受困於當前的金融政策，很多地產公司在項目結束後剩餘大量的商業資產，這些商業資產在某種程度上是股東利潤沉澱，短時間內無法變現，也無法對外招商收租，最終形成了公司帳面有利潤無現金流的困境。為了解決這個困境，很多地產公司都不約而同地考慮到了REITs，那麼目前在國內做商業地產REITs過程中有哪些財稅風險與困境呢？本文給予分析。
一、什麼是商業地產REITs？
REITs是Real Estate Investment Trusts的縮寫，翻譯中文為不動產投資信託基金。在國外REITs已經運行的比較成熟，目前在國內還處於試水階段，2020年4月30日，證監會、發改委聯合發文試點基礎設施公募REITs，在國內正式開啟公募REITs，至於私募REITs目前還沒有看到有機構公開，更多的私募資金是通過類REITs方式在操作，這種操作模式交易圖如下：
主要操作步驟如下：
1、地產公司以商業資產為底層資產打包進入REITs管理方，資產價格給予大幅折扣優惠，同時與REITs管理方指定的資產運營方籤訂物業管理服務，優惠金額通過後期物業管理服務予以補償；
2、REITs管理方將底層資產設計成REITs產品向投資人發售，年化收益率在5%-12%之間，周期在2年左右，投資人將資金轉入監管帳戶；
3、REITs管理方通過監管帳戶向地產公司支付資產變現資金；
4、REITs管理方將底層資產交付專業資產運營方進行招商運營，收取租金和管理費，獲取穩定的現金流；
5、REITs管理方將收到的現金流以投資收益的形式按投資協議約定返回投資者；
6、REITs到期後，可以由REITs管理方處置資產歸還投資人投資，也可以約定由地產公司回購資產，回購資金歸還投資人。
二、商業地產REITs的財稅風險與困境
1、對地產公司而言在REITs過程中主要存在三個財稅風險：一是底層資產發生權屬轉移即發生了納稅義務，轉移定價如低於市場價值的70%，則存在被納稅調增的風險；二是通過收取物業服務費的形式補償轉讓折扣，如明顯高於市場服務費收取標準，不具有合理性，仍然存在被稅務機關調增納稅的風險；三是人為拆分資產價格和管理費的合理性存疑，需要與主管稅務機關溝通是否具備合理的商業目的。
2、對於REITs管理方而言也存在二個方面的財稅風險：一是REITs管理方支付給投資者投資收益是保本性質的利息支出，需要代扣20%個稅，實務中做不到，支出無法在稅前扣除會給REITs管理方帶來企業所得稅的問題；二是商業地產出租需要交納5.6%的增值稅及附加、12%的房產稅、利潤的25%企業所得稅，加上支付給投資者5%-12%的固定收益，投資回報率至少20%以上，對資產運營方的要求極高。
3、對於投資人而言主要是防範法律風險，REITs的最大特點是把分散的資金集中進行管理，藉助資本力量讓商業快速成熟，能夠產生足夠現金流反哺投資人，然而受限於向社會不特定的對象籌集資金的紅線，對投資者的人數和投資能力有硬性要求。
三、總結與建議
目前國內商業地產REITs的模式是比較成熟的，但是經營環境和能力仍然受到限制，主要表現在：
1、國內商業資產稅負率過高，尤其是12%的房產稅，無論經營好壞，只要收租就繳稅，企業負擔過重，客觀上阻礙了商業地產REITs的發展。建議地產企業做REITs條件具備的情況下應當選擇北上廣深對租金實行綜合稅負率的城市，如北京的5%綜合稅負率。
2、商業地產REITs成功的關鍵環節在於商業運營，如果沒有強有力的商業運營團隊，無法讓資產升值產生現金流，REITs最後環節就是敞口的，無法形成良性閉環，最終會出現經營風險。建議地產企業做REITs應當選擇品牌運營方，對現金流、商業成熟度及資本升值進行管理考核，必要時可以設置對賭條款，化解經營風險。
3、商業地產REITs的設計需要規避法律風險，目前國內尚未放開REITs，僅在基礎設施公募REITs領域開啟了嘗試，諸多類REITs產品能否得到法律保護尚屬未知。建議REITs管理方在發起設立產品時應當充分評估法律風險，向金融監管機構諮詢意見。