河南商報首席記者 李興佳/文 王訪賢/圖
近期，鄭州市場接連爆發租金拖欠糾紛。先是南三環紅星美凱龍被279名業主聲討拖欠租金，隨後華商匯業主反映開年至今八個多月未拿到租金收益，星光匯有業主則質疑開發商資金斷裂，憂慮投資款打水漂、難以返租。
這一切均指向了國內特色的商鋪散售返租模式。
一些人士力挺，認為返租幫助開發商回籠資金、提升了業主投資回報率；另有人士則質疑，返租存在商場運營成敗難測、回報率對賭、產權運營不統一等多重風險，是開發商造的一個夢。
甚至，他們揭秘了商鋪散售返租的一個驚人內幕。
【案例1：業主投訴華商匯，租金收益未付】
近期，多名華商匯買鋪業主向河南商報記者投訴，以散售返租形式購買華商匯商鋪，原本一直正常返還的租金回報卻被中斷。
一名業主白女士描述，2017年年初以每平米8000多元的價格，全款購買了鄭州華商匯的商鋪，在與鄭州華商匯房地產開發有限公司籤訂了買賣合同後，轉而又將商鋪委託給鄭州華商匯商業運營管理有限公司管理運營，託管期10年。
這便是商鋪散售後又返租的商業模式。10年託管期內，業主不參與商鋪直接出租運營，只需每年坐收總房款10%的租金收益，每三個月一支付。
這筆看似穩賺不賠的生意，卻在今年疫情期間遭遇了一次重大返租危機。業主李女士反映，「今年3月份，華商匯就停掉了本該1月份起付的租金回報，截至現在，8月底了，一分錢未給。」
還有多名業主同樣反映，「去年房租都已正常給過，今年1月份到現在的房租都沒給。」
【案例2：星光匯散售商鋪後遭維權，業主擔憂拿不到租金收益】
位於鄭州市嵩山路與建設路交叉口東北角的星光匯（又名「中林嘉苑」），同樣也正遭遇著業主維權。
該項目採用的也是商鋪散售返租模式。業主宋女士反映，看中了星光匯優越地段，2019年6月，其以每平米3.6萬元價格購買了商鋪，開發商為河南中林置業有限公司。
同時，宋女士又將商鋪委託給鄭州兆岸商業管理有限公司經營管理，託管期10年。10年內，雙方約定，前三年，管理方兆岸商業公司無償使用商鋪，不用向宋女士支付租金收益，租金收益全歸兆岸商業公司所有。但是作為對價，兆岸商業公司承諾幫助業主在開發商處購買商鋪時給予優惠。即，「前三年租金頂商鋪優惠的錢」。
從委託期第四年開始，兩方開始分成租金收益，租金收益的90%付給宋女士，另外10%付給經營管理方兆岸商業公司。
籤訂合同沒多久，問題爆發。宋女士反映，「開發商資金鍊斷裂，託管公司至今還沒入駐裝修、招商，目前工期一拖再拖，無法裝修，我們擔心商鋪運營不起來，三年後拿不到返租，恐怕投資的錢打水漂。」
【案例3：租金年回報率降低，業主不滿】
鄭州有服裝市場也曾出現過商鋪散售返租糾紛。業主買商鋪後，市場託管給了一家商業運營公司，商場方宣傳旺鋪無憂，10年回本，年收益8%且逐年遞增。
前3年託管期到期後，四五百名業主紛紛倒戈，將矛頭對準託管公司。原因在於，3年託管期內，託管公司沒有實現8%的租金回報，商鋪變成了「傷鋪」，新的託管續約中，租金回報率直降到了5%，引起業主激烈反彈。
在2016年，鄭州火車站有一家針織市場同樣爆發業主糾紛。原因是，業主買房時籤訂的年租金回報率是8%，新的續約合同則降到了3.5%。這導致部分業主拒絕續籤託管協議，進而造成商戶退租的連鎖反應。
【返租內幕：開發商造的一個夢？】
近期，鄭州市場接連出現因為無法及時返回業主租金導致維權的事件。事件根源均指向散售返租這個商業模式上。
散售返租是當下國內商業一種特殊又極為常見的產物，吸引著一批批抱著當「甩手房東」美夢的投資戶，同時，卻又因為物業被分割銷售、後期運營成敗難測、回報率對賭難料等潛藏的風險，而被不少業內人士詬病。
事實上，一些業內受訪者認為，散售返租的隱患，在業主落筆籤下購房合同的那一刻，已經埋下。
「商鋪銷售定價，是按照年租金回報的10-15倍來計算，這個數字是符合投資邏輯的。但地產開發商前期用各種宣傳手段，將房子售價吹高，遠高於周邊均價，然後給業主許諾每年8%的租金收益回報，但其實這些年的租金收益都加到了買房時的房價裡。」一名在業內打拼十多年、不願具名的資深人士告訴河南商報記者。
舉例來說，鄭州某商業周邊商鋪均價在1萬元/平米，給業主的許諾是每年每平米返1000元租金收益，連返5年，每平租金收益一共應為5000元。但是開發商賣房時卻定價為2萬元/平米，扣除掉連返5年的租金收益，開發商每平米依然淨賺5000元。
「開發商造了一個夢，用誇張的宣傳把業主迷惑，事實上是拿了業主的錢後又還給了業主。這才是散售返租的內生邏輯。」另外一名業內人士稱，「法律禁止開發商直接包租銷售，最後想了一個辦法，找了家第三方公司做託管和返租，但其實這是開發商的關聯公司甚至子公司。」
「開發商在商鋪定價時，已經把返租錢做進去了，羊毛出在羊身上。這是開發商畫的一個餅，投資者一廂情願地相信，雙方都在掩耳盜鈴。對於高售價，開發商也有自己解釋——返租商鋪回報率高，購買後可直接有收益，所以定價也要比普通的商鋪高一些。」另有商業資深人士說。
至於返租的真正原因，有人士揭秘，「不返租就能賣掉的項目是不會返租的。如今大多數開發商會找銷售代理公司賣鋪，代理公司出於賣鋪的壓力，無法走正常方式賣掉商鋪，最終為了完成指標、拿到佣金，只能走這一步，這是最後不得已的終極方案。」
該人士反問，即便不散售賣鋪，在充分商業競爭的環境下，一個專業的商業運營公司尚且不一定能做成一個項目，更何況一個放羊式的管理團隊，勝算又有幾何？
【返租多宗罪，返租結束後接鋪成矛盾集中爆發點】
即便理清邏輯，自願走入散售返租這條大船，餘下的航道也是暗瞧遍布。
能否按時拿到每月租金回報，也存在著諸多不確定性。風險之一深埋在運營團隊的管理能力上，產權外售的大框架下，商管公司話語權喪失，面對著上百個小業主提出的各種要求無法一一滿足。
而散售返租的商業大多位於新開發區域，地段、交通、人流不具先天優勢，在如此被動局面下運營成活一個商業體，難度可想而知。一旦商場運營失利，出現大量掉鋪，就無法兌現業主的租金收益，矛盾自然而然爆發。
況且，市場大環境的陰晴不定、行業未來走勢的不可捉摸，都在左右著商場的未來命運。
返租期結束，更是矛盾爆發的生死至關點。不少業主在當初籤訂合同時，買的是虛擬商鋪，但商場在後期實際運營時會打通、隔斷乃至改建，導致銷售時分割的商鋪與實際商鋪存在差異。待接鋪時，不少業主拿著房本找不到自己的商鋪，甚至出現商鋪被改建為消防通道、廁所的案例。
同時，商鋪高達50%的公攤面積，也成為了業主接鋪時的無法承受之重。
【10年後120%回購是虛假承諾？】
河南商報記者梳理發現，鄭州市場出現不少「十年託管到期後，開發商按照購房款的120%回購此商鋪」的條款約定。
有業內人士則直言，120%回購的承諾是虛假的，「如果十年後項目發展好，商鋪升值超過了120%，業主不會願意賣，回購成本也太大；如果項目發展不好，十年後公司是否還存在都是一回事，即便存在，開發商更沒有能力回購，這是一個紙承諾。」
售後返租，開發商可以快速回籠資金，業主的初期利益也能得到保障，這看似穩賺不賠的買賣表面上是雙贏，但一旦後期經營不善、經濟大勢惡化、招商不利等任一環節出現問題，最終結局變成「雙輸」。
那麼，難道散售返租就一無是處？難道真的不能投資升值、全身而退？
散售返租並非一地雞毛。河南省商業經濟學會會長宋向清認同散售返租模式，是一種成熟的商鋪經營模式，在省去業主出租煩惱同時也實現統一管理、提升房產商業價值。至於為何鄭州市場發生返租糾紛，實質是因為疫情影響下客流減少、市場萎縮導致經營者效益降低甚至虧損，是市場低迷引發的連環違約。
河南省商業行業協會會長何宏劍認為，對於投資者來說，如果按照50%首付貸款按揭買鋪，每月租金收益能在付清月供基礎上還有盈餘，那麼這個商鋪投資就是成功的；對於運營團隊，基於消費者調研基礎上、有專業運營團隊操盤、有深厚的品牌招商資源積澱、有極強的商場規劃構建理念以及對經營商戶的競爭性調查，才有可能最終運營成活一個商業。
【他山之石：REITs模式本土化還有多遠的路？】
在國外，其實有一個成熟的運營模式可以規避散售返租的風險，叫「REITs」。
REITs是專門投資房地產的投資基金，投資人購買了REITs基金，然後基金購買並持有了開發商的商業物業。投資人對接的是REITs，不直接與商鋪發生聯繫。
它與散售返租有一個共同點，都是將一個大物業分割銷售給分散的投資人，然後由運營商統一運營管理。
但是，它與國內散售返租又有著最大不同，不用把物業零散分割給一個個業主，它在商業物業跟投資人之間建立了一個基金，相當於防火牆，投資者購買的是基金份額，不直接購買商鋪，不直接跟商業物業發生矛盾，而基金購買並持有了商業物業，這就保證了商業物業產權和運營的統一。
「國內商業多數以銷售為主，國外商業則多數為自持，但同樣也得贏利啊，怎麼辦？這就用上了REITs。國內很少有REITs的融資機制，開發商只能賣商鋪，難以大比例自持。」河南省商業行業協會會長何宏劍接受河南商報記者採訪時分析。
散售返租就必然牽涉到物理分割，偌大的一個商業體被分割為成百上千間格子鋪，運營團隊面對的是動輒上百個小業主，眾口難調，運營管理必將被掣肘。業主之間也相互牽制，即便單個地理位置好的旺鋪不愁租，但是賭的卻是整個商業項目的成功，一榮俱榮、一損俱損。一旦客流不盡如人意，再好的品牌也將被拖死。
為了解決這個難題，早在十多年前，國家通過政策引導積極推動REITs業務在國內的試點工作。2009年，北京、上海和天津等首批進入試點，拉開了REITs模式在我國的躍進時代。尤其近年，隨著房地產從增量建設的「黃金十年」轉入「租售並舉」的存量時代，REITs業務迎來發展新契機。
REITs的替代作用顯而易見。「REITs在接手前會做大量的盡調，並派駐專業商管團隊，不再是返租模式下的放羊式管理，徹底解決把產權分散出售給很多小業主的癥結；同時，它還為開發商融通大量資金，解決貸款融資難題。」何宏劍說。
然而，正如何宏劍所說，目前國內市場上發行的REITs產品與國際成熟市場的標準仍有一定差距，「國內多稱為『類REITs產品』。」
REITs的全民普及尚需時日，但我們至少看到了希望。（首席編輯 華麗娟）