南京學區房，在2020年出現了變化。
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變化一：名校分校落地，不見得都是「重磅利好」。
這是南京部分具備較強溢價學區效應的公辦校區域，主要集中在主城區。江寧、江北、城東、城北相對少。
這是從房價層面的大眾理解，與具體學校真實的排名也沒多大關係。畢竟，教育缺乏直觀的量化數據，也不適合做排名。但這個意思，大家是明白的。
小學層面：基本集中在鼓樓；初中層面：比小學要更具備「區域分布」。風格上其實也有著區別，鼓樓更偏向於傳統，高分段、均分都比較出色；而河西的初中，普遍上，高分段沒有鼓樓出色，但均分也還不錯。這種現象的產生非常正常，畢竟傳統教育資源的優勢更大，馬太效應強，更多頭部生源還是選擇了鼓樓。
事實上，南京的教育均衡推進的確有力，一兩年看不出來，但七八年有明顯體現。2012年之前，名校辦分校還是極少數，而之後，名小開始區內、區外都做分校設置，而高中教育集團也在做「小學+初中」的9年一貫制複製粘貼。
2012年是南京教育資源分布的分水嶺。2020年，名校掛分校，其刺激力度存在，但逐漸式微——審美疲勞了，媒體標題效應也疲勞了。而且，一個名校，一兩年的短時間開辦七八所名校，師資夠嗎？教學能一以貫之嗎？
所以，2020年以來的一個重大變化：名校分校，也會分化，不是所有的學校掛一個「名校」的牌子，就能風生水起獲得超高溢價。
一個因素是要與真實的教學師資團隊相關，另一個就是區域板塊的生源。對於小學，學校的品牌極為重要，生源是跟著學校走；而對於初中，生源的意義甚至比學校的品牌重要，因為初中有量化成績和數據，好不好，差不差，一目了然。當然，客觀的成績數據背後也有動態變化，比如該年度的生源情況和之後的生源情況，是不是有質變等。
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變化二：學區房的上漲規律，第一波刺激
新興學區房的出現。
比較明顯的就是兩個小區，都和世茂有關。一個是鼓樓濱江的世茂外灘新城，力人小學、力人初中落定；一個是河西南的海峽城，南師附中鄴城路學校落定。
2020年，雙雙上漲，且漲幅不小。這是今年獨特的「世茂現象」，當然，某種意義上，這也算是「補漲」。業主難掩開心。
學校落地，房價有明顯上漲。但與之同時，也並不意味著學區因素一直會產生刺激，在陡峭曲線後，也會平緩下來。
學校落地的刺激作用是第一波，也許第二波是出成績的時候。因此，教育資源對區域房價的影響，和過去不太一樣，第一波的刺激立竿見影。
學校落地，是第一步；
成績落地，更為重要。
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變化三：一線學區房和高價學區房出現了「滯漲」情況。
「拉力琅+29中」學區房，南京頂配學區，絕對一線。但確實，房價是兩年來沒有出現上漲。比如峨嵋嶺小區，房價曲線與之前的高歌猛進不可同日而語。
而芳草園這種單小學學區房，房價甚至微跌。
注一下，「房價下跌」曲線，也與近期單價超10萬/㎡無法掛牌有一定關係。但總之，這兩年一線學區房和昂貴學區房確實沒有上漲，這是客觀事實。我們推測分析，受4個因素影響：
（1）房價瓶頸：高單價、高總價的學區房，到了10萬檔、總價500萬檔，有所瓶頸了；
（2）評價體系層面：小學的評價體系依然是南外錄取人數作為重要標準，但並不全面，卻也是唯一透明公開且相對有間接衡量的，但這個指標的權重在下降。換句話，如何評判南京小學？比較模糊。因此，小學學區房的溢價能力也確實有所下降；
（3）受眾層面：越來越多的年輕家庭更願意接受高端區域的宜居的好房；
（4）教育資源層面：教育均衡化，大量名小分校、大量9年一貫制學校的崛起。
這一點要注意：2年來，南京頂級學區房房價確實沒漲，但學區房的流動性非常好。只要價格合適，成交很快。身邊一位朋友，剛買河西豪宅，短短時間賣掉了自己的芳小學區房、樹人學區房，成交周期很短。
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變化四：9年一貫制教育+宜居區域
其實在南京，「衝南外」作為一個恆久遠的詞，也是很多家庭的切實需求，一方面是南外確實很出色，在全國都是頂級學校；另一方面，南外大量的出國留學、國內保送通道，避免了殘酷的「高考」模式。畢竟，眾所皆知，高考是省內戰爭，南通、無錫成績更好，南京沒優勢。
而仙林南外+鼓樓名小，是衝外的主力。也是評價南京小學的定價神器，當然，這個詞我們是幾年前講的，現在比較流行。客觀評價而言，有合理性也有不合理性。目前，南京很多家庭也不是「唯南外論」了。
但鼓樓小學的雞血狀態，孩子普遍報大量培訓班，家長雞娃苦娃，這種模式極為內卷，從小就把孩子壓成「一路上不斷打怪」的工具。這種也並不符合現代教育觀。
因此，小學的雞血硬楸模式，其實在大眾層面，並不是唯一通道。相反，南京高中教育集團的「小學+初中」9年一貫制模式，因為基本上都在新城區出現。
新城區+9年一貫制，成為真正的區域發展利器。
厲害在把「居住+教育」做了結合，能住到現在的新房，也能有名校集團的教育資源。這種模式，越來越被青睞。
像新城教育集團（新城小學+新城初中），其小面積的房源房價一路上漲。這與上個章節裡提到的「小學學區房」走勢形成了鮮明對比。
老城區的居住環境逼仄，新城區雖然人氣暫時跟不上，但居住、停車、交通有優勢，而且發展潛力大，生活配套逐年提升。
9年一貫制崛起背後，其實是「區域」在助力。
南京主城老房子的整體，相對而言，儘管有老城出新，外立面可以整治如新，但畢竟房子普遍是老房子，面積、建築結構等無能為力。中產家庭也不大可能都去住50㎡、60㎡的老房子。
南京新城區的整體觀感，畢竟有統一規劃和明確定位。城區配套齊全，道路通行方便，停車位相對充足，房源面積普遍中大為主，無形中也是「篩選門檻」。
而且現代的年輕家庭置業思路與60後、70後、80初也明顯不同，更見過世面，而且自己生活的居住條件也不差——確實，讓這些條件、收入不錯的年輕家庭再去整體入住老破舊學區房，這也只是部分了。
更多的年輕家庭偏向於三點：（1）區域中高端化；（2）社區房子好；（3）教育資源不錯。
畢竟，趨勢性需求決定未來的教育資源變遷格局。在南京，9年一貫制教育的崛起絕不是偶然。
最後：這麼多年來，城市發展，房價起伏，教育資源變遷，以及人心動向，我們在這座城裡生活越久，越覺得這座城的魅力以及魔幻。
有的學區房原本就不是學區房，但被大眾接受、認可，最後也能「正反饋」到學校生源趨好、扶正為真正的學區房；有的學校明明很好，但受各種因素影響，始終平庸發展導致好生源流失，最終成為「普通校」。
有的學校，我們也與校長交流過，對現在的招生、生源不屑一顧，對學校品牌談不上感情，對學校知名度、周邊業主的殷殷期待無所謂。
而有的校長和管理團隊，擅長教學，擅長激勵，也擅長用新媒體做學校品牌宣傳——事實上，這的確直接影響學校周邊區域的人氣、發展與中產家庭的聚集，他們很希望打響學校品牌，當然，也很希望自己參與其中的成長、發展乃至於優秀。這些具備先進思維的校長/管理團隊，我們接觸下來，整體評價很高，未來學校的品牌、質量有極大保證。
大家都很關注學區房和房價，甚至有各種學校PK、學區房PK，這是很正常的現象，並不是什麼見不得人或不好的事。
只不過，一定要清楚：學區房並不能解決教育本身的問題，它僅僅是一個起點，甚至連起點也談不上。認可的家庭認可，不認可的家庭也可以不認可，無關乎對錯，這是多元價值觀以及多元選擇。
公辦的、民辦的、國際學校的、公辦國際班的……其實，教育裡面的門道太多。普通人不容易把握。
2020年開始，南京學區房格局與趨勢，過去的解析模式逐漸沒意義了。而變化，就在未來！
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