編者按：二手房交易之前，房屋不能處於再抵押狀態，這是為什麼呢？房屋抵押貸款和按揭貸款兩者之間有什麼區別呢？哪種類型的房子不能辦理抵押貸款？辦理房屋按揭貸款需要哪些資料？今天，《紅樓知乎》小編來給大家答疑解惑。
一、什麼是房屋按揭貸款？
簡單來說，就是購房人先向銀行貸款，在通過分期付款的方式來償還貸款，直至還清獲貸所購房屋的所有權。
二、什麼是房屋抵押貸款？
有資金需求的借款人，用名下的房產作為抵押物向銀行、小貸公司等金融機構獲得的貸款。貸款到期，借款者必須如數歸還，否則，作為一種補償銀行有權處理抵押品。
三、房屋按揭貸款和抵押貸款的區別？
1、用途不同
從貸款用途來說，房屋按揭人是為了取得該按揭物的產權，即房屋的權，從而去辦理的房屋貸款，也就是說房屋按揭所貸的款項是用於支付房屋的餘款的。然而，房屋抵押人往往是對此抵押物已經擁有權，他們將其抵押出去之後所貸的款項可能會用於住房，也可能用於其他項目的貸款。住房按揭貸款，只能用於購買房屋;而房產抵押貸款則可用於買車、旅遊、裝修、企業經營等多種用途。
2、貸款利率不同
按揭貸款與抵押貸款的另一個重要區別，那就是兩者的貸款利率。住房按揭貸款利率可以打折，當然也可以上浮，或按照基準利率執行，而抵押貸款一般都是在基準利率上上浮。如果說按揭貸款與房產證抵押貸款相比哪個利息更高，這就需要根據貸款的額度、年限等因素綜合來決定。
3、貸款期限不同
住房按揭貸款：最長可貸30年
房產抵押貸款：最長10年，部分地區可貸15年
4、法律關係的主體不同
在房屋抵押貸款過程中，它只是存在抵押人和抵押權人，而在房屋按揭貸款中，主體一般是購房者、銀行等。房屋按揭的主體享有房屋的權，而房屋抵押就不發生房屋權的變化，房屋抵押人依舊持有房屋的權，房屋抵押權人是只擁有該房屋的抵押權。
住房按揭貸款：按揭人(購房者)、擔保人(賣方)、按揭權人(一般為銀行)
房產抵押貸款：抵押人(買房人)、抵押權人(銀行或其他金融機構)
5、法律意義不同
住房按揭貸款：房屋所有權(房屋產權證)，隨著購房交易的完成，從賣方轉移到買方手中。
房產抵押貸款：房屋所有權未發生改變。只要當借款人不能還款時，金融機構才會將房屋拍賣。
6、前提不同
房屋按揭和房屋抵押在運作模式上也是不一樣的，房屋抵押貸款一般要求是說所抵押的房屋必須是兩證齊全缺一不可的，並且能夠上市流通。房屋按揭貸款通常是在尚未取得房屋權證還有土地使用權證的情況下辦理的，購房者前期是以房屋買賣合同作為憑證辦理貸款的相關手續的。
7、貸款人群不同
按揭貸款與抵押貸款所適用的貸款人群也是有所區別的，房屋按揭貸款所適用的是沒有能力一次性全額支付房款，但有能力支付首期購房款並且有穩定收入的人群。抵押貸款則適合在已經取得了房屋「兩證」的情況下，借款人因為各種原因需要使用資金，然後向銀行或者其他自然人貸款的人群。
住房按揭貸款：申請貸款時，購房人並未取得房屋所有權，即沒有拿到房屋所有權證書。
房產抵押貸款：申請人必須具備土地使用權證書和房屋所有權證書，才能辦理。
四、 哪種類型的房子不能辦理抵押貸款？為什麼？
1、沒有房產證的房子
沒有房產證，也許房子已經被抵押在銀行，已經辦理過一次抵押貸款的房屋不能再次被抵押。也許是開發商一方還沒有辦理房產證，不管哪種原因，銀行對這類房屋都是拒絕辦理抵押貸款的。
2、小產權房、企業廠房、回遷房等
類似小產權房這種，只有使用權，沒有房產證所賦予的所有權，銀行對於此類也是拒絕。
3、未滿5年的經濟適用房
經濟適用房規定只有滿5年後才能進行上市交易，未滿5年，銀行不會為了給業主辦理抵押貸款而違反法律。
4、房齡太久或面積太小的房屋
銀行對於貸款的條件比較嚴格，往往對於房齡大於20年或者面積小於50㎡的房屋會拒絕貸款。
5、 違反房屋抵押規定的房屋
拆遷範圍內的房子、違章建築、文物保護建築、權屬有爭議的房屋和被依法查封、扣押、監管和以其它形式限制的房屋，都不得在銀行辦理抵押貸款。
除開以上幾類房子不能辦理抵押貸款以外，自身徵信不好的人在向銀行申請貸款時，也會被銀行給拒絕，所以在進行抵押貸款時，一定要考慮好自己是否符合貸款條件，同時也要注意自己的個人徵信，避免出現徵信不良的情況。
五、房屋抵押貸款流程
1、準備材料
首先，把夫妻雙方的身份證明、戶口本、結婚證、房權證、土地證(或複印件)、工商執照、稅務登記證、銀行的資金流水等準備好。
2、房屋評估
帶著身份證明、房權證到評估公司對抵押房屋申請評估，這裡注意一點，銀行都有自己指定的評估公司；評估公司受理後出具評估報告。
3、申請貸款
帶著夫妻雙方的身份證明、戶口本、結婚證、房權證、土地證(或複印件)、工商執照、稅務登記證、銀行的資金流水、評估報告到銀行申請貸款，籤訂借款合同。
4、銀行批准
銀行受理後，核實材料真偽，到經營場所實地查看，報上級銀行批准，上級行核實後批准貸款。
5、抵押登記
帶著身份證、借款合同、房權證到房管部門申請抵押，房管部門受理後辦理抵押登記，出具他項權利證書，帶著他項權利證書到銀行取走貸款。
六、房屋抵押貸款利率是多少？
目前銀行住房抵押貸款利率是以央行規定的基準利率為基礎，再根據貸款人的個人綜合資質情況浮動執行的，通常會上浮10%到20%左右。一般情況下，貸款人的個人信用、收入、資產等，借款人所提供的房產的面積、房齡、位置等，以及貸款的額度、期限等，都會對銀行的抵押貸款利率有一定的影響。
目前銀行執行的基準利率為：
一年以下(含一年)利率為4.35%；
一年至五年(含五年)利率為4.75%；
五年以上為4.90%。
需要提醒大家的是，辦理房屋抵押貸款，借款人提供的房屋必須是符合銀行抵押貸款的要求，如果借款人的房屋不符合銀行的抵押貸款條件是不能夠辦理的。
七、房屋抵押貸款利率怎麼計算？
1、各商業銀行房貸利率執行情況均不一樣，具體利率是根據借款人的信用情況、職業性質、還款能力等因素綜合確定的。如果借款人個人資質情況較好，獲得的貸款利率較低；反之，如果借款人有逾期還款情況，獲得的貸款利率也較高。
2、最新貸款基準利率表顯示，五年以上銀行貸款基準利率為4.9%，房屋個人抵押貸款與購房按揭貸款銀行利率不一樣，房子抵押貸款利率都是在基準利率的基礎上上浮的，而住房按揭貸款首套房下浮10-30%，這是他們的主要區別。
3、房產證抵押貸款一般是基準利率上浮10%-40%，各個銀行不一樣的，還有一個要關注的就是貸款還有評估費等費用，了解一下利率和其他費用方面的問題，平衡一下再決定在哪個銀行做。
4、房產證抵押貸款利息計算方法分析：根據用於抵押房產證對應的房產是否償清貸款，可獲得的貸款額度也是不一樣的。
相關連結
紅樓知乎：一梯兩戶和兩梯四戶有什麼區別？
紅樓知乎：公攤面積你知道多少?
紅樓知乎：如何提取湖南省直公積金？
紅樓知乎：如何重新註冊湖南省直公積金帳號
紅樓知乎：哪些人可以購買定向限價商品住房？
紅樓知乎：買賣、贈與、繼承，房產過戶哪種方式最划算？
來源：紅網
作者：李雅婷
編輯：李雅婷
本文為紅網原創文章，轉載請附上原文出處連結和本聲明。
本文連結：https://fdc.rednet.cn/content/2018/02/24/628974.html