作者: 大連特價房將房子過戶給子女均將產生一筆支出，不論繼承、買賣或者贈與，房屋變更登記都要交稅。那麼，你的家庭到底適合哪種方式呢？一起來探究竟！
假設：小鄭（已成年）無房，父母在大連有一套「滿五唯一」普通住宅，90平米。讓我們一起分析一下繼承、買賣、贈與這三種方式涉及的稅費。
直系親屬間的無償贈與
個人所得稅
房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶等直系親屬，以及贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務者、法定繼承人等情況，不對當事雙方徵收個人所得稅。（直系親屬有：配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹）
契稅
小鄭需按4％繳納契稅。
增值稅
父母無償贈與小鄭房屋免徵增值稅。
印花稅
父母和小鄭均需按0.05％繳納印花稅。
土地增值稅
直系親屬間無償贈與房屋不徵收土地增值稅。
政策補充
個人所得稅：按照《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：
（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人。
契稅：根據《中華人民共和國契稅暫行條例》：契稅稅率為3—5％.契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，並報財政部和國家稅務總局備案。根據《遼寧省契稅暫行實施辦法》第三條：契稅稅率為４％。對個人購買普通住宅的，稅率暫減按３％徵收。
增值稅：根據《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（三十六）涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。
印花稅：根據《印花稅暫行條例》房屋贈與應當按照產權轉移書據稅目繳納印花稅，稅率為萬分之五。
小鄭繼承父母的房屋
個人所得稅
小鄭通過繼承的方式取得父母的房產，不徵收個人所得稅。但繼承是不可控的，不可選的，必須權利人死亡才有繼承之說。
契稅
小鄭是繼承法規定的法定繼承人，所以不徵收契稅。
增值稅
小鄭繼承父母的房屋免徵增值稅
政策補充
個人所得稅：
按照《財政部國家稅務總局關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅〔2009〕78號）第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅：
......
（三）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
契稅：根據國家稅務總局《關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批覆》：
對於《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不徵契稅。按照《中華人民共和國繼承法》規定，非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應徵收契稅。
父母將房屋賣給小鄭
個人所得稅
出售購買時間超過五年，滿足家庭唯一住房的住宅，（滿五唯一），免交個人所得稅。
滿五：是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。
唯一：是指同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
契稅
小鄭為購買首套住房，90平米以下，契稅1％
增值稅
銷售購買未滿兩年的住宅，小鄭父母需繳納5％的增值稅，銷售購買兩年以上（含兩年）的住宅，免徵增值稅。
土地增值稅、印花稅
個人銷售住房暫免徵收土地增值稅
個人銷售住房暫免徵印花稅
政策補充
契稅：根據《財政部國家稅務總局住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）第一條規定，關於契稅政策：（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5％的稅率徵收契稅。（二）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1％的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2％的稅率徵收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。
增值稅：根據《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》，個人住房轉讓實施差別政策。其中，北京、上海、廣州和深圳之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5％的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。
個人所得稅：《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號），對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定徵稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省稅務局或者省稅務局授權的市稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1％-3％的幅度內確定。
對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭惟一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
根據《財政部國家稅務總局關於個人所得稅若干政策問題的通知》（（1994）財稅字第20號）規定：「二、下列所得，暫免徵收個人所得稅
（六）個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得。」
根據《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收徵管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）第三條規定，（一）上述文件所稱「自用5年以上」，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。
1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上註明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證註明日期或契稅完稅憑證註明日期，按照孰先原則確定。
2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上註明的時間為準。
（二）「家庭唯一生活用房」是指在同一省、自治區、直轄市範圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。
來源：天健網