和訊房產消息 帶著探索的需求，2018觀點商業年會於11月21日在香港愉景灣召開。
與往年一樣，年會將邀請海內外商業地產發展商、投資商、運營機構、金融機構及政府協會嘉賓，以「新商業浪潮：重新連接」為主題，深度探討當下商業地產、產業地產、存量資產、新零售等熱點話題，為行業集體面對的問題貢獻出更多智慧的思考，以及可運用的解決之道！
主持人：尊敬的各位來賓、朋友們，下午好！
歡迎來到2018觀點商業年會現場，這是一個商業地産行業的高端思想性論壇。
觀點商業年會已經連續第三年在香港舉辦，正當此時，商業地產需要連接新的商業浪潮與市場機遇，探尋全然不同的資本與市場路徑，以發現未來成功之道。
過去五年，觀點商業年會承載並記錄著中國商業地產行業的深層次變化，並不斷改變和創新。每一年，我們都相聚於這個論壇，在思考、學習、交流與對話等一場場智慧的較量中，共同支撐起了一個權威而具有影響力的平臺。
當下，我們身處一個傳統與革新互相交融的時代，商業地產總是能找到讓人興奮的亮點，但傳統和創新之間橫跨著的無數難題，需要我們努力重新建立完美的連接。時至今日，商業地產不僅僅是商場、購物中心等傳統意義上的商業，在定義範圍擴大之後，商業地產新邊界是什麼？在新商業浪潮下，各方如何跨越新時代？
今天，我們相聚在「2018觀點商業年會」，圍繞主題「新商業浪潮：重新連接」開展討論，展望新商業浪潮中國商業地產現狀與未來。同時，提請大家注意，今晚觀點商業年會現場還將舉行盛大的「2018年度中國商業地產TOP100暨 商業表現獎」頒獎盛典。
在這短暫而又緊湊的時間裡，讓我們一起用思想為中國商業地產描繪長遠圖景。
最後，請允許我代表主辦方觀點地產新媒體再次歡迎各位的到來，謝謝大家！
下面我將向大家介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：
中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲女士
清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群先生
寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁，兼寶能城市建設發展集團有限公司總裁餘英先生
中原地產中國大陸區主席黎明楷先生
愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容女士
中南置地副總裁、中南商業總裁韓石先生
香港興業國際集團租務及管理主管杜一莉女士
碧桂園集團助理總裁、集團商管中心總經理、文商旅集團總經理張強先生
藍光商業集團董事長劉俠先生
印力集團合伙人、副總裁許英女士
福晟集團董事、執行總裁、福晟土地投資公司副董事長何建華先生
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷先生
世聯行(002285,股吧)首席技術官黎振偉先生
建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉先生
全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席林熙齡先生
奧陸資本執行首席投資官蔡金強先生
首創鉅大有限公司助理總裁符茲棟先生
招商局蛇口工業區控股股份有限公司商業管理事業部副總經理王俊標先生
福晟事業合伙人、福晟集團董事、福晟地產集團執行總裁、福晟商業集團總裁吳洋先生
中海商業副總經理唐安琪女士
華夏幸福(600340,股吧)副總裁、商業事業部總經理吳豔芬女士
黑石集團高級董事總經理及中國房地產部總裁王天兵先生
美林基業集團有限公司執行總裁劉根智先生
益田集團執行董事、益田旅遊商業集團總裁劉雅娟女士
深圳（樓盤）萬科城市公司執行合伙人、深圳市萬科商業管理有限公司總經理姜浩女士
深圳市星河商用置業股份有限公司副總經理冉崇勇先生
大悅城地產副總經理李文耀先生
光控安石商業運營總經理林寶泰先生
佳兆業商業集團有限公司副總裁彭華唯先生
合生商業集團商業事業部副總經理王海燕女士
恆億集團董事局主席郭建平先生
凱德商用北部區域總經理袁嘉驊先生
廣州（樓盤）市時代商業管理有限公司總經理王媛媛女士
勒泰集團商業董事長王廣策先生
中國長城資產(國際)控股有限公司投資部董事總經理田炯先生
深圳市卓越商業運營有限公司鄭詩千女士
萊蒙國際集團副總裁、萊蒙國際集團萊蒙商管公司董事總經理李國華先生
西藏（樓盤）水資源有限公司執行董事王克勤先生
元豐資本合伙人古迎輝先生
深圳市花樣年商業管理有限公司副總裁甘永清先生
廣東省房地產研究會副會長韓世同先生
華夏時報房地產總經理王冰凝女士
觀點地產新媒體出品人、博鰲（樓盤）房地產論壇創始人 陳詩濤女士
謝謝所有嘉賓朋友的到來。同時，我代表論壇主辦方，感謝2018觀點商業年會的合作夥伴，香港興業國際、香港愉景灣酒店、全國工商聯房地產商會香港及國際分會、5100西藏冰川礦泉水，本次論壇獲得眾多中國內地、港澳臺及海外實力房地產企業、商業及零售品牌企業等參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓賓，以及參與、支持2018觀點商業年會的朋友們，謝謝大家。
接下來我們進入致辭及2018中國商業地產發展年度報告發布環節，首先有請華夏時報房地產總經理王冰凝女士上臺，為我們致辭，掌聲有請。
王冰凝：尊敬的各位來賓、尊敬的陳詩濤女士、女士們、先生們、朋友們，我是華夏時報的王冰凝，非常榮幸能參加2018觀點商業年會，也很高興同新老朋友相聚香港愉景灣，首先我代表華夏時報及水皮總編輯對2018觀點商業年會的召開表示熱烈的祝賀，並向遠道而來的嘉賓表示最誠摯的歡迎。
2018年商業地產步入提檔升級和結構性變化的新常態，縱觀市場，新零售風口正勁，體驗營銷如火如荼，智慧商業方興未艾，但與此同時網際網路與巨頭強勢整合，線下實體商業發展兩極分化，可以說中國商業地產迎來了前所未有的風口與機遇，也遭遇著前所未有的挑戰與衝擊。觀點商業年會連續三屆落地香港這座高度繁榮的國際大都市，香港作為全球最自由經濟體和最具競爭力城市之一，在世界享有盛譽，也是內地溝通世界的窗口，觀點商業年會成功在這個商業之都開闢了一片天地，連結內地、香港及海外資源，從資源對接及企業實踐角度展示了一大批極具代表與指導意義的經典案例與領軍企業，推動中國商業地產的發展。
華夏時報作為聯合主辦方之一，有幸參與其中。2018年也是華夏時報改版11周年，華夏時報在水皮總編輯帶領下，歷經11年，已經從一份單純的中央級財經媒體發展成為涵蓋報紙、網站、新媒體、活動策劃、水皮雜談視頻和財經大V頻道的全媒體綜合服務平臺，在全媒體領域，華夏時報成立了地產事業部，我們與上百家知名企業建立了深度合作，歡迎大家繼續關注支持和鼓勵我們的發展。
觀點商業年會的關鍵核心是中國商業地產的未來，期待大家在此發表真知灼見，充分展開觀點交流和思想碰撞。共繪充滿活力的商業地產新願景。最後再次祝賀本屆年會圓滿成功，謝謝大家。
主持人：掌聲感謝王冰凝女士為我們帶來的致辭，接下來掌聲有請觀點地產新媒體出品人、博鰲房地產論壇創始人陳詩濤女士為我們隆重發布2018中國商業地產發展年度報告。
陳詩濤：尊敬的各位來賓，下午好！觀點商業年會在香港連續舉行多年，今天下午我在看愉景灣項目的時候，我看到朋友圈很多人在發「40年愚公移山的精神」，我們舉辦地點從中環到九龍到愉景灣，我們可以全方位從不同的深度了解一下香港。以前大家想到香港，就是商業和資本非常繁華、居住空間非常狹小的地方，其實這次我們可以看一個完全不一樣的香港。
而最重要的商業地產，就像剛才主持人講到，我們現在的商業地產已經不再是傳統意義上的購物中心或者是社區商業，而是發展到租賃市場，隨著經濟大趨勢的變化，我相信我們的商業地產也在經歷著不同的改變。
今天下午的論壇有三個主題，從政策、金融、行業的專業領域來探討可以跟2019或者未來長期不一樣的改變中的商業地產，提供不一樣的思考，而記錄和預測這份改變，我相信沒有比2018中國商業地產發展年度報告更加概括得準確和全面。
現在正式發布2018中國商業地產發展年度報告。因為時間關係，我只用非常簡單的概述給大家做一個匯報。大家手上拿到的年度報告，在桌上有紙質版的，網頁版會有一點小小的糾錯。
其實在過往的這一年，大家知道住宅市場在中國的房地產市場整體是發生了非常大的改變，可以用謹慎或者很微妙，或者是巨大來概括，而商業地產作為房地產發展兩翼中間最重要的一環，我們可以好好看看這個報告。
這裡我們舉了一個例，包括原有18家自有酒店的企業，去年市場給出一個資產增值的收益，就像華爾街說的，只要有穩定的現金流就把它證券化，這個表現是比較好的。右邊我們看到11家商業地產的融資的情況。
第一章是市場篇，大家看這兩張報表，基於一個數據，社會消費品零售總額和人均可支配收入在過去的9個月是持續向好的，我們的數據顯示到2020年我們的中產階層預計會達到81%，會成為中國消費主要的力量。今年前9個月房屋新開工面積增長，但是商業運營用房和辦公樓新開工面積是負增長。所以對商業地產，我們也會看到因為資金的緊張，分配在商業地產上的子彈也相應的做了下降。所以商業地產的投資是比較謹慎的。
隨著各個城市的人口增長變化，一線城市的淨流入是在減弱的，而二三線城市甚至是四線城市也成為了商業地產進入的一個有機會的區域。我們會看到去年年底的時候大悅城發布了一個大悅春風裡，就是在一線城市非核心商圈，或者是二線城市核心商圈裡面做了一個投入，2018年商業地產去庫存取得了比較好的明顯，不過有的城市還有50個月的存量，甚至有的城市有100個月的存量，所以商業地產去庫存的形勢比較嚴峻。
當然現在有一些政策對租賃用房進行調整，是鼓勵的政策，所以順應著怎麼去庫存，或者說找到一些新的投資機會，我們可能會對商業物業進行一些重新的賦能，因為重組，可以講述一些新的故事。包括我們會看到龍湖或者其它一些新的領域都在做，做一個更好的商業故事，包括大家看到K11在消費升級上也在做一些改變。
大家最關心的就是商業地產的資金，在2018年大家會看到房地產企業去地產化是比較明顯，萬科、保利、龍湖、時代等等超過10家房企進行了更名，我們認為是在向市場表示發展綜合業務的核心。雖然商業地產資金沉澱比較重，回報周期比較長，但是日常現金流或者物業的估值會給文字帶來很大的裨益。
第二章，中國的購物中心每年新建設的體量還在持續增長，我們的定位是規模疾跑下的購物中心。大家看到2017年部分城市購物中心增長的情況。購物中心的體量越來越大，購物中心大規模的入市我們認為還將持續，包括我們看到近兩年龍湖、萬科、遠洋、金茂、中海等等在商業地產方面快速擴張。購物中心空置率一直是一個比較嚴重的問題，不過最近通過我們的數據感覺到得到一些扭轉，購物中心賦能的可能是多元的玩法和求變。這裡面臨80後、90後、00後的消費群體，這些改變大家可以再細看一下。
最重要的一個改變，就是新技術、智慧零售的闖入，購物體驗的升級。第二個改變是購物中心業態組合的N+1種可能。
第三章是長租公寓。長租公寓是隨著我們的政策不斷地利好，所以公寓是一個政策長風下的萬億市場，隨著2017年我們的人口規模達到2.5億人，2025年可能會超過3億人，長租市場的紅利還再繼續。
右邊這張表是長租公寓的品牌運營情況，長租公寓的融資總額、融資數量，包括前三季度房企租賃市場資產證券化的情況。長租公寓前段時間有兩三家爆倉，大家認為投資周期太長，回報率太低，包括還有裝修成本、稅收成本。我們看到國外一些機構整個空白還是比較大，競爭可能也是必然的。
第四章講的是寫字樓和聯合辦公。2018年投資增速放緩，存量是各個城市關注的焦點，聯合辦公對城市寫字樓的壓力緩解了部分，特別是前三季度西安（樓盤）的空置率下降了25.5%，前三季度成都甲級寫字樓的市場保持了租金環比上漲2.4%。聯合辦公的規模，隨著鼓勵創業，新增的註冊人數，使它成為一片藍海。聯合辦公以前是北京（樓盤）、上海（樓盤），現在是廣州、深圳，更重要的是往二三線城市下沉。
城市的布局大家也可以看看這個數量表，這裡是聯合辦公不分品牌分類和發展規模的報表。大家一說聯合辦公可能會想到優客工場和wework，我們對兩家的併購情況和2018年以來的聯合辦公市場融資報告做了一個數據化的表格整理。聯合辦公除了二房東的租金收入，如何探索增值服務和智能辦公，提供更多的非工位收入是一個關鍵軟實力。
第五章是社區商業和街區商業。整體來說大家會看到我們的社區商業存量是10億平方米，到2020年預計到住宅物業是300億平方米，社區服務市場是13.5萬億平米，相對其它國家來說，佔比只到30%多，而發達國家是到了60%，所以我們認為社區商業是有很大的發展空間。大家可以看到社區商業的三個分類。我們看到房企為什麼要做社區商業，有三個動因，因為社區商業，我們對兩輪驅動，租金和銷售額，對前面的動因做了一個闡釋。
包括這裡有25個房企的社區商業的產品線，投資物業的掘金，大家可以在下來繼續了解。包括萬科的定位的升級，它叫做城鄉建設與生活服務商，它在一開始提出了五菜一湯，今年提出了2.0版本的V-Link。我們也點評了保利的若比鄰，還有世茂的商業我們也進行了研究。
還有街區商業，我們看到綠地做了熙街，藍光做了爽街，遠洋太古裡上海大寧國際廣場和上海新天地，都有各自的一些特點和值得借鑑的地方。
最後講一下資產證券化，所有人都知道商業地產對資金的需求是非常重要的，特別是商業地產到存量化時代，如何用好資產證券化這個工具箱，今天在座的很多金融界的嘉賓，我們就不詳細說，從發行市場、發行方式到標的來進行分析，大家可以看一下資產證券化過去的規模和發展趨勢。
我們提了兩個點，資產證券化退出的捷徑就是REITs，國內由於政策的原因，我們只是用了類REITs，所以我們也對類REITs進行了分析。我們也推出了一個快速回本的良方CMBS，這裡也有一些解釋和案例的分享。
類REITs和CMBS的區別大家也可以看一看。這裡面也有一些案例，包括大家可以看到REITs發展的難點，不過再難，未來還是要發展。商業地產整體未來會怎麼發展，今天在報告裡面有寫到，更重要的是我們今天下午的論壇會做一個全面的解釋。
現在由我發布2018年度中國商業地產Top100及商業表現獎。昨天晚上有來賓已經在跟我討論這一點，我們的商業地產很多的指數，或者我們很多的權益要怎麼解釋。我覺得接下來我們可以繼續探討，我們主要是指非住房市場的商業物業的範圍。
我們這個榜單最重要的是用數據和過去的表現作為基礎指標，在榜單上我們針對了一線城市、二三線城市，企業主要是在中國內地運營的商業地產開發和經營管理的企業與機構。數據來源是大家非常關心的，有自行申報的，也有上市公司的公開資料，還有第三方專業機構提供的數據，還有觀點指數研究院團隊的調研。也許還會有些誤差，我也希望得到在座各位認同的同時，也給我們更多的容錯。
這個指標大家是非常關心的，我們的100分，運營指標40分，管理指標30分，品牌指標15分，創新指標10分，人氣指標5分。運營指標，我們在去年的基礎上做了權益的調整，運營指標40分，包括投資物業收益、投資物業資產、區域分布。
投資物業收益是投資及持有物業的收益總額，投資物業資產是企業投資的總資產值，以當前的公允價值計算，區域分布是投資物業分布的城市、區域和物業數量。我們還有一些參考指標，比如說管理面積等等。管理指標包含了業態規劃、招商管理、團隊建設、策劃推廣。品牌指標15分，我們是包含了品牌熟知度、租戶認可度、社會貢獻等等。
大家都知道品牌開拓市場、佔領市場獲取利潤的能力，也是消費者選擇產品的信心指標。第四是創新指標15分，充分反應了企業勇於改變和可持續發展的指標，包含資本創新、模式創新、社會創新。人氣指數有5分，主要是指企業的人氣熱度、影響力。前段時間我們有一個月通過網絡票選的方式定位了人氣指數。
從這上面可以看到，我們的100強的榜單。
我們對100強做簡單的表述，華潤是連續三年蟬聯榜首，凱德第二，印力厚積薄發。
我們看到華潤的投資物業在半年報的時候總值是1067.2億元，擁有在營商業面積717萬平方米，包含了27個購物中心，華潤今年已經實現了77.26億元的租金收入。凱德的商業現在也越來越大，而且它也在不斷地改變，管理資產超過了2000億元，它的管理包括共享空間C3已經在今年5月份推出。
印力在一路飆升，自從跟萬科合併以後，進入了內地58個城市，管理了120多個商業資產，它在後面的基金運作上是不斷地在創新的。恒隆、龍湖、九龍倉、新鴻基、萬達、中海、大悅城是位列前10的。恒隆陳啟宗曾經提出，商業地產就是地點，大小體積、設計以及建築水平四個因素起決定作用。龍湖商業地產發展自北城天街，隨著越來越多的布局，它的長租公寓現在在國內已經遙遙領先。
今年我們會提到一個資產值，我們這裡做了一個單位面積資產值的排行，大家會看到這個資產值裡面，到1萬元/平方米的商業地產的企業佔比最多，佔到了46.03%，低於1萬元每平米的有31.75%。這裡面收益比較好的我們看到嘉裡建設、金茂、華潤、恒隆。還有可圈可點的包括星河商置。
商業地產的城市網絡，港企和中資非常不同，這兩張圖比較了港資企業和內地企業布局的不同。我們看到落地比較難的是深圳，可能是由於靠近深圳，或者是已經有很多的優質商業，所以外地的企業很難去布局。哈長城市群目前有很多的企業進行了布局。我們也鼓勵創新，包括大家看到各種商業、智能化、人工智慧。
這裡看一下大屏幕，是我們年度商業地產運營能力Top30，去年我們點評了富力和融創的酒店資產的交易。這張表是2018年度中國商業地產管理TOP30，管理能力是一個商業地產能否長久運營的非常重要的能力指標。這是2018年度中國商業地產品牌價值30強，這是港資和內資企業各佔了一半。這是2018中國商業地產創新能力30強。
最後我們發布的是2018年度商業表現獎的獲獎名單，他們是在各個業態、各個類別或者各個指標上有突出的表現，大家可以看大屏幕。
在接下來我們全面的發布榜單，大家可以看一下觀點地產網及觀點指數的微信公眾號，我們也提供PDF版本的下載，大家可以在我們的網頁上直接下載，也歡迎大家對我們發布的報告進行指正，謝謝大家。主持人：掌聲感謝陳詩濤女士為我們帶來的中國商業地產發展年度報告。
接下來掌聲有請中國房地產業協會商業和旅遊地產專業委員會秘書長蔡雲女士為我們致辭暨大會主旨演講「新時代下中國商業地產之新浪潮」。掌聲有請。
蔡云：尊敬的各位來賓、各位同行們，大家下午好！又是一年的因緣際會，依然在充滿城市活力的香港舉辦。2018年的觀點商業年會我們又聚集在一起，作為我國房地產行業的一個行業組織，中國房地產業協會歷年來都是觀點商業年會的一個積極的參與者和支持者。因為每一年的會都是在大量的專業人士、大量的業界精英以及地產先進的代表企業當中來參加會議的同志們，更多的是商業地產當中，特別是商業地產行業當中每年最具有思想碰撞力的，同時又是對市場進行深度研討的，對整個市場今後的行動指針又是一個很好的出發點的活動，所以我再次代表中國房地產業協會衷心地祝賀這次大會的圓滿成功。也非常開心地見到新老朋友，謝謝你們。
今年的年會主題是「新時代，新商業，新浪潮」，我們面對著今年這個新的時代，2018年已經將近年底了，又到了今年該總結的時候了，2018年確實是不平凡的一年，我們這一年首先是貫徹十九大精神的開局之年，同時也是改革開放40周年，全面建設小康社會的決勝年，同時也是實施十三五計劃的承上啟下關鍵的一年，所以今年是非常不平凡的一年。
在今年中國進入了一個新時代，我想大家對新時代要有一個更深刻的理解，什麼是新時代？縱觀我們國家房地產市場，將近40年的改革開放歷程和30年的房地產開發，商業地產是房地產開發中重要的領域，商業地產從原來的小區配套、底商到現在的購物中心、城市綜合體、寫字樓、會展中心等等，房地產開發企業和開發商承建了公共功能的所有物業開發，在此基礎上商業地產又成為我們城市開發的一個主要的產品，同時它的房地產細分市場出現了。
隨著我們國家經濟的發展，特別是房地產業高速發展了十幾年，我們可以看到現在跟我們國家經濟一樣，同時進入了一個調整和轉型期，在轉型期當中，我們有了新的市場機遇。我們今天在一起，更重要的是行業內部的人士在一起客觀地看我們這個房地產市場，面對市場的現狀，我們要採取什麼樣的積極的市場應對政策，同時也是我們現在開發企業坐下來，靜下心來討論的一個問題。
在今天的形勢下，下面我就新時代、新商業和新浪潮跟與會代表討論一下這個問題。在新的市場環境下怎麼樣順應市場環境，怎麼樣加速提升質量，商業地產怎麼在換擋中迭代前行，怎麼做好這項工作，我們就商業地產的十大市場表現和十大發展趨勢和大家一起探討。
首先看一下中國新時代的商業地產。談到商業地產，我們不可迴避的是，商業地產處在一個市場經濟的大環境當中，現在我們國家的經濟發展進入一個新的發展階段，可以看到顯著的特徵。
跟商業地產有關的第一點是我們的經濟發展的特徵，第三產業對我們國家經濟增長的發展是非常有突出的貢獻，所以說隨著經濟發展，在產業形態上，它不斷地攀升，是任何一個產業演變的自然規律，國內國外都是這樣的，未來隨著產業分工的深化，特別是網際網路與傳統產業的融合加深的發展，我們國家的服務業將迎來一個快速發展的時期，可以說推動我們國家經濟高質量的發展，這樣大力發展服務業是當中最重要的一個著力點。
第二是創新，現在整個社會都提倡創新，社會轉型，創新要繼續，經歷了我們國家30年的高速增長，可以看出總體而言，我們國家過去的高速增長確實是建立在大量的要素投入上，粗放的生產方式導致了環境、資源、生態，包括整個社會的代價十分沉重。我們今天看了愉景灣，我們知道他們是怎麼對環境資源的保護。
我們過去30年高速增長當中，我們發展快，但是付出的代價是非常大的。所以說現在我們要推動我們國家經濟向高質量發展，這種情況下需要提高全素質的一個生產力，特別是我們抓住未來二三十年轉型當中網際網路對全社會的影響，它對我們的生產方式、生活方式等等帶來的是前所未有的爆發性的增長，這種情況下就要求首先是要創新。
第三是消費，現在三架馬車當中最重要的就是消費，它對市場的拉動非常大。但是恰恰商業地產跟消費的連接是最緊密的，所以消費的強大的需求力是未來我們經濟增長的動力，同時也是對我們整個國民經濟貢獻度不斷增加的這麼一個最大的指標。
回到我們國家現在經濟形勢，黨的十九大報告也提出，完善促進消費體制機制，增強消費對經濟發展的基礎性作用。所以今後一個時期，大家在做商業地產，從事服務業發展當中，一定要注意凡是與消費有關的基礎設施、環境、氛圍、制度安排等等工作，為整個經濟發展創造一個更好的條件，我們要適應這樣的市場條件。
第四是結構優化。基於創新的支撐、消費驅動、第三產業壯大，總會出現結構上的一個重大的變化。在這個情況下，可以說結構優化是我們整個國民經濟發展的一個重要特點。
第五是包容性和普惠式增長。在今後的經濟發展中，包容性、普惠性逐漸增長。普惠性和包容性都跟商業地產有很大的密切關係，所以我們要在繼續推進發展的基礎上，著力解決好發展不平衡、不充分的問題，同時也是我們商業地產，特別是房地產當中也要解決一個結構上不合理、結構上的發展不平衡、不充分的問題。
一般來講我們整個經濟發展，服務業往往它有很強的一個就業承載力，同時它單位生產的產出比較高，再一個是它藏富於民的特點，所以大力發展服務業，增加消費類服務業經濟增長的積極作用，是創新繁榮的一個根源，這是談到我們國家經濟發展，必須看到進入新時代、新階段的三個特點。
另外基於我們國家的消費特徵，統計局剛剛發的第三季度的數據可以看到，前三季度我們國家的消費保持平穩的增長，這時候零售融合發展逐漸明顯。隨著市場供給方式不斷變化，消費繼續發揮著市場的作用。另外隨著我們國家的新零售、新發展、新商業業態的出現，帶動傳統產業的升級，不斷地迭代發展，促使了居民消費進一步提高，這是我們消費不斷升級的一個原因。這是我們國家經濟發展特徵對我們國家的商業地產的影響。
第二部分談談新時代下中國商業地產十大市場表現。談到商業地產，我特別強調一下，我們今天說到的商業地產，購物中心、商業街區，這類商業地產具有明顯的市場特徵的，在我們的討論中是突出的。對於其它的持有型業態，比如說辦公、租賃等等，是我們沒強調的內容。
我們在商業地產的市場表現，首先物業增長和消費不斷升級，給我們的商業帶來了良好的市場環境，在這個市場環境當中，我們可以看到開發企業當中真正投資商業地產會更加趨於理性和謹慎，可以說它的供應量和它的持有量，包括庫存是逐漸增大。
再一個，我們市場的消費能力和市場運營能力又遠遠低於我們市場拿地的水平。可以看到開工的數量逐漸的回升了，但同時可喜的一點是，我們現在是文旅商同時並進，我們知道開發企業在各地拿地的時候，在大家談到房地產的情況下，文化、旅遊、健康、養老等產業受到各級政府的歡迎。這些產業所承載的串起來的產業鏈肯定要好的商業。所以在文化、旅遊、健康這個複合的產業中，商業地產得到了長足的發展。
另外就是數位化技術的不斷發展，現在的數位化技術，包括人工智慧，包括大數據等等，對我們的影響是非常大的，不斷地創新發展。
再一個是新業態，新物種，這個層出不窮的市場。我們可以看到新品牌在我們的購物中心、城市綜合體、社區商業中可以說是活力四射，各種五花八門的業態都進入了我們的商業中，購物中心也多元化，我們在購物中心或者社區商業當中，或者是城市的Mall當中，可以看到很極致的產業，比如說VR、跳樓機、溜冰、冰雪運動等等，已經達到世界水平了。
還有一個是科技元素，生活場景的搭建。因為體驗式走進了我們的購物中心，走進了商業綜合體，它的新科技元素也融入了我們一般人的生活當中，所以它的體驗式消費是我們的一個重要的組成部分。還有一個是實體商業和電商的界限模糊了，我們在談到商業地產和實體商業的時候，甚至在天貓191億拿下天貓購物節的時候，我們當時覺得電商衝擊了我們的實體，但是我們現在看到，隨著消費水平升級，逐漸是線上線下融合成為我們當今的主流。
所以一直在說不要懼怕新的事物，更多的是開發企業特別是商業地產，我們做的這種購物中心，是我們所有的經濟生活當中的一個載體，這個載體是不可缺少的。電商是商業地產融合的基礎。
現在商業地產依然面臨著過剩的壓力，一二線城市遇到了，三四線城市更是遇到，這跟經濟水平發展，跟我們的運營能力、市場的認知能力和市場的引領作用是分不開的，這是我們現在遇到的這種表現。
最後一個是傳統的融資渠道逐漸的收緊。在這當中融資的門檻也提高了，開發企業融資現在非常困難了，在這個情況下，包括它的審批流程、合規性等等，都受到了市場發展的影響，也制約了商業地產的發展，這是一個現狀。
在這種艱難的情況下，在這個市場環境比較複雜的情況下，我們國家特別是商業地產出現了很多新商業，這種新商業給我們的商業地產帶來了非常大的效果。可以看到有盒馬生鮮、超級物種，包括現在的電競等等，都進入了我們的商業綜合體當中，引領了商業的發展。
剛才講了新時代，現在講新商業。我們可以看到購物、娛樂、餐飲、幼教等等老八樣更新換代的速度加快。再一個是網際網路+消費場景的模式繼續深入到購物中心的每個角落，購物中心不再是一層是化妝品，二層女裝、三層男裝，四層以上是餐飲，不再是這樣的情況，購物中心的業態和它的動線分布發生了很大的變化。
同時它的空間場景、消費新生活打破了原有的空間界限，在這個情況下，新零售業態加速布局，可以說購物中心不再是我們購物的一個場所，更多的是一個社交的場所，是一個城市會客廳的表現。這種表現需要各種不同的功能在往這個載體上發揮最大的作用。
再一個就是大數據、人工智慧，經濟發展了，科技水平發展了，科技滲入到生活的每個方面，作為生產發展的動力，我們的購物中心也會跟它逐漸融合。我們的藝術、音樂、動漫、圖書、烘焙、網紅線下店等等五花八門的業態都有。
最後談一下我國商業地產發展的十大趨勢。一是線上線下消費逐漸握手。第二是國內消費升級和高質量需求回暖，現在需求高品質的人越來越多。第三是消費對象細分化，消費行為時尚化、多元化，同時社群經濟得到長足的發展，第四是購物中心業態體驗化佔據功能的主流。第五是商業形態出現更加具有獨特品質的細分市場。第六是商業界、特色小鎮和旅遊鄉鎮成為商業地產發展的主要階段。
隨著特色商業的發展，購物中心的所有功能也下沉到其它的領域。第七是金融手段引入運營機制，剛才在陳總說的2018年的報告中也看出來，REITs、CMBS也進入，這種金融化保障我們未來的發展，第八是如果沒有金融，沒有金融與商業的融合，我們的商業是走不長久的，第九是在這種情況下，金融手段多元化，開發投資的渠道證券化，只有我們跟金融融合，才能促進發展。第十是城鎮人口紅利等等，消費升級帶來整個發展。
我們對市場的研判，隨著新興產業的發展，消費對經濟的動力超過60%的時候，是我們整個商業地產發展的基本市場面，市場面沒變，大家的努力是不會付之東流的。商業地產作為上接生產、下接消費的平臺，我們又掌握了商品流通的最終環節，必然在商品浪潮中起一個重大的作用。我們的結論就是順應時代的要求，開創新的模式，提升新體驗，我們的前行趨勢是銳不可當的。
主持人：謝謝蔡雲女士帶來精彩的演講，我們今天的大會一共分為三項議程，馬上進入第一個環節。
生活方式與消費趨勢的變革正在重新定調商業，在需求的推動下，傳統商業不斷加速模式的創新，新零售、共享經濟、大數據等成為了行業的關鍵字，第一項議程的主題是「市場洞察：新消費趨勢下的商業地產」，我們首先要進行的是演講環節，讓我們掌聲有請第一位演講嘉賓，他是清華大學貨幣政策與金融穩定中心副主任郭傑群先生，演講題目是「2019貨幣政策展望」。
郭傑群：大家下午好！感謝詩濤總的邀請，我們今天雖然身處在環境優美的愉景灣，但是我們都知道，在當前以及在未來的一段時間裡，中國的經濟將面臨著巨大的挑戰。解決問題並不是單一的貨幣政策就能達到的，當前中國迫切需要一個有擔當的改革。
今年是2008年金融危機爆發後的10周年，2007、2008年的時候我還在紐約的瑞信投行從事債券的交易工作，在危機爆發之後，美國、中國和世界主要發達經濟體在一開始拖沓處理之後，採取了前所未有的力度，對經濟進行了幹預和支持。按照IMF（國際貨幣基金組織）的統計，這既包括央行的常態貨幣政策工具，比如基準利率調節、存款準備金制度、再貼現制度、公開市場操作。
但也包括了非常規的貨幣政策，即接對資產流、企業債、國債進行購買，同時也對金融行業進行了操作，比如包括銀行、政府為銀行負債進行擔保，從銀行購買不良資產。央行也設置了貨幣雙邊互換的條例，以便提高貨幣的流動性。通過央行購買長期限政府債券調節利率的收益率曲線，包括負利率，即對商業銀行在央行的額外儲備金進行調節，以及進行相關的刺激。
在央行的大力幹涉下，世界經濟在2009年開始企穩，並在之後大致保持著一個相對穩定的發展速度。縱觀各國金融危機的經歷，從中可以看到一個重要的教訓就是政府的良好財政狀況是對抗金融危機所帶來的負面影響的一個有力手段。
中國的4萬億財政刺激就是一個很好的案例，但是它也不是沒有代價的，全國政府平均債務與GDP的比例從危機前的36%增加到當前的52%。央行資產負債表急劇攀升，同時大規模的拯救措施所帶來的公共債務的快速上升和財政的弱化，已經使得人們開始擔心如果金融危機再次到來，政府是否還有同樣的能力對市場再次進行有效幹預，特別是在這10年中，我們看到一個非常負面的社會問題開始出現，這就是原本追求開放的全球經濟環境，開始出現強烈的民粹和貿易保護色彩。
數據顯示，2018年全球經濟發展速度仍然保持在一個相對良好的水平，隨著世界主要經濟體之間的貿易紛爭的繼續，發達國家貨幣政策從非常態向常態化的轉移，以及資本流動的改變，也就是說從危機前向發展中國家的流入到目前的流出，通貨膨脹率的回升等等，這些不確定因素加劇了對2019年經濟發展的負面影響。
在經歷了金融危機之後，在我們談論貨幣政策之時，必須要考慮兩個方面的因素。第一，在全球化的經濟環境中，中國的貨幣政策不是一個獨立的行為，因此對海外特別是對美國的政治與經濟環境要做先期性的分析。第二，貨幣政策與財政政策不可分離性，以一個事實來展示，我國大多數區域性銀行都受到地方政府的控股或影響，地方政府財政的過度擴張可能導致銀行體系內的信貸分配不均，以至對貨幣政策造成影響。
下面我們先看一下第一個問題，即美國政經的現狀與預測。美國中期選舉已經結束，其結果對中國可謂喜憂參半。一方面民主黨在8年之後重新贏得了眾議院的控制權，從明年1月份開始將佔據眾議院議長以及各議院委員會主席的職務，由於眾議院掌握著是否對提交法案進行審議的權力，因此增加了阻撓川普總統施政的有效工具，川普將不得不花費更多的時間與精力來處理兩黨之爭。
但在另一方面，川普總統在面臨國內施政難以有效的環境下，比如在推進進一步減稅政策上，在設置政府新的債務上限額度上會面臨一定的困難。但為了謀求2020年總統選舉的連任成功，他將會加大外交政策方面的行動，包括對中國的壓力，以獲得一定的業績。
而民主黨的重要支持基礎來自於工會，具有較強的貿易保護政策主張，因此在推動對中國採用更加強硬的態度上與川普總統是不謀而合的，中美貿易衝突可能更加嚴峻，這會催生出兩個可能的結果：第一，隨著美國貿易保護的加強，中國對美國貿易的出口量將有較大的退步。第二，中美兩國經濟發展都將因此面臨著壓力，而對全球其它經濟體也將產生負面影響。如果其它經濟體也因此降低進口需求，這將進一步加劇中國對外出口的壓力，特別是全球貿易保護思潮的來臨，包括美國總統川普、巴西新任總統，以及英國脫歐等一系列事件，對國際貿易秩序將造成重要影響。
IMF在今年10月份的報告中指出，中國經濟增速可能在2019年比2018年降低1.6%，而美國也將下降0.9%，全球經濟增速則在2020年降低超過0.8%，國內部分學者認為即便放棄對美國全面出口，也將僅僅會影響中國GDP0.2%到0.5%的增長，這種觀點是以靜態來看待中美貿易的，實際上以中興事件為例，只要美國限制對華關鍵技術的出口，這麼龐大的公司就可能在一夜間倒閉，不但不會有任何產品對美出口，對其它國家也不可能有任何出口，在國內也不會有任何銷售收入。因此，如果對美貿易全面停止，對中國經濟發展將是極其嚴重的打擊，不排除GDP因此可能下降。
儘管如上述的政治格局的變化，從經濟上來看，美國在緊貨幣與寬財政的政策組合下，美國經濟將持續保持一個良好的發展態勢。在2017年新任總統川普的領導下，自上世紀80年代以來的第一次大規模減稅法案得以通過立法，從市場普遍認為的不可能變為現實，該稅法的實施大幅降低了企業稅負，並降低了對個人所得稅，對美國企業，特別是中小企業影響巨大，有利於投資和消費的促進，並在推高以美元計價資產的收益率的同時，有利於吸引資金的回流，對長期提振美國實體經濟具有重要意義。
2018年第二季度，美國實際GDP同比增幅達到4.2%，為2014年第二季度以來最高值。第三季度初始數據顯示實際GDP增速為3.5%，也超過了市場3.3%的普遍預期。
隨著美國對華出口被其它經濟體所取代或彌補，共和黨與民主黨達成擴大基礎設施投資的協議，美國經濟增速在明年還將有望保持超過50年平均增長速度的規模。
美聯儲從2015年12月開始啟動加息，至今已經8次，在2017年、2018年各提息3次之後，美聯儲的目標利率已經達到2.25%，為近10年的最高值，美聯儲的積極行動對美國經濟發展起到重要作用，但給世界其它國家的資本流出造成負面影響。今年美元計價的新興市場股價下跌超過15%，要知道在2003—2017年中，新興市場股市年均回報高達近13%。在目前美聯儲所偏愛的個人消費價格指數接近2%，失業率僅為3.7%，為近50年的最低點，接近過去50年的平均值的一半。
在經濟持續良好的環境下，美聯儲在2019年將持續縮減資產負債表，升息的步伐也不會改變。但由於稅改、縮表以及大規模基建投資對美聯儲償付能力的要求增加，大幅度提息的壓力也開始增大。同時個人住房抵押貸款30年固定利率已經重回6%，住房的可支付性面臨壓力，交易量與價格都有些放緩。從人口結構上看，嬰兒潮這一代已經進入退休年齡，賣房子而不是買房子的動機開始增加，而家庭形成速度並不充分，導致美國住房市場預計將在一年或兩年內有一定的調整。
市場一些人士認為，10月以來美聯儲的暴跌在很大程度上是由於利率上升過快，造成流動性緊縮，在上周美聯儲主席在美聯儲達拉斯表達了對財政刺激的消退、需求放緩，拖累全球經濟，以及貨幣政策滯後性影響的關切度。這與他在10月初表達美聯儲距離中性利率還有很長一段距離有一定區別，市場對利率上調的擔心可能會導致美聯儲在10月份放棄加息，在2019年預計美聯儲升息行動也可能不會過於頻繁，預計可能調息約2到3次。
從中國的經濟狀況來看，2018年GDP雖然達到政府預定目標，但回頭來看，2018年每個季度的GDP同比增速都在降低，第三季度GDP為6.5%，低於第二季度的6.7%，低於第一季度的6.8%。而6.5%也是在金融危機頂峰時期（2008年第四季度、2009年第一季度）的數值。在當前對明年中國經濟的預測都普遍低於6.5%。
在中美貿易之爭的同時，由於國內金融的強監管和去槓桿，引發了市場大幅度的波動，對金融市場造成衝擊，人民幣持續貶值。美元對人民幣的中間價一度逼近7.0的關口，加劇了資本外流的風險。根據清華大學五道口金融學院測算，在2008年初，A股股權質押總市值為6.5萬億人民幣，到2018年10月份，僅為4.4萬億人民幣，與此同時，股權質押的總量顯著從年初的5700萬股攀升到10月份的6400萬股，意味著質押股權平均價格下跌近40%，股權質押價值的快速、大幅貶值，增加了交易帳戶被強制平倉的可能性，不但進一步演化了螺旋下跌的可能性，而且對大部分上市民企的生產和發展造成了嚴重的不確定性。
2018年4月，中國人民銀行行長易綱指出，美國10年期國債收益率為2.8%，中國為3.7%，中美利差為90個基點，還處在比較舒服的區間。然而到11月，中美10年期國債利率已經從之前的90個基點縮減到30個基點，不但如此，中美一年期、兩年期國債利率已經開始倒掛。
而在市場上，押註明年3月之前中美10年其國債利率差倒掛的聲音已經在持續增加，雖然會擠出無風險套利的熱錢，但也帶來中國資本流出的壓力，引起基本跨境流動的大幅波動。
中共中央政治局在10月31號的會議上提出要研究解決民營企業、中小企業發展中遇到的困難，此後各部位紛紛出臺了各種扶持政策，中共中央政治局在會議中同時指出了要實施積極的財政政策和穩定的貨幣政策，截止2018年10月，央行已經實施了4次定向降準，降低抵押品的範圍和規模，並繼續採取信貸支持、債券融資、股權融資等政策，支持民營企業拓寬融資渠道。
中央雖然有決心，大家貨幣政策如何有效地實施債務傳導機制，如果傳導機制不流暢，再好的貨幣政策也不會有效，這裡面存在三個問題：第一，央行與市場的溝通問題，美聯儲主席伯南克就多次指出央行加強與投資者、公眾的溝通力度，可以讓市場更好地理解央行的貨幣政策目標，預測央行未來採取的行動，這不但提高央行貨幣政策的傳導性、提升央行的有效度，而且降低了經濟與金融市場的不確定性。目前我國面臨的一個事實就是政策決策的不透明性，文件太多，變化太快，每一次新發現都是對市場的衝擊，而不是可預測的行為。
第二，貨幣政策目標的明確和可度量性。美國國會在設立美聯儲的法案中明確指出，美聯儲的貨幣政策法定職責是穩定價格和穩健的長期利率。美聯儲2012年1月宣布以個人消費支出價格的年變化率為基礎，設立2%為通脹目標，由此使得長期通脹率被牢牢地鎖定住，對促進市場價格的穩定性和穩健的長期利率非常有幫助。
根據我國在1995年實施的《中華人民共和國中國人民銀行法》第三條規定，我國的貨幣政策的目標是保證貨幣利率的穩定。在實際工作中通過央行的貨幣政策報告可以看出我國的貨幣政策目標較多，包括經濟增長、價格水平穩定、充分就業、利率穩定、匯率穩定、國際收支平衡，眾多目標常常導致實施的政策無法面面俱到。不但如此，我國貨幣政策目標缺乏明確的可定量的標準，常看到的描述就是穩健中性的貨幣政策，但什麼是穩健中性缺乏標準。雖然有各種解讀，但目前都是市場上的臆斷，而非官方的明確目標，導致在實際實施中的隨意性。
第三，貨幣政策的最後一公裡的實施。我國上層的政策往往在實施上就差臨門一腳，多年來中央強調貨幣對實體經濟的支持，提出大銀行至少1/3貸款，中小銀行至少2/的貸款要流向實體經濟，這種指標忽略了各地經濟組成的不同，貸款質量的不同。但是為什麼有這種一刀切的要求呢？這正反映了監管對最後一公裡政策執行不到位的無奈。比如對中小企業放貸上，如果被監管的銀行為了監管不得不發放，但實際上是隨意發放的，就會導致尋租獲利行為，而不是完全從企業真正需求入手。
下面談一下2019年的展望。
面對世界政治環境的不確定性和經濟發展的波動性，中國雖無需悲觀，但仍要積極作為，應該抓住時機，推進體制改革，預計在2019年政府將加大財政政策力度，包括減稅措施，切切實實解決民營企業、中小微企業的稅務負擔，貨幣供應增長將不會超過10%。
央行已經多次指出，中國廣義貨幣的總量在經濟體中已經相當大，在追求質量型增長的同時需要減少過去大量依賴資金支持的增長模式。但在保持貨幣供應量適度增長的基礎上，政府會出臺更為寬鬆的貨幣政策和信貸政策，包括降準的持續進行。
引導市場利率和貸款利率下行，政府會繼續加強對民營企業定向資金流向的操作，適度釋放流動性，加大非常規貨幣政策，監管將延緩去槓桿的速度和力度。
我們需要充分意識到當前股市和金融市場的問題，在很大程度上是由於我們在金融整治的運動式的操作，去槓桿的力度過大過快的結果在很大程度上和貿易戰並沒有多大的關係，我們的監管在政策實施上希望立竿見影的思維有待提高。由於金融鏈條長，一個政策從實施到見效大致需要一段時間的過渡才能體現，因此增加了監管部門前瞻性調控的重要性。
在歷經過去兩年對房地產行業的嚴格調控後，房地產交易量、價發生疲軟，個人住房貸款利率從2017年9月的5.01%一路上升到2018年9月的5.72%，但由於社會融資需求超過一半都是與房地產行業相關，房地產市場對金融機構和社會產生巨大影響，個別中小企業在政府的嚴格持續調控中可能面臨存亡問題。
儘管房地產行業的調控在短期內仍不會有大的逆轉，但應該注意到10月的政治局會議已經不再提及房地產調控，對地產企業的融資環境可能帶來一定的放鬆。
外匯儲備對中國未來發展非常關鍵，未來減少對人民幣貶值的壓力，央行雖不太樂意降息，但不排除降低貸款利率，預計央行將持續加強外匯的資本管制，並對未來短期波動性較高的跨境交易進行逆周期調控，以達到資本跨境流動的平衡。
2018年不但是金融危機的十周年，也如蔡秘書長所說，是改革開放的40周年，在40年中中國所創造的奇蹟來自於改革，我們上面所看到的一些問題不是單一的政策所能根本解決，尊重市場、尊重民營企業發展的合理需求，減少政府的運動式的行政幹預，加快體制改革是中國邁向下一個輝煌的重要舉措。
主持人：掌聲感謝郭傑群先生為我們帶來的精彩分享。接下來讓我們掌聲有請第二位演講嘉賓，招商局蛇口工業區控股股份有限公司商業管理事業部副總經理王俊標先生。演講題目是：新商業趨勢下招商蛇口模式升級與轉型實踐。掌聲有請！
王俊標：各位地產同仁、各位媒體朋友，下午好！非常感謝主辦方觀點地產新媒體給我們搭建了這麼好的平臺，匯聚各位大咖共同商討商業地產新浪潮。同時非常高興，我代表招商蛇口跟大家分享「新商業驅使下招商蛇口模式升級與轉型實踐」。我今天要講的內容分三部分，第一部分是招商蛇口的概述，第二部分是城市升級發展模式，第三部分是以商為勢承載美好生活。
招商蛇口是隸屬於招商局的，總部在維多利亞港，是香港四大國有企業之一。我們的母公司招商局成立於1872年，在中國創造了很多個第一，中國的第一家銀行、中國第一家保險公司、中國第一通電話都是從招商局打出去的，它是清朝末年洋務運動創立的，到目前已經有140多年，我們也是國資委直屬的一個重要企業。
招商局下面有三大平臺，主要涵蓋了交通、金融、城市園區綜合開發運營。我們旗下有33家上市公司，其中招商蛇口在招商局扮演者城市園區綜合開發運營的角色，也是我們集團裡面唯一的地產資產整合平臺和重要業務的協同平臺。
公司的發展歷程，我們是從1979年在蛇口創建了蛇口工業區，1984年在深交所A、B股同時上市，2015年12月30號跟招商地產合併為招商蛇口，史無前例地重組上市，我們的代碼是001979。
招商蛇口的整體定位是「中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商」。
招商蛇口有很多誘人的數據，我們2018年第一季度的資產總額是3000多億，目前布局了50個城市，有350個項目。我們的業務遍布全中國及海外。
第二部分介紹一下我們的發展模式。我們公司的發展模式是「前港-中區-後城」，我們公司原來是航運起家的，所以我們以港口物流、郵輪發展為主，中區是以就業創業商業配套為主，後城是以生活、城市商業配套為主。中國第一支商船隊創辦於招商局，所以我們的很多業務也分布在中國沿海的港口。
我們除了做園區、港口，我們也有很多的創新，很多口號和標語都是從蛇口出來的，比如說「時間就是金錢」「空談誤國、實幹興邦」，還有跟我們目前生活息息相關的很多制度和理念，也是從蛇口走出去的，比如勞動用工、社保、薪酬分配、工程招標，這些都是最早由招商蛇口創新提出來的，都是比較敢為天下先的。
招商蛇口的前港、中區、後城，由前面的港口資源，中間的產業發展，到後面的產業配套，這都是跟著城市升級同步發展的。在時間演變上，港口碼頭是由最早的客運功能轉變為郵輪客運，帶動了旅遊，蛇口港口是從香港、澳門和世界各地的郵輪都是從這裡出發。海上世界是最早的觀光點，後面我們也升級為複合業態，以郵輪為主的綜合業態。最早的蛇口的工廠我們把它改造升級為文旅的展示園區。
我們的美好生活定位是分布了各種定位，其中商業這一塊是在整個過程中扮演了最重要的角色。
我們的商業產品線有三個，第一是海上世界這種綜合體，第二個是社區型的購物中心，花園城和匯港。第三是我們的寫字樓開發和運營。
目前我們招商蛇口有大量的已開發和待開發的物業和商業面積，我們在中國的20多個城市，到2020年開發超過30多個商業項目，總體量超過300萬平方。
這裡簡單介紹我們的海上世界的產品。目前海上世界已經布局了廈門、上海、湛江、南通、煙臺等沿海主要城市未來也會在大連、青島、寧波、武漢、重慶布局海上世界。
海上世界的定位是城市客廳的超大綜合體，是前港-中區、後城模式承上啟下的重要一環節，向前可承接前港溢出的商務、娛樂、購物需求，向後可承接後城的居住、購物、休憩的功能。海上世界的產品定位主要是打造兩大特色、五大功能，涵蓋居住、商務、體驗商業、文化、市民休憩各個方面。海上世界對招商蛇口的貢獻就是帶動了GDP、就業、稅收的提升，這也是每個商業必須要有的。
社會效益顯著，海上世界已經成為深圳的地標，很多人從內地過來就是要看「空談誤國、實幹興邦」這兩句話，也有很多人為了來看我們的郵輪，來觀看我們的文化藝術館。
我們的第二個產品線是社區型的商業，就是花園城。花園城目前已經開業了三個項目，第一個是在深圳蛇口，第二個是在南京，還有一個是在貴州畢節。目前籌備的項目總共有8個，分別在南京、杭州、大連、瀋陽、上海等城市。
花園城產品的定位是城市區域級商業中心，選址一般都會選擇一二線和強三線的中心區，這種業態主要是以家庭、親子、互動為主，滿足社區的需求。我們經過多年的運營，已經積累了很多的品牌庫，有很多戰略的夥伴商家。
第三個產品線是藝術類型的匯港。匯港是以集中式和半開放式街區結合，用建築來構造藝術的空間，包括從業態規劃、推廣、場內的設置，都是打造藝術的能量。包含藝術設計、藝術的展品展示、藝術運營。匯港分為一期和二期，二期項目計劃在2019年底開業。
招商蛇口除了運營以上三個業態之外，還有我們的招商局廣場，服務我們的產業升級帶來的高端商務寫字樓，目前我們的寫字樓主要是以重要的交通樞紐周邊布局，選擇最好的商業交通區塊。
2018年是中國改革開放40周年，也是招商蛇口建設美好生活的元年，商業地產扮演了非常重要的角色，它可以是生活的主場，時尚的領地，承載了不可估量的功能。所以招商蛇口也會一直在前港-中區-後城的模式，依託海上世界、花園城、匯港三個產品線，在商業地產方面持續發力，以商為勢，點亮城市繁榮。
主持人：感謝王俊標先生。接下來掌聲有請下一位演講嘉賓，她是愛琴海商業集團CEO兼總裁張華容，演講題目是：技術升級運營聯接資產管理。
張華容：各位尊敬的來賓、新老朋友們，大家好，很高興參加一年一度的觀點地產商業年會，今天大會的主題有一個重點詞叫「重新連接」，我相信在座的很多朋友都能認同的一個觀點是，我們作為一個資產運營商，我們所扮演的角色正是一個連接者，我們將物業主、商戶、資產方和消費者進行一個有機的連接，在這個過程中，通過我們的資產運營，我們的商業資產可能會處於一個比較良性的攀升階段，這樣我們整個城市的變革和城市的發展也會受益。
所以今天也是希望通過這個機會跟大家交流一下愛琴海在運營的過程中是如何運用一些相應的技術手段或者是管理手段，讓我們在競爭激烈的情況下不僅能夠保證自己的發展，還能夠在這個狀態下跟我們的整體發展能夠有一個前期的匹配。
目前我們大部分的開發商主航道還是以開發為主，以資本的高周轉會帶來更大的資金規模和高利潤的回報。前面陳總和蔡秘書長也講到，隨著市場的變化，很多的開發企業也將我們的開發行為伸向了第二個發展的管道。從去年下半年到今年一整年，大家都在講關於存量市場的話題，其實如果我們看一下存量市場的流轉額，如果我們僅僅關注開發企業，真正能夠有發力空間的還是在存量經營和存量改造。但是可能因為我是做這一行的，可能有一定的主觀性，但是我還是認為在這個區域內它的空間比較大，變現和周轉會比較快。
所以我們未來的購物中心是以經營為核心的存量物業，將會是我們打造第二曲線的一個重要考慮的賽道。
在我們看來，資產管理所代表的千億級的市場正在被越來越多的企業所重視，不管是從短期還是從長期來看，規模都會持續增長。我們早些年講資產管理的企業不多，但是現在從做商業地產或者說做綜合開發的企業來說，沒有說自己做輕資產管理的也不多了，幾乎大家都在做這個。
我們為什麼會轉到這麼一個狀態上，並且是這麼快的時間做了這樣的變革？商業地產資金沉澱的下來特別大，回報的效率很低，回報率不那麼高。在國內很少有企業願意主動、長期地持有資產。這就要求我們作為資產運營方，站在一個以終為始的格局上，以退出機制的角度，回到原點來看待我們的資產管理，並對我們的商業地產進行有機的整合，通過我們的運營，我們希望達成與高質量的運營商以及有一定運營能力的資產管理方建立良性的合作循環關係，完善我們的能力，提高我們的運行效率，並且為市場做好強大的資產的後備力量，這樣便於我們的資產在運行過程中逐步的估值的提升，以及我們的資產總體回報的最大化。
目前在國內真正能夠把這個資產管理做得比較有好的數據的不多，我相信通過我們去年的綜合乏力，加上我們今年確實都是各自在互相學習、各自比武，我相信在明年的這個時候，包括今天來參會的大多數企業，拿出來的數據都會比較好看，並且我們背後的數字邏輯也會有一定的標準性和一定的可參考性。
回到愛琴海，我們通過怎樣的手段把物業管理或者說資產管理做到有一定的規模呢？愛琴海商業集團是通過規模化管理的效果，實現了收入的提高和費用的節省。我們目前意向籤約的有100多家，投資運行的有70多個，開業的有十幾個。我不敢說我們是最快的，因為我們每年就開幾個，今年大概開八九個，但是我們敢說我們能夠在運營過程中投入全部的精力，儘量地提高資產的回報率和收益。其次儘量地通過技術化的手段，通過我們管理的反覆論證，來降低我們在運行過程中的一些成本。當然，我們的NPI得到了提高，我們就會有很好的市場表現。
我們的規模化發展來自於資產管理的合作模式的多樣性，以前有人問過我，是不是我們只做輕資產管理，或者問我的比例，其實我們沒有很嚴格的比例，對於我這家運營的公司來說，集團給我的理念和我們所運行的理念，我就是做資產管理。所以我的合作方是多種多樣的，我們有通過自持，說是自持，其實我的公司是不持有這個物業的，我跟我們的開發公司還是合作關係，我們通過合作的方式、租賃的方式，通過市場的購買方式，來實現我們的快速拓展。
近期可能在座的有幾個企業也知道我們把慈谿的項目拿下來了，雖然跟了一段時間，但是我們最終通過公開市場的拍賣拿到這個項目以後，大概用了前後10個月的時間，在9月30號的時候開業了，當地的政府和我們都感到很驚奇，開業前7天每天都是20多萬人，沒想到在慈谿都有這麼多人來，並且前三天都是市裡派了專職的隊伍在那裡負責交通的疏導和安保。
在這個過程中，我們是通過盤活物業，市場的公開收購來做的一個最好的案例，我們是跟星浩資本有合作，我們做了一個產品跟他們一起拿的這個項目，如果有機會，我們可以更多地拿這樣的項目。
我們拿到了這些項目，最終達到這樣的效果，我們都做了什麼呢？除了我們常規的做法，近期我們又有一點變化，就是我們加入了更多的技術元素，就是在管理中增加了更多的管理的內容。能夠用文字表現的就是我們的精準的5A的場景化模式，還有我們愛琴海全資產管理的模塊化的運行模式。大家看到的剛才的這兩張圖，我們都已經把它數據化、信息化了，在我們的實際運行過程中，我可以通過這些模塊運行到我的日常經營管理過程中去，這也是能夠在短時間內實現全國的規模化運營的一個基礎，當然這個我們也花了一定的時間（兩年多時間）才逐步走向穩健運營。
後面的細節我就不講了，對每個精準的定位的解釋，從文字上就能看得出來，我們通過對數據的分析，對我們的運營、選址、服務、會員進行了一對一或者是目標性的營銷，包括我們近期做的嗨購節都是有針對性的。
另外我們在業態、空間上都有一定的創新，我們的馬術俱樂部已經是一個常態了，這是安藤忠雄設計的民族美術館和光的空間的書店，還有我們自有的IP小店長，還有我們在商業的外立面、商業的大空間上的創新。
主持人：謝謝張華容女士。接下來有請本環節最後一位演講嘉賓，他是新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生，演講的題目是「知大勢、解人性、玩商業、借智能」。掌聲有請。
歐陽捷：非常高興能夠在觀點商業地產論壇上跟大家分享一些我們對未來商業地產大勢的看法。這次匯報的題目叫「知大勢、解人性、玩商業、借智能」。
大家都知道大潤發曾經提出一個觀點，「打敗我的不是同行，而是時代」。別人還在活著，時代還在進步，它沒有了。有些企業為什麼被時代打敗了？其實不是被時代打敗，是被自己打敗，因為他們看錯了大勢、踩錯了節拍，失去了未來的發展機會。有非常多的企業的法人治理結構非常完備、內部流程體系非常健全，人才團隊非常優秀，但是因為他們沒有看清楚大勢，所以才失去了未來。
大勢到底是什麼樣的？我們的商業的地帶僅僅是零售的迭代嗎？過去經過了這麼多的迭代，它也沒有突破零售的範疇，新零售也沒有突破零售的範疇，過去我們講線上只是工具，這句話是對的，新零售能夠讓我的增長更快嗎？並不能，新零售並沒有給我們帶來很多的增長，我們的社會零售總額還在下降，電商的增速也在開始放緩，所以我們認為電商只是切分了市場增長的蛋糕，並沒有給市場帶來更多的增長。但是購物中心也在突破過去零售的範疇，引入更多的體驗式的業態，很多業態也推行了線上線下的融合交易。但是即便是這樣，購物中心的這種變化也沒有帶來零售更多的增長。這是什麼原因？
我們可以看到，我們的人口還在不斷增長，但是社會零售總額的增速卻在下降。背後的邏輯有三個大勢。有人說是不是因為我們房價太高了，透支了消費力，這是短期的行為。更長期的有三個趨勢，第一是新生兒逐年減少，現在的新生兒比上世紀90年代每年少400多萬人。
第二是老齡化，李光耀曾經說過日本是一個走向衰退的國家，就是因為老年人不怎麼買東西，老電視機看著也挺好，老汽車開著也行。
第三是我們對消費的欲望逐漸淡漠，我們現在吃、穿、用的消費都在下降，男士戴手錶的越來越少，女士穿拖鞋的越來越多，我們對消費奢侈品沒有過去那麼強烈了。當然，我們市場的蛋糕還在變到，它的增速雖然在下降，但是還在增長，只是增速不會那麼快。我們已經快進入一個不知道要消費什麼的時代。
對於商業廣場、商業地產、購物中心來講，我們可能面臨一個更大的危機，這個危機就是科技可以讓我們足不出戶。我們為什麼一定要到商業裡面去？過去有人說購物中心裏面有魔鏡，女士要到魔鏡面前去試，我們要選各種各樣的衣服，但是未來魔鏡可以放到家裡。
同時，無人商店能不能帶來更多的消費者，這也不行，購物中心都不去了，無人商店還有什麼意義呢？未來還有無人移動商店，未來滿街跑的無人汽車就變成無人移動商店，我們用手機一呼叫，它就從無人商店通過無人機把東西送到我們家的陽臺，我們還要感知購物嗎？不需要了。
所以現在最大的問題是我們的物質已經基本滿足，而我們的精神是非常匱乏的，但是我們的收入還在增多，我們多下來的錢幹嗎了？一個是追求人民日益增長的美好生活，但是這個日益增長的美好生活不是從物質裡面獲得幸福的時代，這個時代已經結束了。
我們需要洞察人類的本性需求，人類的本原需求在哪裡？我們滿足我們的生理本能之後，我們會追求社會的本能，自我認同的本能，以及我們的解脫本能，這些都是精神層面的消費。什麼是精神消費？精神消費就是你花了錢，什麼都沒買來，最後變成一張紙，比如說門票，它是我們的感官刺激、個人提升、思想感悟。
我們都在體驗各種感官刺激，我有一個朋友的女兒到南極去跳海，我問了身邊的很多朋友，你們願意去嗎？沒有一個人敢去，因為那裡不僅是水性好的問題，根本是你能不能施展開，只有企鵝能施展開，他們為什麼要跳呢？就是追求極致的生命體驗。
另外就是提升自我，我們的知識迭代，各種思想修養、藝術修養都是如此。所以我曾經跟愛琴海華容總交流，他們引進了一個馬術項目，我跟那個馬術項目的負責人交流過，我說那個馬術確實很好，但是還遠遠不夠，你僅僅給他們帶來了一些體驗，帶來了馬術的技能和技巧，下一步你應該去做什麼呢？應該帶來一些知識，帶來文化、禮儀、修養，甚至帶來擊劍，再進一步你把他的爸爸媽媽一起帶進來，如果他們的父母不跟他們一起學習，他們的代溝會越來越大。同時我們還可以修煉自己，我們可以禮佛、修禪，來提升自己，學會珍愛生命。
我也寫了一個公眾號，我的公眾號叫歐陽先聲，我寫了4篇關於精神消費的內容，我認為精神消費是不少於物質消費的一個更大的新藍海，這個巨大的市場蛋糕會非常大。
現在我們的社會已經進入了高周轉時代，所有的東西都進入高周轉，我們到海南、香港出差，出差一個星期的時間，以前沒有手機，沒有BB機，我們可能晃晃蕩蕩來一天，然後再開兩天會，然後再回去，一周就過去了，領導也找不著你。現在我們的微信、簡訊，隨時隨地被下達了任務，這時候我們的時間成本是非常高昂的，我們必須從過去的無目的性消費轉變成更精準的消費，這時候我們的商業的本質期待就是更精準、更方便、更人性、更豐富。
更精準，現在有智能導航、智能導購，還有智能分析，包括我們現在不光是商業廣場用上了人臉識別，我們的吾悅廣場的建設工地上也開始用了人臉識別，當然有了人臉識別，我們就可以分析工地上到底有多少人，到底今天有多少木匠，有多少瓦工，有多少鋼筋工等等。
當然我們還需要更方便，我們需要更好地去理解消費者的懶人思維，為他們提供更便捷的消費通道。在這種情況下我們可以看到無人餐廳、無人商店等等，這些都已經不新鮮了。我們還要減少他們的排隊，讓他們付款非常簡便，還可以把貨直接送到家裡去。當然我們還有更人性的東西，比如說未來男人可能非常不願意去逛街，這時候我們有機器人陪著女人去逛街，解脫我們的男人，在過程中還幫她們出主意，當參謀，這時候我們的女性可能不再需要男人去陪著逛了。
當然我們的精神消費更加豐富多彩，精神消費不同於商業地產，它一定是獨特的、與眾不同的作品，因此它可以滿足我們分散化的、個性化的、小眾化的各種各樣的需求。所以人總是嚮往著一個更美好的生活場景，如果我們把這個生活場景更富有變化、更有格調的消費場景，放到我們商業的物業門口，一定會有更多的遊客願意到我們的商業廣場裡面來。
當然未來商業場景到底怎麼打造？我們認為要打造好一個商業，首先要把客流引進來，所以我們需要把商業場景打造好，怎麼打造商業場景？我們首先要關注人，什麼樣的人會到商業裡面來？我們覺得未來重點要關注兩類人的方向，第一個是新人種的遊戲人生，我們前段時間曾經聽過零點資訊的董事長袁嶽先生講的東西，我覺得非常有啟發，他說70後的人70%玩遊戲，80後的人80%玩遊戲，90後的人90%玩遊戲，00後沒有人不會玩遊戲，未來的新人種的遊戲就是遊戲人生，我們要從他們的遊戲人生中尋找機會，未來遊戲場景的商業空間對他們來講是充滿了熟悉感，充滿了親切感的。
當然我們的電競的商業場所，我們有電競主題酒店，電競主題餐廳、電競館等等，這都是他們未來需要的商業場景。我們也可以引入到我們的商業廣場。另外有很多遊戲人喜歡聞所未聞的，看前所未見的，玩總也過不了關的，這對他們來講都是人生的極致的體驗。他們也會結合虛擬世界把我們的遊戲玩得更加極致。所以我們如果能夠抓住新人種的遊戲需求，就能抓住新人種的消費潮流。我們還可以模擬駕駛艙，體驗轟炸、格鬥、俯衝、上升等等。
當然這些年輕人總是會成熟的，總會慢慢長大，這時候他們可能更關注的是成年人的文化世界，在這個成年人的文化世界，他們不但體驗動的快樂，可能也願意體驗靜的享受。比如說我們面對圍棋高手的碾壓，很多人腦炸、吐血，但是我們卻欲罷不能。比如說我們喜歡欣賞音樂，我們可以看機器人怎麼指揮，這是新的商業體驗。我們還可以看到共享音樂創作室，未來把它引進我們的商業廣場也是有可能的，我們把共享音樂創作室引進來，有很多人喜歡作詞，他不喜歡作曲，我們這裡有各種各樣的作曲家，還有人幫你演繹，幫你形成曲子，出門就可以分享。我們的機器人還可以為我們講經，幫助我們修禪，幫助我們懂得更多的人生的哲理。
所以未來我們想藉助智能，可以幫助我們把商業玩得更好，藉助智能可以理解我們的人性，藉助智能也可以讓我們的商業變得更加的豐富多彩。
我們提出一句話，只有擁有未來場景的想像力才能擁有未來產品的競爭力，如果我們能夠做到這一點，我們就可以把我們的精神消費廣袤無垠的新藍海打造得更好。
未來的商業應該是物質需求加上我們的精神享受，合起來才是我們真正的商業終極目標。如果到我們的吾悅廣場，我們可以精神消費，最後順帶購物回家，這才是我們商業廣場的最終目標。
主持人：感謝歐陽捷先生，接下來我們即將進入的是第一環節的主題討會，這是一個改變與創新的年代，網際網路在連接全世界與各行業的同時，也在顛覆著一切，商業領域的變革更是天翻地覆。如何才能把握新時代的商業脈絡，找到通往未來的康莊大道？第一環節主題討論會的討論主題是「新商業浪潮 看得見的未來」。
首先請主持嘉賓世聯行首席技術官黎振偉先生。以及參與本場討論嘉賓：寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發展建設集團總裁餘英先生；福晟集團董事、執行總裁、福晟土地投資公司副董事長何建華先生；招商局蛇口工業區控股股份有限公司商業管理事業部副總經理王俊標先生；華夏幸福副總裁、商業事業部總經理吳豔芬女士；首創鉅大有限公司助理總裁符茲棟先生；廣州時代商業管理公司總經理王媛媛女士；凱德商用北部區域總經理袁嘉驊先生；合生商業集團商業事業部副總經理王海燕女士。
黎振偉：歡迎各位嘉賓，我們這一場的嘉賓有7位。前面的演講非常精彩，我剛入地產行業的時候是做商業的，沒想到30年後還是回到商業，所以我們這個行業太有得做了，以後哪怕住宅沒得做了，商業還是這麼精彩，其它的論壇沒得搞了，估計商業地產業是永遠不會落幕的。
回到我們這個主題，我們有7位嘉賓，一共40分鐘的時間，我們要嚴格遵守時間。
大會給我們的主題是新商業浪潮，看得見的未來，分了三個話題：第一，消費趨勢的變化，第二，存量運營時代誰能抓住美好的未來，第三，網際網路改變了世界，也改變了商業。我是這樣理解這三個話題，第一個話題，我們的消費越來越多樣化，他們要求實惠、重品質，我們的商業面對這些消費者，非常不簡單。
第二個話題告訴我們，存量運營時代，運營是很難的，我們今天來到愉景灣，看到了經過40年的發展才有今天，我們國內的房地產如果按住宅開發的模式，是不可能做到這樣的，但是問題是我們要改變，我們需要有一個更長的培育周期，同時要接受一個回收慢的過程。
第三個話題，網際網路時代，這個東西更可怕了，它可以給我們帶來很多新的科技，改變我們很多的消費方式，但是它也帶來了很多更新快的問題，我們可能一個商場還沒開業，可能就要變了。所以我把這三個話題叫做三大動力，也是三座大山。我們怎麼化解這三座大山，去迎接三大動力呢？這就是接下來我想每一位嘉賓來探討的。
首先有請福晟集團的董事何建華先生，我剛才跟何總溝通了一下，因為福晟是行業的黑馬，發展很快，但是你們是以住宅開發為主的，我看到你們在2010—2020年的規劃是要進入全國50強，要打造100萬套住宅按照平均100平米計算，那就是1億平米，在這麼大的開發量裡面，你們怎麼考慮你們的商業配套，又怎麼做商業配套，如何做創新？
何建華：餘總太謙虛了，本來我也想謙讓，讓後面的人先發言的，因為我今天也是來學習的。
福晟集團以住宅為主的業態，是地產+建築，以建築板塊為主，我們收購了福建的六建，這是一個1950年成立的國有企業，我們2006年收購的時候，年產值是15億，今年能超過600億，這是在建築方面。這些年我們做住宅的，大家知道從規模到現金流，大家也嘗到了甜頭，但是隨著市場下行以後，我們也在思考，打造一個綜合性的企業，還是要有一些好的資產。前些年我們開始探索，我們做了一些小的商業，比如說寫字樓，我們在福建的福州有4棟寫字樓，都是自持的，在湖南長沙也有項目，在上海我們也收購了海航的一個項目，也有部分商業。我們在深圳前海也有投資，所以我們把這一塊也是作為未來的重點打造。
我今天來也學到了很多的東西，特別是剛才華容總和歐陽總的發言。
我分享兩點，第一，這個市場永遠是存在的，追求一個新，剛才主持人也提到了，我們這一組討論的是新，一個是產業新，還有一個是客戶新。體驗式消費和歐陽總剛才講的未來的新的商業，這是一個很大的亮點，未來的前景是很大的。
第二，對福晟來講，我們還是比較謹慎的，我們還是看地段，看人口和產業的。選址是非常重要的，對我們做住宅做了25年歷史的企業來講，我們想做商業，但是一直非常謹慎，不過我們對未來還是非常樂觀的。
黎振偉：您還是沒有點到最根本的，您又樂觀又謹慎，我知道您在思考，希望明年在這個時候您能談談您的創新點。
黎振偉：下一位是招商蛇口的王總，剛才看到您聽的那個模式我很興奮，招商蛇口在蛇口發展了40年，愉景灣在香港發展了也是40年，現在你們的發展真的是非常迅速，這麼迅速的規模，你在蛇口做了40年，在到外地發展的時候，怎麼面對剛才說的三座大山呢？在現在這個時代，我們的發展還能這麼快嗎？應對外界的變化，招商蛇口的模式要如何調整呢？
王俊標：我們在全國有大量的已開發、待開發的項目，到2020年我們會在20個城市有30個以上的商業項目，大概開發面積300萬平米以上。現在市場最大的變化是消費者在變化，消費者變化之後需求跟著變化，我們因應這種新的需求，客戶需要定製化、專屬化的解決方案，面對這種客戶群體的細分，我們才推出花、海、匯三個產品系列，來應對不同的客群的需求，來做產品的細分。比如我們的匯港產品線，我們是以藝術空間打開商業空間和建築空間的界限，創造一種更加好的體驗感，我們打造屋頂花園，12米高的雙層鋪，這都是體驗感非常好的。
對於存量市場，我們目前也一直在思考，尤其是我們國有企業，如何對現有的存量項目進行重新包裝、重新定位，符合新的發展需求，達到優化布局，做到提質增效，這是我們招商蛇口商業要考慮的重中之重。我們在這一塊也有很多的案例，比如說我們的意庫產業園區，我們把這個園區整個拿過來，裡面有一些公寓、酒店、文化長廊，有一些IP，既能滿足周邊的居民需求，又有一些文化的內涵，類似愉景灣這樣的地方，是非常舒服的，人人都很嚮往這種地方，我們這種場景做得是很到位的，也成為行業內學習的標杆和典範。
在網際網路方面，目前招商蛇口是用開放、積極的心態擁抱網際網路，包括改變跟顧客、消費者的溝通，包括跟供應商的合作，我們集團所有的辦公的協同，現在在外面出差非常輕鬆，全部是移動辦公，協調的效率很高。以前大家都會認為國企效率低，其實我認為我們的效率很高，每一個文件從發起到審批都是非常快的，這也可以加快跟我們的消費者和供應商的連接。
黎振偉：我們之前也到招商蛇口進行了學習，我覺得您剛才演講介紹的更多的是給人展示的規模的宏大，現在您講的是精細的細分，存量物業的改造，還有網際網路的更好的思路，這方面更多的就不是大規模的發展，它是以運營和創新為引導的發展方式，這種方式很重要。為什麼我特別強調這個東西呢？未來的商業不可能再像過去那樣建那麼多的房子，運營是更重要的東西。
黎振偉：第三位嘉賓是來自華夏幸福的吳豔芬女士，我最早了解華夏幸福的項目是固安產業園，我覺得它和愉景灣有點相似，也是你們的第一個項目，也是最好的項目，這個項目可以簡單給大家描繪一下，我們是如何面對這三座大山的，在新的項目裡面我們也能不能都做到這樣呢？如果再做又應該怎麼變呢？
吳豔芬：大家下午好！我們的商業在整個市場來說還是比較新的，因為隨著產業新城的發展在慢慢地做商業的布局。到現在為止我們也開了幾個城市，比如說環北京的，我們在固安的項目，還有廊坊大廠附近的項目，還有環上海的項目，所以我們的布局是圍著產業新城，然後在做都市圈的商業。
現在我們也做了很多產品線的細分，比如說在固安我們有城市中心級的項目，我們服務於整個城市的項目，也有我們的度假型的項目，像剛才很多嘉賓講過的，大家在消費領域當中其實也在很多的細分，一方面是從不同的時間段，不同的年齡，以及不同的角色下的細分。我們最近做的文旅的微度假的項目也是比較有意思的，因為它是都市經濟圈，我們希望固安新城的這些人在周末度假的時候，他的商務需求、全家人的需求，以及北京周邊的非常多的家庭人口，他們也會到我們這邊來做周末度假，我們會給他們提供滿足需求的服務。
我們還沒有面臨像行業那麼強的三座大山的競爭，我們本身就是自己產業新城內的商業。我們也有很好的發展邏輯，比如說我們有多少人，在這個人的細分當中，他有什麼樣的需求，我們就對應建什麼體量的商業和建什麼類型的商業滿足他的需求，所以我們這個發展是一個比較良性的情況。按照過去的開發邏輯，我們不但滿足了產業新城向下居民發展的需求，同時在商業回報率方面也是比較正向的，所以整個我們的商業資產來說，因為我們有大的模式，同時也有比較好的發展的邏輯，所以說整個來說，我們整個數據還是高於行業平均發展水平的，這也對未來我們再去布局更多的產業新城也帶來了一個比較好的數據的支撐。所以在這個情況下，我們更多的是打造產品線，打造我們的團隊的經營能力，所以這三座大山對我們來說，練內功是一個比較大的我們要挑戰自我的方面。
對於固安來說，我們的商業單店的表現都是比較好的，比如說我們有很多零售品牌首次進入固安，我們的很多合作夥伴一開始是比較忐忑的，擔心我們能不能帶來他們想要的投資收益，但是從一開店開始，他們跟北京最好的單店相比，他們的坪效一點都不差。
這跟我們的投資也是有關係的，人有多少，我們做多少體量的配比，這是比較良性的，尤其是我們新開的固安的微度假的項目，因為它的體量不大，它擁有比較天然的景觀和比較好的地緣優勢，我們離北京非常近，距離天安門大概不到50公裡的路程，距離非常近，交通也非常便利。所以在這種情況下，我們的項目開了之後，坪效就非常高，而且很多人把它當成非常好的度假的場所。
還有我們在嘉善的項目，還有我們正在拓展當中的合肥的項目，都有很好的表現。最近在發力的跟希望帶來高增長的就是我們的微度假型的文旅的項目，也希望跟行業的同行們有更多的交流機會和學習的機會，帶來更多的新業態。
黎振偉：固安是我們國內房地產的一個典型的模式，剛才我留意到吳總特別強調微度假，跟愉景灣有點相似，我們今天去看愉景灣，他們說這裡的商業地產也是以度假為主的，千萬不要搞成大商業。像你們這種新型的城鎮做商業，一定要注意不要做的哪幾個點？
吳豔芬：我們的時間也比較短，也在摸索的過程中，建立商業團隊也不過是幾年的時間。我覺得第一個建議是體量不要一下子過多，因為是新城，它聚集人口是需要一定時間的，它的人口複雜性和導入人口的速度都是需要商業不斷培養的，商業和導入人口，包括產業，它是正向互相促進的情況，所以我們的經驗就是不要貪大，不要求全，而是更多地基於你能吸引誰和服務誰這兩個角度來深耕細作。
所以我們投資的項目，更多的是細分市場，而不是一下子建一個大而全的項目，這是我們的一個經驗。第二是你有一個穩健的，並且有一個長周期計劃的公司的支持，這也是比較重要的，不要說今天做了，明天又有一個什麼樣的變化。第三是團隊的穩定性，這是目前整個商業行業比較大的問題，我們通過常青藤的系統的培養，通過核心高管的激勵計劃，使得我們平均的司齡遠遠高於市場的平均水平。所以團隊經營的一個穩定性也帶來比較好的收益。
黎振偉：吳總總結了三點：第一，不要求大，第二，一定要有一個長遠的支持，第三，穩定的團隊。我們今天到愉景灣參觀，我也特意留意了他們的員工，很多都是工作了十幾年的，這一點很重要，如果沒有這個東西，我相信它也做不好。
黎振偉：下一位嘉賓是首創鉅大的助理總裁符茲棟先生，去年我們也看過你們的奧特萊斯，您可以介紹一下你們的商業怎麼面對三座大山？
符茲棟：我們發現現在的市場有一些變化，我們預計到2021年消費者市場的規模會達到6.2億美元，中國仍然是世界上發展最快的一個消費市場，消費崛起的主要是富裕的家庭和年輕消費者的消費習慣的變化，還有線上線下融合的消費，這是現在的一些變化情況。
我們的奧特萊斯不像以往那樣你需要開車一個小時才到，我們也在推出我們的3.0，我們的奧特萊斯開始進入城市，我們的奧特萊斯不再是一個單獨的奢侈品聚集的商業項目，我們也有很多的其它的項目，包括有消費體驗的項目，跟傳統的奧特萊斯還是不一樣的。
黎振偉：這個不一樣的根本在哪裡？我們到國外的奧特萊斯都是買折扣的名牌，國內的折扣名牌往往不多，所以國內的奧特萊斯跟國外的奧特萊斯的差別比較大。
符茲棟：國內的奧特萊斯的發展速度比較快，我們的業態還是比較接地氣的，綜合多方面考慮，是比較適合中國消費者的消費習慣的。
黎振偉：你能否介紹一個在國內做的最好的奧特萊斯，值得我們去看的地方。
符茲棟：全國排名第三的奧特萊斯是我們在北京的房山奧特萊斯，消費是排第三的，品牌和業態的組合都非常豐富。
黎振偉：我們下次一定要去看看。
黎振偉：下一位嘉賓是廣州時代商業管理公司的總經理王媛媛女士，王總跟她的公司有一樣的特點，就是銳意創新。我剛才跟王總交流了一下，我說住宅創新很容易，但是商業的創新是不容易的，因為它的特點、規律決定了，它是快不了的，需要慢慢培育。時代地產這麼一個銳意創新的企業，怎麼去看商業創新呢？你們有什麼成功的實踐或者案例？
王媛媛：珠三角的很多的朋友對時代地產是比較熟悉的，我們是一家聚焦在大灣區發展的企業，而且我發現主辦方今天也把我們有相同基因的企業放在一起，包括我們和福晟一樣，我們都是做地產出身的，做了20多年地產，這幾年我們也逐漸把商業作為我們的戰略發展的板塊。
創新這個詞很長時間都會覺得是時代地產的基因，確實我們在做地產的時候有很多的創新，比如說我們的產品創新、營銷創新，我們在市場上有非常多的項目的營銷都膾炙人口，比如說時代花生、時代糖果，這一系列的推廣。另外就是我們的品牌的創新，我們有時代的美術館，創新一直以來都是我們血脈裡面非常重要的內容。
但是，住宅的創新和商業的創新是很不一樣的，很難把住宅創新的那一套直接搬到商業裡面去。地產人轉成商業人其實是蠻顛覆的，是要經歷完全自我否定的過程，然後不斷地去思考。雖然都叫地產，但是商業地產和住宅地產是完全不一樣的。
時代商業成為一個戰略板塊也就三四年的時間，剛剛我也梳理了一下黎總講的三大動力，我們應該怎麼去用，怎麼去創新。
我覺得首先是模式的創新，地產的模式比較簡單，就是拿地、開發。存量地產裡面有很多的模式創新，珠三角有很多的存量是集體用地，這部分地很難做成住宅，但是它有天生的優勢能夠做商業，我們能不能將它這部分做好？我們在這種集體用地的模式創新上做了很多的思考和創新，我們也有很多的落地實踐案例，包括我們之前在白雲區做的一個項目，之前它也是一個舊廠房，是一個村級工業園，之前的產值也特別低，大概5塊錢一平方，我們經過一個微改，因為這樣的集體用地你很難把它推倒重建，我們大部分是用微改的模式去做，做出來之後讓它原本的文化底蘊保留下來，我們保留了特別多它原來的內容，因為它是以前的村級工業園，有很多之前來廣州的農民工打工的印記，我們在那裡做了一個城市公園，做了一個廣東的農民工博物館，帶動了村級工業園的發展，這也是很好的盤活存量物業的方式。特別是這兩年我又看了香港的大館，它是之前在中環的警察署改造的存量物業的典範，它在市中心的地方，把文化、旅遊、商業進行結合。我覺得存量物業不僅僅是一個物理形式的改變，而且是連接了一個歷史、現在和未來的方向。還有一些位置很好的地，比如說我們在長隆周邊的一個項目，我們通過集體用地的模式創新把它盤活。
第二是產品的創新，我覺得產品是需要創新的，而且產品創新的思路跟住宅還不一樣，因為住宅的購買人群的結構還是比較固定的，無論是小太陽還是兩口之家，現在多了二胎之後，結構又會發生一些變化。但是你會發現企業的形態特別不一樣，特別是現在初創的企業越來越多，企業的生命周期不一樣，而且行業的細分也不一樣，特別是我們在做一些辦公產品的時候，我們很難固化出一種產品，它能夠很長時間去用。所以我覺得辦公的產品在創新上，更多的它怎麼通用，並且它未來改造的時候更方便，甚至有些時候它需要一些降維。有越來越多的企業可能在辦公產品上不太需要那麼多的標準，他可能要更加的方便、更加實用，所以我們看到那麼多的眾創空間、聯合辦公不斷地出現。所以我覺得第二個是要做產品的創新。
第三是運營的創新。這跟網際網路的思路是非常契合的，因為運營更多的是結合人，我們在住宅裡面，房子賣掉以後，更多的是做好物業的服務，它面對的是單個的個體。但是在商業裡面，我們今天看到的商場裡面，我們怎麼用一些科技、智能的手段連接消費者。在我們的辦公的商業產品裡面，我們怎麼去運營他們？我覺得更多的就是關注人。但是我覺得關注人這一點，在網際網路上，更多的它是一種連接，我們發現越來越多的人不願意走出門，他們通過網際網路去連接。
我們做商業地產的會有天生的一個很好的物理空間，讓大家本身就連接在一起。可是我們以前發現，你即使把物理空間連接在一起，我們在一個辦公樓裡面，我們在隔壁，但是互相之間並不認識，我們並沒有把這些群體經營起來。現在在我們的辦公樓產品裡面，我們更多的做的就是社交、分享，我們希望能做一個不僅僅是提供給我們的客戶一個物理的空間，而是能夠給每個企業一個生長的土壤。確實我們在新的項目裡面，跟很多的傳統辦公產品不太一樣，我們並不是僅僅給他一個物理空間，我們提供了大量的配套，可能這樣的配套有點源自於我們之前做住宅的想法，但是我們這一系列的配套，我們會發現客戶們都非常認可，因為他覺得以前的辦公的時間很長，但是很單調，辦公的時候有很多碎片時間，而且辦公時間的生活品質是需要提升的，所以這一點正好契合了住宅開發商願意去做配套、願意投資配套的理念。
總結來講，我們要把這三座大山轉化為動力，這三個創新很重要，也就是模式創新、產品創新和運營創新。
黎振偉：我們說了那麼多創新，都很動聽，但是下面的投資者、銀行家會問你一個問題，效益怎麼樣？你的財務指標怎麼樣？我們希望明年用我們的實際案例來告訴投資機構，我們創新以後，成效是很好的。
下一位嘉賓是來自合生商業集團商業事業部的副總經理王海燕女士，作為廣州的開發商，合生真的是一個很元老級的開發商，他們在廣州很擅長做豪宅和商業，這個商業創新起來也不容易，我估計三座大山對你們的壓力很大，但是動力也是很大的，王總是這個行業的資深人士，您給我們介紹一下合生是怎麼改變的。
王海燕：我先為商業人做一個宣傳，剛才黎總說了，說商業有三座大山、三個動力，我們都是做了十幾年的商業人了，為什麼還能孜孜不倦，而且是不知疲倦地往前奔跑。我覺得商業在某種程度上就像一個萬花筒，你每時每刻從每個角度看到的都不一樣，而且你可能還在期待下一刻、下一個角度是什麼樣的。所以這就是商業的魅力，這才是商業真正的原動力。我覺得人類社會不停止，商業就會一直存在。這是從個人角度為我們的商業做做宣傳。
從合生商業來講，剛才黎總說了，合生創展、珠江投資，這都是老牌的民營企業，當年的南方五虎之一。我們是在2015年11月份開始籌備成立了合生商業，經過近3年的經營、運營、開業、籌備，我們已經在行業市場上取得了一些小成績。現在我也想跟大家就我們取得的一些小的成績做一些實際案例的分享。
從消費者來講，肯定發生了變化，現在90後、00後的變化可能比我們知道的更加大，他更加的隨性、個性、有自己的主張，而且不想有雷同，這是他們大的性格上的特點。另外，現在很難說任何一個年代的人，我只在線下實體店購物，或者只在線上購物，他一定是複合型、全渠道的購物的方式，或者是消費的方式。我們是實體商業，我們應該怎麼做？不管是電商還是線上零售，它只是把這個蛋糕做大，在這個情況下我們怎麼做好線下實體，怎麼跟主流的消費群體產生對話和交流，這是我們需要做的。
在這方面我們做了一些嘗試。以我們北京的朝陽合生匯來講，這是去年12月2號正式開業的，開業到現在大概一年的時間，我們的日均客流已經達到了10萬人次，在北京的日均客流已經在前三。我們做了哪些跟目前的主流消費群的交流和溝通呢？我們做了一個以青年創意公園為切入點的2萬平米的實景街區，這裡面有8大主題，包括日不落、兔子市集、腦洞鎮等等，這個2萬平米的空間裡容納了200個租戶，這不是統一包給一個人的，是我們一家一家招商來的。在這裡面，我們的年輕的消費群體有得吃、有得玩、有得逛，已經在北京形成了非常好的口碑傳播，這是我們做的第一個嘗試。
另外是在建築上的大膽創新，我們在朝陽合生匯的5層拿出將近5000平米的共享空間，這裡面的最高挑高達到了25米，其實是一個全天候的室內空間場所，在這個空間場所我們怎麼跟現在的主力消費群和年輕人進行對話和溝通呢？我們利用電影文化IP，利用電競遊戲的IP和文化的IP，在這裡進行一個素人真人秀的體驗場景的打造。比如說今年年初的時候，我們就跟騰訊進行了英雄聯盟城市賽總決賽的比賽。包括我們現在已經在布展鬼吹燈、火影等等的項目，我們明年還會跟故宮博物院、樂高等等，在這個5000平米的室內空間進行一個素人的真人秀的體驗，他喜歡cosplay，他喜歡成為電影中的一個角色，我們可以在這裡滿足，這是我們跟沒有的年輕人相互交流的一種方式和方法，這是從消費者變化來做的一個變化。
從存量房的經營來講，存量經營一定是今後所有商業運營的一個非常重大的課題，這個課題下，在我們商業來講，一手是賺消費者，一手是賺租戶。原來最開始的商業就是簡單的收個租金就好了，但是隨著我們在超一線城市大家競爭的環境的不變化，我們就不能再做一個簡單的只能收租的地主，我們要做一個有技術含量、有科技含量的地主，在這種情況下，我們打造了我們的APP合生通，現在我們的客流系統已經到了店鋪級，利用我們的APP在租戶這個平臺上，他可以看到當月他的客戶到店率，包括他這個品牌租戶在整個項目中的經營排名，這也是我們深度運營的一個角色。
還有我們的科技應用，這也是現在逃不掉的，必須要應用科技，我們在這方面的嘗試和創新也是在七八月份做了一個項目，我們做了一個自己的IP戀物街，我們做了人臉識別，做了全場的RFID電子價籤，做了電子進銷存，做了無人超市，從商業地產角度，我們把這一套全部做了一個體驗，其實這也是給我們的消費者有更多的科技應用的新的感受。同時在空間上，我們也是為了滿足現在消費者變化的需求，我們要打造一個流動的Mall、迷你的Mall，這都是我們在創新經營空間運營上的一些新的嘗試和體驗。
黎振偉：謝謝王總，歐陽先生剛才說的這些他們已經在做了，剛才我跟杜總也在旁邊聊了，杜總是來自上海興業太古的，他說國內的開發商確實速度非常快，這也是商業萬花筒的精彩所在。
我們跟合生的兄弟公司有一個合作，在珠江新城，珠光地產把一個新的商場2—6樓交給世聯策劃，運營做辦公空間，不做商業，這個變化是很大的。我覺得今年的開發商變化是很大的，明年我們也可以把這個項目拿出來講講。
黎振偉：最後一位嘉賓餘總是我們這個行業的老行尊，餘總是規劃師，又是開發商，也是一個很有創意的人，我想請餘總也跟我們講講，從他的角度來談商業如何面對三座大山、三大動力。
餘英：我是來學習的，所以我不敢先說，要聽大家說了我再說，我非常同意王總說的模式創新、產品創新以及運營創新，到了今天，我們做任何老的商業一定會死掉，因為人變了。
做商業是要很細膩的，特別是前段時間看到王思聰的那個電競世界第一，我再跟我的孩子進行了深度交流，我發現創新是最重要的。剛才王總講的有一點我不同意，她說住宅的創新不太好做，我認為住宅創新是勢在必行了，我們以前設計的住宅是以睡覺為主的，所以分成了三房兩廳、四房兩廳，如果家庭住宅以交流為主，那就沒有必要三個房間了，晚上睡覺的時候隔一下很容易，但是我們現在的住宅設計完全沒有創新，這個地方一定會有很大的創新，而且現在年輕人不要房子了，那是爺爺奶奶的房子，那些大別墅年輕人絕對不要，年輕人要的是一種能夠住下來，能夠空間流動的，樓下豐富多彩。
商業也是一樣，商業未來應該是一個黑匣子，而不是現在的一間一間的商鋪，一間一間的商鋪是以前怕你偷了我家的商品，所以用牆隔著，晚上還要鎖門。以後不是這個概念，特別是電時代的到來，網際網路時代的到來，我相信真正的商業一定會在模式、產品、運營方面有巨大的變化。
就像我去年說網際網路時代到來，中國房地產的7隻黑天鵝，如果共享汽車和自動駕駛出現了，我們的商業寫字樓基本上有一半要關門了，我們很多人住到郊區了，5車道變成10車道了，速度非常快，就沒有必要住在郊區，像我們住在愉景灣，到中環27分鐘，非常方便，為什麼非要擠在市中心呢？所以這種變化很大。
紐約有一個劇場，以前我們的劇場是一堆人坐著，前面有很多人演戲。在紐約這個劇場是一個七八層樓高的空間，他們在前面演出，而且劇情是隨時變化的，我相信未來的商業可能是有20層樓的商業，裡面沒有一個一個店鋪的分割。香港人做商業很有經驗，走廊多寬，到哪裡要加寬，鋪位多寬，進深多少，以後這些老經驗可能都要打破，走廊可寬可窄，店鋪的隔牆可以分割，剛才有一位先生介紹了，一樓是化妝品，二樓是女裝，五樓才是男裝，六樓是運動，七樓是兒童，這些業態布局全部都會打亂，真正的商業要發生巨大的變化。
所以在下一步我們在探討的時候，創新這兩個字非常重要，如何把年輕人吸引過來，我們多聽聽00後的意見，可能會好很多。剛才有一位嘉賓也介紹了，在商場裡面可以自己寫詞、譜曲，我相信在商場裡面做衣服也可以，今天在座的除了男士西裝以外，各位的衣服都不一樣，大家也可以進行自己的創作。將來還有個人的IP也很重要，將來不一定要上班了，有自己的創意就可以在網際網路上收錢了，有了錢就可以去花錢了，在虛擬世界裡面成為一個大咖，錢就源源不斷地來。就像範冰冰的弟弟，發了一張照片就有幾百萬的收入，將來這個世界會發生巨變，創新也會帶來很大的變化。我希望大家在創新方面一定要做很多。
黎振偉：希望明年我們能看到餘總有新的創作。最後一句話，我們心目中未來的商業是什麼，請各位表達一下。
餘英：剛才我說過了，我們未來的商業一定是打破所有模式的一個黑匣子。
何建華：人性化、個性化的商業。
吳豔芬：未來的商業一定是一個大家都心中嚮往的，到了那兒比任何一個地方都要愉悅的一個場景。
王媛媛：我覺得未來的商業不再是一個簡單的消費的物理空間，而更多的是讓大家去成長，能夠根植在那裡，並且能夠找到快樂的土壤。
王俊標：未來的商業一定是一個很舒服的第三空間，社交、體驗、交流、用餐等等各種美好的事情都在這裡發生。
符茲棟：我覺得未來的商業就是贏得消費者的時間，為其打造美好的生活。
王海燕：我認為以後的商業空間應該會成為一個大家在這裡體驗潮流、時尚、娛樂、科技，體驗任何一種城市生活的極客空間。
黎振偉：謝謝各位。
主持人：讓我們再次掌聲感謝以上各位嘉賓為我們帶來的精彩分享。
接下來我們將進入今天的第二環節的議程。消費金融、網際網路金融方興未艾、遠未成熟，REITs資產證券化等遲遲未能落地，在商業地產的領域，金融的作用難以估量，但離完美還有很長的一段路途。
第二環節的主題是「資本回聲：商業與金融的不完美世界」。首先開啟的是主題討論會的環節，商業地產金融創新必修課，讓我們掌聲有請本環節的主持嘉賓：建銀國際金融有限公司董事總經理曾粵暉先生。以及參與討論的嘉賓：全國工商聯房地產商會香港及國際分會主席林熙齡先生；奧陸資本執行首席投資官蔡金強先生；彩灣智本首席顧問、不動產發展運營專家耿樹森先生；中國長城資產(國際)控股有限公司投資部董事總經理田炯先生；元豐資本合伙人古迎輝先生；香港光正置地、廣東光正房地產負責人陳大佑先生；廣東省房地產研究會執行會長韓世同先生。
下面把時間交給各位。
曾粵暉：剛才在席間受教很多，我們這一組也是星光熠熠，有很多老朋友，也有一些新朋友。
今天我們拿到這樣一個話題，我覺得很有意思，因為可能我們會有完全不同的解讀和理解，就是關於商業地產和金融之間的關係到底是水乳交融、如魚得水，還是大會給出的專題，尚未完美、前景可期。在這裡我非常希望能夠聽到臺上各位嘉賓的觀點。
我們今天有三個分議題，首先是商業地產金融的創新思考，我們的世界在前進，每一個行業永遠都走在創新的路上，剛才講到商業地產運營，以及它的設計、它的所有的創新，對於它的朋友，我們金融界，又怎麼樣在這樣一場共謀中以我們的創新和前瞻為它的發展提供更大的助力？
第二是商業物業運營投融資的策略，我們的行業要發展，需要金融的支持，需要資金的推動。在這樣一個環境裡，我們如何能夠在合規的狀態下，儘可能地通過我們的創新思維、不懈的創新努力，為這個行業帶來更大的助力和協同。
第三是關於商業資產證券化的話題，我對這個話題的理解是講商業地產的資產證券化。我參加行業的年會有幾年了，這個話題應該我們也談論過幾次，就是關於商業地產乃至於整個地產行業，我們的資產證券化前路在哪裡。我記得大約在一兩年前，我曾經作為嘉賓表達過這樣的觀點，這樣的探索我們永遠在路上，但是有可能還沒有這麼快能夠達到非常充分利用資產證券化的手段來為行業服務，確實兩年後的今天，我們依然在探索，我們依然在討論和交流，下面就把時間交給臺上的幾位嘉賓。
我們按照順序，首先請林熙齡先生談一談這幾個話題，我們自由發揮，話筒在我們手上，我們想講什麼就講什麼，其他的嘉賓也可以自由的補充。
林熙齡：這些話題現在都是比較熱的。我們現在講創新，最主要的是創新以後怎麼持續做到現金流比較穩定，我們投資者去看的時候，不管是創新還是用傳統的方式做，最後都是看收益率，如果你做得好，你怎麼做金融創新、做證券化都可以，當然還有你的產品的設計，這跟以前也是不一樣的，因為今天的對手和消費者的心態也不一樣，改變也是很快的，可能你今年喜歡商業地產的商場物業，但是很快整個業態，以及用戶的心態都改變了，你看5年以前都沒有什麼共享概念的，現在已經有了很多的共享的東西，這個業態的改變是很大的。
包括我們如果真的要投金融創新，我們做一些比較中長期的投資，中間的變化的影響也是很大的。所以現在要想的不單單是創新那麼簡單的問題，關鍵是你創新以後是不是可以持續拿到比較可預計的現金流，不管是什麼類型的產業。我們看的很多金融的產品，最後的估值也是比較偏高的，但是現金流是永遠跟不上的，你做很多的金融創新，最後可能還是得不到本來想要的東西，所以我們最後還是要回到基本的層面去考慮。
曾粵暉：我和林總是同行，可能我們的很多理解也接近，我覺得他的意思是，在所有探索和創新的路上，重過程但是更重結果，我們可能有目的、有手段，都是為最後的一個好的結果服務，時間能說明一切，我們這樣的創新是不是有效的創新，是不是合理的創新，是不是一個可持續的創新，用很多的結果都可以證明。
下面請蔡總談談您對這個話題的理解和觀點。
蔡金強：商業在中國一直都有很多人很勇敢地嘗試，過去的10年、20年，大家也不是非常容易，因為它是一個資本要求很高的行業。對商業地產這一塊來說，我覺得春天就快來了，可是現在有可能是黎明前的黑暗，尤其是今年跟明年，因為中間涉及到一個東西，就是融資成本在今年跟明年會大幅的飆升，這對商業的運營者是非常痛苦的一個事情。
在這種情況下，如果要做金融創新，我個人覺得會有非常大的挑戰。所以上一場的嘉賓也提到了這個問題，現在更重要的是做一個模式跟運營的創新，金融的創新並不是非常容易。如果把商業地產分成四個階段（土地、開發、運營、退出），拿中國和美國相比，你會發現中國在前兩者的投融資方面是挺發達的，後面兩個幾乎癱瘓。土地融資方面是很不錯的，因為靠的是自家的錢，在開發階段，中國的開發貸的總體規模大概是美國的5—6倍，所以資金非常充足，銀行的支持也很大。
可是在運營的階段，中國的經營性物業貸款，商業方面大概就只有美國的1/6。在退出階段，美國的REITs跟ABS總體的規模大概是2萬多億美金，中國只有它的2.6%左右。所以你會發現前面兩個階段咱們的融資功能是比較強的，後面兩個階段是接近癱瘓。現在這種情況下，後面兩個階段怎麼補足呢？退出階段不容易解決，因為REITs最主要靠政府放不放行，稅務部門松不鬆口，如果它不鬆口的話，鴨子在嘴邊也吃不到，現在ABS運行的還算不錯，從這四個階段來看，現在能創新的並不多，你只能從運營方面把它做成熟，然後把經營性的物業貸款這一塊做大。
現在只能回到這個根本，在資金鍊這麼緊的情況下，你要做創新，也是比較難的。現在商業地產做得比較好的華潤，它是像資本家一樣在做，以前的萬達或者是新城，它是像工業一樣做商業地產，太古是像藝術家一樣慢慢雕琢，只有凱德一家是像金融家一樣來搞商業地產。所以你發現真正用金融去搞商業地產並不是特別容易的，凱德做得好是因為它在新加坡，它可以通過新加坡的REITs把它套現出去。所以我覺得最主要現在還是要回到經營這一塊。
曾粵暉：說到點子上了，經營為本，剛才蔡總一口氣把地產公司可以做的一系列的融資方式說了遍，除了傳統的開發貸之外，也包括REITs、ABS等等資產證券化常見的產品，現在境內在這方面還在一直探索，希望早一天能為大家提供更多的服務。
剛才兩位嘉賓提到創新很難，難在何處？希望大家簡單談一兩句。我們這個會議選址在香港，今年在愉景灣召開這個會議，大家都希望了解香港的商業地產運營和內地有什麼樣的明顯的區別？有什麼可以學習的地方？
另外講到融資，目前我們會發現錢就在那裡，但是怎麼樣拿得到？境內跟境外比，據我們了解，可能我們的開發貸之外還有併購貸款，併購貸款在境內通常是不超過50%的，但是在一些歐美成熟市場往往可以達到更高的比例，可能有70%到80%，但是門檻很高。你具備這樣的條件，你可能會獲得非常好的資金的青睞和支持，但是這個門檻很高，這個門不容易進。所以上面這三個問題，我想請蔡總再做一個簡單的補充。
蔡金強：我簡單說一下為什麼創新比較難？因為現在整體的資金鍊非常緊，現在海外的高息債已經漲到了10%以上，你用這種錢來搞商業是沒法搞的，陽光城發行一筆新的債也要7%、8%的利率，現在這麼高的利息是很難做商業的。現在誰家都沒有餘糧，算來算去就只有保險那裡還有點錢，其它的地方也沒有那個錢能拿出來讓你去創新，所以我覺得創新現在不是特別容易，現在就要靠自家本事。
現在香港和國內有什麼分別呢？實際上還是有息負債的成本的分別，香港的開發商現在的有息負債的成本長期就是2%，國內即使是華潤也要4.7%、4.8%的有息負債成本。所以很多咱們不能弄的東西，它可以弄，它跟你慢慢熬，它先蓋三五年，再花三五年養熟，他可以跟你耗六七年，國內有幾家可以跟你耗？所以這是融資成本方面，我們有很大的分別。
另外香港是一個很集中的城市，它的購物人群或者說地點都非常集中，所以它又符合了地段跟人流各方面的要素，所以我覺得這幾點國內能跟香港做商業的大環境比的城市不是特別多。
曾粵暉：我再把我剛才的這三個問題請古總也回答一下。如果成本許可的話，我們是否有必要利用高槓桿的併購貸款去實施更積極的商業併購，您怎麼看這個問題？
古迎輝：這個問題要根據商業項目的自身條件來確定。如果說它的回報、現金流是允許的話，是可以利用更高的槓桿或者說更高的利息去做這個併購。如果這個項目本身是很一般的，甚至盈利能力是比較差的，你利用那個槓桿反而是起一個反作用的。
剛剛前面兩位嘉賓也說到了，目前的市場環境比較差，所以很多地產商都希望通過金融創新去得到幫助。金融創新本身是很重要的，但是我們也需要重視商業地產項目本身的盈利能力，這是一個很根本的問題。但是金融創新往往是在市場環境最差的時候，反而迫使創新產品推出來。回顧歐美的金融創新的歷史，CMBS、REITs等等，他們當時推出來是美國的市場環境最差的階段，被迫推出這個創新的產品。
回到國內來看，現在國內的職場環境是比較差的，往往會有利於推動金融創新。所以我們在國內的一些創新產品，比如說CMBS、REITs，但是在國外已經實行了幾十年，已經是非常成熟的產品。
國內在這方面的產品或者是工具才剛剛發展起來，從技術、手段和市場容量來看，還有非常巨大的空間可以發展，我們下一步可以繼續深化REITs、CMBS，進一步發展，跟政府或者是主管部門共同推動金融創新，使產品進一步成熟。另外一方面，金融創新可以結合最新的技術手段，或者是網際網路金融，以及目前最新的區塊鏈等等技術，加快證券化的發展。金融創新在目前這種困難的環境會有更快的發展。
曾粵暉：古先生剛才講的這個創新更多的是一種困境創新，是一種倒逼型的，處於在市場比較困難的境地中被迫的創新。另一方面我們也會經常談到主動性的創新，前瞻性的創新，未雨綢繆，為將來美好的世界規劃，去做一些重大的安排。所以創新這個大的話題裡面，我們會想到它包含了很多的概念，或許有產品的創新，或許有系統技術方面的創新，有制度的創新，還有很多很多其它方面的創新，我們在會前在小群溝通的時候可以看出耿先生有很多的理解和想法，您對金融創新、資產證券化都有話說，請您分享您的觀點。
耿樹森：今天對我來講是一個非常難得的學習機會，今天是講商業地產的金融，金融對我來說是一個陌生的領域，我這20來年在房地產方面一直在操作，金融是我需要學習的行當。過去20幾年更多的是服務於香港的知名地產企業，但是一直親歷國內地產20年的發展，從整個演進的過程，住宅發展的過程自己親身經歷，做了很多住宅的項目，也有機會去做一些商業項目。
回到今天的話題，我覺得商業地產到了一個新的階段，商業地產的金融模式的創新對地產來講是非常重要的工具，整個地產行業是需要金融的支持，才可能發展，這是一個重資本的行業。
我自己從一個地產的實操者的角度來看這個話題，如何進行商業地產的創新？創新在這裡的確是非常重要的，剛才講到了不同的資產證券化的工具，是可能解開商業地產大家面對的共同的困難。但是有一件事需要資本和發展商共同理解，商業地產和住宅地產的盈利的邏輯貌似相同，但是差異巨大。
過去20年因為國內地產發展太快，但是也太過集中於住宅房地產的發展，住宅房地產的邏輯相對比較簡單，拿地、借錢，趕緊設計、開發，分產權、賣出去、回款、還貸款，就是以快為邏輯，快是一個企業生存的價值所在。所以金融和房地產商都很習慣如何在快的節奏下實現資本價值，實現發展商的需求。
但是現在經過20多年的發展，大家太習慣了住宅發展這樣一種快的節奏上，用分產權盈利的方式，但是商業地產這件事情是完全另外的一個邏輯，商業地產恰恰就是不能快，如果是用住宅房地產的方法，用分產權的方法，儘快把產權賣出去，或者儘快把商場填滿，這件事情可能恰恰會令商業後面的盈利更加困難。而商業地產的盈利，在香港、美國或者在日本，它就是一個需要時間獲得資產本身的價值的增值。香港的商業地產價值除了一個項目計算之外，可能它本身相關利益的投資回報會更高。所以發展商和資本之間必須共同探討創新的方式，而探討核心的關鍵，資本和發展商之間就應該放棄住宅房地產思維，放棄快盈利的觀點，才可能找到盈利點。
在這裡我談談我在國內經歷的兩個樓盤的經驗，一個是在廣州的珠江新城，15年前我做過一個廣粵天地的項目，當時很多人跟我說，你在這裡做一個商業地產的項目，不如做成一個住宅或者是分商鋪賣掉，但是最後做下來，我做了一個綜合性的商業項目，現在回過頭來看，就是因為堅持了10年，整件事情的價值是數十倍的增長，而整個盈利回頭來看，對於住宅本身帶來的價值的影響遠遠超過了這個項目本身可以計算的價值。好在那時候香港地產商新世界能給我們5年的時間去運營這件事情。資本也是有一個取向的，資本如果在這個事情上有5年的時間，能看到這個項目的價值，可能最終它的價值不是發展商一家能獲取的，資本能獲取到更高的價值。
今天我看了愉景灣，我自己也親手做過一個以愉景灣為藍本的在佛山的項目，可能是大家不太看好的高爾夫球場，當時也是面臨一個選擇，如何用快周轉的方法把房子儘快建成了賣出去，這件事情可以套現、可以盈利。這件事情最後的價值就是一個住宅本身的增量，但是那裡有5000畝的土地，現在變成了佛山公開賽的賽場，廣佛新世界的項目，現在多了5年的時間，土地的價值和整個項目的價值已經數十倍的增加。
資本和發展之間不應該是兩方，資本必須要盈利，但是通過盈利的方式和目的，能夠看得更綜合、看得更寬、看得更長遠的時候，地產商能夠給資本帶來的價值會更加巨大。我覺得接下來商業地產的金融模式創新，這是非常重要的事情，但這件事情可能對房地產本身的價值，商業地產如何能夠更好關注長周期的盈利，這是資本和發展商需要共同努力的。資本可能關注到盈利本身，住宅地產關註銷售之後的盈利，而商業地產更關注的是資產升值的價值，不管是REITs還是ABS，都是商業地產能夠成熟以後盈利的商業模式。房地產商現在需要的是一個商業地產從開始誕生，到能夠真正產生效益，中間這個過程的金融的模式，可能才能夠真正帶給房地產商幫助，也能夠帶給資本最大的收益。
我覺得很開心的是今天是一個很好的學習機會，如果住宅房地產發展是過去20年的積累，我覺得只是一個前奏，商業房地產的發展，或者持有性物業的發展才可能給資本和發展商帶來一個持續的、更高的價值。
曾粵暉：風物長宜放眼量，很多事情都莫過於此。談了許多，確實我們商業地產既注重外殼，也更注重它的內核，在這裡我們高舉高打之餘，也要來點腳踏實地的。接下來請田總談談怎麼樣對房地產提供資金方面的助力？從資金的層面我們怎麼實實在在地做些事情，為這個行業提供更多的支持？
田炯：房地產的一個短板就是缺乏長期穩定、低成本的資金，在商業地產尤為突出。我們作為四大資管公司，過去更多的做的是不良資產的收購、處理，以及批發轉零售，通過銀行不良貸款的收購，做一些基金的重組，然後把它對外出售。
但是我們的底層資產很多都是商業物業、土地和不動產。所以我們過往的這種模式相對是簡單的。不知道大家注意了沒有，剛才愛琴海介紹的慈谿的項目，它也是來自法院的法拍，我們的很多退出通道也是來自一些司法退出途徑，把貸款拿回來就行了。現在我們開始在做一些增值型、賦能型的主動管理投資，拿到了一些貸款以後，可以債轉股，科技提供一些增量資金，進行改造、開發、招商、運營，以及退出。
並且現在國內的資本市場的證券化的產品越來越多，包括CMBS、REITs，這一塊我們也是在做很多的嘗試，並且我們在海外也有一些成熟物業的經驗，主要是買一些老舊的公寓來進行一些改造，然後招商退出，收益率也是不錯的。國內這一塊市場很大，而且這一塊屬於一些特殊機會，它不是說每個物業都可以升級改造的，真的要一個案例一個案例去看，需要有很強的招商運營管理以及前期市場的定位能力，所以我們在這一塊也在跟一些市場機構合作，並且有一些項目也是在前期階段，這是我們進入商業地產的一個主要的途徑。當然更多的以前的抵押貸款，包括過往的一些類似於高息債的貸款也在做，但是這不是我們的主業。
曾粵暉：希望以後有機會能夠在其它場合或者是論壇上能夠聽到田總對於一些具體案例的分享。
曾粵暉：現在我把這個問題重新交回給光正置地的陳總，聽到了田總對於他們所能提供的這些產品和服務的介紹，作為行業中人，我們有沒有金融方面的需求，這些金融界的朋友在以後能夠提供幫助的地方，我想聽聽您地想法。
陳大佑：感謝主持人，也感謝觀點給我一個機會和大家互動。我說一個過去的故事，然後說一個「科幻小說」。
1960年第一個REITs是美國國會調規出來的，當時的總統是艾森豪。所以美國在資產金融的創新是超過半個世紀之前的，今天的革新者已經在革自己的命了，我們都在說創新，其實我們大家都在很困難地複製人家幾十年前的事。凱德的房地產基金是80年代開始打造的，80年代開始陸續上市，一直到現在。其實我們是跟在別人後面的。
我下面說一個科幻小說。這個科幻小說是我正在做的，我在大概一年前進入投資代幣，這就是大家常常聽到的比特幣、以太坊，這幾天下跌都很厲害。我今天介紹的科幻小說是我們正在操作的，叫做證券代幣，它的簡稱是STO，就是把商業資產、有營收的物業證券化，它是通過持有幣來持有你的股份。今年6月到9月，華爾街批了大概90多個項目，所以這個已經不是科幻小說了，9月份之後的數據還沒有，但是應該是開始井噴了，大部分是寫字樓、酒店資產、商場，也包括美國比較特殊的低收入資產。
現在我們要創新，我建議先看看世界，不單單只看國內。目前有三個項目比較好玩，一個是在東南亞的服務型公寓項目，我通過STO投資1億美金，佔股70%，它的綜合成本才300萬美金。第二個是美國中部的一個項目，這是一個低收入人群的租賃項目，是專門給低收入家庭租賃的項目的資產，我們把它代幣化，它的租金是政府資助80%，它的增長槓桿大概是35倍，當然這是政府介入和站臺的。第三個是明年會做的項目，是中東的某一個地方的資產，它大概是42億美金，60%是商場，20%是酒店，20%是寫字樓，這個項目會全部發，大概會發到估值的80%。
我再說一下什麼叫資產幣，資產幣和功能幣有什麼差別。什麼是功能幣？比特幣就是一個功能幣。資產幣是基於真實資產，代幣持有者直接持有股份，還有公司股份收益權。如果各位同行有興趣，可以會後找我詳細了解。
它跟IPO上市，甚至在香港證券化，做REITs、ABS不同的地方是，這個代幣是世界流通的，不是區域流通的。
曾粵暉：不知道大家有沒有看到這個對未來世界的描摹，其實就近在眼前，確實未來已來，我們每個人都在其中尋找到自己合適的位置。今天壓軸的時間，我們交給尊敬的韓會長，聽了這麼多朋友的發言，我想聽聽您的高見。
韓世同：雖然我沒有親自做過商業地產，但是從業20多年，一直對商業地產的發展模式非常關注。我們看到比較成功的運營商業地產的模式，要麼是非常強大的，比如說恒隆，它號稱不用借銀行的錢，幾乎用自有資金就可以了，當然它有些資本是從美國過來的，但是不管怎麼樣，它是類似於自有資金，自有資金髮展，就可以度過很多的風險，因為你不會在沒成熟收穫期的時候就有人逼債了。
比如說廣州的天河城，也是仰賴它的投資方的資金實力。如果資金實力不足，又要大規模發展商業地產，這方面做得最好的就是凱德，去年我跟觀點一起到新加坡參觀了凱德、豐樹，他們都是這種模式，他們非常注重後端的REITs，但是前端他們是領投加若干支私募基金，它只需要賣少量的公寓就可以讓自己的項目運作起來。
萬達的模式在經濟上行的時候是成立的，經濟下行的時候它就兜不住，因為資產增值的規模抵擋不住它的債務方面的壓力，造成了這樣一種狀況。但是凱德其實是在開發階段就領投，然後帶幾個私募基金。現在講來講去都是舉債融資，忽略了權益融資。現在國內的私募可能比較嚴格，最近我在研究一些科技方面的基金，它必須要100萬以上才能加入，為什麼不能有10萬、20萬、30萬、50萬的呢？
我們的P2P本來是一個很好的創新，結果搞到現在出了很大的問題，如果把這些民間的資本聚合起來投到項目裡面，好過通過二級市場的操作，那個錢未必真正流到需要的地方去。當你把一個項目拉長來看，比如說10年時間，三年多開發周期，三年多持有周期，最後應該是到REITs，就是長期的保險等等追求穩定的資金來持有，這樣的長周期，可能這個資產增值若干倍，你在每一個周期階段給股東帶來的收益都會非常好，馮侖就是非常提倡這樣一個模式的。
而且我研究凱德、豐樹，包括國內做得非常好的越秀，越秀在前端是沒有一個私募的，比如說它領投，帶領若干只私募，就用股東的錢去開發了，然後他們過幾年就退出了，退出之後交給後面的運營方。現在做得比較好的我們看到有鐵獅門、黑石等等，資管公司能不能再往前走一步，參與到這個開發階段，使得資本有更好的收益。
我覺得現在大家都忽略了，都覺得輕資產好，但是我發現香港的很多機構都是重資產的，我做住宅地產賺了錢，我建一個寫字樓，然後持有它。我覺得在這方面不要過度的盲目，要麼全部是舉債型的，要麼全部是輕資產，輕資產到最後就是沒資產。我有一個物業在這個地方，我有長期的收益，這也是一個非常好的安排。
曾粵暉：技不壓人、藝不壓身，我們還得有一點東西壓艙底。在一個特定的時間節點，到底什麼更重要，我們常常在探討，在我的觀點裡面，所有這一切其實都是互為左右，相生共贏的，時間會說明一切，做時間的朋友。林總剛剛跟我耳語幾句，說他有話補充。
林熙齡：聽完所有講者的分享，我有一些啟發，所以做一個簡短的補充。
剛才有一位嘉賓講到，在美國做REITs，做其它的金融創新都做了很多年，他們都是老大哥。我想說的是什麼呢？現在如果在商業地產方面有一些突破，做一些金融創新，因為現在錢、項目怎麼匹配很多人都在考慮，但是有一個很重要的點，我們學金融的人都知道，你看過去每隔10年都有一場金融風暴，特別是2008年，CDS這個東西為什麼造成這麼嚴重的後果？
你要知道不管做什麼創新，你買的東西是什麼。CDS就是很明顯的有問題的，我們都不明白它背後的東西到底是什麼。創新不是不好，但是創新到一個沒有人知道的地方，那就是有問題的。反過來我們看到美國的CMBS比較傳統，CMO、CDO這些東西也是一些創新，中國也有做這些東西，當然不是叫一樣的名稱。
但是你看這個商場的收益率就是這樣的，它的價值就是這樣的，不管你怎麼創新，它永遠都是這樣的。當然如果你有一些不同的東西，可能它的收益變大了，你的創新加了一些不同的風險在裡面，所以你要分析，投資是很簡單的，左手是風險，右手是回報，其它的都是加進去的，把那個過程搞複雜一點。所以你要看那個風險到底是在什麼地方，如果沒有風險，搞那些創新的東西沒問題。
否則,你買一些新的產品，好像是很創新，但是如果最後有金融風暴發生，或者是經濟下行，你發現你買的創新的東西變成不能體現你價值的東西，這也是要小心的。我提醒大家，創新的時候要想一想，你買的是什麼東西。香港以前都有一些創新的東西，你要看那個風險跟回報，以及跟你的底線到底是什麼，你清楚這些就沒問題，否則創新不能為你帶來一個你想像的盈利，這是有問題的。
曾粵暉：我想回應林總最早的一個觀點，他說我們的創新既要注重過程，但是更加要關注結果，換言之，我們覺得這個創新的過程本身也應該是有人文關懷的因素在裡面的，技術不是冷冰冰的，技術也有溫度。當我們每次在這裡相聚的時候，我覺得既像是一場朋友會，又像是一間工作室，我們非常希望我們的交流能夠持續，能夠帶來啟發，能夠實現成果。感謝觀點，感謝各位。
主持人：非常感謝各位嘉賓帶來的精彩分享。
接下來即將進入的是第三環節的議程。城市在生長、擴張的同時也需要更新，存量市場與創新業務成為了房地產行業的新風口，在過去幾年時間當中，商業地產高速發展的後遺症，也是今天商業創新與運營必須思考的命題。
第三環節的主題是「模式思考：城市發展與商業創新」。首先進行的是演講環節，有請本環節的演講嘉賓，印力集團合伙人、副總裁許英女士，演講題目是「美好生活，全景服務」。掌聲有請。
許英：尊敬的各位來賓，大家下午好！今天我代表印力，很榮幸可以各位同行以及在座的眾多專家，一起交流我們的一些想法和經驗。今天我演講的題目叫「美好生活、全景服務」。
我們看一下實體商業的變遷，第一階段以百貨和商超為主，第二階段才進入到我們今天的話題，就是體驗型的購物中心。今天很多同行說到了他們的業務增長，我覺得這是很開心的一件事情，但是印力相反感覺到了有危機，我們感覺到了在經濟下行的情況下，我們深深感覺到可持續性增長的痛點。
因為我們是一個線下的實體，我們傳統的業務模式還是收租金，租金的增長完成是和銷售額的增長息息相關的，一旦我們看到經濟下行，銷售的增長不足，或者是因為行業的競爭攤薄了這個部分的盈利的時候，平均租金的收益率是在下滑的。而且成本還在不斷上升，雖然稅收方面政府在減稅，但是有很多的成本，包括有人工成本，還有新科技的投入等等，這些成本都在上升。還有一點就是我們對消費者是不是真正的有洞察，我們其實還是一個B2B2C的業務，但是我們對這些80後、90後有多少了解，我們並不是真正的參與者，所以這使我們感受到深深的危機感。
對印力來說，我們覺得還是要先深度地洞察這個時代，這個時代消費者對品質的生活有要求的，消費者的人群也在變化，他要求的場景也有所不同，這是多維的，而技術的變更是推動全球經濟、全球行業的變革。這些行業的洞察，我們有沒有抓住呢？這些行業的洞察，我們能不能及時地把它內化到我們的經營上？這是我們全行業要做的事情。
雖然我們有很多的嘗試，但其實坦白說這些嘗試現在都是很片面的，我不知道大家同不同意我的觀點，但是我們是深深地感受到，我們試了很多，但是它直接的效應有多少呢？因為現在商場的供應量是非常大的，人均已經超過了1.2平方米，不僅是大城市超過，二三線城市都超過了。
因此我們同行裡面會做很多的創新的舉措，包括在硬體方面的投入，剛才我們看到無論是愛琴海，還是招商，或者是其它的商場，他們都在商場的設計、裝修、場景的打造上下了非常大的工夫，而且也有很多IP的介入，這都是要很大的成本的。
當然我們要考慮這些項目的可複製性有多少。我們現在在商場的投、融、管、退裡面，我們現在說的比較多的就是管，但是在投資和退出方面，我們根本就沒想好。前一個環節關於資本市場的探討裡面，大家都看到了，連地主家都沒有餘糧了，現在我們的融資成本都是很高的，以印力來說，我們有128個在管項目，包括萬科和印力直接管理的，我們沒有開業的項目只有十多個。所有商業地產都是一個重資產型物業，它的持有期是很長的，這個退出沒有解決好，這麼多資產你怎麼可持續的發展？完全靠經營，經營是一個很大的話題，經營要面臨很多的創新，這種創新到底能不能帶來突破，誰都不知道。
因此，我們也看到有很多的開發商，他們去把一種產品做到因為大家喜愛而需要，比如說北京的芳草地，它讓我看了覺得非常的驚喜，但是有多少城市可以做這樣的複製呢？我們在同行裡面也看了多，我們也在全世界考察，我們覺得有另外一個維度可以考慮，就是更好地滿足基本的需求，極致地滿足他的基本的需求。
在這裡面有很多國家做得是非常好的，比如說日本，它對顧客極致的體驗，對顧客每一個交流的點，我們都是贊口不絕的。甚至現在還有一些新型的區域，像泰國的購物中心，它是百貨加購物中心的模式，它的服務做得也很極致，產品也打造得很好，它的每一個節點的體驗都做得很好。請問中國的商場有多少做到了？
香港非常小，沒有太大的可比性，你能把香港的整個模式推廣到全中國嗎？我相信你會遇到很大的障礙，這就是印力現在面對的障礙，其實也是萬達等等同行遇到的障礙。在這裡面當然有很多可借鑑的好的開發商做的嘗試，像華潤、凱德，都是需要學習的，國外也有很多好的開發商，也是我們印力要好好學習的，我們的基礎功還不夠紮實。
印力現在已經是萬科的一個商業平臺，萬科一直提醒印力，你是我們做商業的一個平臺，你要和最多的消費者接觸，你要成為他們生活的夥伴，是他們生活交流的中心，你要回歸到業務的基礎，回歸到業務的本心，好好地服務你的消費者，他們才是被你關注和服務的人，你一定要讓你的商場是一個有溫度的地方，是承載了一種記憶和美好的體驗，是成為他們生活不可或缺的一部分。
我們丁總常常會講一個案例，他到了菲律賓的時候，菲律賓SMmall，它佔了菲律賓40%的市場份額，他說SMmall的小朋友最開始學會說話就是「爸爸、媽媽」和「SM」，他們的爸爸媽媽帶他們去得最多的就是SM，所以他們對SM有很深的感情，但是我們現在的商場有做到這一點嗎？
我們的商場旁邊有一位老人家，是一個荷蘭人，他就住在我們的商場周邊，他每天早上10點都會我們的大家樂吃早餐，每天風雨不改，他到了我們那個地方，我們的保安會扶他去到他的位置上，大家樂的同事根本不需要說任何的話，就等著把他要的餐送到他的面前，他就享受完他這一餐，完全就像是他的朋友一樣。我們有多少商場做到把我們的消費者像朋友、家人一樣對待？我們覺得這個空間應該充滿溫度感，而不僅僅是那麼簡單的一種交易的平臺。
我們還要把租戶看做是我們的合作夥伴，我們要和他一起去創造一個更好的連接，讓他們和我們長期一起更好地服務消費者。
對消費者來說，我們更希望服務這個消費者，是和我們的各方面的盟友，和我們的合作夥伴一起去打造一個生態圈，讓這些消費者能跟我們有更深度的連結。現在印力已經是萬科的平臺，萬科現在已經不叫地產公司了，它除了住宅之外，還有租賃、產辦、冰雪、物流、教育等等，這方方面面我們都是可以打通的，所以我們對消費者是希望能成為他們的一個全方位、全場景、全生活流程的連結的地方。
在一些業務的嘗試裡面，因為我們需要和我們的合作夥伴更好地結合、更好地賦能，所以我們成立了一個新零售基金，這個新零售基金是印力和另外一家基金公司單獨成立的，我們會挑選一些新出現的，在市場上很有成長空間的品牌，我們直接投資在這個平臺上，然後我們在商場裡面培養這些優質的品牌。
科技賦能這一塊，我們現在只是到一個點，但是服務的深度，我們一直在思考。因為這個深度的問題，我們成立了兩家公司，一家公司做數據的分析、運營，一家公司是我們和雲天勵飛合作的，雲天勵飛是深圳市政府投資的做人臉識別的公司，這家公司的創始人是我們國家千人計劃的科學家，我們和他們成立一個平臺，我們不僅是做人臉識別，識別完了之後進行深度的運營。我們只識別了一個人，後面的動作也會加入，我們下一步就會考慮會員的經營，我們識別他之後，跟他進行深度的連結，然後對他做全場景、全生活、全生命周期的連結和服務。這就是我們的一個目標，這是我們下一步要去運作的一個方向。
印力成立至今15年，在這個過程中我們很感恩，我們一開始就和很多行業的巨頭合作，他們投入進來，我們只專注做商業地產，而且只做商業地產裡面的購物中心。
我們有四個產品類型，一個是印象城，這個產品大家聽得可能比較多一點，我們還有印象匯、印象裡，印象裡是社區商業的產品，還有一個是印象城，這是我們的超大型的產品，我們在明年年底在上海嘉定有一個純商場會開業，有32萬平方米。
今天我想和大家交流，希望得到大家指導的就是這麼多，謝謝。
主持人：非常感謝許英女士的演講。接下來掌聲有請下一位演講嘉賓，香港興業國際集團租務及管理主管杜一莉女士，演講題目是「新消費趨勢下的商業模式創新探索」。
杜一莉：大家好！首先非常歡迎大家來到愉景灣，愉景灣是香港興業國際的一個旗艦項目，也是我們可持續發展的一個非常好的產品。最近幾年我們也介入了很多商業地產的發展，雖然說我們商業地產的體量現在還不是很大，但是我們在每個項目還是做了很多的創新，今天就一些項目的實踐給大家做一些簡單的交流。
大家都知道現在電商的發展是非常快的，剛剛過去的雙11，天貓的銷售額已經超過了2000多億，讓實體商業非常汗顏。很多人都在說，是不是線下的實體商業已經不行了呢？但是我們看另外一個數據，2017年的零售銷售額的統計，80%的零售還是在線下發生的，我們也想看看我們作為實體商業的運營商，怎麼樣能夠拿到80%的這部分份額。
我們看天貓和電商這十多年的發展，我們也發現它的經營也發生了很大的變化，包括在2009年，它唯一的一個手段就是半價促銷，但是在10年之後，在最近我們也跟天貓有一些線上和線下的合作，我們發現天貓也已經發生了很多的變化，一方面它線上和線下結合，另外一方面它整合了阿里巴巴所有的品牌，做了一些新零售的應用場景的整合。
我們也研究我們的消費者，剛才很多位嘉賓也都提到，大家已經厭倦了一些物質性的消費，反而更加追求一些體驗，追求一些精神的消費。所以說消費的需求和消費的行為都發生了很大的變化。
我們看到埃森哲在2017年的一個消費行為的分析研究，一方面80後、90後這樣一些詞不斷出現，他們是我們的消費的中堅力量。但是80後、90後的消費行為有很多的關鍵詞，我們也感到有些意外。一些關鍵詞是個性、重體驗，但是有兩個新詞，就是E靈感、線上搜，現在大家到線上找到一些靈感，但是很多的體驗還是希望回到線下來，所以我們最近也在跟天貓做一些線上了線下的互動，現在我覺得線上和線下的界限越來越模糊，大家都會聯通在一起。
從消費的行為變化來看，其實也就是跟馬斯洛的需求層次是一樣的，大家已經從生活必需品的消費逐漸升級到品質的消費和個性化的消費。比如說我們上海的興業太古匯，我們有一家戴森的旗艦店，在前兩個月的時候推出了一款新的捲髮棒，4000多塊錢一套，雖然說價格比較高，但是真是一貨難求，現在它的訂單已經排到了明年初，也說明大家現在並不滿足於一個基本的消費品，而是追求一些有品質的產品，追求一些生活裡的奢侈品。
剛才也講到，我們的消費結構在發生很多的變化，從單一型向多樣型發展，同時我們的實物型的消費向服務型的消費發展，還有就是個性化和品質化，推動了線上線下的聯動。
接下來講到一些我們已經實現的商業項目。目前我們在上海跟太古地產各佔50%合作的，共同開發、共同管理的上海興業太古匯，去年11月份開業到現在整整一年，之後也會講到我們在運營和招商過程中的一些小小的亮點。
香港的中染大廈位於荃灣，它是一個工業項目，我們把它活化成一個商業項目的比較成功的案例。另外我們在天津市中心跟新加坡的政府投資公司GIC一起合作了天津津匯廣場，這也是一個城市綜合體，它的商業部分是由中糧大悅城輸出管理，目前是、天津的和平大悅城已經在運營。另外就是香港愉景灣，大家也看到我們有一些不同的商業成分。雖然說我們有一些商業體量，但是我們基本上每個項目都是完全沒有複製，每個項目都有它非常強的個性和創新的元素。
關於商業模式的一些創新的探索，我們總結為四個方向，一是品牌的創新，二是體驗的創新，三是科技的創新，四是IP的打造。
首先講品牌的創新，我們叫做人無我有，興業太古匯和香港中染大廈的商場都有很多新的品牌。上海的興業太古匯有240家的品牌，我們引進了43家上海首店，其中包括30家品牌旗艦店和15家獨特的品牌概念店。大家對上海的商業市場都很熟悉，在一個那麼成熟的市場裡面，我們能夠做到引進這麼多的首店，我相信還是非常不容易的。
這裡簡短的舉幾個例子，星巴克臻選烘焙工坊，這是大家都去過的，也比較熟悉的，這是我們跟星巴克做了兩年的互動，同時也做了一些政策方面的突破，最後才能把它引入落地，效果非常好。另外我們兩家品牌也都有很多的創新，一個是蔚來汽車，它在我們的店裡完全推翻了賣車或者車輛展示廳的概念，它完全把它做成了一個會員服務中心和車主的互動中心，在裡面可以辦論壇，可以辦生日會，可以把它作為車主的社交的場所和中心，後面也可以看到蔚來和我們做了很多的跨界，甚至在剛剛過去的一個時裝周裡面，幫我們做了一個跨界的時裝表演。
另外我們引入了一個百年老店雙立人，大家知道它是一個典型的賣廚具和刀具的品牌，我們也是跟它做了很多的互動，最後引進了它的全球唯一的一家美食學院和它的米其林餐廳。這都是我們在招商的過程當中跟品牌做了非常多的互動、交流，我們作為一個平臺，還是要跟我們的租戶成為一個合作夥伴，鼓勵他們去做更多的創新。
中染大廈也是一樣，作為一個活化的項目，雖然它是一個社區型的商業，我們也是引進了很多品牌最大的分店或者是當地的第一家分店。
第二是體驗方面的創新，我們總結就是人有我優。同樣回到上海興業太古匯的項目，我們打造了一個美妝大道，我們總結了20多家美妝、護膚和香芬的精品店，我們覺得這個打造也是生逢其時，我們看到2017年的統計，美妝已經超越了運動休閒成為零售方面增速最快的一個行業，同時這些美妝品牌跟以前在百貨裡有什麼不同？
一方面是它們作為一些精品店，它的形象有了很大的提升以外，大概有接近一半的品牌都設了SPA、護理的空間，都是給他的VIP提供服務的，所以也增強了黏性，能讓大家回來重複消費。在美妝護膚品牌區域的綠化空間，我們都給到他們做形象的延伸，所以他們就把形象由室內一直延伸到了室外，我們也是覺得非常有個性。
同時我們跟品牌做了非常多的合作，雖然說我們開業只有一年，我們做了106場活動，其中有26場都是跟美妝相關的一些快閃店或者是一些活動。我們其它的活動也很多都是針對女性的消費者，女性消費在我們商場的佔比還是非常高的。
同時我們也做了一些高科技和VR的嘗試，今年夏天我們做了一個奇想國度VR電影的盛會，我們引進了20多部入圍威尼斯電影節的VR電影，整個夏天都讓我們的消費者能夠進行一些非常沉浸式的VR的觀影體驗，收到了非常好的效果。
在香港的愉景灣也是有很多的創新，包括打造了香港最大的臨海的露天美食區，吸引了不單單是愉景灣裡面的住客，也包括從港島過來的消費者，來吃一頓浪漫的晚餐，而且還有室內的兒童遊樂場。另外大家也可以看到我們的海濱白禮堂和我們的馬車，也是成為香港的一個結婚的聖地。
第三方面是科技創新。我們做了一些O2O的聯動和社交的互動，包括我們跟天貓、京東等一些社交媒體的合作。
在今年夏天的時候，我們開發了一個微信的小程序，做了一些引流的工作，同時我們跟大眾點評做了H5的遊戲，在這次的聖誕節都會做一些導流的動作。另外我們和天貓雙11合作，做了一些明星應援站智能母嬰室等等，之前我們和京東618都有做一些合作。我們也覺得社交軟體是非常好的推廣工具，我們也做了抖音的不同場景打卡和餐飲的推薦。
第四是IP打造，我們也打造了文化的IP和時尚的IP。文化的IP就是我們項目裡面有一個百年建築，我們在最近也把它做了一些活化，我們現在把它命名為查公館，也是香港興業創始人的家族姓氏，查公館裡面的揭幕展就是以興業的創始人的平生的展覽，後面我們還做了一些其它的展覽，這也是一個活化老建築的好的案例。
關於IP的打造，另外一方面就是我們從去年開業以來就開始承辦了上海的時裝周，剛剛過去的10月初，我們也承辦了上海的秋冬時裝周，我們命名它為時尚漫步，總共做了8場秀，都非常成功，這一場就是蔚來汽車，他們請來了一個設計鬼才卡拉揚，給我們做了一個混界的時裝秀。
總結我們的四大創新，品牌創新是我們的基石，我們一定要跟租客、品牌有更多好的合作，在這個基礎上我們共同來打造一個平臺，來做一些體驗方面和科技方面的創新，打通線上和線下，最後是IP的打造，也是更加精神層面的，也是需要我們繼續探索的。
商業創新之路非常漫長，我們希望跟大家共同探索。
主持人：感謝杜一莉女士。今天的演講環節到這裡就告一段落，接下來將進行的是最後一場主題討論會的環節。所有人都在湧向風口中的商業地產存量市場，這裡需要更長遠的眼光，才能看清未來趨勢，抓住發展機會。同樣重要的，還有苦練運營基本功。
各位來賓，第三環節主題討論會的主題是「存量時代的商業進退」。掌聲有請本場討論的主持嘉賓：新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷先生。以及參與討論的嘉賓：中原地產中國大陸區主席黎明楷先生；印力集團合伙人、副總裁許英女士；益田集團執行董事、益田旅遊商業集團總裁劉雅娟女士；福晟事業合伙人、福晟集團事業合伙人、董事，福晟商業集團總裁吳洋先生；萊蒙國際集團副總裁、萊蒙國際集團萊蒙商管公司董事總經理李國華先生；光控安石商業運營總經理林寶泰先生；深圳市花樣年商業管理公司副總裁兼大華南區域公司副總經理甘永清先生。
下面把時間交給各位。
歐陽捷：非常感謝大家，我們延後了一個多小時，所以我跟各位嘉賓商量了一下，我們把時間壓縮一下。我們分成兩輪，第一輪每位嘉賓3分鐘，第二輪每個人用最經典的一句話做一個總結陳詞。
我們這次有三個話題，第一個話題是關於增量市場的趨勢。我們的題目叫做存量市場，但是沒有增量，哪來存量呢？所以我們先探討一下增量市場未來的趨勢。第二個話題是關於商業地產如何可持續賺錢。你今天賺錢、明天賺錢，後天還要賺錢。第三個話題是存量市場未來的機會。
首先請益田的劉總先談一談我們未來的增量市場的趨勢，因為我們的商業地產越來越多，購物中心還在不斷地蓋出來，另外一方面活的人還很艱難，我想先請劉總分享一下增量市場的觀點。
劉雅娟：非常感謝有這樣一個機會做一個分享，剛才金融的大佬在分享的時候提到，我們怎麼樣以最快的節奏實現資本的增值，這是做金融的和做商業的都要想的問題。每天都有人問我，益田的旅遊商業的盈利模式是什麼？結合我們今天的話題，就是講增量市場的趨勢。我想先講一個例子，去年2月份我們在深圳的一個益田假日廣場10萬平米的商業發了53億的ABS，這是2017年的全國首單，這樣一個案例是一個嘗試，就是我們如何把固定的存量的資產盤活。
在這種情況下，我們也做了一些思考，我相信整個行業都在做這樣的思考，現在的你是過去的你造成的，未來的你則是現在的你造成的，基於這樣的一個初步的思考，對於未來的增量市場的趨勢，我把它總結為三點：第一是資產的持有方和運營方，我認為是逐步分離的過程，我們現在也在做一件事情，一方面是在一線城市以及強二線城市，我們去更多地持有一些優質的商業資產物業，但是同時我們從兩年多前開始做輕資產的管理合作，希望能擴大規模，這樣一種模式也是對存量市場的反應和變化。
第二個趨勢我把它解讀為順應目前消費升級的趨勢，我們做商業的企業應該更進一步建立自己的核心競爭優勢，這個優勢對益田旅遊商業而言，我們把它總結為兩個關鍵詞，第一是文化旅遊，第二是體驗商業。當這兩者相碰撞的時候，它會爆出什麼樣的火花呢？目前我們在整個商業市場，包括現在的存量和未來的市場，我們除了在一線城市做自己持有型的商業，其實還有一個變化，我們今天更多的是講城市商業，但我要給大家一些不一樣的東西，目前我們在桂林陽朔、安徽黃山、湖南張家界、雲南麗江和無錫等等城市都在布局我們的旅遊商業街項目。
我邀請大家能夠去看一下，其實做金融的可能會問，這樣的項目如何去保持它持續穩定的賺錢能力，其實是基於它的核心競爭優勢，這個優勢就是我剛才提到的，我們以商業為基石，以文化為靈魂，以科技為手段。因為時間的原因，我就不展開講。但是我想講的一點是，文化是一個關鍵詞，如何更好地挖掘當地的文化，挖掘品牌的文化，為大家提供不一樣的東西，把它的優勢充分體現出來。
我們基於此做了一個延展，就是在很多的城市項目和旅遊商業項目之間，我們會實現一種融合。比如說我們在深圳和上海的城市商業項目，我們會做徽州文化節、大唐文化節、麗江文化節，我們也會把這些城市的資源引入到其它的區域。
第三個趨勢是跨界的融合。跨界融合一方面是國內國際一些藝術資源的融合，還有商業與產業、教育、與其它板塊的融合。
以上是我的一些見解。
歐陽捷：我們看看逛商業的主要是誰？主要是女性，所以我覺得女性做商業的經營可能比男性更有優勢。當然我們男性可能不太服氣，接下來請吳洋總挑戰一下這個話題，商業地產如何可持續賺錢？
吳洋：我們一談商業就談到了商場、購物中心，實際上我從做購物中心做了十多年以後，最近這兩年開始，應該說近5年開始，一直在研究商辦物業。我加入福晟不到兩年時間，我發現福晟已經有了六七十萬方現存的持有的甲級寫字樓，包括在福州有4棟樓，包括在長沙、上海有寫字樓，甚至未來在深圳我們還有5棟300米高的超高層寫字樓要誕生。
這麼大量的商辦物業，我們通常看市場上的行為，不管是購物中心還是商辦，我們通常現在開發的思維和模式還是處於一個簡單的招租、招商和簡單的運營體系。比如說寫字樓，我們會拿五大行來做我們的物業管理和後期的物業跟進，但是往往忽略了一點，商辦物業應該是一個大的社群，它的社群遠遠要超越我們的購物中心。所以從這個角度來講，我們5年前在上海外灘金融中心，我開始研究的就是智慧生命體，到了福晟以後，我們現在在研究的就是辦公室的線上平臺，打造企業的一個平臺，包括員工端的生態圈，形成一個有機的結合，建造一個共享、共生、連接、共同成長的智慧生命體、智慧平臺。
舉一個簡單的例子，我們把企業間的各種需求打通，比如說我的租戶之間是很陌生的，我們會發現一個商辦物業裡的寫字樓，它們的企業之間是有需求的，它們的陌生感跟我們住宅裡面門對門的陌生感是一樣的，怎麼把他們的資源互通？比如說我們裡面的中國移動、小米、海爾，以及其它的保險公司，完全可以利用他們自身的技術，在我的辦公室系統裡面建立起合作的關係。中國移動加入我們的系統以後，就把整個樓宇的自控體系用它的現代技術全部連接起來，而且是免費為我們服務的。這就是我們的受益。
從員工端來講，我們打造了一個生活社群的平臺，讓他在這裡面除了工作以外，能夠在這裡體會到社群裡給他提供的各方面的服務，這就是作為一個持有物業未來可持續增長怎麼來做，還是要從裡面的企業到個體，把他看作一個客戶，從他的痛點需求的角度來解決這些問題，才能夠保證未來這個物業持有的價值的提升。
歐陽捷：吳總講得非常好，他其實本質上是抓住客戶的痛點，然後用社群流量來運營。接下來我們看看光控安石的林總的觀點，我們原來在北京一起聊過，您下面的項目運作得非常成功，您談談怎麼讓商業持續賺錢？
林寶泰：光大安石本身是一個基金公司，我們的操作模式和其它的地產公司是完全不一樣的，我們是靠商業的運營和現金流體現我們的價值，去進行投資和退出。我們做商業是要賺錢的，不光要賺錢，還要賺到滿足投資回報率要求的錢，我覺得商業現在的運營本質還要回歸到人，首先你要研究消費者，引導消費者，滿足消費者。
還有一點，人是我的管理者。我相信在座很多商業地產的老總都知道，要激勵你的團隊，或者找到合適的人是影響我們商業發展的一個很大的瓶頸。
舉個例子，我們去年在美國收購了一個資產管理公司，它是光大安石美國的團隊收購的，他們關係了10個購物中心，它的一個購物中心最少的只有一個人，最多的只有三個人，剩下的服務工作都交給了專業的第三方公司。但是在國內我們根本做不到，因為國內沒有能讓我們放心的第三方公司，或者說真正意義上的專業的第三方公司。
簡單說一下光大安石在做的事。舉一個很淺顯的例子，大家都在做商場，商場就要做推廣活動，我們對推廣公司的要求是，我一定要我花的每一分錢都要花在刀刃上，你給我帶來最大的客流，最大的經濟效益，最大的銷售指標。
反過來，最了解你項目的是你自己，你的消費者構成、你的消費趨勢、消費傾向，你每個品牌的表現，這些大數據，推廣公司是沒有的，而且我相信任何一個地產商不會把這些大數據給第三方公司。我們反過來問一句話，他在什麼資料都沒有的情況下，你憑什麼要讓他做到比你推廣做得更好？其實這是一個矛盾的概念。
我簡單說一下我們在做的事，這可能跟我們基金公司有關係，我們2010年開始做商業，其實一開始沒有自己的資管團隊，是完全在投資。2013年我們成立了自己的資管團隊，到現在我們光大安石把融、投、管、退整個產業鏈打通了，在商業上我們也是如此，我們跟第一太平物業成立了光控第一太平，給我們所有的商業做物管，我們跟一個香港的設計師單位成立了合作關係，幫我所有的商家做設計，幫我的消費者帶來主題的概念。我又跟推廣公司合作，成立了我的商業基金，孵化品牌，投資品牌，包括明年我們會做自營的業務，明年都會顯現出來。
我們從2010年投了重慶的大融城，2013年正式接管，接管前的NOI是4300萬，到今年做到了1.8億。2016年我們是第一單國內沒有依靠主體信用ABS發行成功的，優先A是3.8%，優先B是4.3%，這個利率到現在應該也不會有人再破了。正是因為我們有一條很好的理念，就是我們要把基金的要求和思維灌輸到運營當中，我們所有的工作都是圍繞這一點來的，所以我們在國內13個項目，8個開業，每個項目都達到了投資人的收入要求的指標。
歐陽捷：剛才吳總從商辦、林總從購物中心這兩個角度去談了，但是我們還有一個很重要的角度就是社區商業。過去我對社區商業不是特別看好，社區商業到底好還是不好？我想先從需求端看一看，先請黎總談談，因為他們運營了很多的社區商業，你從需求端看看社區商業未來的前景到底怎麼樣？
黎明楷：我們是做中介行業的，就是房地產中介。房地產中介為什麼要開門店呢？我們內部也討論過比較長時間，現在大家也很明白，跟其它的零售一樣，就是我們的獲客，客都是從線上來的，很少是通過線下就能有客戶上門，說要買房了，都是線上為主，但是線下的門店我們還是越開越多，包括我們的競爭對手也越開越多。我想這也能給商業運營的用戶一些啟發，我們為什麼要設這些商業的門店？
第一是要給客戶一個信心。因為如果我是純線上的企業，都是虛擬的，人家對你就沒信心，我怎麼買你的產品，買你的服務？這是我要給他信心的原因，如果他看到你的門店越多，就覺得你的規模越大，就覺得你這個品牌是放心的。第二個是體驗感，我要讓客戶能通過我設的門店，獲取這些不同的體驗，更重要的體驗是在客戶，也就是我們的業主，為什麼我們要開在社區？我的業主每天經過這些街區，或者是經過這些商場，也能看到我們的門店，他有服務的需要，可以隨時進來找我們，這樣也可以增加客戶服務的黏性。所以在街區、商場當中，對於客戶的黏性其實也是非常重要的一塊。
我們還有另外一個角色，就是賣家的角色，這段時間我們賣了很多的商業物業，我們賣的和大家營運的都有點不同，賣散的商業都是不好營運的，最好是不要賣，但是現實是很多都在賣，而且還多了很多中間商，所以中間商很多時候就是包下來或者買下來一片街區或者是商場，然後它再分段把它賣出去。
我知道這種模式對投資者來講也不是好事，所以現在我們接這些項目的時候，我也要審批，不是任何項目都接的，我接的項目，首先是已經在運營的，已經有人流了，這是有商業價值的。第二，就算沒有運營的，最重要的是要有一個有經驗、有品牌的商業的運營者來操作這個商場，我才允許他們接。現在在中國大陸，找到適合的運營商其實是很少的，所以從用戶的角度，未來我希望有更多好的運營商出來，能提供這方面的優質服務。
歐陽捷：黎主席從需求端已經談了社區商業，其實我們在這裡有一家企業做商業做得不錯，而且他的社區商業現在還比較多，我們想聽聽花樣年的甘總，他們在運營社區商業方面有什麼心得。
甘永清：花樣年在做商業這個部分步入這個行業相對比較晚，早期大家做了很多的商業布局，有城市級的購物中心或者是區域級的購物中心，別人基本上都拿完了，所以我們集中在社區型商業。社區型商業有優點，也有劣勢，優勢就是我避開了激烈的競爭，另外就是我跟社區的穩定性，以及我提供的服務方面有更多的空間，可以做自我的提升。在社區商業運營的時候，我們是怎麼做的呢？做商業，尤其是社區型的商業，周邊的客流量不是很足的情況下，我們要提倡的一個動作，就是讓我們的周邊1.5公裡範圍內的居民跟我們之間消費的頻次要達到80%。也就是說20%是分流的歸到市區，歸到中心產生這種購買的行為。
我們做這些工作是怎麼做的呢？在這些大的前提上，首先要找到我們的痛點和差異化，現在整個商業競爭的壓力非常大，我們在這個過程中就要根據我們的業態，根據我們的產品來打造適合我們的周邊居民，以人群為主來研究業態。我們的一個主要的產品系列叫花生堂，我們在南京有一個花生唐項目，我們早期操作這個項目的時候，把餐飲和目的性消費的比例達到了70%。
另外我們在拉薩有一個項目，把零售做到了85%，不同的地方的消費的習性不一樣。我們在成都還有一個項目，中國最大的信仰或者是最大的傳承是教育，我們在成都的項目引進了一個重點的學校，我們那個項目就是針對教育的課題，研究所有的教育的課程，把教育的360度的全業態做細，而避開了零售、餐飲在成都市場的競爭。所以這個項目得到了消費者和商戶的大大的認同，我們在前期做了大量的細緻的研究。
我們根據不同的特色和不同的需求，打造不同的產品，有不同的業態、不同的定位，後面經過兩三年的周期，我們會迎來一輪調整，調整就是做精細化的工作。以我們南京的項目為例，我們的餐飲從業態的比例到客單價，到我們的菜系的劃分，到我們的翻臺率等等，都要做新一輪的重新的檢討，再引進更加適合我們的產品和消費者配位的業態，在這個過程中，我們運營的收益超過了很多同期的零售的收益，也超過了我們的預期。
整個社區商業的投入沒法做到城市級別那麼高，因此我就要和外面的企業做一些強強聯合，我們現在的項目和美團實行了強強聯合，它能幫我們做線上到線下的導流，然後再把我們的客戶做精細化的分類，在營銷方面做到更強有力的結合，同時我們的投入成本是零。
歐陽捷：甘總講得非常仔細，說明他在社區商業裡面確實用了非常多的心思。
接下來我們進入第三個話題，就是我們的存量市場未來的機會，特別是如何看待現在的併購和更新的機會。我們聽聽萊蒙國際李總的發言，萊蒙國際在常州和我們有一個合作的項目，而且你們的社區商業做得也非常好，手筆也比較大，我想請李總談談這個話題。
李國華：在購物中心這一塊的存量機會有兩個，一個是在併購方面，萊蒙也有自己的基金公司，所以在投資一些購物中心的時候，我們會積極的購買，在投、融、管、退方面，商管公司從前面的定位到管理，到退出，一般是在3—6年，而且回報也不錯。
第二是市場化，萊蒙這兩年也在做這一塊，就是做二房東的包租，把過去一些存量的超市、百貨這種傳統業態做不下去的，對它進行一些改造，然後再出租。這裡面有一些是我們集團自持的老的購物中心，像我們在常州、東莞、成都的項目有10年的歷史了，我們把這些存量物業做一些改造，我們從它的租金六七十塊錢，在東莞的項目今年做到了180塊錢，這是通過硬體和業態的升級改造，把存量的資產盤活帶來的增值。另外就是我們在全國有一些20年的包租項目，也就是把開發商或者是合作方的一些舊的物業商改商、工改工，把它改成購物中心和寫字樓。這部分我們基本上是兩年到4年收回投資成本，投資回報也是非常可觀。
寫字樓這一塊，萊蒙在一線城市投資比較多，我們基金公司在上海拿了一棟樓，作為國家東部的區塊鏈大廈，這是和楊浦區政府合作的，我們用基金公司把這個樓買下來，交給商管公司運作，整棟大樓入住的都是獨角獸公司和科技類的公司，這也是把存量資產運作得比較成功的案例。
存量資產在未來3—5年還有很好的機會，2019年是這一經濟周期的一個低谷，也是存量資產投資、改造、收購、併購的一個最好的年份。
在公寓方面，我們一般聚焦在一線城市，在一些人口流入的城市。
總的來講，存量未來的量很大，在新零售、新的產品不斷更新的情況下，帶來了很大的存量資產的機會，我也希望大家一起關注，把中國存量的資產盤活、升值。
歐陽捷：前面一位演講嘉賓是女士，我們的開場白是一位女士，最後結尾也落到女士身上，就是印力集團的許總，萬科收購了印力，因為印力的商業功底非常強，又是一位女總裁在主持這方面的工作，我想他們的心得一定是非常獨到的，我想聽聽他們對商業地產未來的機會和收併購的方向。
許英：萬科給我們的目標是做數一數二的領先領跑的企業，如果你要做數一數二，萬達已經是2000萬平米的了，我們怎麼做到數一數二呢？印力從黑石成為我們股東的時候，就已經併購過9個項目，那是第一代的萬達的產品。
去年我們也併購了20個凱德的項目，其實這20個項目裡面有很多是當時我們一起合資做的，所以我們很熟悉。還有一個併購項目沒有對外宣布，現在已經基本做成了，就是沃爾瑪在中國曾經嘗試過做商業開發，但是現在基本上是終止了，它的那些項目也都會由我們接管過來。我們也買過新加坡豐樹的項目，所以對存量的併購，我們已經是很有經驗的。對存量的改造，畢竟它是存量，它是一個已經運作了一段時間的項目，它的位置相對來說是很好的，我們做商業地產還是那句話，地段是最重要的，所以我們覺得存量併購這一塊是一個很好的擴張的途徑。但是它是很考驗你的改造和改造經營的能力，以及你對這個項目收回來之後的團隊融合能力。
剛剛光大的嘉賓也講到人的問題，你怎麼樣能夠把這個過程裡面所有的團隊都融合在一起，和你是在一條心上面，這只是併購完成的第一步，然後再說到怎麼樣去改造和提升。
（責任編輯：楊雪純 ）