《民法典》實施在即，房產繼承子女哪種方案最划算？

因為房產價值的不斷上升，其在居民財產中的佔比分量也越來越大，涉及到房產的傳承問題也格外受到關注。周先生名下有兩套房，其中一套在海珠區，6年前取得房產證的，面積98平方米，他想把這套房子給女兒，女兒已婚，自己的家庭也有一套房，究竟該以怎樣的方式將房子留給女兒最划算？

《民法典》將於2021年1月1日起正式實施。房產之繼承、贈與、買賣等法定要求與現行的《繼承法》及不動產登記程序將有部分的調整。在新的市場環境和新規定之下，房產傳承不僅要考慮到傳承的成本和風險，也要考慮子女後續轉讓的費用，從而找到最優策略。專家提醒，在目前的市場環境下，對於房屋資產需要進行適當梳理，傳承給子女不建議大量以房產形式。

對大多數人而言，房產已經成為財產的重要組成部分。

房產繼承引發不少矛盾糾紛

對於大多數人而言，因為房產價值的提升，其在個人財富中佔比較大，多是希望最大限度地傳承給自己的子女。然而在現實生活中為房產繼承分割問題引發的矛盾糾紛，甚至對簿公堂者屢見不鮮。財富管理研究專家陳長順對記者講述了兩個案例，可以看到，無論是否有安排，房產傳承中的風險都是不可忽視的。

60多歲張先生，妻子早年離世，只有一個獨生女兒小張。張先生父母健在，都80多歲了，還有一個姐姐、一個弟弟、一個妹妹。近年因房子拆遷，分到6套房，這也讓老張覺得女兒的未來很有保障了。然而不幸的是，老張突發心梗去世，隨後其老母親、老父親接受不了打擊，因病去世。因為老張去世，沒有留下遺囑，6套房產由父母和子女平分，小張夫妻可分得兩套，老張父母分得四套。老張父母的去世，讓四套房產在其子女和小張繼續平分，小張夫妻又可分得一套，因為繼承時已婚，女兒和女婿共同共有這三套房產，萬一夫妻間需要分割財產，最終老張的女兒有可能只分得1.5套，而老張本想將6套房子都留給女兒。

相比老張沒有事先安排，周女士很注意這個問題，並早早做了準備。周女士離婚後，獨自帶著女兒奮鬥，她將包括商鋪在內的七套房產與女兒聯名，周女士佔1%，女兒佔99%，女兒無法獨自賣掉房子，同時未來也很有保障。女兒在畢業後結婚，然而女婿並不得周女士喜歡。一年後，女兒因交通意外離世，沒有遺囑，名下財產按法定順序繼承，第一順序繼承人是配偶、子女、父母，所以，周女士、周女士前夫、女婿要均分這些房產的99%份額，周女士只在均分的基礎上多分了一點。

民法典承認的遺囑形式和效力更靈活

無論是老張還是周女士的案例，都可以看到，繼承房產的結果都不盡如「實際業主」的原意。尤其是在《民法典》實施後，不少程序和規定出現變化，對於房產繼承的程序和結果需要更加關注。《民法典》增設了遺產管理人制度的相關規定。根據《民法典》第一千一百四十五條的規定，未來的遺產繼承需要有遺產管理人的參與。對於房產繼承來說，房主在世時可以在遺囑中確定遺囑執行人，繼承開始後，遺囑執行人自動成為遺產管理人；房主未確定遺囑執行人，未來房主的繼承人在繼承房產時，也需要推選或者共同擔任遺產管理人。《民法典》出臺前，不論是法定繼承還是遺囑繼承，要經歷的必要程序是到公證處辦理繼承權公證後再辦理房產過戶手續，或者是直接到不動產中心辦理繼承過戶。

《民法典》生效後，這個程序就更複雜了，在進行遺產繼承時需要安排遺產管理人，遺產管理人不僅要製作財產清單，還要處理被繼承人的生前債權債務。此時，若被繼承人的房產需要用來抵債，或者房產涉及抵押擔保，房產繼承就可能出現滯後或者失敗的情況。此外，民法典承認的遺囑形式和效力更加靈活多樣，確認了列印遺囑、錄像遺囑的合法性，取消了公證遺囑的特殊地位，按照時間最新的遺囑為準。

採用什麼樣的方式傳承房產要看子女對房產使用的規劃。

房產傳承三種方式各有利弊

那麼現在該以怎樣的方式來進行房產的傳承更能保障各方利益呢？以周先生這樣的情況來看，陳長順表示，房產傳承給子女的方式一般有三種：第一種是以買賣的方式辦理過戶，按照交易的程序去辦理過戶。第二種是以贈與的方式辦理過戶，先辦理贈與公證，然後辦理房屋評估作價和房屋鑑定，最後辦理過戶。第三種是以繼承的方式辦理過戶。

以買賣的方式來看，這其中涉及費用包括個人所得稅、增值稅及其附加、印花稅及契稅。個人買賣住房免徵印花稅，房產超過兩年，則只需要交納個人所得稅，計稅方式有兩種：一是核定徵收，按照轉讓總價的1%計收；二是差額徵收，按照轉讓總價減去房產原值和稅及合理費用的20%計收。如果買方名下已有一套房產，契稅按3%交，如果名下沒有房產，面積在90平方米以下按照1%徵收，超過90平方米按1.5%徵收。

以贈與方式來看，涉及費用主要有增值稅及附加、印花稅。因為是把房屋贈給女兒，系直系親屬之間的贈與，所以增值稅及附加免徵，僅需要按照核定價格0.05%交印花稅。作為受贈人，需交納3%的契稅以及核定價格0.05%的印花稅。以評估值200萬的普通房產為例，整個房產贈與過戶費用即為：200萬×（3%+1%+0.05%×2）= 8.2萬元。

以繼承方式來看，法定繼承人繼承房屋權屬的，契稅、增值稅及附加、個人所得稅都是免徵的，不用交稅。非法定繼承人，根據遺囑繼承房產權屬的，屬於受贈行為，需按3%的稅率徵收契稅，其他稅費免徵。

上表僅適用於所涉房產自購買起已超過兩年的情況

這樣看來，繼承的成本和費用是最低的，但特別需要提醒的是，繼承與贈與之後再次轉讓房產的成本不可忽視。繼承人、受贈人再次轉讓房產，主要涉及增值稅及其附加、個人所得稅。繼承房產再出讓時已滿5年且是家庭唯一住房的，可免徵個人所得稅，如果不是則需要徵收個稅，年限的計算是從父母購買房產的時間開始計算。贈予房產再出售，個稅只能按照轉讓受贈房屋收入減去原購買成本及相關費用的差額的20%徵收。

房產交易和房產贈與在未來子女出售房產時所涉及的稅費成本不同，如果按照繼承方式過戶，繼承人名下沒有房產的，再轉賣繼承房產，只要房產滿5年，則不需交個稅，繼承過戶則是最划算的方式。如果繼承人名下有房產，再轉賣就需要繳納房產全值1%或差額20%的個稅。如果房價變動不大，繼承仍是比較划算的方式。如果只能按差價20%交稅，且房價漲幅較大，買賣過戶則更為划算。如果子女獲得房產的主要用途是長期居住，建議通過贈予或繼承的方式將房產過戶給子女。然而，如果拿到房產後主要考慮將房產出售，那麼房產買賣的方式則能夠在子女未來進行房產出售時省下一筆稅費成本。這也是為什麼不少人選擇通過交易的方式將房產出售給子女。

提醒：目前市況，宜對手頭房產梳理一番

業內人士表示，擁有多套房產的家庭，往往將購買房產看作是一種投資行為，房產傳承除了涉及繼承權公證、過戶登記、遺產管理人等流程之外，還涉及一定的稅費成本。同時，在一些城市，房屋租金回報率較低，預期增值空間不大的房產沒必要過度持有。增值空間較高的核心地段房產可以選擇繼續持有，而對於升值空間較小甚至存在價值下降風險的房產，則可以考慮出售後將售房款換成金融資產，傳承成本也會相應降低。在目前的市場情況下，建議可對手頭的房產進行梳理和整理。