分我們關注的是從C端開始，所以我們要做很多的頭部會員消費、交叉消費等等。
我們也很關注一個怎麼做智能零售平臺的搭建，我們自己研發的越智匯和越享匯零售平臺。
最後我想說，做商業地產大家也都知道，剛才說了開發、運營、金融化退出，也許金融化退出對我們是一個出路，最關鍵的運營才是根本，謝謝大家。