根據《商品銷售管理辦法》、銀監會《金融租賃公司管理辦法》、國家稅務總局《關於融資性售後回租業務中承租方出售資產行為有關稅收問題的公告》及財政部《企業會計準則——租賃》的規定，（房地產）售後返租又稱為售後包租、售後回租（又稱為經營性售後返租），是指開發商將房產銷售給買受人，然後在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。售後返租涉及到法律、財務和稅務三方面的風險，對其進行財稅法三方面的管控是房地產企業管理中的重要內容之一。
（一）售後返租業務的法律風險管控
1、售後返租涉及的法律風險：非法集資
一般來說，經營性售後返租的發展模式主要有三種：（1）開發商將房屋賣給業主，經開發商介紹，業主與資產管理公司籤訂租賃合同，資產管理公司承租業主所購的房屋，開發商不參與房產後期的管理；（2）業主向開發商購買房屋後，再將房屋出租給開發商，雙方籤訂商品房買賣合同和房屋租賃合同；（3）業主向開發商購買房屋，雙方在籤訂商品房買賣合同的同時籤訂物業委託合同，由業主委託開發商代為出租所購買的房屋，開發商間接參與後期房產的管理。經營性售後返租面向的是社會公眾，尤其是不特定的買受人，稍有不慎，將可能面臨非法集資的風險。
（1）非法集資的特徵
根據《最高人民法院關於審理詐騙案件具體應用法律的若干問題的解釋》、《國務院辦公廳關於依法懲處非法集資有關問題的通知》、《最高人民法院關於審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱「《非法集資解釋》」）、《非法金融機構和非法金融業務活動取締辦法》等規定，非法集資是指法人、其他組織或者個人，未經有權機關批准，向社會公眾募集資金的行為。非法集資的主要特徵：
未經有關監管部門依法批准，違規向社會（尤其是向不特定對象）籌集資金。如未經批准吸收社會資金；未經批准公開、非公開發行股票、債券等。
承諾在一定期限內給予出資人貨幣、實物、股權等形式的投資回報。有的犯罪分子以提供種苗等形式吸收資金，承諾以收購或包銷產品等方式支付回報；有的則以商品銷售的方式吸收資金，以承諾返租、回購、轉讓等方式給予回報。
以合法形式掩蓋非法集資目的。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與受害者籤訂合同，偽裝成正常的生產經營活動，最大限度地實現其騙取資金的最終目的。
（2）非法集資犯罪活動的法律分析
非法集資犯罪活動包括非法吸收公眾存款、集資詐騙等行為。非法吸收公眾存款，是指未經中國人民銀行批准，向社會不特定對象吸收資金，出具憑證，承諾在一定期限內還本付息的活動；變相吸收公眾存款，是指未經中國人民銀行批准，不以吸收公眾存款的名義，向社會不特定對象吸收資金，但承諾履行的義務與吸收公眾存款性質相同的活動。因此，非法集資主要體現為非法吸收公眾存款行為和集資詐騙行為，認定非法集資的關鍵點在於是否經有關監管部門批准向社會公眾募集資金。
《非法集資解釋》第1條規定了認定非法吸收公眾存款罪必須滿足的四個條件，分別是：未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金；通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳；承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報；向社會公眾即社會不特定對象吸收資金。一般來說，開發商進行售後返租，公開宣傳必不可少，這符合第2項要件；既然是售後返租，必然涉及到給付租金，這符合第3項要件；經營性的售後返租要取得利益最大化，一般都是面向社會公眾，這符合第4項要件。因此，認定經營性售後返租是否構成非法集資的關鍵在於第1項要件。
（3）非法集資與經營性售後返租的界限
《商品房銷售管理辦法》第11條規定：「房地產開發企業不得採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房。」因此，商品房的售後返租從時間上大致可分為四個階段：（1）未竣工商品房未取得預售許可的售後返租，（2）未竣工商品房取得預售許可的售後返租，（3）已竣工的商品房在預售階段的售後返租（尚不符合現售條件，僅能預售），（4）商品房現售階段的售後返租。
對於前兩個階段的售後返租，《商品房銷售管理辦法》第11條已明令禁止。第一個階段的售後返租，除了要承擔《商品房銷售管理辦法》第42條規定的行政責任外，因為未取得預售許可資格，預售商品房不僅要承擔違規銷售的行政責任，因未取得批准而售後返租，可能被認定為非法集資，承擔非法集資的相應責任。第二個階段的售後返租，雖然已經取得預售許可，但同樣為《商品房銷售管理辦法》所禁止，如違反須承擔相應的行政責任。售後返租的違規不能等同於非法集資，此時承擔的僅是售後返租違規的行政責任，構成非法集資的，才承擔非法集資的責任。第三個階段的售後返租，必須經過有關部門的批准（主要指預售許可的審批），如果未經有關部門批准，則可能被認定構「借用合法經營的形式吸收資金」。具體細化到房產銷售，根據《非法集資解釋》第2條的規定，符合《非法集資解釋》第1條規定的要件，且不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。
2、售後返租業務法律風險管控策略
通過以上法律分析，售後返租業務法律風險的管控策略如下：
第一，房地產企業只有將竣工並取得預售許可證的房地產開發產品，與購房者或投資者籤訂真實的銷售房產（在房產所在地的建委進行網籤）交易合同的情況下，才可以開展售後返租業務。
第二，如果房地產企業銷售現房，則與購房者或投資者籤訂具有真實的銷售房產（在房產所在地的建委進行網籤）交易合同的情況下，才可以開展售後返租業務。
（二）稅務風險管控策略
1、售後返租的稅收風險
房地產企業發生售後返租業務的稅收風險體現在以下兩方面：
第一，房地產企業申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關可以根據周邊房價和租金核定應納稅額。
當開發商在銷售商品房時，採用售後返租的促銷手段，約定以購房合同的折讓優惠後的價款為成交價，同時與購房者籤訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內必須將購買的房屋無償或低價交給開發公司，由開發公司統一經營，經營收益歸開發商所有的情況下，往往會引起稅務機關的注意和關注：房地產企業銷售給購房者或投資者的價格的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關可以根據周邊房價和租金核定應納稅額。
例如：A房地產開發公司採用售後返租方式銷售商鋪。A公司與購房者同時籤訂房地產銷售合同和租賃合同，約定商鋪按優惠價85萬元（原價100萬元）出售之後再由業主返租給開發商，租金收益歸房地產公司所有，並且用未來三年的租金分別按購房原價格100萬元的4%、5%和6%抵扣房款，合計共抵扣原購房款15%的房款。在這種售後返租促銷手段的情況下，稅務機關將以價格偏低又無正當理由，將核定房地產企業的銷售價格為100萬元作為計稅依據。
第二，房地產企業給予購房者或投資者的購房優惠價（購買者個人少支出的購房價款），應視同個人財產租賃所得，房地產企業按照「財產租賃所得」項目代扣代繳購房者或投資者的個人所得稅、房產稅和增值稅。
實踐中售後返租的價格執行條款的一種表現特徵為：房地產企業給予購買者或投資者一定的優惠價，將優惠後的購房款籤訂購房銷售合同，然後將優惠價作為未來幾年的房租價格歸房地產企業所有，並作為購房者或投資者抵房地產企業的購房款。購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用的實質是購買者個人以所購開發產品交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。根據 《中華人民共和國個人所得稅法》的有關規定精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，房地產企業按照「財產租賃所得」項目代扣代繳購房者或投資者的個人所得稅、房產稅和增值稅。每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。
第三，房地產企業給予購房者或投資者未來幾年的租金收入，應視同個人財產租賃所得，房地產企業按照「財產租賃所得」項目代扣代繳購房者或投資者的個人所得稅、房產稅和增值稅。
實踐中售後返租的價格執行條款的另一種表現特徵為：房地產企業與購買者或投資者按照市場銷售價格籤訂購房銷售合同，然後房地產企業通過其資產管理公司與購房者或投資者籤訂房屋租賃合同，租賃合同約定：今後幾年內，資產管理公司按照購房原價格的一定比例，每年支付購房者或投資者的租金。根據《中華人民共和國個人所得稅法》的有關規定精神，對上述情形的購買者個人得到的租金，應視同個人財產租賃所得，房地產企業按照「財產租賃所得」項目代扣代繳購房者或投資者的個人所得稅、房產稅和增值稅。
第四，物業公司或資產管理公司從購房者個人手中租回商鋪（固定收益返還），然後再對外出租的商業經營模式將產生較重的稅負。
為了實行售後返租，許多房地產公司往成立物業公司或資產管理公司來運作售後返租業務。一般的商業經營模式是：物業公司或資產管理公司從購房者個人手中租回商鋪（固定收益返還），然後再對外出租。營改增後的這種商業經營模式將產生較重的稅負，原因體現兩方面：
一方面是：物業公司或資產管理公司從購房者（投資客）租回商鋪或房屋的階段，對於購房者（投資客） ，需要按5%徵收增值稅，符合免徵增值稅規定除外。而購房者（投資客）是個人的情況下，只能到當地國稅局代開5%稅率的增值稅普通發票，物業公司或資產管理公司不可以享受抵扣增值稅進項稅。
另一方面是：物業公司或資產管理公司將從投資客租回來的商鋪或房屋再對外出租，需要繳納增值稅，一般納稅人適用9%增值稅稅率，小規模納稅人適用5%的增值稅稅率。對於一般納稅人而言的物業公司或資產管理公司對外統一出租的商鋪或房屋要依法繳納9%的增值稅。
2、稅務風險管控策略：合同節稅策略
通過經營性售後返租的稅務風險分析，房地產企業規避經營性售後返租稅收風險的管控策略如下：
第一，各購房者或投資客在購房時，由物業公司或資產管理公司與購房者籤訂委託代理租房協議，而不是以開發商的名義與購房者或投資客籤訂租房合同。
第二，由購房者或投資客個人（出租人）、承租人和物業公司或資產管理公司（中介）籤訂三方租賃合同，，合同約定物業公司或資產管理公司從租房者租金中收取一定比例的佣金。
第三，物業公司或資產管理公司統一匯總到當地國稅局代購房者或投資客個人（出租人）扣繳稅金，代開增值稅普通發票。
通過以上合同的籤訂，根據財稅[2016]36號文件的規定，一般納稅人（物業公司或資產管理公司）收取的佣金按照6%徵收增值稅。購房者或投資客個人按5%徵收增值稅。這有利於物業公司或資產管理公司降低增值稅稅負。
案例分析1
成立物業公司開展售後返租業務的節稅分析
1、案情介紹
某房地產公司營改增後，採用「售後返租」方式在某市開發一棟商業大樓，準備採取售後返租的形式銷售。房地產公司承諾，購房者買房後，自買房後5年內每年可以得到房款7%的租金。房地產公司再將所售出的大樓，統一租賃給某商業集團，進行商業經營。開發商每年付購房者的租金為650萬元（含增值稅），開發商每年收到某商業集團付給的租金為700萬元（含增值稅）。假設不考慮城市維護建設費及地方教育附加和不考慮增值稅進項稅額的抵扣。請分析如何進行稅收籌劃才能更省稅。
2、籌劃前的涉稅成本
此項售後返租業務產生的稅費（房產稅，印花稅等不計）為：開發商每年就收到的租金需繳納增值稅計算如下：
700 ÷（1+9%） ×9%=57.8（萬元）。
而開發商付給購房者或投資客個人的租金650萬元，需要統一匯總到當地國稅局代購房者或投資客個人（出租人）扣繳稅金，代開增值稅普通發票。
由於個人在當地國稅局代開增值稅普通發票，不可以抵扣增值稅，因此，房地產公司付給購房者或投資客個人的租金650萬元，沒有增值稅進項稅額可抵扣，必須對700萬元的租金全額繳納57.8萬元的增值稅，稅負較高！
3、籌劃方案
房地產公司成立一家物業公司，並申請為增值稅一般納稅人，具體操作如下：
第一，各購房者或投資客在購房時，由物業公司與購房者籤訂委託代理租房協議，而不是以開發商的名義與購房者或投資客籤訂租房合同。
第二，由購房者或投資客個人（出租人）、承租人和物業公司（中介）籤訂三方租賃合同，，合同約定：物業公司從租房者每年的租金中扣除支付給購房者或投資客650萬元後，剩下的作為物業公司佣金。
4、籌劃後的涉稅分析
通過籌劃後，物業公司可將收取的700萬元租金分解為代收的租金650萬元和代理手續費50萬元，物業公司依法繳納的增值稅為：
50 ÷（1+6%） ×6%=2.83(萬元）。
比由開發商與購房者直接籤訂租賃合同節省稅金54.97萬元。
案例分析2
某房開公司商鋪售後返租的涉稅透析
1、案情介紹
A房地產開發公司（以下簡稱A公司）是一家商業地產公司，採用售後返租方式銷售商鋪。開發商與購房者同時籤訂房地產買賣合同和租賃合同，約定商鋪按優惠價85萬元（含增值稅）（即總價100萬元的85%）出售，在未來5年內，該商鋪歸開發商出租，收益歸開發商。開發商在銷售時，將價款和折扣額在同一張增值稅發票上註明，並開具了銷售不動產統一發票。開發商在銷售房產時，對未來5年內轉租房產能收取多少收益並不確定，並假設當年A公司將商鋪轉租取得租金5萬元（含增值稅）（不考慮城建稅、教育費附加、土地使用稅）。
2、涉稅處理
（1）增值稅的處理
財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第四十三條 納稅人發生應稅行為，將價款和折扣額在同一張發票上分別註明的，以折扣後的價款為銷售額；未在同一張發票上分別註明的，以價款為銷售額，不得扣減折扣額。
財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第三十七條 銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：
（一）代為收取並符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。
（二）以委託方名義開具發票代委託方收取的款項。
財稅[2016]36號文件附件1：《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》第十條第（一），行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業性收費。
1.由國務院或者財政部批准設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批准設立的行政事業性收費；
2.收取時開具省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據；
3.所收款項全額上繳財政。
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第四條第（二）項規定：「其他個人出租不動產（不含住房），按照5%的徵收率計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額，向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。」
《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅徵收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號） 第三條第（二）項規定：「一般納稅人出租其2016年5月1日後取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3％的預徵率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。」
顯然，A公司無償取得的出租收益應作為價外費用計入增值稅計稅依據。因此，A公司銷售房地產應繳納增值稅100 ÷ （1+9%）×9%=8.26（萬元）。購房者出租商鋪應繳納增值稅15 ÷ （1+5%）×5%=0.71（萬元)。
A公司還需就當年轉租商鋪取得的租金收入按「出租不動產」稅目繳納增值稅，即5 ÷ （1+9%）×9%=0.41（萬元）。
（2）印花稅
本例中，A公司不但銷售了開發產品，還租賃了該開發產品後並轉租（假如轉租合同每年籤訂一次），應分別按「產權轉移書據」稅目繳納印花稅：85×0.05%=0.0425（萬元），按「財產租賃」稅目繳納印花稅：15×0.001+5×0.001=0.02（萬元）。
（3）個人所得稅
國家稅務總局《關於個人與房地產開發企業籤訂有條件優惠價格協議購買商店徵收個人所得稅問題的批覆》（國稅函[2008]576號）規定，房地產開發企業與商店購房者個人籤訂協議規定，房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用，其實質是購買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。
根據《個人所得稅法》的有關精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照「財產租賃所得」項目徵收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。
《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第四條規定：「個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。根據《個人所得稅法》第八條規定，個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務人。
所以A公司在以優惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅：[15 ÷ （1+5%）÷（5×12）－0.08]×20%×60=1.9（萬元）。否則，稅務機關會根據《稅收徵管法》第六十九條規定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對A公司處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。
（4）房產稅
《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號）第二條規定：「房產出租的，計徵房產稅的租金收入不含增值稅。」，基於此規定，購房者將購買的商鋪返租給A公司，每月應按租金收入（少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定）的12%繳納房產稅：15÷（1+5%） ÷ （5×12）×12%=0.03（萬元）。開發商再將商鋪轉租，按房產稅相關規定，開發商轉租房屋取得的租賃收入不再繳納房產稅。這在實際稅務處理中也是容易被忽視的。
（5）企業所得稅
對於售後返租業務，A公司需分別作銷售不動產和租賃兩項業務處理，分別計算相關成本、費用和損益。
A公司的租賃支出就是，一次性讓利給購房者的折讓優惠額，按權責發生制原則，A公司每年的租賃支出為15 ÷ （1+5%）÷5=2.9（萬元）。
從國家稅務總局對企業所得稅應稅收入確定條件來分析，根據國家稅務總局《關於確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）第一條第一款規定，企業銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現：
1、商品銷售合同已經籤訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；
2、企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有實施有效控制；
3、收入的金額能夠可靠地計量；
4、已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。
本例中，A公司在銷售房產時，以後商鋪租賃能收取的租金收入是不確定的。因此，對於此不確定的租賃應稅金額不能併入企業銷售商鋪的收入總額中，企業應以折扣後的銷售金額85萬元作為所得稅應稅金額。轉租收入5萬元應在滿足收入確定條件後，計入當年度應納稅所得額。則A公司當年應納稅所得額為：（85+5） ÷ （1+9%）=82.57（萬元），扣除租賃支出2.9萬元、開發產品成本、稅金及費用後，即可計算出應納企業所得稅額。
（6）土地增值稅 《關於營改增後契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅[2016]43號） 第三條規定：「土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。」本例中，A公司銷售不動產計徵增值稅的銷售額為91.74萬元[100 ÷ （1+9%）]，所得稅計稅收入為77.98萬元[85 ÷ （1+9%） ]，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據國稅函[2008]875號文件規定，確認應稅收入實現的條件是「收入的金額能夠可靠地計量」。所以A公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應以77.98萬元作為納稅人轉讓房地產取得的收入額。
（三）房地產企業經營性售後返租的財務管控：按照房地產企業銷售不動產和資產管理公司中介代理購房者經營性出租不動產進行會計處理。
經營性售後返租，即標的資產所有權上的主要風險和報酬已經轉移給出租人，應作為房地產公司應按「銷售不動產」處理。而作為購房者取得房地產公司或資產管理公司的租金應按「提供不動產經營租賃」處理。
1、房地產公司銷售不動產時做收入處理（按新項目現房銷售）
借：銀行存款
貸：主營業務收入
應交稅費—應交增值稅（銷項稅額）
同時，結轉成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
2、一般納稅人的資產管理公司轉租不動產（按新資產），取得租金時
借：銀行存款
貸：其他業務支出——應付購房者租金（含增值稅的應付購房者租金）
其他業務收入（佣金收入）
應交稅費—應交增值稅（佣金收入的銷項稅額）
3、資產管理公司返租支付給購房者商定的租金
借：其他業務支出（由於購房者時個人，在稅務機關代開發票，只能取得增值稅普通發票，不能抵扣增值稅進項稅額，增值稅直接進入成本在企業所得稅前扣除）
貸：銀行存款
案例：甲房地產公司開發酒店式公寓，銷售時採取返租策略，承諾三年按照固定回報7%返租運營。請問有什麼涉稅風險？
這種售後返租非常常見，對於銷售方公司來講，附帶回報方案的銷售更容易被客戶認可，尤其是投資型客戶；對於客戶來講，並不實際使用房屋，而是作為一項投資考量，風險低收益高。要理解售後返租業務的財稅關鍵點，至少要考慮以下幾點：
關鍵點一：如何界定返租行為的業務實質？
按照返租的邏輯，本質上應劃分為兩個交易行為，第一個是房產銷售，正常籤署協議，繳納各種稅費；另一個是租賃行為，業主又將自己購得的房產租給A公司，A公司是直接運營還是重新租給第三方需要看後續經營方案的設計。
關鍵點二：如何確定返租行為的主體？
業主購得房屋是否一定將房產租給房地產公司？其實並不一定，如果返租給房地產公司，則房產公司同時介入兩種業務，各自核算各自交稅；但這特別容易引發風險，因此我們通常建議重新設立新的商業運營公司來作為返祖主體，也就是讓業主購房時同房產公司籤署購房協議，同運營公司籤署租賃協議，將後續租賃風險從房地產公司剝離出去。
關鍵點三：業主取得租賃收入的涉稅風險如何解決？
業主從運營公司取得連續三年固定租金，應繳納5%增值稅、12%房產稅和20%個人所得稅，這些稅當中，尤其需要注意個稅應當由運營公司在實際支付時代扣代繳，但這還不夠，對於運營公司來講，支付給個人業主的租金需要從業主處取得增值稅發票方可在稅前扣除，而業主只能到稅務機關代開增值稅發票，實務中是否能夠順利實施？需要在合同中和後續執行中做好準備，否則必將給運營公司帶來巨大風險。
關鍵點四：運營公司虧損如何解決？
通常情況下，為了刺激業主購房，房地產公司會承諾前幾年的固定高回報，運營公司在運營中能不能將這個回報租金賺回來？實務中很難做到。這就導致運營公司會長期虧損，而虧損五年後就不能稅前扣除，因此在設計運營公司業務的時候，需要具有前瞻性，考慮這部分虧損如何解決，如何有效利用。
關鍵點五：從房款中直接扣減租金是否可行？
有一些房地產公司在實際操作售後返租時，將三年租金強行從房屋售價中減除，交稅時直接按照減除後的數字申報繳稅，比如房款300萬，三年租金63萬，房企直接按照237萬籤署購房協議，將63萬租金隱藏在後面，這種方式看似少交了稅，實質上風險極大。國稅總局就這個問題專門發過文件，一經發現會將業務重新還原為房款300萬和返租63萬，房地產公司將承受巨大的涉稅風險。因此我們還是建議規規矩矩做事，合理合法納稅，投機取巧要不得。
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實
戰
學
堂
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