繼率先發布50億元的業績目標後，銀城地產在2015年南京首場土地拍賣會上再度發力，經過40輪激烈爭奪，最終以18億元競得G97全市首幅醫養結合型養老院用地，這在南京土拍史上也是首次。
現代快報記者 胡海強
同策諮詢機構部份數據顯示，掘金「銀髮經濟」已成為眾多開發商轉型選擇。
數據顯示，全國目前已經有80家以上的開發商高調進軍養老地產，包括萬科、保利、綠地等在內的房企大佬均有涉及，但值得注意的是，雖然2014年養老地產計劃投資總額超過800億元，但截至2014年末，去掉以銷售房產為目的的養老地產投資，聚焦經營持有的養老產業的固定資產投資僅為60億-70億元。
對此，世聯行策劃經理張先生給出解釋：「目前開發商做養老地產主要有兩種形式，一為出售型養老地產，項目具備醫療、服務等養老必備配套，而開發商的目的則是賣房子；另一類為持有型養老地產，開發商與養老運營機構或者健康醫療企業合作，將其全部或部分項目做成養老物業，靠服務賺錢。第二類養老地產模式的落地更為困難。」
持有型的養老地產實際投資不足
早在2000年，月安花園首度推出的「兩代居」產品是最初的養老地產形式，產品設計的初衷是在老齡化背景下，平衡老年人和青年人的生活習慣、興趣愛好等差異，保留適當的私密性和距離，但又能就近照顧老人的生活。但南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為：「這種產品雖然是養老地產的一種較好模式，但目前對客戶的經濟實力要求較高，擁有這種購買力的家庭不多。」
隨後，楓情國度尚園、金馬酈城、金域緹香、武夷水岸家園等樓盤也推出少量「兩代居」產品，但銷售並不理想，「兩代居」模式戛然而止。2005年，湯山的「溫泉留園」老年公寓曾在全國率先推行以房養老，但如今該養老公寓已更名為南京湯山勤善堂劉園溫泉酒店，隨後，南京也出現了一些收費性質的高端養老公寓項目，像鼓樓區清涼街僑馨人家養老公寓等。
「總體而言，南京的養老地產起步早但發展緩慢，缺乏專業性和市場化是目前存在的最大問題，很多開發商並不是完全在做養老地產的工作。」操盤過數個遠郊養老度假項目的資深業內人尹先生如此分析。
南京養老地產起步早但發展緩慢
當然，南京本土近年來涉足養老旅遊地產的開發商並不少，像亞東集團、宏圖地產、明月集團等都有相關項目，康橋水岸、仙林悅城、臥龍湖風情小鎮也都把養老地產作為產品賣點之一。但記者了解發現，雖然眾多開發商涉水養老地產，但大多數的開發模式仍然處於初級階段，基本都只是簡單地提供休閒、娛樂、健身等配套設施，缺乏後期專業養老所必需的管理、經營、盈利模式，因此並不能稱得上嚴格意義上的養老地產。
對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，參照國際經驗，養老地產項目傾向於「小而精」發展，這主要是為了防止過多老年人群聚集而導致服務質量下降。而國內的養老地產項目動輒幾百甚至上千畝的土地，其實並不適合開發養老地產，之所以會產生這種現象，正是因為比起經營項目，開發商更看重的是如何取得土地，這樣「掛羊頭賣狗肉」的現象並不在少數，南京也不乏這樣的例子。
養老地產更傾向於「小而精」發展
高投入和長回報周期
將考驗銀城
既然南京養老地產市場並未成熟，那麼銀城地產此次豪擲18億究竟意欲何為？
銀城地產副總裁馬保華透露了勢在必得的原因所在，銀城地產正在朝養老地產方面轉型，G97地塊也將根據土地性質建設醫養結合型老年公寓，銀城後期的項目裡，也都將會有養老、醫護等內容。「未來包括養老服務、物業服務等，都會是企業收益的增長點，並且未來不止銀城一家會這麼做，南京很多知名房企都會如此轉型。」銀城地產副總裁馬保華表示。
記者了解到，當前養老用地的供應方式，一部分是政府投資的社會福利性質的養老設施，通過劃撥方式供地；另一部分是非政府投資、利用國有土地建養老設施，通過招拍掛等方式出讓，開發商只能以第二種方式獲取土地。有業內人士分析認為，銀城地產18億元的高地價引發的是高投入以及長回報周期，「經營性養老是醫療、照護、康復、娛樂為一體的綜合服務項目，這對銀城來說是一個挑戰。」